原告：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王振華。
　　被告：上海和雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：鐘慎強(qiáng)，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：陶楓，上海海匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫家順，上海海匯律師事務(wù)所律師。
　　原告沈某某與被告上海和雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院審理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員劉燕楓獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告沈某某及其委托訴訟代理人王振華、被告委托訴訟代理人陶楓到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付逾期辦理大產(chǎn)證的違約金312,192元(以已付房款542萬元為基數(shù)，按日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)自2016年10月1日計(jì)算至2017年4月10日)；2、判令被告承擔(dān)地下室防水整改費(fèi)用5,000元；3、判令被告根據(jù)上海市建筑節(jié)能條例承擔(dān)安裝太陽能熱水器職責(zé)；4、判令被告整改室外雨水倒灌問題；5、判令被告履行道路整修職責(zé)，對(duì)原告房屋門口道路損壞的磚塊予以修復(fù)，并平整道路。事實(shí)和理由：2015年6月27日，原、被告就上海市瑞林路1280弄《湖畔名邸》301號(hào)1層13層室(下稱系爭(zhēng)房屋)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定：房屋總價(jià)542萬元，建筑面積189.41平方米；被告應(yīng)在2016年9月30日或之前辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，如逾期未取得的，則被告應(yīng)承擔(dān)以已付房款為基數(shù)，按日萬分之三的違約金。嗣后，原告按照合同約定履行了付款義務(wù)，但被告直至2017年4月10日方告知原告可領(lǐng)取房屋交接書并辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，明顯構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)逾期辦理大產(chǎn)證的違約金。2016年3月，原告發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋地下室地面返潮現(xiàn)象嚴(yán)重，鑿開地坪后發(fā)現(xiàn)地板下有積水，進(jìn)一步查看發(fā)現(xiàn)地坪以下部位為磚砌體，排水管出戶處亦未以混凝土封堵，導(dǎo)致室外濾水層積水滲入戶內(nèi)。原告將上述問題書面反饋被告，但被告未作任何處理。根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范之規(guī)定，室外地坪以下不得采用磚砌體，民用建筑設(shè)計(jì)通則對(duì)有防潮要求房間亦有相應(yīng)規(guī)定。為解決返潮問題，原告根據(jù)設(shè)計(jì)師的建議進(jìn)行了技術(shù)處理，花費(fèi)5000元，該費(fèi)用應(yīng)由被告承擔(dān)。2011年1月1日實(shí)施的《上海市建筑節(jié)能條例》規(guī)定“新建有熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求的公共建筑或者六層以下住宅，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)并安裝符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的太陽能熱水系統(tǒng)”，系爭(zhēng)房屋2012年開始建設(shè)，故被告應(yīng)按照規(guī)定為原告安裝太陽能熱水器。系爭(zhēng)房屋室外道路高于入戶門處，導(dǎo)致雨水倒灌，雖設(shè)有集水溝，但不能有效攔截倒灌雨水，故被告應(yīng)進(jìn)一步采取措施解決雨水倒灌問題。系爭(zhēng)房屋門口道路損毀嚴(yán)重，被告應(yīng)履行維修職責(zé)。綜上，原告涉訟。
