原告：洪某某(反訴被告)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍所在地上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王悅，上海通澤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：何劭鵬，上海通澤律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海綠地趙某置業(yè)有限公司(反訴原告)，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：徐榮璞，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：洪維爭(zhēng)，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張斌，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告洪某某與被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法由審判員吳小龍獨(dú)任審判。審理過(guò)程中，被告提起反訴，本院經(jīng)審核后依法受理并予以合并審理。本案于2018年7月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人王悅、被告委托訴訟代理人洪維爭(zhēng)到庭參加訴訟。2018年8月23日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人王悅、被告委托訴訟代理人張斌到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告洪某某訴稱(chēng)：2016年8月30日，原告與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)青浦區(qū)趙某鎮(zhèn)業(yè)煌路128弄《臻悅名苑》68號(hào)402室房屋。房屋建筑面積184.41平方米，總房?jī)r(jià)為人民幣7,120,307元(以下幣種均為人民幣)；合同第十一條約定，除不可抗力外，被告于2016年12月31日前將該房屋交付原告；合同《補(bǔ)充條款一》第六條約定，被告承諾在房屋交付使用之日起180天內(nèi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，在被告辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后的30日內(nèi)，簽署《房屋交接書(shū)》作為辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的必備文件，在簽署《房屋交接書(shū)》之日起10天內(nèi)辦理價(jià)格申報(bào)、過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。被告保證在向原告交付房屋時(shí)沒(méi)有被告設(shè)定的抵押權(quán)，也不存在其他產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如房屋交付后出現(xiàn)與被告保證不相一致的情況，由被告承擔(dān)全部責(zé)任。2016年12月24日，被告向原告發(fā)出《進(jìn)戶(hù)通知》，聲明房屋實(shí)測(cè)面積184.05平方米，總房?jī)r(jià)調(diào)整為7,106,407元，2016年12月31日和2017年1月1日可辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)。2016年12月31日，原告辦理了交房手續(xù)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)部尚處于裝修施工狀態(tài)，多處未完工，已完工的部分也呈現(xiàn)多處可見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，根本無(wú)法入住。合同承諾的車(chē)庫(kù)入戶(hù)鋼門(mén)，也被換上了木門(mén)。原告要求物業(yè)督促整修，與被告進(jìn)行多次交涉，被告進(jìn)行各種小修小補(bǔ)，至6月，仍有多處質(zhì)量問(wèn)題未能得到解決。2017年7月14日，原被告簽署《房屋交接書(shū)》，并向原告寄送房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)等文件。2017年7月27日，原告繳納維修基金7,150.34元，在青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理申請(qǐng)登記業(yè)務(wù)時(shí)卻因被告未撤銷(xiāo)在系爭(zhēng)房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，原告無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，直至2017年12月中旬，該抵押權(quán)方被撤銷(xiāo)。原告認(rèn)為，被告作為房屋出賣(mài)人，協(xié)助買(mǎi)受人進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是其最基本的一項(xiàng)義務(wù)，該義務(wù)的最后履行期限也在雙方簽訂的合同中進(jìn)行了明確的約定，被告違反承諾，在系爭(zhēng)房屋上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，致使原告無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)按照約定計(jì)算違約金賠償，且被告交付房屋不符合約定，存在裝修質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故原告起訴至法院請(qǐng)求：1、判令被告因未按合同約定的時(shí)間撤銷(xiāo)上海市青浦區(qū)趙某鎮(zhèn)業(yè)煌路XXX弄XXX號(hào)XXX層402(復(fù)式)房屋的抵押登記，導(dǎo)致原告未能按合同約