滄州市晟宇物業(yè)服務有限公司
吳艷紅
劉垣
牛某某
于增杰（河北海岳律師事務所）

原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)服務有限公司，住所地:滄州市運河區(qū)署西街行署南院7排1號。
法定代表人鄧秀華，系該公司經(jīng)理。
委托代理人吳艷紅，系該公司職員。
委托代理人劉垣，系該公司職員。
被告（反訴原告）牛某某。
委托代理人于增杰，河北海岳律師事務所律師。
原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)服務有限公司與被告（反訴原告）牛某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭對本訴和反訴進行了合并審理。
原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)有限公司委托代理人吳艷紅、劉垣、被告（反訴原告）牛某某及委托代理人于增杰到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告滄州市晟宇物業(yè)服務有限公司訴稱，被告牛某某購買孟村東方駿景小區(qū)11號樓鋪4商業(yè)門市一套，面積151.74平方米。
2013年6月22日，被告同原告簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》，約定商業(yè)門市物業(yè)服務費每月每平米一元，一年一交，提前一個月繳納，逾期自欠費之日起按應交費總額的千分之二繳納違約金。
截至2015年8月15日（包括2014年6月22日至2016年6月21日期間），被告欠原告物業(yè)費3642元。
根據(jù)河北省物價局《關于制定供熱計量價格的指導意見》以及滄州市物價局的規(guī)定，應繳納暖氣空置費364元。
請求判決被告給付原告物業(yè)服務費3642元、暖氣管道運行費364元、違約金1644元，并由被告承擔訴訟費用。
被告牛某某辯稱，1、對原告是否具備簽訂物業(yè)服務合同的資格提出質(zhì)疑，根據(jù)管理條例規(guī)定，應按照招投標的方式選聘具備相應資格的單位。
原告應出示相關證明文件及資質(zhì)，證明其具有簽訂合同的資格及參加本次訴訟的資格，否則合同不具效力。
2、原告用格式條款合同制定物業(yè)收費標準，收費過高，明顯不合理，嚴重加重了被告的責任和義務，根據(jù)合同法規(guī)定應屬無效條款。
3、被告系購買的商業(yè)門市非住宅，原告在簽訂合同時，套用住宅小區(qū)物業(yè)服務協(xié)議，多數(shù)服務收費內(nèi)容是對住宅小區(qū)的服務內(nèi)容，不適用于商業(yè)門市，原告擴大收費范圍、提高收費標準，用合法行為掩蓋非法目的，屬于無效條款。
4、原告未對被告提供過任何服務行為。
5、原告不提供服務，還人為的為業(yè)主設置障礙，利用其掌握的相關權利對業(yè)主的正當權利百般刁難，給業(yè)主造成損失。
6、原告違法收取裝修保證金。
7、原被告間沒有任何的供暖服務合同，原告不具備主張取暖費、空置費的資格。
8、合同約定違約金過高，嚴重違反法律規(guī)定。
綜上，原告收取費用不符合法律規(guī)定，且有嚴重違約行為，請求法院駁回原告的訴訟請求。
反訴原告牛某某反訴稱，1、反訴原告與反訴被告簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議并非自愿，反訴原告購買的是商鋪并非住宅，住宅小區(qū)享有的服務項目不適用于商鋪，簽訂該協(xié)議根本沒有協(xié)商，不簽字就不交付房屋，系脅迫和乘人之危。
2、非住宅物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價，根據(jù)相關規(guī)定應由雙方協(xié)商確定，本案協(xié)議中關于收費的項都是反訴被告一方的意愿，未經(jīng)雙方協(xié)商一致。
另外，收費明顯過高，顯失公平。
3、反訴被告沒有提供過任何服務，且不履行維修維護義務。
故訴請法院解除或變更原被告簽訂的孟村東方駿景住宅小區(qū)前期物業(yè)服務協(xié)議。
反訴被告滄州市晟宇物業(yè)服務有限公司辯稱，1、東方駿景1000多住戶作為一整體，共用一個取暖、供電、上下水系統(tǒng)，部分業(yè)主不能單獨要求變更或者解除物業(yè)服務合同，根據(jù)物權法的規(guī)定，解除或者變更物業(yè)服務協(xié)議，應當經(jīng)過建筑面積超過半數(shù)的業(yè)主，且人數(shù)超過半數(shù)的業(yè)主同意。
反訴原告要求解除變更協(xié)議不到業(yè)主人數(shù)的1%，其要求變更、解除協(xié)議的目的是不想繳費。
2、物業(yè)服務協(xié)議由反訴原告本人簽字，對簽字的后果清楚，就應負責任。