　　被告辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。1、在逾期辦理大產(chǎn)證的事件中，被告無過錯(cuò)，不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，原、被告簽訂的合同中，補(bǔ)充條款第12條、第9條第4款第3項(xiàng)，都明確被告如果為取得大產(chǎn)證而遞交了相關(guān)文件，但是時(shí)限內(nèi)未取得大產(chǎn)證，不承擔(dān)任何責(zé)任，原告無權(quán)要求被告承擔(dān)違約金，被告在2016年6月就向房產(chǎn)中心遞交了大產(chǎn)證所需的材料，在6月23日取得了收件收據(jù)，無論依據(jù)收件收據(jù)載明的20天，還是不動(dòng)產(chǎn)暫行條例規(guī)定的30個(gè)工作日，被告均能在9月30日之前取得大產(chǎn)證，但是因?yàn)檎块T對(duì)法律的理解不一致，而未能出具大產(chǎn)證，被告期間多次遞交函件與政府部門溝通，直到2017年3月10日在被告未補(bǔ)交任何其他材料及其他出讓金的情況下，政府部門頒發(fā)了大產(chǎn)證，被告無過錯(cuò)，不應(yīng)該承擔(dān)過錯(cuò)，即使要承擔(dān)違約責(zé)任，原告的違約金計(jì)算有誤，包括其基數(shù)及期限，基數(shù)應(yīng)該按照實(shí)際發(fā)票，按照雙方補(bǔ)充合同一第12款的規(guī)定，違約金支付的條件是自逾期之日，按已付房?jī)r(jià)款為基數(shù)，起始日期也是有誤，原告計(jì)算到2017年4月10日，但是被告在2017年3月10日就取得了大產(chǎn)證，應(yīng)該計(jì)算到2017年3月10日；另外，即便存在違約金，違約金也過高，需要法院予以調(diào)整，因?yàn)閷?duì)原告來講，購買的房屋到現(xiàn)在，即便存在大產(chǎn)證逾期也未對(duì)原告造成任何損失，原告也未提供證據(jù)證明因?yàn)榇螽a(chǎn)證逾期給原告造成損失，調(diào)整為不需要支付原告違約金；2、從被告所接收的報(bào)修文件來看，原告從未向被告報(bào)修過地下室返潮的情況，原告在未經(jīng)報(bào)修的情況下，改造了地下室結(jié)構(gòu)，而且原告剛剛所述是被告的設(shè)計(jì)也不符合事實(shí)，被告從未派出過設(shè)計(jì)師出具過所謂的整改方案，補(bǔ)充條款一中的第13條第7款，乙方擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，被告不承擔(dān)保修責(zé)任，原告主張的5,000元整改費(fèi)用無依據(jù)；3、原告曲解了上海建筑節(jié)能條例的相關(guān)規(guī)定，上海建筑節(jié)能條例明確了不論是公共建筑還是新建住宅都要有熱水系統(tǒng)的，要求統(tǒng)一安裝太陽能熱水器，交付原告的房屋不符合有熱水系統(tǒng)的條件，交付的是毛坯房，熱水器應(yīng)該是由原告自行安裝；4、原告所述的要求整改方案不符合事實(shí)，被告園區(qū)道路不存在原告所述比原告房屋地面要高的情形，而且在原告房屋前就有截水溝，完全可以截流雨水的問題，再者被告至今也未接到原告要求整改室外雨水倒灌的保修要求；5、關(guān)于道路整修，道路不屬于原告所有，原告無要求道路整修的請(qǐng)求權(quán)，另外道路并未損壞是可以正常使用。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2015年6月27日，原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定：原告向被告購買位于上海市嘉定區(qū)瑞林路XXXXXXXXXXXXXXXXX房屋(以下稱系爭(zhēng)房屋)，建筑面積為189.41平米，總房?jī)r(jià)為542萬元。合同第十一條約定，被告于2015年12月31日前將該房屋交付給原告；第十四條約定被告辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后60日內(nèi)，由原、被告雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。原、被告雙方在簽署《房屋交接書》之日起60日內(nèi)，由雙方向交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請(qǐng)手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(即小產(chǎn)證)。