上訴人（原審被告）：河北瑞某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：河北省故城縣邢德公路南側(cè)H-1-3號。
法定代表人：袁寶琴，經(jīng)理。
上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省武邑縣。
上訴人（原審被告）：葛藏嚴(yán)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上，系李某某之妻。
三上訴人共同的委托代理人：張?jiān)仆?，河北順成律師事?wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：趙愛軍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省衡水市桃城區(qū)。
委托代理人：劉金輝，河北澤諾律師事務(wù)所律師。

上訴人河北瑞某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱瑞某公司）、李某某、葛藏嚴(yán)因與被上訴人趙愛軍民間借貸糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初1521號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年11月29日立案后，依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
瑞某公司、李某某、葛藏嚴(yán)的上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回被上訴人一審訴訟請求，責(zé)令被上訴人返還50萬元折抵款。事實(shí)與理由：1、上訴人的房產(chǎn)已經(jīng)抵清借款，被上訴人尚且多占用上訴人50萬元折抵款。最高法院民間借貸司法解釋第24條是“出借人請求履行買賣合同的”，一審判決依據(jù)該條不當(dāng)。房屋買賣系物權(quán)的交易，依據(jù)《物權(quán)法》第九條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案作為借款合同擔(dān)保的房屋買賣合同履行完畢，且依法登記，房產(chǎn)已經(jīng)抵清借款，物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至出借人名下，債務(wù)應(yīng)當(dāng)解除。
瑞某公司、李某某、葛藏嚴(yán)共同辯稱：1、本案以民間借貸進(jìn)行審理判決符合法律規(guī)定；2、上訴人要求返還50萬元折抵款的訴訟請求一審沒有審理，二審也不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審理。
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：被告瑞某公司與李某某多次向原告借款，約定月利率1.8%，原告按約定將借款打到被告葛藏嚴(yán)賬戶或被告李某某賬戶。2015年6月29日，原、被告簽訂協(xié)議，雙方認(rèn)可被告欠原告借款本金530萬元，利息合計(jì)264000元。被告瑞某公司自愿以名下的洲海名域項(xiàng)目的9-2-203、9-2-403、9-2-1103、9-2-1203、9-2-1403、9-2-1503、9-2-1803、9-1-504、9-1-404、9-1-304、9-1-204、9-1-203、3-6-1101、9-2-204、9-2-304、9-2-404、5-3-102共17套房屋及D-5-75、D-5-76兩個(gè)地下車庫進(jìn)行房產(chǎn)備案，并約定，若被告償還原告欠款后，備案房產(chǎn)及車庫由原告還給被告。2015年9月25日，被告償還原告本金50萬元。一審法院認(rèn)為，合法的借貸關(guān)系受法律保護(hù)。原告提供的借款協(xié)議、農(nóng)行出具原告賬戶明細(xì)、被告李某某的收條及2015.6.29原告與被告瑞某公司簽訂的協(xié)議及原告與被告瑞某公司簽訂并備案的17套房屋的商品房買賣合同能夠證實(shí)原、被告之間的借貸關(guān)系，不違反法律規(guī)定，依法成立。被告未能按約定償還借款本息，應(yīng)屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，……按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”據(jù)此，被告為原告提供備案的17套房屋，雖簽訂了買賣合同，應(yīng)認(rèn)定系原、被告之間的借貸提供的擔(dān)保。被告李某某與葛藏嚴(yán)系夫妻關(guān)系，與原告的借貸發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，被告葛藏嚴(yán)沒有提供證據(jù)證實(shí)被告李某某借款系個(gè)人債務(wù)，且原告多次將借款打到被告葛藏嚴(yán)賬戶，故被告葛藏嚴(yán)應(yīng)與被告李某某共同承擔(dān)償還借款本息的民事責(zé)任（如被告不履行本判決確定的金錢債務(wù)，原告可以依據(jù)本判決，申請強(qiáng)制執(zhí)行買賣合同的涉及房產(chǎn)）。一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第二百零六條、第二百零七條、最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十四條之規(guī)定，判決：被告河北瑞某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李某某、葛藏嚴(yán)于本判決生效后五日共同償還原告趙愛軍借款本息5064000元（以后利息以480萬為基數(shù)，從2015年9月26日起按月利率1.8%計(jì)算至還清欠款止）。訴訟費(fèi)減半收取23702元，由被告河北瑞某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李某某、葛藏嚴(yán)共同擔(dān)負(fù)。
趙愛軍向一審法院起訴請求：判令被告償還原告借款5086200元及自2015年9月26日起按照月利率1.8%計(jì)算至還清為止的利息。
對雙方爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：瑞某公司多次向趙愛軍借款，雙方形成了多份協(xié)議書。至2015年6月29日，趙愛軍又與瑞某公司簽訂一份協(xié)議，主要內(nèi)容為：本人趙愛軍借給瑞某公司530萬元，其中借款合同借款金額340萬元，已于2015年2月27日支取10萬元，剩余330萬元，利息為237600元。2015年6月7日又借給瑞某公司200萬元，利息為26400元。本息共計(jì)5564000元。現(xiàn)將此款用作購買瑞某公司名下洲海名城項(xiàng)目的（房號略）17套房屋及兩個(gè)地下車庫，并將該17套房屋進(jìn)行房產(chǎn)備案。另外將（房號略）8套房屋作為抵押，如果已經(jīng)出售或者查封，另行更換同等價(jià)值的房屋或抵押物。如瑞某公司未能還款，上述備案及抵押房產(chǎn)歸趙愛軍所有。還款計(jì)劃如下：1、瑞某公司于2015年7月7日前歸還100萬元，2015年8月7日前歸還100萬元，還清此200萬元后，趙愛軍退還備案的3套房產(chǎn)及抵押的8套房產(chǎn)，并配合辦理退房手續(xù)。2、瑞某公司于2015年12月31日前歸還趙愛軍3564000元，還清此款后，趙愛軍退還備案的14套房產(chǎn)及2套地下車庫，并配合辦理退房手續(xù)。瑞某公司歸還趙愛軍欠款后，上述房產(chǎn)和車庫以及抵押房產(chǎn)趙愛軍全部退還瑞某公司，并配合瑞某公司辦理退房手續(xù)。2015年7月6日，趙愛軍與瑞某公司簽訂了17份《商品房買賣合同》，并在故城縣房地產(chǎn)交易所登記備案，合同約定的總房款為5394000元。2015年9月8日，李某某代表瑞某公司又與趙愛軍簽訂一份協(xié)議，主要內(nèi)容為：“經(jīng)雙方協(xié)商，瑞某公司（李某某）于2015年9月25日前給趙愛軍50萬元，趙愛軍保證退回給瑞某公司同等價(jià)格的住宅樓，李某某保證于2015年10月31日之前再還趙愛軍50萬元，11月底還趙愛軍100萬元，趙愛軍保證給瑞某公司同等價(jià)格的住宅樓。2015年9月25日，趙愛軍給瑞某公司出具一份收條，內(nèi)容為：趙愛軍用瑞某公司的欠款本金530萬元抵家屬樓17套和2個(gè)車庫，趙愛軍已將住宅樓過戶自己名下，今有公司（指瑞某公司）付趙愛軍50萬元，用此款按抵房比例、數(shù)量、價(jià)格購回房產(chǎn)，錢付后1個(gè)月之內(nèi)趙愛軍將房產(chǎn)轉(zhuǎn)入公司名下?！睂τ谑諚l中的“本金530萬元”的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可應(yīng)當(dāng)是本息，當(dāng)時(shí)瑞某公司欠趙愛軍利息264000元。2015年9月26日，葛藏嚴(yán)以轉(zhuǎn)賬方式給付趙愛軍50萬元，趙愛軍主張因住建局不同意，沒有辦理撤銷同等價(jià)值房產(chǎn)的備案手續(xù)。

