原告：河北省地震局張某某中心臺(tái)，住所地河北省張某某市魚兒山路18號(hào)。法定代表人：馬利軍，臺(tái)長。委托訴訟代理人：宋壽青，河北隆業(yè)律師事務(wù)所律師。被告：史銀，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住河北省張某某市赤城縣。委托訴訟代理人：王玉連（史銀的妻子），住河北省張某某市赤城縣。

張某某中心臺(tái)向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)合同第四條“若典當(dāng)期滿后超過兩年，甲方仍不贖回房產(chǎn)，則乙方再付甲方現(xiàn)金貳仟元整，房屋所有權(quán)歸乙方所有。屆時(shí)甲方須協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證?！钡募s定無效；2.判令被告史銀立即返還占有原告的三間大房、三間小房及大小房之間的院落，上述房屋價(jià)值10萬元；3.本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2000年12月11日，原告與被告簽訂了《典房協(xié)議書》，協(xié)議約定原告以典當(dāng)款貳萬柒仟伍佰元的價(jià)格將位于赤城縣地震臺(tái)家屬院內(nèi)的三間大房、三間小房、大小房之間的院落典給被告，典期為八年。協(xié)議約定，典當(dāng)期間，房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有；典當(dāng)期滿，原告及時(shí)通知被告并全額退還典房款，即可收回房屋使用權(quán)，雙方均不負(fù)擔(dān)利息；若典當(dāng)期滿后超過兩年，原告仍不贖回房產(chǎn)，被告再付原告現(xiàn)金兩千元，房屋所有權(quán)歸被告所有；典當(dāng)期滿，原告收回房產(chǎn)時(shí),被告需保證房屋結(jié)構(gòu)完整，大房能夠住人，小房能夠儲(chǔ)物，否則原告有權(quán)從贖金中扣除維修房屋所需費(fèi)用。協(xié)議簽訂后，原告將上述房屋交于被告，按協(xié)議約定，房屋典期應(yīng)于2009年4月26日到期。2009年8月至2015年6月間，原告多次召集被告參加地震臺(tái)組織的收回房屋協(xié)調(diào)會(huì)，被告雖參加了協(xié)調(diào)會(huì)，但不予配合。雖然典房協(xié)議第四條約定了“若典當(dāng)期滿后超過兩年，甲方仍不贖回房產(chǎn)，則乙方再付甲方現(xiàn)金貳仟元整，房屋所有權(quán)歸乙方所有。屆時(shí)甲方須協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證”，但該約定并非約定典當(dāng)?shù)姆课轃o條件歸被告所有，而是被告需再向原告支付2000元的費(fèi)用，因此，該約定并非“死當(dāng)”或“絕賣”條款，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第58條第二款的規(guī)定，原告在典期屆滿后10年內(nèi)都有權(quán)收回典當(dāng)?shù)姆课荨Ｄ壳?，被告也未向原告支?000元，無權(quán)繼續(xù)占有原告的房屋。且由于典當(dāng)房屋的土地及地上建筑皆屬于國有資產(chǎn)，未經(jīng)國家批準(zhǔn)不能發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的法律效力，也不符合國有資產(chǎn)處置的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該約定為無效約定，被告也不能據(jù)此約定取得典當(dāng)房屋的所有權(quán)。綜上所述，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，請依法判決。史銀辯稱，一、張某某中心臺(tái)的訴訟主體不適格。我們是買赤城地震臺(tái)的平房，赤城地震臺(tái)臺(tái)長說買賣房屋他們單位財(cái)務(wù)不好處理，我們就簽成典房協(xié)議，但赤城地震臺(tái)承諾絕不往回收房，我是同赤城地震臺(tái)簽的協(xié)議買的房，這與張某某中心臺(tái)毫無關(guān)系，現(xiàn)在赤城地震臺(tái)依然在我縣設(shè)立。赤城地震臺(tái)才是本案的訴訟主體，張某某中心臺(tái)的訴訟主體不適格。二、超過訴訟時(shí)效。雙方的典當(dāng)協(xié)議于2009年4月27日期滿，至2016年7月張某某中心臺(tái)起訴，在這七年時(shí)間里，張某某中心臺(tái)既沒有收房也沒有退錢，已超過訴訟時(shí)效。三、張某某中心臺(tái)無權(quán)要求確認(rèn)合同第四條無效。1.典房協(xié)議中，赤城地震臺(tái)向我承諾，期滿兩年不贖房，房屋產(chǎn)權(quán)歸我，這是赤城地震臺(tái)自己的真實(shí)意思表示，沒有任何人強(qiáng)加，赤城地震臺(tái)對(duì)自己的承諾必須兌現(xiàn)；2.張某某中心臺(tái)以典當(dāng)房屋的土地及建筑物屬于國有資產(chǎn)，未經(jīng)批準(zhǔn)不能轉(zhuǎn)讓，主張典房協(xié)議第四條無效。我不能同意。在典當(dāng)協(xié)議中寫明，因赤城地震臺(tái)需要用錢，以產(chǎn)權(quán)歸赤城地震臺(tái)所有的一處房產(chǎn)典給我，典房協(xié)議說房屋產(chǎn)權(quán)歸赤城地震臺(tái)，起訴狀又說房屋產(chǎn)權(quán)屬國有資產(chǎn)，張某某中心臺(tái)必須對(duì)雙方因典房協(xié)議產(chǎn)生的后果，承擔(dān)全部責(zé)任。四、我有權(quán)拒絕返還房產(chǎn)。