同時(shí)原、被告又簽訂補(bǔ)充條款一，在該補(bǔ)充條款一中，雙方明確“本補(bǔ)充條款為預(yù)售合同不可分割之組成部分，與預(yù)售合同正文及附件構(gòu)成一份完整的有關(guān)該房屋預(yù)售交易的合同。本補(bǔ)充條款的約定與預(yù)售合同約定不一致的，則應(yīng)以本補(bǔ)充條款的約定為準(zhǔn)”。在補(bǔ)充條款一第九條關(guān)于預(yù)售合同第十一條的修改和補(bǔ)充約定如下：第1款，雙方一致確認(rèn)，預(yù)售合同第十一條約定的交付日期(即2015年12月31日)為被告交付該房屋的最后期限，并非對(duì)被告交易時(shí)間的限制，故被告可在提前三個(gè)月書面通知原告的情況下，在預(yù)售合同第十一條約定的交付日期前任何時(shí)間交付該房屋給原告，被告無須為此承擔(dān)任何責(zé)任，且雙方均同意屆時(shí)按被告發(fā)出的書面交易通知書中要求的時(shí)間及本合同的相關(guān)約定辦理該房屋的交接手續(xù)?！?款，雙方確認(rèn)，發(fā)生下列任何情形之一，被告可據(jù)實(shí)延期交房，該等延期交房不應(yīng)被視為被告違反本合同的約定逾期向原告交付該房屋，被告無須承擔(dān)任何違約責(zé)任：……(3)被告為取得相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)、許可、備案等而遞交了所需文件，卻未能被依法受理(及)或在規(guī)定辦理時(shí)限屆滿時(shí)取得政府批文；……另外，雙方在補(bǔ)充條款一第十二條關(guān)于預(yù)售合同第十四條的修改和補(bǔ)充規(guī)定如下：第1款，被告承諾在2016年9月30日或者之前辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，若逾期仍未能取得載列被告為該房屋之房地產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，則被告應(yīng)當(dāng)自逾期之日起，以原告已付房?jī)r(jià)款為基數(shù)，按日萬分之三(0.03%)的違約金，本合同繼續(xù)履行，原告不可退房；第2款，為免歧義，如存在或者發(fā)生下列任何一種情形，被告有權(quán)據(jù)實(shí)延期辦理大產(chǎn)證而不承擔(dān)任何責(zé)任，原告無權(quán)就此要求被告支付任何違約金或者要求退房：……(2)交房后發(fā)生本補(bǔ)充條款第九條第四款第(3)項(xiàng)情形，未能取得大產(chǎn)證；(3)政府部門要求被告就該房屋所在地塊之地下空間簽署土地出讓合同之補(bǔ)充協(xié)議及/或補(bǔ)交土地出讓金從而導(dǎo)致被告未能按時(shí)取得大產(chǎn)證的；……補(bǔ)充條款一還約定了其他內(nèi)容等。
　　合同簽訂后，原告按約付清了全部房款人民幣5,415,707.72元(按實(shí)際面積結(jié)算)，被告出具了發(fā)票。2015年12月15日，被告通知原告于2015年12月31日至湖畔名邸交房服務(wù)中心辦理房屋交付手續(xù)，原告于2015年12月26日辦理了房屋交接手續(xù)。2016年6月被告向上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)登記處遞交了申辦大產(chǎn)證所需的全部材料，2016年6月23日上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)登記處出具收件收據(jù)，收據(jù)載明：權(quán)證20天。此后，因有關(guān)政府部門對(duì)系爭(zhēng)房屋的飄窗是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算建筑面積及是否需補(bǔ)繳土地出讓金即適用“新舊標(biāo)準(zhǔn)”意見不一，相關(guān)部門及被告進(jìn)行多次協(xié)調(diào)。期間被告亦多次發(fā)函至相關(guān)部門，要求盡快辦理大產(chǎn)證。后經(jīng)上級(jí)部門協(xié)調(diào)，認(rèn)為飄窗的房產(chǎn)面積與規(guī)劃面積差異是新舊標(biāo)準(zhǔn)不一所致，未要求被告補(bǔ)繳土地出讓金。被告于2017年3月3日出具承諾函，承諾如國(guó)家審計(jì)署依據(jù)法律法規(guī)認(rèn)定其需就飄窗引致之房產(chǎn)面積與規(guī)劃面積差異補(bǔ)繳土地出讓金的，則其將依法予以補(bǔ)繳。2017年3月10日被告取得系爭(zhēng)房屋的大產(chǎn)證。原告認(rèn)為被告逾期辦理大產(chǎn)證，損害了其合法權(quán)益，遂涉訟。
