原告：浙江海鹽力源環(huán)保科技股份有限公司，住所地浙江省。
　　法定代表人：沈萬中，董事長。
　　委托訴訟代理人：李云，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：倪勝偉，上海市錦天城律師事務(wù)所律師
　　被告：上海金土木置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：夏雙，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王悅。
　　委托訴訟代理人：徐向東。
　　原告浙江海鹽力源環(huán)?？萍脊煞萦邢薰?以下簡稱海鹽公司)與被告上海金土木置業(yè)有限公司(以下簡稱金土木公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理，原告海鹽公司的委托訴訟代理人李云、被告金土木公司的委托訴訟代理人王悅、徐向東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告海鹽公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即協(xié)助原告將位于上海市嘉定區(qū)勝辛南路和盈商務(wù)廣場(馬陸星級賓館地塊商業(yè)辦公項(xiàng)目2#-5#房)1968號2幢1層101室房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告名下；2.被告向原告支付逾期辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的違約金(以已付房價款11,700,000元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)即[4.75%×(1＋50%)÷360]及實(shí)際逾期天數(shù)，自2018年3月30日起計算至原告實(shí)際取得上述房屋的不動產(chǎn)權(quán)證之日止。事實(shí)與理由：2017年5月26日，原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告向被告購買上海市嘉定區(qū)勝辛南路和盈商務(wù)廣場(馬陸星級賓館地塊商業(yè)辦公項(xiàng)目2#-5#房)1968號2幢1層101室房屋(以下簡稱涉案房屋)，總房價款11,700,000元。合同簽訂后，原告依約向被告支付了全部購房款，被告于2017年6月30日向原告交付了涉案房屋。根據(jù)合同第十四條約定，在被告辦理了涉案房屋的初始登記手續(xù)、取得了大產(chǎn)證后30日內(nèi)，雙方須簽署用于辦理房屋過戶手續(xù)即小產(chǎn)證所必備的《房屋交接書》；此后，雙方須于簽署《房屋交接書》之日起180日內(nèi)完成涉案房屋的過戶手續(xù)并使原告取得小產(chǎn)證。然時至今日，涉案房屋仍因被告原因未能完成合同約定的初始登記、產(chǎn)權(quán)過戶，原告至今未取得涉案房屋的小產(chǎn)權(quán)證。原告認(rèn)為，被告之行為已構(gòu)成違約，為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂訴至法院，要求判如所請。
　　被告金土木公司辯稱，被告開發(fā)建設(shè)的和盈商務(wù)廣場項(xiàng)目位于崇文路南側(cè)，勝辛南路的北側(cè)，項(xiàng)目分為南北兩區(qū)，屬商辦、類住宅項(xiàng)目。在項(xiàng)目開發(fā)期，因?yàn)槭艿揭?guī)劃道路即崇文路尚未建成的影響，只能申請臨時門牌，公安機(jī)關(guān)于2012年11月27日為和盈商務(wù)廣場項(xiàng)目編訂了勝辛南路XXX號(臨時)門牌。2013年4月24日，被告按照此門牌號對南區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行了面積預(yù)測、預(yù)售許可證辦理及預(yù)售合同簽訂等相關(guān)手續(xù)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，需要辦理大產(chǎn)證，但交易中心告知被告，按照相關(guān)規(guī)定，不能用臨時號牌辦理產(chǎn)證。后來，公安部門最終擬定崇文路為正式門牌，并就此出具了相關(guān)證明，被告可以就此門牌辦理大產(chǎn)證。就項(xiàng)目北區(qū)，金土木公司已順利辦理出了大產(chǎn)證，小業(yè)主也相應(yīng)取得小產(chǎn)證。但本案中的涉案房屋位于項(xiàng)目南區(qū)，被告同原告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》中載明的房屋門牌系勝辛南路XXX號，與最終確定的崇文路正式門牌不一致，故金土木公司無法就涉案房屋所在的南區(qū)項(xiàng)目辦出大產(chǎn)證。在這種情況下，通常需要原、被告撤銷已網(wǎng)簽的合同，變更勝辛南路XXX號門牌為崇文路，重新網(wǎng)簽。然因涉案項(xiàng)目屬類住宅項(xiàng)目，2017年起，上海市開展類住宅項(xiàng)目的清理整頓工作，本案中，若撤銷原、被告已網(wǎng)簽的合同，則雙方無法再行重新網(wǎng)簽。金土木公司就大產(chǎn)證無法辦出并無過錯，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　經(jīng)審理查明，2017年5月26日，海鹽公司(買方、乙方)與金土木公司(賣方、甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買涉案房屋，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為辦公，總房價款11,700,000元。