定的時(shí)間辦理房地產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證違約金，以已付購(gòu)房款總額7,106,407元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率(一年以?xún)?nèi)短期貸款利率4.35%)上浮50%(6.525%)的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年7月24日起計(jì)算，計(jì)至實(shí)際撤銷(xiāo)抵押時(shí)間為止，現(xiàn)暫按2017年12月9日為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)175,314元(7,106,407元乘以138天除以365天乘以6.525%)；2、判令被告承擔(dān)原告因房屋裝修質(zhì)量嚴(yán)重不合格所造成的各項(xiàng)損失共計(jì)85,000元，具體組成參訴狀附件《損失清單》：2017年1月至6月房屋空置損失84,000元，小區(qū)同面積住房的出租均價(jià)為14,000元。車(chē)庫(kù)入戶(hù)門(mén)(鋼門(mén))1,000元(市場(chǎng)均價(jià))。3、判令被告負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
　　被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司辯稱(chēng)：并非被告的原因而逾期辦理小產(chǎn)證，合同沒(méi)有關(guān)于逾期辦理小產(chǎn)證的約定，原告計(jì)算利息的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有法律依據(jù)。被告是承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，不承擔(dān)賠償責(zé)任，沒(méi)有法律依據(jù)及協(xié)議依據(jù)，原告主張的損失沒(méi)有證據(jù)證明。請(qǐng)求駁回原告全部訴請(qǐng)。
　　同時(shí)，被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司反訴稱(chēng)：2016年8月30日，原告與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)青浦區(qū)趙某鎮(zhèn)業(yè)煌路128弄《臻悅名苑》68號(hào)402室房屋，總房?jī)r(jià)為人民幣7,120,307元。合同第七條約定原告未按合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按照逾期未付款額的日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自合同應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。合同約定原告于2016年11月20日前付清最后一筆房款498萬(wàn)元，但是原告2016年12月3日支付150萬(wàn)元，2016年12月10日支付165萬(wàn)元，2016年12月28日支付183萬(wàn)元。按照合同約定，原告應(yīng)支付逾期付款違約金61,020元。故反訴請(qǐng)求：1、判令反訴被告支付逾期付款違約金61,020元(以498萬(wàn)元為基數(shù)，按照每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2016年11月21日計(jì)算至2016年12月3日，違約金為32,370元；以348萬(wàn)元為基數(shù)，按照每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2016年12月4日計(jì)算至2016年12月10日，違約金為12,180元；以183萬(wàn)元為基數(shù)，按照每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2016年12月11日計(jì)算至2016年12月28日，違約金為16,470元。)；2、反訴被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)。
　　針對(duì)反訴，原告洪某某辯稱(chēng)：被告的反訴沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)。請(qǐng)求駁回。被告沒(méi)有提供任何證據(jù)證明，僅口頭陳述，不足以證明。被告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。即使答辯人存在延遲支付房款的行為，也不存在違約，理由：原告系全額付款，期間難免存在波折，原告不存在惡意拖欠的主觀惡意。原告多次向銷(xiāo)售人員溝通，銷(xiāo)售表示只要在交房前支付即可，銷(xiāo)售的行為代表被告，其同意原告延遲交付房款。被告作為開(kāi)發(fā)商，如果認(rèn)為原告違約，早已向原告提出，但當(dāng)原告全部支付房款，可見(jiàn)被告從未認(rèn)為原告有違約責(zé)任，或早已放棄追究原告違約的責(zé)任。
　　經(jīng)開(kāi)庭審理查明，2016年8月30日，原告與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定：原告向被告購(gòu)買(mǎi)上海市青浦區(qū)趙某鎮(zhèn)業(yè)煌路128弄《臻悅名苑》68號(hào)4層402(復(fù)式)室房屋，據(jù)被告暫測(cè)該房屋建筑面積為184.41平方米；根據(jù)被告暫測(cè)的房屋建筑面積，原告購(gòu)買(mǎi)該房屋的總房?jī)r(jià)款(不包含房屋全裝修價(jià)格)暫定為7,120,307元；合同第七條約定原告若未按合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過(guò)90天后，被告有權(quán)單方面解除合同，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的10%，被告有權(quán)在原告已支付的房?jī)r(jià)款中扣除原告應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給原告，如原告已支付的房?jī)r(jià)款不足賠償?shù)?