上訴人(原審被告):河北博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:石家莊市橋西區(qū)槐安西路260號樂橙商務廣場C座1603室。
法定代表人:閆偉,董事長。
委托訴訟代理人:柴冠華,河北錦途律師事務所律師。
被上訴人(原審原告):張某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,現(xiàn)住河北省衡水市桃城區(qū)。
被上訴人(原審原告):李郡,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,現(xiàn)住河北省衡水市桃城區(qū),系原告張某某的配偶。
二原告委托訴訟代理人:周文娟,河北仁浩律師事務所律師。
上訴人河北博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱博某公司)與被上訴人張某某、李郡商品房銷售合同糾紛一案,不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院(2017)冀1102民初2194號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開審理了本案。上訴人博某公司的委托訴訟代理人柴冠華,被上訴人張某某、李郡的委托訴訟代理人周文娟到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告張某某、李郡向一審法院起訴請求:1.請求法院依法判令被告賠付二原告違約金58223.6元;2.訴訟費由被告承擔。事實與理由:2013年3月7日,二原告同被告簽訂商品房買賣合同一份,合同約定原告購買位于衡水市桃城區(qū)問津街889號在水一方西區(qū)17號樓1單元1501室房屋一套,房款為448950元,被告于2013年6月30日前交房。2013年1月9日交付首付款179950元,2013年10月10日發(fā)放貸款,貸款金額為269000元。被告至今未交付房屋,存在違約,應當向原告支付違約金。違約金分段計算,以179950為基數(shù),自2013年7月1日計算至2017年3月20日,共1358天,按日萬分之一計算為24437.2元;以269000元為基數(shù),自2013年10月11日計算至2017年3月20日,共1265天,按日萬分之一計算,為33786.4元,違約金總計58223.6元。
原審被告博某公司辯稱:一、二原告提起訴訟請求時間已超過訴訟時效的期限,請法庭依法駁回其起訴。我國《民法通則》第135條規(guī)定的:“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期限為二年,法律另有規(guī)定的除外?!倍⒈桓婕s定的交房時間為2013年6月30日,從2013年7月1日起至2015年6月30日止,二原告并未向被告索要過逾期交房的違約金,故二原告提起訴訟請求時間已超過法律規(guī)定的訴訟時效的期限,請法庭依法駁回各原告的訴訟請求。二、不可抗力因素影響。被告開發(fā)的在水一方小區(qū)由于近幾年來受霧霾、揚塵治理、馬拉松比賽、中高考、兩會兩節(jié)、十八大、亞太經(jīng)合組織會議及其他重大政治活動的影響,建筑部門多次要求停工。此外還有拆遷因素影響施工(比如由于釘子戶問題,直到2013年下半年才拆遷完畢)。以上問題嚴重影響了被告的施工進度,這些均是被告無法預料的、無法避免的,應屬不可抗力。而合同上第八條第2款第2項亦明確對此作了約定:“由于政府或各相關(guān)部門原因致使主要配套功能運行遲延,或遇天氣問題(雨天、風雪、冰雹等)致使工期延誤,或其它非出賣人原因造成的工期延誤,交房期予以順延”,因而根據(jù)雙方合同約定及國家法律規(guī)定,應逾期交房天數(shù)應扣除不可抗力因素及非出賣人影響的天數(shù),而逾期交房的違約金也應相應變動。三、二原告要求逾期交房違約金計算錯誤。被告自2016年10月10日起就開始交原告所購買的17#樓,原告接到被告交房通知后卻遲遲不辦理入住手續(xù),責任在于原告,因而被告逾期交款的違約金應計算至2016年10月9日。被告逾期交款的違約金計算方式如下:1、2013.7.1-2016.10.9,共計1196天,(179950-2066(2014年11月7日退差價款2066元))*1196/10000=21274.93元;2、2013.10.11-2016.10.9,共計1051天,269000*1051/10000=28271.9元。原告逾期交房違約金共計21274.93+28271.9=49546.83元,而非原告要求的58223.6元違約金。