河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李卿（河北千山恒業(yè)律師事務(wù)所）
孫某某
劉廣（河北中衡誠信律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:石家莊市裕華區(qū)槐安東路145號西美五洲大廈19層。
法定代表人:張秋蘭，董事長。
委托代理人:李卿，河北千山恒業(yè)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住深州市。
委托代理人:劉廣，河北中衡誠信律師事務(wù)所律師。
上訴人河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱溯源公司）因與被上訴人孫某某買賣合同糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2015）衡桃民二初字第165號民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭，于2015年8月27日公開開庭審理了本案。
上訴人溯源公司委托代理人李卿、被上訴人孫某某委托代理人劉廣到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告孫某某起訴稱:2013年11月12日，孫某某與溯源公司簽訂君悅?cè)A府商品房預(yù)訂合同，合同約定孫某某購買溯源公司開發(fā)的君悅?cè)A府21號樓2單元402室房屋一套，面積91.9平方米，價款395619元。
合同簽訂時，溯源公司銷售人員承諾2015年5月1日交房。
但至今溯源公司欲建樓房的位置仍未進(jìn)行拆遷，現(xiàn)溯源公司已不可能按照其承諾的日期開盤及交房。
且溯源公司在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下即銷售房屋，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定為無效。
故訴請法院確認(rèn)雙方訂立的合同無效。
判令溯源公司返還孫某某房款395619元并按同期銀行貸款利率支付利息損失。
原審被告溯源公司答辯稱:雙方簽訂的是預(yù)訂合同，是一個優(yōu)惠的合同。
簽訂合同時溯源公司無預(yù)售許可證，孫某某是明知的，溯源公司認(rèn)為該合同是合法有效的。
合同的第四條第二款中有相關(guān)的規(guī)定，孫某某退房應(yīng)向溯源公司提交退房申請，孫某某沒有向溯源公司提出書面退房申請。
該條款同時規(guī)定，孫某某申請退房溯源公司在收到退房申請60個工作日內(nèi)，退還孫某某房款，利息應(yīng)該按照存款利率計算。
原審法院查明:2013年11月12日，雙方簽訂君悅?cè)A府商品房預(yù)訂合同，合同約定孫某某購買溯源公司開發(fā)的君悅?cè)A府21號樓2單元402室房屋一套，面積91.9平方米，價款395619元。
合同簽訂后，孫某某依約交納房款395619元。
溯源公司至今未取得商品房預(yù)售許可證，孫某某所購房屋至今尚未建設(shè)。
本院認(rèn)為:案涉合同中未約定商品房交付使用的條件及日期，約定日后再簽訂正式商品房買賣合同。
從合同內(nèi)容看，該合同系商品房買賣雙方對今后訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行預(yù)先約定，是對雙方交易房屋的初步確認(rèn)，而不是對商品房買賣結(jié)果的直接確認(rèn)，故該預(yù)定合同在性質(zhì)上是商品房買賣預(yù)約合同。
但商品房買賣預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商已辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已定型，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。
這是商品房買賣合同作為不動產(chǎn)交易的本質(zhì)特征決定的，其目的在于保障交易安全和社會公眾利益。
本案中，開發(fā)項目用地上的舊房拆遷工作尚未完成，該項目尚未立項，更談不上開工建設(shè)，庭審中溯源公司對拆遷完畢、取得預(yù)售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時間均不能確定，故該預(yù)定合同不是針對特定項目簽訂的，缺乏商品房買賣的現(xiàn)實基礎(chǔ)，這一階段簽訂的預(yù)定合同應(yīng)認(rèn)定無效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用”，溯源公司在簽訂預(yù)訂合同時收取孫某某預(yù)訂款395619元的行為亦違反了上述規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該預(yù)定合同無效。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。
有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，因溯源公司占用孫某某預(yù)訂款將近兩年時間，且孫某某的合同目的并未實現(xiàn)，故原審法院判決溯源公司返還孫某某預(yù)訂款395619元并按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)計算利息，并無不當(dāng)，本院予以維持。
溯源公司的上訴理由，與法相悖，本院不予支持。
綜上所述，原審法院對案涉合同的性質(zhì)認(rèn)定有誤，適用法律錯誤，但判決結(jié)果正確，本院予以維持。
依據(jù)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2234元，由上訴人河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:案涉合同中未約定商品房交付使用的條件及日期，約定日后再簽訂正式商品房買賣合同。
從合同內(nèi)容看，該合同系商品房買賣雙方對今后訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行預(yù)先約定，是對雙方交易房屋的初步確認(rèn)，而不是對商品房買賣結(jié)果的直接確認(rèn)，故該預(yù)定合同在性質(zhì)上是商品房買賣預(yù)約合同。
但商品房買賣預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商已辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已定型，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。
這是商品房買賣合同作為不動產(chǎn)交易的本質(zhì)特征決定的，其目的在于保障交易安全和社會公眾利益。
本案中，開發(fā)項目用地上的舊房拆遷工作尚未完成，該項目尚未立項，更談不上開工建設(shè)，庭審中溯源公司對拆遷完畢、取得預(yù)售許可證、簽訂正式商品房買賣合同的時間均不能確定，故該預(yù)定合同不是針對特定項目簽訂的，缺乏商品房買賣的現(xiàn)實基礎(chǔ)，這一階段簽訂的預(yù)定合同應(yīng)認(rèn)定無效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用”，溯源公司在簽訂預(yù)訂合同時收取孫某某預(yù)訂款395619元的行為亦違反了上述規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該預(yù)定合同無效。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。
有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，因溯源公司占用孫某某預(yù)訂款將近兩年時間，且孫某某的合同目的并未實現(xiàn)，故原審法院判決溯源公司返還孫某某預(yù)訂款395619元并按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)計算利息，并無不當(dāng)，本院予以維持。
溯源公司的上訴理由，與法相悖，本院不予支持。
綜上所述，原審法院對案涉合同的性質(zhì)認(rèn)定有誤，適用法律錯誤，但判決結(jié)果正確，本院予以維持。

依據(jù)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2234元，由上訴人河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：王江豐

書記員：徐佳佳