原告(反訴被告)：沈愛(ài)國(guó)，男，1969年1月11日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳維，上海融孚律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海高楊資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：朱奧俁，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：沙彬娟，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：葉偉明。
　　原告(反訴被告)沈愛(ài)國(guó)與被告(反訴原告)上海高楊資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“高楊公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。沈愛(ài)國(guó)及其委托訴訟代理人陳維，高楊公司的委托訴訟代理人沙彬娟、葉偉明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　沈愛(ài)國(guó)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令高楊公司退還押金人民幣6萬(wàn)元(以下幣種均為人民幣)；2、判令高楊公司退還沈愛(ài)國(guó)多付租金83,263.5元；3、判令高楊公司賠償沈愛(ài)國(guó)租金損失342,955元；4、判令高楊公司支付違約金104,490元。事實(shí)和理由：2014年1月16日，沈愛(ài)國(guó)與高楊公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定沈愛(ài)國(guó)向高楊公司承租恒高路東區(qū)臨街商鋪。沈愛(ài)國(guó)承租商鋪后經(jīng)高楊公司同意將商鋪轉(zhuǎn)租。2018年1月19日，高楊公司單方解除與沈愛(ài)國(guó)的租賃合同，并直接與次承租人簽訂租賃合同。沈愛(ài)國(guó)認(rèn)為高楊公司單方解除合同構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)退還押金及多付的租金，并賠償沈愛(ài)國(guó)轉(zhuǎn)租的租金差價(jià)損失及違約金，違約金按照違約時(shí)月租金標(biāo)準(zhǔn)的5倍計(jì)算，故提出訴請(qǐng)如上。
　　高楊公司反訴并辯稱(chēng)，2014年1月16日，沈愛(ài)國(guó)與高楊公司簽訂租賃合同，由高楊公司將寶山區(qū)恒高路72、74、78、80號(hào)商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“74號(hào)等商鋪”)出租給沈愛(ài)國(guó)。2014年6月13日，沈愛(ài)國(guó)以案外人張某某的名義與高楊公司簽訂租賃合同，由高楊公司將恒高路143、145、147、149號(hào)商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“143號(hào)等商鋪”)出租給沈愛(ài)國(guó)。2015年12月1日，雙方對(duì)兩份租賃合同的租金支付情況進(jìn)行了結(jié)算。此后沈愛(ài)國(guó)未能按期支付租金，高楊公司多次催討無(wú)果，通知沈愛(ài)國(guó)解除合同。此外，沈愛(ài)國(guó)違反合同約定，擅自敲毀樓板、承重墻、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、擅自搭建違章建筑、開(kāi)挖房屋地面、鋪設(shè)排污管道。故高楊公司反訴要求：1、判令沈愛(ài)國(guó)支付拖欠租金235,248元(其中74號(hào)等商鋪欠付租金179,025元，143號(hào)等商鋪欠付租金56,223元)；2、判令沈愛(ài)國(guó)支付逾期付款違約金暫計(jì)129,319元(其中74號(hào)等商鋪103,839元，143號(hào)等商鋪25,480元)；3、判令沈愛(ài)國(guó)支付解除合同違約金247,670元(其中74號(hào)等商鋪159,135元，143號(hào)等商鋪88,535元)；4、判令沈愛(ài)國(guó)賠償因其破壞租賃房屋承重結(jié)構(gòu)及外立面給高楊公司造成的損失暫定20萬(wàn)元并將其恢復(fù)原狀；5、判令沈愛(ài)國(guó)拆除對(duì)涉案租賃房屋擅自搭建的違章建筑并將其恢復(fù)原狀；6、判令沈愛(ài)國(guó)對(duì)其擅自開(kāi)挖房屋的地面恢復(fù)原狀；7、判令沈愛(ài)國(guó)拆除擅自鋪設(shè)地下空間排放污水的管道，恢復(fù)原狀；8、判令沈愛(ài)國(guó)支付因切斷涉案商鋪水、電線(xiàn)路，給高楊公司造成的直接損失11,780元；9、沈愛(ài)國(guó)提供張某某身份信息，便于高楊公司出某發(fā)票。