合同第十條約定，該房屋的交付必須符合下列第叁種方案所列條件：……叁、項(xiàng)目完成竣工備案，甲方對該房屋設(shè)定的抵押已撤銷。第十一條約定，甲方定于2017年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十三條約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前7天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起7天內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為甲方移交鑰匙給乙方。第十四條約定，在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后30天內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起180天內(nèi)，由雙方依法向嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。合同補(bǔ)充條款一第十七條第(四)項(xiàng)約定：買賣雙方一致同意：《商品房預(yù)售合同》及本補(bǔ)充協(xié)議，以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的按日計算之違約金、賠償金等的單項(xiàng)總額以不超過房價款總額的2%為限。合同另對其他事項(xiàng)作了約定。
　　2017年6月23日，雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議，約定海鹽公司自預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂之日，支付全部房價款的50%，金額5,850,000元；在2017年6月23日或之前，支付全部房價款的50%，金額5,850,000元。嗣后，海鹽公司分別于2017年4月28日、2017年5月26日、2017年6月23日向金土木公司支付了購房款500,000元、5,350,000元、5,850,000元，合計11,700,000元。2017年6月30日，金土木公司向海鹽公司交付了涉案房屋。至今，金土木公司尚未取得涉案房屋的大產(chǎn)證，海鹽公司亦未取得涉案房屋的小產(chǎn)證，雙方涉訴。
　　另查明：
　　1.2012年11月27日，上海市公安局嘉定分局馬陸派出所出具《證明》：“金土木公司申請的馬陸星級賓館地塊項(xiàng)目編訂的門牌號碼為勝辛南路XXX號(臨時)?！?br/>　　2.2014年12月4日，金土木公司就馬陸星級賓館地塊商業(yè)辦公項(xiàng)目2#-5#房，即辦公區(qū)南區(qū)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。
　　3.2015年3月16日，上海市公安局嘉定分局馬陸派出所再出具《證明》：“上海金土木置業(yè)有限公司位于崇文路南側(cè)、勝辛南路北側(cè)、寶安公路東側(cè)、崇福路(規(guī)劃中)西側(cè)的和盈商務(wù)廣場門牌號碼(臨時)編訂如下：辦公區(qū)南區(qū)：崇文路XXX弄XXX-XXX號其中：辦公--1-5號；地下車--6號；輔助房—7號。辦公區(qū)北區(qū)：一層商業(yè)及辦公—崇文路XXX弄XXX-XXX號(單號)，17號；2號、4號、8-16號(雙號)；崇文路XXX弄XXX-XXX號；大樓主體—崇文路XXX號；地下車庫—崇文路XXX號；沿街商業(yè)—崇文路XXX號、XXX號、XXX號、XXX-XXX號(單號)、1859號、1863號、1867號、1871號、1879-1893號(單號)。以上均為臨時門牌?！?br/>　　4.2015年4月17日，金土木公司就辦公區(qū)北區(qū)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。
　　5.2017年5月17日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會發(fā)布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，對本市商業(yè)辦公項(xiàng)目開展清理核查及整頓工作。
　　6.2018年1月25日，上海市公安局嘉定分局出具《證明》：“因上海金土木置業(yè)有限公司在項(xiàng)目開發(fā)期間，受規(guī)劃道路崇文路未建成影響，只能申請臨時門弄牌。公安機(jī)關(guān)已按照《上海市門弄號管理辦法》之規(guī)定，為和盈商務(wù)廣場項(xiàng)目編訂了嘉定區(qū)崇文路XXX弄XXX-XXX號(臨)、崇文路XXX弄XXX-XXX號(臨)、崇文路XXX弄XXX-XXX號(臨)、崇文路XXX-XXX號(臨)。后期，待崇文路全線貫通并經(jīng)過審核，由區(qū)地名辦命名后，公安嘉定分局人口辦將會把上述臨時門弄號轉(zhuǎn)編為正式門弄號牌，編號不改變。”
　　嗣后，因和盈商務(wù)廣場臨近道路崇文路為臨時路名，直至2018年3月29日，上海市嘉定區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心才受理了金土木公司辦理項(xiàng)目北區(qū)房屋大產(chǎn)證的申請，金土木公司最終于2018年4月13日就北區(qū)項(xiàng)目取得大產(chǎn)證。