本院認(rèn)為，瑞某公司對欠趙愛軍的借款本息數(shù)額沒有異議，本案雙方爭議主要是瑞某公司與趙愛軍簽訂的17份商品房買賣合同以及瑞某公司承諾給趙愛軍的兩個(gè)車庫是用于案涉?zhèn)鶆?wù)的抵押擔(dān)保，還是以上述房產(chǎn)抵頂債務(wù)。在2015年7月6日瑞某公司與趙愛軍簽訂《商品房買賣合同》前，雙方曾形成了多份以瑞某公司開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)為案涉借款提供抵押擔(dān)保的協(xié)議，但2015年9月25日趙愛軍出具的收條是雙方形成的最終文件，趙愛軍明確表示530萬元的欠款本息抵家屬樓17套和兩個(gè)車庫，且17套住宅樓的買賣合同已經(jīng)在房管部門辦理了備案登記，這說明雙方已經(jīng)形成了以17套商品房和兩個(gè)車庫抵頂欠款本息的一致意見。從備案的17套商品房買賣合同約定的價(jià)格看，瑞某公司用于抵頂債務(wù)的17套商品房約定的總價(jià)為5394000元，加上兩個(gè)車庫的價(jià)值，與借款本金530萬元及利息264000元也是基本相當(dāng)?shù)?。趙愛軍關(guān)于與瑞某公司簽訂的《商品房買賣合同》是讓與擔(dān)保的主張與事實(shí)不符，其在與瑞某公司已經(jīng)達(dá)成抵債協(xié)議的情況下，仍要求瑞某公司償還借款本息缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決適用法律錯誤，本院予以糾正。對瑞某公司、李某某、葛藏嚴(yán)關(guān)于欠趙愛軍的款項(xiàng)已經(jīng)抵清的上訴請求本院予以支持，但其要求趙愛軍返還50萬元折抵款屬于反訴內(nèi)容，因上訴人未在一審就該項(xiàng)請求提起反訴，本院對此項(xiàng)請求不予理涉。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初1521號民事判決；
二、駁回被上訴人趙愛軍的訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)23702元、二審案件受理費(fèi)47598元，均由被上訴人趙愛軍負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　倪慶華 審判員　　張寶芳 審判員　　劉夢輝

書記員：王聰穎