浠水縣國土資源局
賀國兵（湖北功競元律師事務(wù)所）
余中山

原告:浠水縣國土資源局，住浠水縣清泉鎮(zhèn)聞一多大道81號，組織機(jī)構(gòu)代碼01128321-0。
法定代表人:潘呈全，局長。
委托訴訟代理人:賀國兵，湖北功競元律師事務(wù)所律師。
被告:余中山，男，1974年3月20日出生，漢族，湖北省浠水縣人，個體工商戶，住浠水縣。
原告浠水縣國土資源局與被告余中山房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年2月17日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告的委托訴訟代理人賀國兵到庭參加訴訟，被告余中山經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告浠水縣國土資源局向本院提出訴訟請求:1、判令被告立即退還房屋，支付下欠的房屋租金四萬元（自2012年1月1日起計算至起訴時，此后按照年租金一萬元的標(biāo)準(zhǔn)計算至被告搬出房屋為止）；2、由被告承擔(dān)本案的訴訟費用。
事實和理由:原告與被告于2011年1月1日簽訂了一份“房屋租賃合同”，合同約定，原告將位于浠水縣××××北路老大橋頭的一間門面承租給被告使用，租賃期限為兩年，即自2011年1月1日至2012年12月31日，年租金一萬元，原告按照年度收取租金，被告應(yīng)及時繳納；合同還約定如被告違約，原告有權(quán)解除合同。
合同訂立后，被告開始占用該房屋用于摩托車修理，只繳納了2011年度的房屋租金，自2012年起，被告沒有按照合同約定繳納租金，且自合同到期后，沒有與原告簽訂租賃合同，原告多次通知被告繳納租金未果。
2015年12月10日，原告工作人員向被告下達(dá)了“退房通知書”，要求被告交清下欠的租金4萬元，退還房屋，被告收到該通知后置之不理。
為維護(hù)原告的合法權(quán)益，保護(hù)國有資產(chǎn)不被流失，提起訴訟。
被告余中山未答辯。
原告向本院提供了2011年1月1日原、被告簽訂的“房屋租賃合同”一份、2015年12月10日“退房通知書”一份及送達(dá)“退房通知書”的錄音錄像資料、浠水縣人民法院（2009）浠清民初字第375號民事判決書、土地使用權(quán)證一份，被告提供了2011年1月14日、2012年2月7日收據(jù)復(fù)印件各一份。
對原、被告提供的證據(jù)，本院認(rèn)定如下:
1、2011年1月1日原、被告簽訂的“房屋租賃合同”、土地使用權(quán)證，真實、合法，與本案有關(guān)聯(lián)，具有完全證明力，證明了原被告間租賃的房屋屬原告所有及被告租賃原告房屋的事實，應(yīng)當(dāng)作為定案的依據(jù)。
2、2015年12月10日“退房通知書”一份及送達(dá)“退房通知書”的錄音錄像資料，真實、合法，與本案有關(guān)聯(lián)，具有完全證明力，證明了原告向被告送達(dá)“退房通知書”的事實，應(yīng)當(dāng)作為定案的依據(jù)。
3、浠水縣人民法院（2009）浠清民初字第375號民事判決書，系雙方簽訂租賃合同簽的糾紛，與本案沒有聯(lián)系，不作為證據(jù)使用。
4、2011年1月14日、2012年2月7日收據(jù)復(fù)印件，原告無異議，作為定案依據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定如下事實:
2011年1月1日，原告浠水縣國土資源局（甲方）與被告余中山（乙方）簽訂“房屋租賃合同”一份，約定甲方將位于雙橋北路門面出租給乙方使用，年租金壹萬元整，租賃期限自2011年1月1日至2012年12月31日。
甲方規(guī)定按年度收租金，乙方必須按時繳納，不得拖欠。
乙方在租用期間不得隨意改造甲方的房屋，乙方因經(jīng)營需要，對房屋進(jìn)行的各種裝修不得影響房屋的結(jié)構(gòu)，并須征得甲方的同意后才能裝修，乙方的任何裝修費用甲方概不承擔(dān)，租賃期滿后裝飾裝潢除能夠自行拆除以外，不能拆除的甲方不承擔(dān)任何費用。
甲方因工作需要收回房屋應(yīng)提前三個月告知乙方，乙方如需要續(xù)期應(yīng)提前30日告知甲方。
合同期滿應(yīng)提前與甲方繼續(xù)簽合同，方能繼續(xù)使用，不租用應(yīng)自覺退出所租房屋。
乙方必須遵守合同的約定，合同經(jīng)營，如違反合約，甲方有權(quán)隨時取消合約，收回門面。
本合同自簽訂之日起執(zhí)行。
被告已繳納2011年、2012年的房屋租金。
合同期滿后，雙方未簽訂房屋租賃合同，被告繼續(xù)使用該房屋，但未繳納房屋租金。
2015年12月10日，原告向被告送達(dá)退房通知書，通知的內(nèi)容為:余中山，你租用我局位于浠水縣××××北路老大橋頭門店，租賃合同早已到期，且自2012年1月1日起至今，你還欠交租金肆萬元，現(xiàn)我局決定解除租賃合同，請你在接到本通知之日起15日內(nèi)搬走房屋內(nèi)所有物品，騰出房屋交還我局，并交清租金。