　　沈愛(ài)國(guó)針對(duì)反訴辯稱(chēng)，高楊公司反訴中涉及143號(hào)等商鋪?zhàn)赓U合同的相關(guān)請(qǐng)求，均不予認(rèn)可。沈愛(ài)國(guó)本案中僅就74號(hào)等商鋪的租賃合同提起訴訟，高楊公司無(wú)權(quán)就143號(hào)等商鋪的租賃合同所涉內(nèi)容在本案中提起反訴。關(guān)于74號(hào)等商鋪的租金，沈愛(ài)國(guó)已經(jīng)超付。高楊公司主張逾期付款違約金超過(guò)了訴訟時(shí)效，且2016年12月25日前的租金，雙方已經(jīng)結(jié)清，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前的逾期付款違約金不予認(rèn)可。2016年12月25日之后的租金，沈愛(ài)國(guó)是在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付的，當(dāng)時(shí)也得到了高楊公司的認(rèn)可。關(guān)于解除合同違約金，是高楊公司違約，應(yīng)由高楊公司承擔(dān)違約金。關(guān)于反訴請(qǐng)求4-8項(xiàng)，高楊公司交付的商鋪就是這樣的，沈愛(ài)國(guó)沒(méi)有改造和破壞過(guò)房屋結(jié)構(gòu)，也沒(méi)有切斷過(guò)水電線(xiàn)路。關(guān)于提供張某某的身份信息不是合同義務(wù)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2014年1月16日，沈愛(ài)國(guó)(乙方)與高楊公司(甲方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定甲方將上海市寶山區(qū)恒高路東區(qū)臨街商鋪出租給乙方，建筑面積暫計(jì)490平方米；租賃期限為5年，自租賃房屋實(shí)際交付日開(kāi)始計(jì)算；雙方約定的租賃場(chǎng)所交付日為2014年1月16日，甲方同意給予乙方免租裝修期25天；第一個(gè)租賃年度月租金48,290元，第三年起每年遞增3%；乙方應(yīng)在本合同簽訂之日起五日內(nèi)，向甲方預(yù)付三個(gè)月租金和兩個(gè)月押金(包含物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)241,450元)，此后乙方應(yīng)于每個(gè)公歷季度末月的25日或之前向甲方支付下一個(gè)公歷季度的租金，甲方收到乙方支付的當(dāng)期租金后應(yīng)開(kāi)具當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)認(rèn)可的租賃房屋的合法發(fā)票；如乙方逾期支付預(yù)付租金、租金、綜合管理費(fèi)等，每逾期一日，應(yīng)向甲方支付應(yīng)付未付款項(xiàng)的千分之五作為違約金；乙方應(yīng)在簽訂本合同后5日內(nèi)向甲方支付履約保證金2萬(wàn)元；乙方對(duì)租賃場(chǎng)所的裝修工程應(yīng)在不破壞、不影響租賃場(chǎng)所的主體結(jié)構(gòu)、建筑物整體裝修風(fēng)格及標(biāo)準(zhǔn)的前提下進(jìn)行，如有破壞應(yīng)恢復(fù)原狀或承擔(dān)賠償責(zé)任。合同第13.3條約定，除本合同另有約定外，如發(fā)生以下任何情形之一，均視為乙方根本違約，甲方有權(quán)提前解除合同：乙方逾期超過(guò)15天未能支付、不支付或者延遲支付租金或其他任何費(fèi)用(包括但不限于保證金、利息、違約金等)……。合同第13.4條約定，如有第13.3條款的違約情況發(fā)生，本合同于甲方送達(dá)解除合同的通知之日起終止，且甲方有權(quán)沒(méi)收乙方所支付的履約保證金及預(yù)付租金和管理費(fèi)。合同第13.5條約定，本合同任何一方根本違約或存在其他嚴(yán)重影響對(duì)方利益之行為導(dǎo)致本合同提前終止的，違約方還應(yīng)向守約方支付相當(dāng)于違約時(shí)月租金標(biāo)準(zhǔn)5倍的違約金。