，被告有?quán)追索。合同第十一條約定被告定于2016年12月31日前將該房屋交付給原告，除不可抗力外。合同第十二條約定被告如未在合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按原告已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之二計(jì)算，違約金自合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。合同第十三條約定該房屋符合合同第十條約定的交付條件后，被告應(yīng)在交付之日前3天書(shū)面通知原告辦理交付該房屋的手續(xù)，原告應(yīng)在收到該通知之日起10天內(nèi)，會(huì)同被告對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為被告交房通知書(shū)規(guī)定日期。合同第十四條約定在被告辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后30日內(nèi)，由雙方簽署合同規(guī)定的房屋交接書(shū)，房屋交接書(shū)作為辦理該房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的必備文件；雙方簽署房屋交接書(shū)之日起10天內(nèi)，由雙方依法向青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)、申領(lǐng)該房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。被告保證在向原告交付該房屋時(shí)該房屋沒(méi)有被告設(shè)定的抵押權(quán)，也不存在其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如房屋交付后出現(xiàn)與被告保證不相一致的情況，由被告承擔(dān)全部責(zé)任。被告交付的房屋系驗(yàn)收合格的房屋，如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，原告有權(quán)要求被告按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)0倍給予補(bǔ)償，如主體結(jié)構(gòu)不符合合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，原告有權(quán)單方面解除合同。雙方商定對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。被告交付該房屋有其他工程質(zhì)量問(wèn)題的，原告在保修期內(nèi)有權(quán)要求被告除免費(fèi)修復(fù)外，還須按照修復(fù)費(fèi)的0倍給予補(bǔ)償，雙方商定對(duì)該房屋其他工程質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議時(shí)，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。附件一約定2016年8月30日前，原告支付首期房款1,430,307元。2016年9月10日前，原告支付71萬(wàn)元。2016年11月20日前，原告支付余款498萬(wàn)元。附件四他項(xiàng)信息：在建房屋抵押，債權(quán)金額337,000,000元，他項(xiàng)權(quán)利人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海黃浦支行，受理日期2014年12月11日。
　　合同簽訂后，2016年8月30日，原告支付1,430,307元；2016年9月9日，原告支付71萬(wàn)元；2016年12月3日，原告支付150萬(wàn)元；2016年12月7日，原告支付165萬(wàn)元；2016年12月28日，原告支付183萬(wàn)元，并支付住宅維修基金7,150.34元。2016年12月31日被告將房屋交付于原告。
　　另查明：2016年12月23日，被告取得了包括原告所購(gòu)房屋在內(nèi)的《上海市新建住宅交付使用許可證》。2017年6月23日取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。原告于2017年7月14日領(lǐng)取辦理小產(chǎn)證相關(guān)資料并簽訂房屋交接書(shū)，房屋總房?jī)r(jià)款7,106,407元(已付)。2017年11月24日，被告撤銷(xiāo)抵押。原告已于2018年1月辦理系爭(zhēng)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
　　庭審中，原告堅(jiān)持不要求對(duì)系爭(zhēng)房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定。
　　以上事實(shí)，有原、被告的陳述、上海市商品房預(yù)售合同、上海市新建住宅交付使用許可證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、發(fā)票、住宅維修基金收款憑證、房屋交接書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、商品房結(jié)算及進(jìn)戶(hù)憑證等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，原告表示，原告具有購(gòu)房資格，不存在無(wú)法辦理產(chǎn)證的其它情形。被告未按時(shí)撤銷(xiāo)抵押，抵押權(quán)未滌除的后果明顯，在辦理產(chǎn)證的其他條件都具備的情況下，交易中心告知原告無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，被告的行為違反了合同義務(wù)，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，司法解釋已對(duì)被告的違約行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任予以明確，被告認(rèn)為合同未約定違約金條款，未約定違約金條款并不代表無(wú)需承擔(dān)違約金，還可以法律法規(guī)確定。