反訴原告稱是受脅迫而無奈簽字，其應提供證明何時、何地、受何脅迫的證據(jù)。
3、題目雖是住宅服務協(xié)議，但內(nèi)容對商業(yè)門市有特別約定，反訴原告應在協(xié)議中找自己適用的條款。
東方駿景小區(qū)是通過住建局認定的2級物業(yè)小區(qū)，滄州市物價局有規(guī)定，物業(yè)費在每平方米0.7元的基礎上，可上下浮動10%，商業(yè)門市略高于住宅小區(qū)是目前的習慣，也是法律允許的。
被告在物業(yè)服務協(xié)議上簽字，且第一年已按照1元錢繳納物業(yè)費。
4、反訴原告稱未享受物業(yè)服務的說法錯誤，小區(qū)變壓器和地下線路歸物業(yè)管理、維修，是為了全體業(yè)主的利益收的費。
每位業(yè)主的電表是分表，還有一塊總表，分表累計數(shù)與總表不符時，差額由物業(yè)公司承擔。
自來水也是同樣。
關于取曖問題，供熱系統(tǒng)小區(qū)自建，歸全體業(yè)主所有，而維護費則從物業(yè)費里出，反訴原告也享受利益。
小區(qū)內(nèi)的污水井、化糞池須定期清理，商業(yè)門市產(chǎn)生的垃圾比一般住宅要多。
物業(yè)公司的保安定時巡邏、維護，東方駿景小區(qū)從沒出過大問題。
5、先簽協(xié)議再交鑰匙不違法，反訴原告可以要求先交鑰匙，只是其未要求，這只是交易習慣問題。
6、開發(fā)商應當通過招標形式選聘，而這與反訴被告無關，那是開發(fā)商的事情，反訴被告有物業(yè)服務資格，罰款是應針對開發(fā)商的。
因反訴原告不按時繳納物業(yè)費，因提起訴訟造成反訴被告很多損失，所以主張的違約金不高。
本院認為，原被告自愿協(xié)商一致簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議，系當事人真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，依法成立有效，雙方均應按照協(xié)議約定，嚴格履行自己的義務。
被告（反訴原告）牛某某要求法院解除或變更原被告簽訂的孟村東方駿景住宅小區(qū)前期物業(yè)服務協(xié)議，《中華人民共和國合同法》第五十四條 ?規(guī)定“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
”第五十五條第一項規(guī)定:具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒有行使撤銷權，撤銷權消滅。
因此，顯失公平、脅迫等手段訂立合同系撤銷或變更的理由，而不能作為解除合同理由。
而且，反訴原告不能提供充分證據(jù)證明反訴被告有脅迫手段或乘人之危的情形，也未提交反訴被告不履行協(xié)議的證據(jù)，應駁回反訴原告的訴訟請求。
解除合同條件系合同有效，反訴原告主張物業(yè)協(xié)議部分條款無效，不屬于本案審理范圍。
原被告簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議，雙方已簽字蓋章，關于物業(yè)費部分約定不違反法律規(guī)定，依法成立有效，雙方均應按照協(xié)議約定，嚴格履行自己的義務。
原告（反訴被告）要求被告（反訴原告）支付物業(yè)費，符合雙方協(xié)議的約定，應予支持。
本案原被告簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議約定明確，被告則應按協(xié)議約定履行交付相關服務費用的義務，被告拒絕交納構成違約。
原告（反訴被告）主張按照滄州市物價局相關規(guī)定標準收取暖氣管道空置費，符合法律規(guī)定，本院予以采信。
原被告約定物業(yè)費違約金標準過高，本院予以調(diào)整，應按照中國人民銀行公布的同期逾期貸款利率（貸款利率上浮40％）上浮30％計算違約金，物業(yè)服務協(xié)議約定下次交費應于上年度交費日期第十一個月，故物業(yè)費違約金起算時間點為上年度交費日期第十一個月。
原被告未約定管道運行費違約金，原告主張的違約金不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 ?、《物業(yè)管理條例》第四十二條 ?、六十七之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）牛某某自本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)服務有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物業(yè)管理費1821元及違約金（自2014年5月22日開始按照中國人民銀行公布的同期逾期貸款利率［貸款利率上浮40％］上浮30％計算至2015年8月15日）。