　　同日，沈愛(ài)國(guó)(乙方)與高楊公司(甲方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充協(xié)議二》，約定，雙方于2014年1月16日就寶山區(qū)恒高路72、76、78、80號(hào)臨街商鋪出租事宜簽訂租賃合同，現(xiàn)雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議如下：恒高路XXX號(hào)一層商鋪退還給甲方，雙方同意自2014年1月16日起調(diào)整租金及管理費(fèi)，調(diào)整后第一年租金含管理費(fèi)為3萬(wàn)元每月，遞增方式依照原合同一致。
　　2014年6月13日，“張某某”(乙方)與高楊公司(甲方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定，甲方將上海市寶山區(qū)恒高路143、145、147、149號(hào)商鋪出租給乙方，租期5+3個(gè)租賃年度(后三年乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán))；交付日為2014年6月13日，甲方同意給予乙方6個(gè)月免租期；租金第三年至第五年每年遞增3%，后三年每年遞增5%。同日，“張某某”(乙方)與高楊公司(甲方)簽訂《145號(hào)商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充協(xié)議一》，約定，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議如下：恒高路XXX號(hào)一層商鋪退還給甲方，雙方同意自2014年6月13日起調(diào)整租金及管理費(fèi)，調(diào)整后第一年租金含管理費(fèi)每月47,000元，遞增方式依照原合同一致。審理中，沈愛(ài)國(guó)表示，因高楊公司稱(chēng)沈愛(ài)國(guó)一個(gè)人不能承租太多房屋，所以沈愛(ài)國(guó)以張某某的名義與高楊公司簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》和《145號(hào)商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充協(xié)議一》，合同及協(xié)議中“張某某”的簽名是沈愛(ài)國(guó)所簽，商鋪實(shí)際亦由沈愛(ài)國(guó)承租經(jīng)營(yíng)，合同的相關(guān)權(quán)利義務(wù)都由沈愛(ài)國(guó)來(lái)承擔(dān)。沈愛(ài)國(guó)無(wú)法提供張某某的身份信息。
　　2015年12月1日，沈愛(ài)國(guó)(甲方代理人)與高楊公司(乙方)簽訂協(xié)議書(shū)，約定，一、甲方同意從2015年12月1日起，將原與乙方簽訂恒高路XXX號(hào)二樓(包括一樓樓梯大廳)轉(zhuǎn)交給乙方，解除原租賃合同中的二樓490平方，乙方同意甲方提出所欠租金支付9萬(wàn)元，甲方已投資裝修款60萬(wàn)元，經(jīng)雙方協(xié)商，由乙方收回，折合給甲方51萬(wàn)元，該51萬(wàn)元在甲方所租賃商鋪中予以抵扣。抵扣完后甲方按照原與乙方簽訂的合同按時(shí)支付。截止2014年6月13日至2015年12月1日的裝修債權(quán)債務(wù)均由甲方自行負(fù)責(zé)承擔(dān)，乙方不承擔(dān)這段時(shí)間內(nèi)的裝修債權(quán)債務(wù)。甲方按照房屋裝修現(xiàn)狀轉(zhuǎn)交給乙方，經(jīng)雙方協(xié)商后，底樓房租每月17,192元整。二、現(xiàn)甲方已交租金至2016年2月12日，且多交租金18,044元，加上乙方折合給甲方的裝修款51萬(wàn)元，共計(jì)528,044元，用于抵扣恒高路XXX號(hào)房租，從2016年2月13日至2017年1月12日，抵扣11個(gè)月房租(每月17,192元整)共計(jì)189,112元整。三、以上抵扣房租余下的款項(xiàng)共計(jì)338,932元整，用于抵扣恒高路XXX號(hào)房租，現(xiàn)甲方恒高路XXX號(hào)房租已交至2016年1月25日，從2016年1月26日至2016年12月25日，抵扣11個(gè)月房租(每月房租3萬(wàn)元整)共計(jì)33萬(wàn)元，余下的款項(xiàng)共計(jì)8,932元整用于以后抵扣房租。