在合同約定要求被告配合辦理房屋過(guò)戶(hù)期限內(nèi)，被告的行為致使原告無(wú)法辦理權(quán)證，原告主張的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)實(shí)際損失。系爭(zhēng)房屋裝修存在質(zhì)量問(wèn)題，質(zhì)量不合格無(wú)法安全入住。微信聯(lián)系記錄及小區(qū)物業(yè)公司向被告發(fā)送工作聯(lián)系單，均證明原告所在小區(qū)普遍存在地板發(fā)黑、踢腳線發(fā)霉等質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)已向開(kāi)發(fā)商反映。交房時(shí)被告提供的房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格是事實(shí)，被告也從未否認(rèn)，原告因房屋維修無(wú)法入住造成的損失真實(shí)存在，原告要求被告賠償合理。
　　被告表示，即便被告存在逾期，被告也不應(yīng)支付違約金，原告未舉證證明存在實(shí)際損失。關(guān)于格式條款，被告認(rèn)為原告理應(yīng)清楚條款的含義，已經(jīng)簽訂確認(rèn)，屬于雙方真實(shí)意思表示。即便房屋存在需要修理的情況，不影響原告實(shí)際居住，原告自己空置房屋，損失不應(yīng)由被告承擔(dān)。原告主張房屋賠償，沒(méi)有依據(jù)。原告主張賠償，被告認(rèn)為必須鑒定房屋質(zhì)量。原告表示銷(xiāo)售同意延期支付房款，被告認(rèn)為不是事實(shí)，原告未提供證據(jù)證明。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定的當(dāng)事人一方，應(yīng)當(dāng)按照合同和法律規(guī)定向另一方承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，又未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效。根據(jù)合同約定被告取得大產(chǎn)證后30日內(nèi)，雙方簽署《房屋交接書(shū)》，并在簽署《房屋交接書(shū)》之日起10天內(nèi)，雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，申領(lǐng)房屋的小產(chǎn)證。由于被告未撤銷(xiāo)系爭(zhēng)房屋設(shè)定的抵押，致原告無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，雖然該條款中未約定被告逾期辦證應(yīng)承擔(dān)違約金，但根據(jù)法律規(guī)定，原告作為守約方有權(quán)要求被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對(duì)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)可參照法定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。被告存在逾期辦證違約事實(shí)，原告作為守約方有權(quán)向被告主張違約金，關(guān)于原告主張逾期辦證違約金的計(jì)算方式，應(yīng)按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。根據(jù)法律規(guī)定，質(zhì)量不符合約定的，首先應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等的違約責(zé)任。而原、被告在商品房預(yù)售合同中對(duì)交付的房屋有工程質(zhì)量問(wèn)題被告應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任已經(jīng)作了明確的約定，即在保修期內(nèi)被告除免費(fèi)修復(fù)外，雙方商定對(duì)該房屋其他工程質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議時(shí)，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。經(jīng)本院釋明后，原告仍堅(jiān)持不申請(qǐng)鑒定，故對(duì)原告主張的因質(zhì)量不合格所造成的相應(yīng)損失，本院難以支持。原告在支付第三期購(gòu)房款498萬(wàn)元時(shí)遲延支付，原告認(rèn)為遲延支付經(jīng)被告同意，但無(wú)相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，被告要求原告承擔(dān)逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告洪某某逾期辦證違約金(以人民幣7,106,407元為本金，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率自2017年7月25日起計(jì)算至2017年11月24日)；
　　二、駁回原告洪某某的其余訴訟請(qǐng)求；
　　三、反訴被告洪某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海綠地趙某置業(yè)有限公司逾期付款違約金人民幣58,545元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)人民幣1,925元，減半收取計(jì)人民幣962.50元，由原告洪某某負(fù)擔(dān)人民幣937.50元，被告上海綠地趙某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣25元；本案反訴費(fèi)人民幣662元，由反訴原告上海綠地趙某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣25元；由反訴被告洪某某負(fù)擔(dān)人民幣637元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：吳小龍

書(shū)記員：沈??丹