　　審理中，關(guān)于雙方爭(zhēng)議的系爭(zhēng)房屋的質(zhì)量問題，雙方提交材料如下：1、原告提交了地下室開鑿后的照片(2016年3月14日拍攝)及報(bào)修郵件(2016年4月20日發(fā)送)，用以證明系爭(zhēng)房屋地下室防水存在質(zhì)量問題，同時(shí)提交微信截圖和收條證明其為地下室防水維修支出了5,000元。被告認(rèn)為原告在未向其報(bào)修的情況下擅自開鑿，故對(duì)于原告要求其承擔(dān)維修費(fèi)用不予認(rèn)可。2、關(guān)于被告是否應(yīng)按上海市建筑節(jié)能條例安裝太陽能熱水器的問題，原告提交的《上海市建筑節(jié)能條例》第十一條規(guī)定“本市鼓勵(lì)開展太陽能、地?zé)崮?、風(fēng)能、生物能等可再生資源在建筑中的應(yīng)用研究、示范和推廣。新建有熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求的公共建筑或六層以下住宅，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)并安裝符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的太陽能熱水系統(tǒng)。鼓勵(lì)七層以上住宅設(shè)計(jì)并安裝太陽能熱水系統(tǒng)。……”第五十二條規(guī)定“本條例自2011年1月1日起施行。”被告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋不屬于應(yīng)安裝太陽能熱水器的建筑物，并提供XXXXXXXXXXXXXXXXXXX出具的《情況說明》一份，稱“本案所涉項(xiàng)目是我單位在2010年設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的規(guī)范是上海市《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DGJ08-20-2007，XXXXXXX911北給排水藍(lán)圖出圖送審時(shí)間為2010年11月30日，而上海市建筑節(jié)能條例自2011年1月1日起才開始實(shí)行，因此上海市建筑節(jié)能條例并不適用于本項(xiàng)目，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)是符合當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的。”同時(shí)提供了相應(yīng)的圖紙。3、關(guān)于室外雨水倒灌的問題，原告提供了照片，庭后補(bǔ)充了2段視頻，一段是庭后拍攝的現(xiàn)場(chǎng)視頻，另一段是積水視頻。照片和庭后拍攝的現(xiàn)場(chǎng)視頻顯示地面有水漬和截水溝，路面地勢(shì)確實(shí)稍高于庭院，從庭院外側(cè)澆水水會(huì)流向院內(nèi)的截水溝處，至于積水視頻，看不出是否為系爭(zhēng)房屋，從結(jié)構(gòu)布局看與系爭(zhēng)房屋不一致。對(duì)于原告庭后補(bǔ)充的積水視頻，被告認(rèn)為拍攝的并非是系爭(zhēng)房屋，對(duì)該視頻的關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。4、關(guān)于小區(qū)道路的問題，原告提交的照片顯示道路有不平整的情況，但其庭后提交的現(xiàn)場(chǎng)視頻上看道路平整，并無損壞的情況。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，該合同合法有效。雙方均應(yīng)切實(shí)履行。合同簽訂后，原告按約支付了全部房款。被告亦按約交付原告系爭(zhēng)房屋。2016年3月被告向上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)登記處遞交申辦大產(chǎn)證所需的全部材料，上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)登記處于2016年6月23日出具了登記收件收據(jù)，該收據(jù)上載明辦權(quán)證時(shí)限為20天。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十條“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)”的規(guī)定，在通常情況下，不論是在20天或在30個(gè)工作日內(nèi)，被告是可以在合同約定的2016年9月30日之前辦出系爭(zhēng)房屋大產(chǎn)證的。