　　2017年12月19日，高楊公司員工葉偉明通過(guò)微信向沈愛(ài)國(guó)發(fā)送一份補(bǔ)充協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“微信協(xié)議”)。該微信協(xié)議主要內(nèi)容為，沈愛(ài)國(guó)將恒高路XXX號(hào)商鋪在2017年10月31日前歸還給高楊公司，該商鋪2016年1月25日至2017年10月25日期間原定租金，高楊公司予以免除，鑒于2015年12月1日協(xié)議中已將該商鋪2016年1月25日至2016年12月25日期間的租金折算給高楊公司，故高楊公司同意退回租金共計(jì)13.2萬(wàn)元。沈愛(ài)國(guó)按原合同約定自2016年12月25日起至2017年2月10日，每月租金20,290.50元，2017年2月10日至2018年2月10日，每月租金20,898元，2018年2月10日至2019年1月15日，每月租金21,505.50元。雙方于2014年6月13日簽訂的恒高路XXX號(hào)商鋪?zhàn)赓U合同，沈愛(ài)國(guó)目前所租賃該樓棟的租金至2017年11月13日起每月按17,500元支付……。2018年1月4日，葉偉明短信通知沈愛(ài)國(guó)，次日十點(diǎn)將微信協(xié)議簽掉，但最終雙方未簽訂該協(xié)議。
　　另查明，2018年1月19日，高楊公司在沈愛(ài)國(guó)承租的商鋪門(mén)外張貼違約通知書(shū)，主要內(nèi)容為，沈愛(ài)國(guó)承租的恒高路72、78、80號(hào)等經(jīng)適房以及恒高路XXX號(hào)、XXX號(hào)等動(dòng)遷房商鋪，高楊公司多次催繳租金，沈愛(ài)國(guó)一直未能支付，根據(jù)合同約定，沈愛(ài)國(guó)已構(gòu)成違約，高楊公司決定單方面解除該合同，請(qǐng)接到通知后退出租賃商鋪，同時(shí)支付欠付租金及違約金。審理中，沈愛(ài)國(guó)和高楊公司一致認(rèn)可，雙方所簽兩份租賃合同于2018年1月19日解除，所涉承租商鋪?zhàn)饨鹨嘤?jì)算至2018年1月19日止。
　　關(guān)于74號(hào)等商鋪的租金支付情況。沈愛(ài)國(guó)表示，根據(jù)雙方于2015年12月1日所簽協(xié)議書(shū)，雙方已經(jīng)結(jié)清截止至2016年12月25日的租金。根據(jù)微信協(xié)議約定，2016年12月26日起至2017年2月10日，每月租金20,290.50元，2017年2月10日至2018年2月10日，每月租金20,898元，2018年2月11日至2019年1月15日，每月租金21,505.50元。故2016年12月26日至2018年3月25日，沈愛(ài)國(guó)應(yīng)付租金總額為313,469元。2016年12月26日起，沈愛(ài)國(guó)實(shí)際向高楊公司轉(zhuǎn)賬支付租金219,068元。2015年12月1日協(xié)議中尚余補(bǔ)償款8,932元用以抵扣后續(xù)租金。根據(jù)微信協(xié)議約定，高楊公司應(yīng)當(dāng)退還72號(hào)商鋪?zhàn)饨?3.2萬(wàn)元。此外，2015年12月1日結(jié)算協(xié)議簽訂后，沈愛(ài)國(guó)后來(lái)自己對(duì)賬發(fā)現(xiàn)，2016年12月25日前還多支付了租金5萬(wàn)元。所以沈愛(ài)國(guó)實(shí)際支付和可用以抵扣租金的補(bǔ)償款及退款合計(jì)41萬(wàn)元(219,068元+8,932元+132,000元+50,000元)，扣除應(yīng)付租金313,469元，尚余96,531元。該96,531元中有69,692元用以抵扣143號(hào)等商鋪的租金后，還剩余26,839元，該款高楊公司應(yīng)當(dāng)退回給沈愛(ài)國(guó)。上述應(yīng)付租金系計(jì)算至2018年3月25日止的租金，但高楊公司于2018年1月19日即發(fā)函解除合同，雙方也確認(rèn)租金計(jì)算至2018年1月19日止。故2018年1月19日至2018年3月25日期間的租金56,424.50元，高楊公司亦應(yīng)退還給沈愛(ài)國(guó)。綜上，高楊公司應(yīng)退還給沈愛(ài)國(guó)的租金共計(jì)83,263.50元(26,839元+56,424.50元)。