四、二原告存在逾期交款行為,應承擔相應的違約責任,原被告雙方違約金應相應沖抵。雙方簽訂的《商品房買賣合同》時間2013.3.7,原告于2013.5.6簽定了《借款協(xié)議》,但由于原告的原因,致使貸款于2013.10.10才放款,責任在于原告,故原告應承提相應的違約責任。原告逾期交款違約計算:2013.5.16-2013.10.10,共計148天,269000*148/10000=3981.2元;原、被告之間的違約金相互沖抵49546.83-33981.2=45565.63元,故如果不考慮不可抗力因素的影響,被告按合同約定最多付原告45565.63元即可。五、被告交房時,二原告應向被告交納契稅、物業(yè)專項維修基金、期改現(xiàn)等相關(guān)費用,故在交房時完全可以進行沖抵,多退少補。
原審法院查明:2013年3月7日,二原告同被告簽訂《商品房買賣合同》一份,合同約定二原告購買位于衡水市桃城區(qū)問津街889號在水一方西區(qū)17號樓1單元1501室房屋一套,房款為448950元,被告于2013年6月30日前交房。合同第6條付款方式及期限約定“2013年1月9日付30%計134950元,貸60%計269000元,其余10%計45000元,待配套設(shè)施全部竣工,經(jīng)有買受人代表參加驗收并確認合格后,方于收取”;第9條出賣人逾期交房的違約責任約定“逾期超過30日后,買受人有權(quán)解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之壹(該比例應不小于第(1)項的比率)的違約金”。2013年5月6日,二原告與中國建設(shè)銀行股份有限公司衡水住房城建支行簽訂《住房公積金借款合同》一份,合同約定二原告向該行借款269000元。2013年5月15日,二原告辦理預購商品房預告登記。二原告實際交款情況為:2013年1月9日交款179950元,2013年10月10日銀行放貸269000元。
原審法院認為:原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示,不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效,原、被告雙方均應按照合同的約定履行義務。根據(jù)合同約定,被告應于2013年6月30日前交付房屋,但被告未能履行交房的義務,已屬違約,依法應當承擔違約責任。故原告要求被告支付違約金的主張,與法相符,與約定相合,本院予以支持。被告以二原告提起訴訟距合同約定交付房產(chǎn)的日期已逾期二年為由,主張本案已過訴訟時效,但依據(jù)上述合同第九條約定,違約金計算的期間為“自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止”,即自2013年7月1日起計算違約金至實際交付之日止,本案所涉房屋至今沒能辦理房屋交接手續(xù),故被告的違約行為一直存續(xù),二原告主張被告支付違約金,符合原、被告雙方的合同約定,故對被告的辯稱,本院不予采信。被告辯稱二原告所購房屋已于2016年10月10日起開始交房并已通知二原告,二原告予以否認,且被告未提供證據(jù)證明,故對其辯稱本院不予確認。被告辯稱因重大活動等不可抗力導致工期延誤,但被告提供的衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局文件八份所載日期均為2013年6月30日后,故對其關(guān)聯(lián)性本院不予確認,不能證實被告的主張,故對其辯稱本院不予采信。被告辯稱,二原告因未按時交納購房款,故存在違約行為,要求以二原告逾期交款的違約金與二原告主張的違約金進行抵扣。被告所述實為獨立的訴訟請求,但其未在法定期限內(nèi)提起反訴,故對其抵扣違約金的主張,本院不予支持,對其主張的違約金,被告可另行提起訴訟。被告主張待交房時違約金可以抵扣相關(guān)款項,但是否進行抵扣為二原告的選擇權(quán),應由二原告主張行使,故對被告該主張本院不予支持。2013年6月30日系合同約定的交房日期,但被告至法庭辯論終結(jié)前仍未交房,故被告應當支付二原告違約金,二原告主張暫計算至2017年3月20日,于法不悖,本院予以支持。違約金分段計算,以179950元為基數(shù),自2013年7月1日計算至2017年3月20日,共1359天,按日萬分之一計算,為24455元;以269000元為基數(shù),自2013年10月11日至2017年3月20日,共1257天,按日萬分之一計算,為33813元,故違約金共計58268元。