　　審理中，承辦人致電上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心湯姓工作人員詢問涉案房屋所在的項(xiàng)目南區(qū)的大產(chǎn)證辦理事宜，其稱金土木公司已同小業(yè)主就涉案房屋辦理網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽合同中的涉案房屋的門牌號(勝辛南路XXX號)與實(shí)際門牌號(崇文路)不一致，因此無法為其辦理房地產(chǎn)初始登記(大產(chǎn)證)。其稱，通常情況下，門牌號變動的，可以撤銷原來的網(wǎng)簽合同，按照實(shí)際門牌號重新網(wǎng)簽，但因上海市開展類住宅整頓，類住宅房屋網(wǎng)簽合同的撤銷需要開發(fā)商按類住宅整頓的相關(guān)要求整頓后再行申請撤銷，具體關(guān)于類住宅網(wǎng)簽合同的撤銷事宜，其建議承辦人詢問市場科。隨即，承辦人致電市場科胡姓工作人員，其稱涉案房屋確屬類住宅整頓范圍之內(nèi)，業(yè)主及開發(fā)商共同同意后可撤銷網(wǎng)簽合同，但一經(jīng)撤銷無法再行辦理網(wǎng)簽。
　　本院認(rèn)為，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會出售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅負(fù)有將所出售房屋實(shí)際交付買受人使用的義務(wù)，同時也負(fù)有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人的義務(wù)。房屋權(quán)屬登記的通常做法，是開發(fā)商向相關(guān)部門提交必要的手續(xù)，完成房屋權(quán)屬的初始登記(即取得大產(chǎn)證)后，再告知買受人情況，由買受人向房管部門提出申請，經(jīng)審查后，房管部門向買受人頒發(fā)權(quán)屬證書(小產(chǎn)證)。因此，就項(xiàng)目整體取得大產(chǎn)權(quán)雖是開發(fā)商的權(quán)利，但也是小業(yè)主后續(xù)取得小產(chǎn)權(quán)的前提條件。經(jīng)查明，目前金土木公司不符合登記機(jī)構(gòu)為其辦理初始登記的條件，即其尚不能就涉案項(xiàng)目辦出大產(chǎn)證，亦無法協(xié)助海鹽公司取得涉案房屋的小產(chǎn)證。故對海鹽公司要求金土木公司協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之訴請，本院暫無法支持。金土木公司至今未取得涉案項(xiàng)目大產(chǎn)證，是海鹽公司未取得涉案房屋小產(chǎn)證的直接原因。根據(jù)合同相對性，不管是因金土木公司的原因還是第三人的原因?qū)е陆鹜聊竟緹o法辦理出大產(chǎn)證，金土木公司均應(yīng)向海鹽公司承擔(dān)因此造成海鹽公司小產(chǎn)證逾期辦理的違約責(zé)任。本案中，《上海市商品房預(yù)售合同》第十四條的內(nèi)容即為辦理小產(chǎn)證的流程及相應(yīng)的履行期限，對于合同有約定的，應(yīng)當(dāng)從其約定。因合同中未對大產(chǎn)證辦理的具體日期進(jìn)行約定，但海鹽公司在簽訂合同時并未就此提出異議，應(yīng)當(dāng)視為海鹽公司同意金土木公司在合理期限內(nèi)辦理大產(chǎn)證。至于合理期限如何確定的問題，結(jié)合本市對商業(yè)辦公項(xiàng)目開展清理核查及整頓工作以及公安機(jī)關(guān)對涉案項(xiàng)目正式門牌號的確定時間等實(shí)際情況，本院認(rèn)為，金土木公司取得大產(chǎn)證的合理時間為2018年1月15日前。按照金土木公司與海鹽公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》的約定，金土木公司本應(yīng)最晚于2018年8月13日前協(xié)助海鹽公司辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其至今未能協(xié)助海鹽公司辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于該違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，雙方在合同中并未對此明確約定，根據(jù)相關(guān)司法解釋，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。但雙方在合同補(bǔ)充條款中已明確約定，《商品房預(yù)售合同》及本補(bǔ)充協(xié)議，以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的按日計算之違約金、賠償金等的單項(xiàng)總額以不超過房價款總額的2%為限。海鹽公司主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)有悖于合同約定，對其主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)，本院不予采納。結(jié)合雙方合同約定，本院酌情確定金土木公司向海鹽公司支付逾期辦證違約金234,000元(相當(dāng)于總房價款的2%)。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海金土木置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告浙江海鹽力源環(huán)?？萍脊煞萦邢薰居馄谵k證違約金人民幣234,000元；
　　二、原告浙江海鹽力源環(huán)?？萍脊煞萦邢薰镜钠渌V訟請求，不予支持。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)14,345元，減半收取7,172.5元，財產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，合計訴訟費(fèi)12,172.5元，由原告浙江海鹽力源環(huán)?？萍脊煞萦邢薰矩?fù)擔(dān)9,494.5元，由被告上海金土木置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2,678元(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：秦??忠

書記員：吳嘉蕓