　　高楊公司表示，根據(jù)2014年1月16日所簽《商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充協(xié)議二》及租賃合同的約定，74號(hào)等商鋪的租金為每月3萬(wàn)元，自第三年起每年遞增3%，且合同約定有免租期25天，故計(jì)租日應(yīng)自2014年2月11日起算，第三年起始日期即為2016年2月11日。因此，2016年12月26日至2017年2月10日，每月租金應(yīng)為30,900元；2017年2月11日至2018年2月10日，每月租金應(yīng)為31,827元。2016年12月26日至2018年1月19日，沈愛(ài)國(guó)應(yīng)付租金總額應(yīng)為407,025元。自2016年12月26日起，沈愛(ài)國(guó)實(shí)際轉(zhuǎn)賬支付租金219,068元，加上2015年12月1日協(xié)議中尚余補(bǔ)償款8,932元用以抵扣后續(xù)租金，沈愛(ài)國(guó)尚欠高楊公司租金為179,025元(407,025元-219,068元-8,932元)。2016年12月25日前的租金已經(jīng)結(jié)清，雙方?jīng)]有異議，不存在沈愛(ài)國(guó)多付租金5萬(wàn)元的情況。微信協(xié)議并未簽字生效，故沈愛(ài)國(guó)主張的租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及13.2萬(wàn)元退款也沒(méi)有依據(jù)。
　　關(guān)于74號(hào)等商鋪的收回情況。沈愛(ài)國(guó)和高楊公司一致確認(rèn)，2014年1月16日簽訂租賃合同后，高楊公司將恒高路72、74、76、78、80號(hào)商鋪出租給沈愛(ài)國(guó)，同日雙方簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充協(xié)議二》，由高楊公司收回了76號(hào)商鋪。高楊公司表示，其他商鋪在2018年1月19日發(fā)出解除函后收回。沈愛(ài)國(guó)表示，72號(hào)商鋪在2017年10月31日即由高楊公司收回，故微信協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行。高楊公司表示，微信協(xié)議，雙方未簽字確認(rèn)也未實(shí)際履行，72號(hào)商鋪此前由沈愛(ài)國(guó)轉(zhuǎn)租給案外人姜某某，高楊公司在2018年3、4月份收回后重新與姜某某簽訂了租賃合同。審理中，本院通知姜某某到庭說(shuō)明情況，姜某某表示，2014年6月和沈愛(ài)國(guó)就72號(hào)商鋪簽訂租賃合同，承租該商鋪經(jīng)營(yíng)美容美發(fā)，后因營(yíng)業(yè)執(zhí)照問(wèn)題在2015年3月停業(yè)，但商鋪一直由其控制。2018年1月份，高楊公司發(fā)了解除函要求返還商鋪。因沈愛(ài)國(guó)沒(méi)有進(jìn)行賠償，姜某某不同意返還。高楊公司表示可以和姜某某重新簽訂合同，關(guān)于沈愛(ài)國(guó)的賠償問(wèn)題可由姜某某另行起訴。2018年6月7日，姜某某和高楊公司重新簽訂了租賃合同。
　　關(guān)于高楊公司主張的違章搭建情況，高楊公司表示，沈愛(ài)國(guó)破壞76號(hào)商鋪承重立柱，敲毀149號(hào)商鋪樓板、改建樓梯通道、拆除配電房樓頂板、私自違章搭建造成塔樓晃動(dòng)、破壞供水供電設(shè)施，將74號(hào)商鋪通風(fēng)井改成廁所和洗碗池，開(kāi)挖72號(hào)商鋪地面、破壞承重結(jié)構(gòu)、私自接排污管道。沈愛(ài)國(guó)表示，沒(méi)有破壞76號(hào)商鋪立柱，且76號(hào)商鋪在簽訂合同當(dāng)日就已返還；149號(hào)以前是賓館，沈愛(ài)國(guó)進(jìn)行過(guò)裝修，但2015年12月1日也已返還還給高楊公司，高楊公司收回后拆除了裝修，后面搭建情況，沈愛(ài)國(guó)不清楚；74號(hào)商鋪交付時(shí)就有廁所，沒(méi)有洗碗池；72號(hào)商鋪交付時(shí)樓梯和插層是有鋼結(jié)構(gòu)的，后來(lái)是姜某某裝修的。庭審中，本院至上述商鋪實(shí)地查看并制作談話(huà)筆錄。其中74號(hào)商鋪的實(shí)際承租人陸修堯表示，該商鋪?zhàn)畛跸蛏驉?ài)國(guó)承租，沈愛(ài)國(guó)交付時(shí)已有廁所，陸修堯自行將廁所改成了廁所和洗碗池，2018年4月份，按商鋪現(xiàn)狀和高楊公司重新簽訂了租賃合同，現(xiàn)在不同意拆除廁所和洗碗池。72號(hào)商鋪的實(shí)際承租人姜某某、王莉表示，該商鋪起初由姜某某向沈愛(ài)國(guó)承租，后來(lái)高楊公司按現(xiàn)狀和姜某某、王莉重新簽訂了租賃合同，他們是看中商鋪現(xiàn)狀符合經(jīng)營(yíng)要求才繼續(xù)承租的，現(xiàn)不同意拆除搭建、恢復(fù)原狀。