二原告主張該段時期內(nèi)違約金為58223.6元,沒有超出合同約定范圍,本院予以支持。綜上,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百三十五條、第一百三十八條之規(guī)定,判決:被告河北博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付原告張某某、李郡自2013年7月1日至2017年3月20日的逾期交房違約金58223.6元。案件受理費1256元,簡易程序?qū)徖頊p半收取計628元,由被告河北博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
博某公司不服上述判決,上訴請求:1、撤銷衡水市桃城區(qū)人民法院(2017)冀1102民初2194號民事判決,依法改判。2、訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由:一、被上訴人提起訴訟請求時間已超過訴訟時效的期限,而一審法院卻認定其未超過訴訟時效,明顯于法無據(jù),請法庭依法改判,駁回被上訴人的起訴。我國《民法通則》第135條規(guī)定的。“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期限為二年,法律另有規(guī)定的除外?!痹V訟時效自知道或應當知道其權(quán)利受到侵害時開始計算。而上訴人與被上訴人約定的交房時間為2013年6月30日,那么也就是說自2013年6月30日被上訴人就知道了上訴人不能如期交房其權(quán)利得到了侵害,他就有權(quán)向上訴人主張逾期交房的違約責任,而從2013年7月1日起至2015年6月31日止,原告卻從未向被告索要過逾期交房的違約金,故被上訴人提起訴訟請求時間已超過法律規(guī)定的訴訟時效的期限,請貴院依法依法改判,駁回被上訴人的訴訟請求。二、一審法院認定被上訴人的交款事實有誤。庭審中上訴人提出,上訴人曾于2014年11月7日向被上訴人退款2066元,一審法院要求上訴人庭后提供,開庭的當天,上訴人就給一審法院提供了該收據(jù),但一審法院卻在判決書中未體現(xiàn),在此請二審法院予以糾正。三、上訴人對一審法院確認逾期交房的違約企數(shù)額有異議。其原因如下:1、一審法院認定:“被告提供的衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局文件八份所載日期均為2013年6月30日后,故對其關(guān)聯(lián)性本院不予確認”的觀點,上訴人持有異議。上訴人開發(fā)的在水一方小區(qū)由于近幾年來受霧霆、揚塵治理、馬拉松比賽、中高考、兩會兩節(jié)、十八大、亞太經(jīng)合組織會議及其他重大政治活動的影響,建筑部門多次要求停工。此外還有拆遷因素影響施工(比如由于釘子戶問題,直到2013年下半年才拆遷完畢)。以上問題嚴重影響了上訴人的施工進度,這些均是上訴人無法預料的、無法避免的,應屬不可抗力,而這些不可抗力亦是全社會眾所周知的,故逾期交房天數(shù)應扣除不可抗力因素影響的天數(shù),而逾期交房的違約金也應相應變動。雖然上訴人所提供的文件上日期均為2013年6月30日以后,但不能否認2013年6月30日以前政府就沒有讓停過工,上訴人提供的八份文件就可以佐證,因而,按照公平合理原則,請法院對不可抗力原因引起停工導致工期延誤的情節(jié)酌情予以考慮。2、一審法院違約金計算錯誤。(1)一審法院違約金計算不準確:上訴人自2016年10月10日起就開始交原告所附買的17#樓,現(xiàn)在該樓入住率已達70%,被上訴人接到上訴人交房通知后卻遲遲不辦理入住手續(xù),責任在于被上訴人,因而上訴人逾期交房的違約金應計算至2016年10月9日。在不考慮不可抗力因素的情況下,上訴人逾期交房的違約金計算方式如下:1、2013年7月1日至2016年10月9日共計1196天,(179950-2066)×1196/10000=21274.93元;2、2013年10月11日至2016年10月9日共計1051天,269000×1051/10000=28271.9元。原告逾期交房違約金共計21274.93+28271.9=49546.83元,而非原告要求的58223.6違約金。(2)一審法院計算違約金的方式不正確:一審法院“以179950元為基數(shù),自2013年7月1日計算至2017年3月20日,共計1359天,按日萬分之一計算,為24455元”計算錯誤,上訴人認為該階段的違約金應以179950-2066=177884元為基數(shù)進行計算。