典房協(xié)議第四條規(guī)定：“若典當(dāng)期滿后超過兩年，甲方仍不贖回房產(chǎn)，房屋所有權(quán)歸乙方所有，屆時(shí)甲方須協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證”。張某某中心臺(tái)見我縣棚戶區(qū)改造就想要房，我拒絕接受他們的無理要求。鑒于以上情況，我請求人民法院駁回張某某中心臺(tái)的訴訟請求，同時(shí)，我要提出反訴，請求立即給我辦理房產(chǎn)證，否則，賠償我受到的全部損失。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的河北省地震局冀震發(fā)（2002）11號(hào)文件、張某某中心臺(tái)關(guān)于赤城縣典房座談會(huì)會(huì)議記錄、簽到表、錄音、錄像光盤、典房協(xié)議、赤城縣國用（2009）第ZB0009號(hào)土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證、評(píng)估票據(jù)、赤城縣地震臺(tái)關(guān)于典房的請示、張某某地震臺(tái)批復(fù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭議的證據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，本院認(rèn)定如下：該資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是由史銀申請，經(jīng)本院主持雙方當(dāng)事人搖號(hào)確定的具有評(píng)估資質(zhì)的河北四合百成資產(chǎn)評(píng)估有限公司作出，且現(xiàn)場勘查過程中雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍達(dá)成一致意見，故對(duì)河北省地震局張某某中心臺(tái)提出的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)為2008年、取價(jià)依據(jù)應(yīng)按2008年標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估計(jì)算方法錯(cuò)誤、評(píng)估范圍超出標(biāo)的范圍的辯論意見，本院不予采納。史銀提交的營業(yè)執(zhí)照、發(fā)票領(lǐng)購簿復(fù)印件和廣告宣傳單，不能改變當(dāng)初典房用以居住的初衷，因此對(duì)其要求按照商業(yè)用房予以賠償?shù)闹鲝埐挥柚С?。根?jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2001年4月27日，河北省地震局赤城地震臺(tái)與史銀簽訂典房協(xié)議書，協(xié)議約定，赤城地震臺(tái)以典當(dāng)款27500元的價(jià)格將位于赤城縣地震臺(tái)家屬院內(nèi)的三間大房、三間小房、大小房之間的院落典給史銀，典期為八年；典當(dāng)期間，房屋產(chǎn)權(quán)歸赤城地震臺(tái)所有，史銀擁有使用權(quán)及房屋維修的義務(wù)，典當(dāng)期滿前，若因房屋結(jié)構(gòu)原因影響居住時(shí)，史銀在征得地震臺(tái)同意的情況下，出資修繕，地震臺(tái)贖房時(shí)，應(yīng)給予一定的補(bǔ)償；典當(dāng)期滿，地震臺(tái)及時(shí)通知史銀并全額退還典房款，即可收回房屋使用權(quán)，雙方均不負(fù)擔(dān)利息；若典當(dāng)期滿后超過兩年，地震臺(tái)仍不贖回房產(chǎn)，史銀再付地震臺(tái)現(xiàn)金2000元，房屋所有權(quán)歸史銀所有，屆時(shí)地震臺(tái)需協(xié)助史銀辦理房產(chǎn)證。按協(xié)議約定，房屋典期于2009年4月26日到期。2010年11月5日，張某某中心臺(tái)要求收回房屋，與史銀未達(dá)成一致意見。經(jīng)雙方溝通，史銀于2015年6月11日去張某某中心臺(tái)處協(xié)商，要求張某某中心臺(tái)辦理房產(chǎn)證，雙方未達(dá)成一致意見。另查，本案中所涉及房屋的土地為國有劃撥土地，該房屋及土地為國有資產(chǎn)。地震臺(tái)將房屋典當(dāng)給史銀時(shí)，未取得國有資產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)。該房屋、土地及其他附屬物，經(jīng)河北四合百成資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估總價(jià)值為735979元，史銀支付鑒定費(fèi)5000元。
原告河北省地震局張某某中心臺(tái)（以下簡稱張某某中心臺(tái)）與被告史銀房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年8月29日作出（2016）冀0732民初785號(hào)民事判決，被告史銀不服提起上訴，河北省張某某市中級(jí)人民法院于2016年12月28日作出（2016）冀07民終2717號(hào)民事裁定，裁定撤銷赤城縣人民法院（2016）冀0732民初785號(hào)民事判決，發(fā)回赤城縣人民法院重審。本院立案后，依法適用普通程序，于2018年3月12日、2018年5月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某中心臺(tái)的委托訴訟代理人宋壽青、被告史銀及其委托訴訟代理人王玉連到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，《典當(dāng)管理辦法》第三條規(guī)定，本辦法所稱典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。