　　沈愛(ài)國(guó)為證明己方主張，向本院提供了：1、葉偉明與案外人曹某某的微信聊天記錄以及通過(guò)微信發(fā)送給曹某某的補(bǔ)充協(xié)議，證明2017年10月份，雙方已經(jīng)協(xié)商過(guò)微信協(xié)議的內(nèi)容，曹某某是沈愛(ài)國(guó)的合伙人。2、沈愛(ài)國(guó)與高楊公司負(fù)責(zé)人梁永平的微信聊天記錄，與次承租人的租賃合同、微信聊天記錄、相關(guān)案件訴訟材料、解除協(xié)議，72號(hào)商鋪外景照片、案外人出某的相關(guān)證明，證明微信協(xié)議產(chǎn)生的原因是：次承租人因難以辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照，拒不支付租金，高楊公司承諾會(huì)給沈愛(ài)國(guó)補(bǔ)償，但一直沒(méi)有落實(shí)；72號(hào)商鋪由高楊公司收回，減少租金有口頭約定；沈愛(ài)國(guó)存在多付租金和租金抵付款，希望高楊公司書(shū)面確認(rèn)。鑒于上述情況，沈愛(ài)國(guó)希望用協(xié)議的方式固定雙方商談或已經(jīng)實(shí)際履行的內(nèi)容。3、74號(hào)、78號(hào)商鋪目前的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，證明74號(hào)等商鋪一直是能夠辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，高楊公司故意刁難，造成沈愛(ài)國(guó)出租困難。4、沈愛(ài)國(guó)與次承租人之間的租賃合同及起訴狀，證明高楊公司擅自解除合同，給沈愛(ài)國(guó)造成的租金差價(jià)損失。高楊公司針對(duì)上述證據(jù)，發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)如下：1、真實(shí)性不認(rèn)可，沈愛(ài)國(guó)所稱(chēng)的合伙人曹某某，高楊公司不認(rèn)識(shí)；2、對(duì)于沈愛(ài)國(guó)起訴次承租人的相關(guān)案件訴訟材料，真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，對(duì)于72號(hào)商鋪外景照片真實(shí)性無(wú)異議，但拍攝時(shí)間是2018年4月份，與批注時(shí)間不一致，對(duì)于其他證據(jù)真實(shí)性不認(rèn)可，在簽訂合同過(guò)程中，高楊公司明確告知過(guò)產(chǎn)證在辦理過(guò)程中，沈愛(ài)國(guó)對(duì)此是明知的；3、真實(shí)性無(wú)異議，但不認(rèn)可沈愛(ài)國(guó)的證明目的。4、真實(shí)性無(wú)異議，高楊公司通過(guò)合法手段解除合同，不需要賠償沈愛(ài)國(guó)租金損失。
　　高楊公司為證明己方主張，向本院提供：1、2017年9月26日通告、2017年10月14日房租催繳通知單及投遞憑證、2018年1月19日違約通知書(shū)張貼照片及投遞憑證，證明沈愛(ài)國(guó)欠付租金，高楊公司進(jìn)行催繳；2、案外人情況說(shuō)明、收據(jù)、微信聊天記錄、照片及光盤(pán)，證明沈愛(ài)國(guó)破壞商鋪水電線(xiàn)路，造成高楊公司損失11,781元。沈愛(ài)國(guó)針對(duì)上述證據(jù)表示：1、催繳通知落款日期是2017年10月份，但寄送時(shí)間是2018年2月25日，違約通知書(shū)張貼照片真實(shí)性無(wú)異議，但是高楊公司違約單方解約；2、對(duì)于案外人出某的情況說(shuō)明真實(shí)性不認(rèn)可，微信聊天記錄真實(shí)性不認(rèn)可，照片無(wú)法確認(rèn)與本案有關(guān)，也看不出光盤(pán)中的人是沈愛(ài)國(guó)。
　　審理中，高楊公司表示，關(guān)于逾期付款違約金，合同約定的標(biāo)準(zhǔn)為按應(yīng)付未付款的每日千分之五計(jì)算，現(xiàn)自愿調(diào)低至按每日千分之一計(jì)算。關(guān)于解除合同違約金，按照月租金31,827元的五倍計(jì)算，即159,135元。關(guān)于破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、外立面的損失20萬(wàn)元以及切斷商鋪水、電線(xiàn)路的損失11,780元，系自行估算。關(guān)于押金，沈愛(ài)國(guó)主張74號(hào)等商鋪支付過(guò)押金6萬(wàn)元，要求退還。高楊公司表示，沈愛(ài)國(guó)在2014年6月10日支付過(guò)押金6萬(wàn)元，但是已經(jīng)抵扣了2016年12月25日前的租金，在2015年12月1日協(xié)議中已經(jīng)結(jié)算清楚。