逾期所有法律后果由你自行承擔(dān)。
至原告起訴之日，被告未退出房屋及繳納下欠的租金。
本院認(rèn)為，原、被告間簽訂的房屋租賃合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
租賃合同期滿后，被告繼續(xù)使用該房屋，原告沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限應(yīng)為不定期。
不定期租賃的當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人。
在原告依法通知被告解除租賃合同、騰退房屋后，雙方的合同即已解除，被告應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)將房屋返還原告，被告沒有騰退房屋，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付占用房屋期間的費用。
合同權(quán)利義務(wù)終止后，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。
被告應(yīng)當(dāng)支付下欠的租金。
據(jù)此，原告請求被告退出房屋、支付下欠租金合法，本院予以支持，但原告請求的下欠的租金數(shù)額有誤，本院按照被告實際所欠的數(shù)額予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?、第九十八條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告余中山于本判決生效后10日內(nèi)退出所租賃的房屋，并支付租金3萬元（自2016年1月1日后按照年租金1萬元的標(biāo)準(zhǔn)計算順延至退出房屋之日止）；
二、駁回原告浠水縣國土資源局的其余訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費800元，由原告浠水縣國土資源局負(fù)擔(dān)250元，被告余中山負(fù)擔(dān)550元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提交副本，同時交納案件上訴費，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。
上訴期屆滿后，七日內(nèi)仍未交納案件上訴費的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原、被告間簽訂的房屋租賃合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
租賃合同期滿后，被告繼續(xù)使用該房屋，原告沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限應(yīng)為不定期。
不定期租賃的當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人。
在原告依法通知被告解除租賃合同、騰退房屋后，雙方的合同即已解除，被告應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)將房屋返還原告，被告沒有騰退房屋，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付占用房屋期間的費用。
合同權(quán)利義務(wù)終止后，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。
被告應(yīng)當(dāng)支付下欠的租金。
據(jù)此，原告請求被告退出房屋、支付下欠租金合法，本院予以支持，但原告請求的下欠的租金數(shù)額有誤，本院按照被告實際所欠的數(shù)額予以支持。

依照《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?、第九十八條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告余中山于本判決生效后10日內(nèi)退出所租賃的房屋，并支付租金3萬元（自2016年1月1日后按照年租金1萬元的標(biāo)準(zhǔn)計算順延至退出房屋之日止）；
二、駁回原告浠水縣國土資源局的其余訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費800元，由原告浠水縣國土資源局負(fù)擔(dān)250元，被告余中山負(fù)擔(dān)550元。

審判長：郭夢宇

書記員：朱夙清