第三十六條規(guī)定，典當(dāng)期限由雙方約定，最長不得超過6個(gè)月。第四十條規(guī)定，典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。根據(jù)上述規(guī)定，原、被告之間的“典當(dāng)”行為不符合典當(dāng)?shù)臉?gòu)成要件，原、被告之間簽訂的典房協(xié)議書，本院認(rèn)定為房屋買賣合同。《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效?！妒聵I(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第二十五條規(guī)定，事業(yè)單位處置國有資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行審批手續(xù)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得自行處置。第二十六條規(guī)定，事業(yè)單位占有、使用的房屋建筑物、土地和車輛的處置，貨幣性資產(chǎn)損失的核銷，以及單位價(jià)值或者批量價(jià)值在規(guī)定限額以上的資產(chǎn)的處置，經(jīng)主管部門審核后報(bào)同級(jí)財(cái)政部門審批；規(guī)定限額以下的資產(chǎn)的處置報(bào)主管部門審批，主管部門將審批結(jié)果定期報(bào)同級(jí)財(cái)政部門備案。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！秶匈Y產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條規(guī)定“國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營；（三）與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)；（四）企業(yè)清算；（五）依照國家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形”。上述規(guī)定系防止國有資產(chǎn)流失的強(qiáng)制性規(guī)定，并因涉及社會(huì)公共利益，應(yīng)屬效力性強(qiáng)制規(guī)定。本案所涉買賣標(biāo)的物系原告管理并占有、使用的國有資產(chǎn)，不僅是房屋，還包括相應(yīng)的國有土地使用權(quán)，原告轉(zhuǎn)讓該國有資產(chǎn)時(shí)，未經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)，未進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，未履行法定前置程序，故本院認(rèn)定原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，因雙方房屋買賣合同無效，原告應(yīng)當(dāng)返還被告購房款28000元，被告應(yīng)當(dāng)將合同標(biāo)的物返還原告；原告明知其在無權(quán)處分國有資產(chǎn)且未取得權(quán)利機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的情況下，仍與被告簽訂了房屋買賣合同，應(yīng)對(duì)雙方房屋買賣合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。被告作為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)知道與其簽訂合同的相對(duì)方是機(jī)關(guān)事業(yè)單位，合同標(biāo)的物是國有資產(chǎn)，但仍與原告簽訂合同，應(yīng)對(duì)房屋買賣合同無效承擔(dān)次要責(zé)任。根據(jù)雙方責(zé)任的大小，本院認(rèn)定原告、被告對(duì)房屋買賣合同無效承擔(dān)的責(zé)任分別為80%、20%。故確認(rèn)房屋買賣合同無效后，被告請求原告賠償?shù)闹鲝垼驹阂勒针p方承擔(dān)責(zé)任的比例予以支持；史銀的損失以河北四合百成資產(chǎn)評(píng)估有限公司關(guān)于本案標(biāo)的物的評(píng)估總價(jià)值735979元和評(píng)估費(fèi)用5000元扣除被告已付購房款27500元為基數(shù)按照責(zé)任比例計(jì)算，即史銀的損失為570783.20元[（735979+5000-27500）×80%]。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條規(guī)定，判決如下：

一、依法確認(rèn)河北省地震局赤城地震臺(tái)與史銀于2001年4月27日簽訂的房屋買賣合同無效；二、史銀于本判決生效后三十日內(nèi)將無效合同標(biāo)的物即三間大房、三間小房及大小房之間的院落返還給河北省地震局張某某中心臺(tái)；三、河北省地震局張某某中心臺(tái)于本判決生效之日起三十日內(nèi)返還史銀購房款27500元；四、河北省地震局張某某中心臺(tái)于本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償史銀各項(xiàng)損失共計(jì)570783.20元；五、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)9782元，由河北省地震局張某某中心臺(tái)負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張某某市中級(jí)人民法院。

審判長　湯　俊
審判員　劉玉濤
審判員　劉　寶

書記員：王喆