　　本院認(rèn)為，本案中，沈愛(ài)國(guó)僅就2014年1月16日與高楊公司所簽租賃合同(即74號(hào)等商鋪的租賃合同)提起訴訟。高楊公司反訴中涉及2014年6月13日所簽租賃合同(即143號(hào)等商鋪的租賃合同)的相關(guān)訴訟請(qǐng)求，與本訴并非同一法律關(guān)系，本案中不予處理，高楊公司可另行提起訴訟。本案僅處理關(guān)于2014年1月16日所簽租賃合同的本訴及相關(guān)反訴請(qǐng)求。
　　關(guān)于74號(hào)等商鋪的租金支付情況。根據(jù)雙方2015年12月1日所簽訂的協(xié)議書(shū)，雙方已結(jié)清至2016年12月25日的租金，尚余8,932元用于抵扣后續(xù)租金。沈愛(ài)國(guó)主張2016年12月25日前還多付了5萬(wàn)元租金，未能提供相關(guān)證據(jù)證明，也與協(xié)議書(shū)內(nèi)容相違背，本院對(duì)此不予采信。關(guān)于2016年12月26日起的租金標(biāo)準(zhǔn)，沈愛(ài)國(guó)主張應(yīng)按微信協(xié)議中載明的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且有13.2萬(wàn)元退款可抵扣租金。高楊公司主張根據(jù)2014年1月16日《商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充協(xié)議二》及原租賃合同的約定，2016年12月26日至2017年2月10日，每月租金應(yīng)為30,900元；2017年2月11日至2018年2月10日，每月租金應(yīng)為31,827元。本院認(rèn)為，根據(jù)庭審調(diào)查的事實(shí)可以認(rèn)定，雙方確實(shí)就微信協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行過(guò)磋商，但并未最終簽字確認(rèn)。根據(jù)案外人姜某某的陳述，沈愛(ài)國(guó)稱(chēng)72號(hào)商鋪已于2017年10月由高楊公司收回，微信協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行，相關(guān)主張也與事實(shí)不符。鑒于微信協(xié)議雙方未簽字確認(rèn)、也未實(shí)際履行，該微信協(xié)議實(shí)際并未生效。故沈愛(ài)國(guó)關(guān)于按微信協(xié)議計(jì)算租金標(biāo)準(zhǔn)及退款抵扣租金的相關(guān)主張，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。雙方在《商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充協(xié)議二》中將月租金調(diào)整為每月3萬(wàn)元，并約定遞增方式依照原合同，而2015年12月1日協(xié)議僅約定2016年1月26日至2016年12月25日月租金為3萬(wàn)元，并未對(duì)2016年12月26日起的租金標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整。故高楊公司主張按補(bǔ)充協(xié)議二及原租賃合同約定的遞增標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金標(biāo)準(zhǔn)，符合合同約定，本院予以支持。
　　根據(jù)高楊公司主張的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2016年12月26日至2018年1月19日，沈愛(ài)國(guó)應(yīng)付租金總額為407,025元，沈愛(ài)國(guó)實(shí)際僅支付219,068元，再抵扣2015年12月1日協(xié)議中余款8,932元后，沈愛(ài)國(guó)尚欠租金179,025元。高楊公司要求沈愛(ài)國(guó)支付該筆欠付租金，本院予以支持。沈愛(ài)國(guó)要求高楊公司退還多付租金，本院不予支持。