但上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)登記處在收取被告申辦大產(chǎn)證的全部材料后，因相關(guān)部門對(duì)被告出售的系爭(zhēng)房屋的飄窗是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算建筑面積及是否需要補(bǔ)繳土地出讓金即適用“新標(biāo)準(zhǔn)”還是“舊標(biāo)準(zhǔn)”意見不一，相關(guān)部門會(huì)同被告多次研究、協(xié)調(diào)，期間被告也多次致函相關(guān)部門要求盡快辦理大產(chǎn)證。后在上級(jí)部門協(xié)調(diào)下，被告于2017年3月10日取得了大產(chǎn)證。說明被告是按照規(guī)劃部門的批準(zhǔn)建造了系爭(zhēng)房屋，被告在建造系爭(zhēng)房屋時(shí)并無違規(guī)行為，且政府部門也未要求被告補(bǔ)繳土地出讓金，因此被告就逾期辦理大產(chǎn)證一節(jié)并無過錯(cuò)，被告盡到了自己的義務(wù)。按照合同補(bǔ)充條款一第十二條第2款第(2)項(xiàng)的約定，“交房后發(fā)生本補(bǔ)充條款第九條第4款第(3)項(xiàng)情形，未能取得大產(chǎn)證的，被告有權(quán)據(jù)實(shí)延期辦理大產(chǎn)證而不承擔(dān)任何責(zé)任，原告無權(quán)就此要求被告支付任何違約金或者要求退房”。而補(bǔ)充條款一第九條第4款第(3)項(xiàng)約定“被告為取得相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)、許可、備案等而遞交了所需文件，卻未能被依法受理及(或)在規(guī)定辦理時(shí)限屆滿時(shí)取得政府批文”，所以，按照合同約定，被告逾期辦理大產(chǎn)證不承擔(dān)違約責(zé)任。因此被告提出的辯稱意見，本院予以采信。原告現(xiàn)要求被告支付逾期辦理大產(chǎn)證的違約金的訴訟請(qǐng)求，既不符合合同約定，又缺乏依據(jù)，理由不足，本院對(duì)此不予支持。關(guān)于原告主張的地下室防水整改費(fèi)用，從原告提交的證據(jù)來看，其在2016年3月14日已經(jīng)開鑿了地下室，而其在2016年4月20日才發(fā)郵件向被告報(bào)修，故本院認(rèn)為即便地下室防水存在質(zhì)量問題，原告在未向被告報(bào)修情況下擅自開鑿地下室，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由原告自行承擔(dān)。關(guān)于原告主張的安裝太陽能熱水器的問題，本院認(rèn)為根據(jù)被告提交的材料，系爭(zhēng)房屋所在的項(xiàng)目在2010年設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的規(guī)范是上海市《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DGJ08-20-2007，給排水藍(lán)圖出圖送審時(shí)間為2010年11月30日，而上海市建筑節(jié)能條例自2011年1月1日起才開始實(shí)行，故設(shè)計(jì)單位認(rèn)為上海市建筑節(jié)能條例并不適用于該項(xiàng)目，且系爭(zhēng)房屋所在的項(xiàng)目已經(jīng)相關(guān)部門竣工驗(yàn)收，職能部門并未要求被告就安裝太陽能熱水器問題進(jìn)行整改，故本院對(duì)于原告要求被告安裝太陽能熱水器的訴請(qǐng)不予支持。關(guān)于原告主張的整改室外雨水倒灌問題，原告提供的積水視頻看不出是否拍攝于系爭(zhēng)房屋，且與其庭后拍攝的現(xiàn)場(chǎng)視頻的結(jié)構(gòu)布局確有不同，故本院認(rèn)為該視頻不足以證明系爭(zhēng)房屋存在雨水倒灌問題；從原告提交的照片和庭后拍攝的現(xiàn)場(chǎng)視頻來看，庭院外側(cè)的路面地勢(shì)確實(shí)稍高于庭院，從庭院外側(cè)澆水水會(huì)流向院內(nèi)的截水溝處，但是并未顯示有越過截水溝倒灌的問題，故對(duì)于原告的該項(xiàng)主張本院不予支持。關(guān)于原告主張的小區(qū)道路修整的問題，小區(qū)道路屬于全體業(yè)主共有，且根據(jù)原告提交的庭后拍攝的現(xiàn)場(chǎng)視頻，并未顯示道路有損壞的情況，故對(duì)于原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)本院不予支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告沈某某的全部訴訟請(qǐng)求。
　　本案受理費(fèi)6,057元，減半收取3,028.50元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：劉燕楓

書記員：卜文茜