二、被告（反訴原告）自本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告（反訴被告）2015年6月22日至2016年6月21日物業(yè)管理費1821元及違約金（自2015年5月22日開始按照中國人民銀行公布的同期逾期貸款利率［貸款利率上浮40％］上浮30％計算至2015年8月15日）。
三、被告（反訴原告）于判決生效后三十日內(nèi)支付拖欠原告（反訴被告）暖氣管道空置運行費364元。
四、駁回被告（反訴原告）反訴的訴訟請求。
案件受理費100元，由被告負擔。
反訴案件受理費50元，由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院或直接向滄州市中級人民法院立案庭遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

本院認為，原被告自愿協(xié)商一致簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議，系當事人真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，依法成立有效，雙方均應按照協(xié)議約定，嚴格履行自己的義務。
被告（反訴原告）牛某某要求法院解除或變更原被告簽訂的孟村東方駿景住宅小區(qū)前期物業(yè)服務協(xié)議，《中華人民共和國合同法》第五十四條 ?規(guī)定“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
”第五十五條第一項規(guī)定:具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒有行使撤銷權，撤銷權消滅。
因此，顯失公平、脅迫等手段訂立合同系撤銷或變更的理由，而不能作為解除合同理由。
而且，反訴原告不能提供充分證據(jù)證明反訴被告有脅迫手段或乘人之危的情形，也未提交反訴被告不履行協(xié)議的證據(jù)，應駁回反訴原告的訴訟請求。
解除合同條件系合同有效，反訴原告主張物業(yè)協(xié)議部分條款無效，不屬于本案審理范圍。
原被告簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議，雙方已簽字蓋章，關于物業(yè)費部分約定不違反法律規(guī)定，依法成立有效，雙方均應按照協(xié)議約定，嚴格履行自己的義務。
原告（反訴被告）要求被告（反訴原告）支付物業(yè)費，符合雙方協(xié)議的約定，應予支持。
本案原被告簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議約定明確，被告則應按協(xié)議約定履行交付相關服務費用的義務，被告拒絕交納構成違約。
原告（反訴被告）主張按照滄州市物價局相關規(guī)定標準收取暖氣管道空置費，符合法律規(guī)定，本院予以采信。
原被告約定物業(yè)費違約金標準過高，本院予以調(diào)整，應按照中國人民銀行公布的同期逾期貸款利率（貸款利率上浮40％）上浮30％計算違約金，物業(yè)服務協(xié)議約定下次交費應于上年度交費日期第十一個月，故物業(yè)費違約金起算時間點為上年度交費日期第十一個月。
原被告未約定管道運行費違約金，原告主張的違約金不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 ?、《物業(yè)管理條例》第四十二條 ?、六十七之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）牛某某自本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告（反訴被告）滄州市晟宇物業(yè)服務有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物業(yè)管理費1821元及違約金（自2014年5月22日開始按照中國人民銀行公布的同期逾期貸款利率［貸款利率上浮40％］上浮30％計算至2015年8月15日）。
二、被告（反訴原告）自本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告（反訴被告）2015年6月22日至2016年6月21日物業(yè)管理費1821元及違約金（自2015年5月22日開始按照中國人民銀行公布的同期逾期貸款利率［貸款利率上浮40％］上浮30％計算至2015年8月15日）。
三、被告（反訴原告）于判決生效后三十日內(nèi)支付拖欠原告（反訴被告）暖氣管道空置運行費364元。
四、駁回被告（反訴原告）反訴的訴訟請求。
案件受理費100元，由被告負擔。
反訴案件受理費50元，由原告負擔。

審判長：劉旭東
審判員：劉婷婷
審判員：秦景樹

書記員：閆闖