租賃合同約定，承租方逾期超過(guò)15天未支付租金，出租方有權(quán)解除合同并要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)沈愛(ài)國(guó)欠付租金，高楊公司反訴要求沈愛(ài)國(guó)承擔(dān)逾期付款違約金及解除合同違約金，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。鑒于雙方庭審中一致確認(rèn)租賃合同已于2018年1月19日解除，商鋪已由高楊公司收回，故關(guān)于合同解除及商鋪返還問(wèn)題，本案中不再處理。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)，本院綜合考慮雙方合同履行情況、結(jié)算時(shí)間、磋商過(guò)程、導(dǎo)致合同解除的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)以及高楊公司已另行將商鋪出租等事實(shí)，酌情將逾期付款違約金調(diào)整為1萬(wàn)元，將解除合同違約金調(diào)整為5萬(wàn)元。沈愛(ài)國(guó)以高楊公司違約解除合同為由，要求高楊公司支付違約金及賠償租金損失，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于高楊公司主張的拆除違章搭建、恢復(fù)原狀等反訴請(qǐng)求，因高楊公司未能提供充分證據(jù)證明相關(guān)搭建、改建系沈愛(ài)國(guó)所為，沈愛(ài)國(guó)對(duì)此也不予認(rèn)可，而涉及的76號(hào)商鋪，沈愛(ài)國(guó)早已于2014年1月16日返還給高楊公司，并由高楊公司另行出租，72號(hào)、74號(hào)商鋪，高楊公司也于2018年上半年自行收回并按原狀直接出租給次承租人獲取收益，次承租人亦表示系按商鋪現(xiàn)狀承租，不同意拆除和恢復(fù)原狀。故對(duì)于高楊公司的上述反訴請(qǐng)求，本院不予支持。關(guān)于高楊公司主張的破壞承重結(jié)構(gòu)損失及斷水?dāng)嚯姄p失，高楊公司庭審中表示，相關(guān)損失金額系其估算，其也未能提供損失的相關(guān)依據(jù)以及損失系沈愛(ài)國(guó)造成的充分證據(jù)，本院對(duì)此不予支持。高楊公司要求沈愛(ài)國(guó)提供張某某的相關(guān)身份信息，缺乏依據(jù)，本院亦不予支持。
　　關(guān)于押金，高楊公司認(rèn)可收到沈愛(ài)國(guó)支付的押金6萬(wàn)元，現(xiàn)租賃合同解除，高楊公司應(yīng)將押金退還。高楊公司主張押金在2015年12月1日結(jié)算時(shí)已經(jīng)抵扣2016年12月25日的租金，但2015年12月1日協(xié)議中并未載明押金抵扣租金的相關(guān)內(nèi)容，高楊公司亦未能提供其他證據(jù)證明押金已經(jīng)抵扣租金，故應(yīng)由其承擔(dān)舉證不能的不利后果。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)沈愛(ài)國(guó)于本判決生效之日起10日內(nèi)，支付被告(反訴原告)上海高楊資產(chǎn)管理有限公司租金179,025元；
　　二、原告(反訴被告)沈愛(ài)國(guó)于本判決生效之日起10日內(nèi)，支付被告(反訴原告)上海高楊資產(chǎn)管理有限公司逾期付款違約金1萬(wàn)元；
　　三、原告(反訴被告)沈愛(ài)國(guó)于本判決生效之日起10日內(nèi)，支付被告(反訴原告)上海高楊資產(chǎn)管理有限公司解除合同違約金5萬(wàn)元；
　　四、被告(反訴原告)上海高楊資產(chǎn)管理有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)，返還原告(反訴被告)沈愛(ài)國(guó)押金6萬(wàn)元；
　　五、駁回原告(反訴被告)沈愛(ài)國(guó)的其他訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海高楊資產(chǎn)管理有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)9,707元，由原告(反訴被告)沈愛(ài)國(guó)負(fù)擔(dān)8,407元，被告(反訴原告)上海高楊資產(chǎn)管理有限公司負(fù)擔(dān)1,300元；反訴案件受理費(fèi)6,020元，由原告(反訴被告)沈愛(ài)國(guó)負(fù)擔(dān)2,420元，被告(反訴原告)上海高楊資產(chǎn)管理有限公司負(fù)擔(dān)3,600元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：童翔燕

書(shū)記員：楊利民