3、一審法院認為,上訴人逾期交房的違約責任與被上訴人逾期交款的違約責任不能相互沖抵的觀點,上訴人有異議,上訴人認為上訴人最多向被上訴人支付45565.63元即可,請二審法院依法改判?!逗贤ā返?20條規(guī)定:“當事人雙方都違反合同的,應當各自承擔相應的責任。”本案中上訴人與被上訴人是在履行同一個合同中互有違約,而被上訴人的交款時間在一審時已經(jīng)查明,被上訴人的違約情況及違約金額是顯而易見的,而且被上訴人逾期交款的違約金(3981.2元)又低于上訴人逾期交房的違約金(49546.83元),故雙方的違約金應相互沖抵,上訴人最多只需向被上訴人支付45565.63元違約金即可。如果強行要求上訴人就同一合同,同一法律關(guān)系再另行起訴,那么白白地增加了當事人的訴累,這是與立法初衷相悖的。
被上訴人張某某、李郡答辯:一審法院認定事實清楚,適用法律正確,應維持原判。
二審中上訴人博某公司提交了2014年11月7日向被上訴人退款2066元新證據(jù),經(jīng)被上訴人質(zhì)證,對該證據(jù)予以認可。本院對此予以確認。
本院經(jīng)審理查明:2014年11月7日上訴人博某公司向被上訴人退款2066元,其他查明的事實同一審。
本院認為:就上訴人上訴的相關(guān)問題分述如下。
關(guān)于本案是否已過訴訟時效的問題。本案所涉房屋至今沒能辦理房屋交接手續(xù),上訴人博某公司的違約行為還在持續(xù)中,上訴人簡單依據(jù)《民法通則》主張的訴訟時效自知道或應當知道其權(quán)利受到侵害時開始計算,與本案情況不符,本院不予支持。
關(guān)于上訴人提出的逾期交房是受霧霾、揚塵治理以及政府等因素影響的施工進度,應屬不可抗力,其違約金也應相應減少的問題。上訴人在一審提供的衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局文件八份所載日期均為應交房的2013年6月30日之后,一審法院認定為與本案無關(guān)聯(lián)性,并無不當。另外,上訴人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在與購房人簽訂房屋買賣合同時,對所提逾期交房的因素是能夠合理預見的,亦是其從事經(jīng)營活動應當預知的商業(yè)風險,并非不可抗力。上訴人以此主張減少違約金的理由不成立。
關(guān)于上訴人所提被上訴人存在逾期交款的違約情況,亦應承擔違約責任,雙方的違約金應相互沖抵的問題。一審法院對此作了詳細闡述,本院觀點同一審。
關(guān)于違約金的計算問題。在二審庭審期間,上訴人提交了新證據(jù),即2014年12月7日曾退回購房款2066元,被上訴人對于該退款事實也予以認可,故本院對該證據(jù)予以認定。二審依據(jù)認定的新證據(jù)予以重新計算違約金,計算方式為:以179950元為基數(shù),自2013年7月1日計算至2014年11月6日493天,按日萬分之一計算為8871.5元(179950×493/10000=8871.5元);2014年11月7日退2066元,179950元-2066元=177884元,以177884元為基數(shù),自2014年11月7日計算至2017年3月20日,共863天,按日萬分之一計算為15351.3元(177884×863/10000=15351.3元);以269000元為基數(shù),自2013年10月11日計算至2017年3月20日,共1256天,按日萬分之一計算為33786.4元(269000×1256/10000=33786.4元);故違約金總計為8871.5元+15351.3元+33786.4元=58009.2元,一審法院認定違約金的數(shù)額為58223.6元,屬認定錯誤,依法予以變更。
綜上,上訴人對違約金的上訴理由部分成立,原判決認定的違約金數(shù)額不準確,依法予以變更。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項規(guī)定,判決如下:
變更一審判決為:上訴人河北博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付被上訴人李郡、張某某自2013年7月1日至2017年3月20日的逾期交房違約金58009.2元。
一審案件受理費628元,由上訴人河北博某房地產(chǎn)開有限公司負擔600元,被上訴人李郡、張某某負擔28元。二審案件受理費116元,由上訴人河北博某房地產(chǎn)開有限公司負擔100元,被上訴人李郡、張某某負擔16元。
本判決為終審判決。
審判長 孟祥東
審判員 馬友崠
審判員 李成立
書記員:齊香玉