原告:沈某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，退休工人，住宜昌市猇亭區(qū)。
委托訴訟代理人：徐發(fā)蓮（沈某某妻子），女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭區(qū)。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人:馮發(fā)全，湖北德勝律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告：曾金樑，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體工商戶，住宜昌市伍家崗區(qū)。
委托訴訟代理人：周天鳳（曾金樑母親），女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭區(qū)。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：彭傳新，宜昌市猇亭區(qū)誠成法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
原告沈某某與被告曾金樑房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年9月26日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。因雙方當(dāng)事人爭議太大，本院依法裁定本案轉(zhuǎn)入普通程序，并再次公開開庭進行了審理。原告沈某某及其委托訴訟代理人徐發(fā)蓮和馮發(fā)全、被告曾金樑及其委托訴訟代理人周天鳳和彭傳新到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)，申請鑒定評估期限依法不計入審限。

原告沈某某向本院提出訴訟請求：1、依法解除2011年7月23日原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，由原告收回該租賃房屋門面；2、判令被告支付2016年5月1日至2016年11月1日六個月的房屋租金合計9000元；3、判令被告支付2016年1-9月的水電費1040元；4、判令被告將租賃的房屋恢復(fù)原狀或支付原告恢復(fù)費用29951元；5、判令被告按合同約定的年租金5%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金900元；6、由被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。事實和理由：原告與被告于2011年7月23日簽訂《房屋租賃合同》，原告將位于宜昌市猇亭區(qū)金猇一巷7號的一樓門面租賃給被告從事服裝經(jīng)營，租賃期為5年，自2011年8月1日至2016年7月31日，押金3000元，合同期滿無違約時退還押金，租賃費每月3000元，先付租金后使用；裝修應(yīng)征得原告同意；合同到期后裝修部分不得拆除，如拆除，不能損壞房屋原貌，裝修費用由被告自行承擔(dān)；若被告有違約行為，押金不退還，還應(yīng)支付拖欠原告租金費用的5%違約金。合同簽訂履行一段時間后，原、被告協(xié)商將租金降至1500元。2016年5月26日，被告提出不再續(xù)租，不再交付房租費，原告要求被告交付租賃費、水電費并將房屋恢復(fù)原貌或者承擔(dān)恢復(fù)費后走人，但被告不予理睬。2016年6月11日，被告將房屋裝修的門窗、墻壁全部砸亂，并將房屋重新裝門上鎖。被告拒付拖欠的租金，且不將房屋交給原告，使原告的房屋無法收回向其他人租賃，給原告造成較大損失，應(yīng)視為合同繼續(xù)履行，被告應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)每月1500元的租賃費，并賠償原告損失。故訴請判令被告支付及賠償原告40891元。
本院經(jīng)審理查明如下事實：2011年7月23日，原告沈某某與被告曾金樑簽訂《房屋租賃合同》，約定被告租用原告位于猇亭區(qū)金猇一巷7號一樓房屋，租期5年，自2011年8月1日至2016年7月31日；被告交納押金3000元，到期后若無違約全額無息返還，否則扣除押金；租金前三年每年36000元，每半年交費一次，先交租金后使用店面，后二年租金雙方協(xié)商另定；水電費每季度交費一次，下一季度的第一個月1日交上季度水電費；被告拖欠租金、水電費5天以上的視為違約；中途解除合同，視為違約。合同第7條約定：被告在租賃房屋內(nèi)裝修須經(jīng)原告同意，且不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，被告的一切裝修費用自理。合同到期后，若被告不再租用該房屋時，不能損壞和拆除原裝修（包含地面、墻壁、吊頂、門窗、燈具等）。第8條約定：若被告違約除不退押金和已付租金外，還應(yīng)向原告支付年租金金額5%的違約金，若支付的違約金不足以彌補原告損失的，被告還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；若原告違約，應(yīng)當(dāng)向被告支付年租金金額5%的違約金，若支付的違約金不足以彌補被告損失的，原告還應(yīng)負責(zé)賠償直至達到彌補全部損失為止。合同簽訂后原、被告雙方開始履行，被告對租賃的房屋進行了裝修用于經(jīng)營服裝生意，將該門面的小防盜門、小卷閘門、窗戶及樓梯間的門封上，對室內(nèi)進行了裝修；將大卷閘門拆除，向外推出一米左右安裝了玻璃門（三面玻璃，即雙方所稱的玻璃櫥窗及門頭）。原、被告在庭審中均認可向外推出一米安裝玻璃門各自都沒有辦理過報批報建手續(xù)，本院到城管部門核實亦得知未辦理相關(guān)手續(xù)，為違章建筑。經(jīng)營過程中，原、被告協(xié)商將租金變更為1500元/月。2016年3月1日，原告收取被告支付的租金和水電費后，給被告出具收據(jù)一份，租金寫為“租房租金（2016年2月1日—2016年5月30日）4500元”（此為原告給被告出具的收據(jù)的內(nèi)容，庭審中原告提供的收據(jù)上5月30日被原告改為了4月30日，原告給出的解釋是筆誤）。2016年5月，原告女兒通過微信催促被告交納5月份房租，被告表示人在外地，回家后轉(zhuǎn)給原告女兒。當(dāng)月26日，原、被告協(xié)商一致解除合同,被告騰退房屋,將鑰匙交給了原告。原、被告多次協(xié)商對被告改裝的玻璃門進行補償一事未果。2016年6月11日早上，原告打電話要求被告到出租門面現(xiàn)場再次對玻璃門的補償進行商議。在現(xiàn)場，雙方未能達成一致意見且矛盾激化，被告找人砸碎了玻璃門，并將室內(nèi)的三塊鏡子砸壞，拆除了燈具及電線，墻面及屋面遭到破壞。原告報警，雙方均到派出所接受了調(diào)查。當(dāng)日，被告將被砸碎的玻璃門清理運走，并重新安裝了卷閘門。同月15日，原、被告在路上相遇，被告告知原告卷閘門已經(jīng)安裝，并要求原告拿鑰匙，但原告要求被告將被告裝修的部分全部拆完，拆完后才能拿鑰匙。原告起訴后，直至2016年11月1日，本案承辦人到現(xiàn)場進行勘查，并組織雙方當(dāng)事人交接，原告才接收了被告交付的鑰匙。在進行現(xiàn)場勘查時，被告對欠原告水電費1040元不持異議。
本案在審理過程中，原告于2016年11月3日申請對房屋遭到破壞是否影響安全及恢復(fù)費用進行鑒定，本院組織雙方當(dāng)事人進行了聽證詢問并辦理了對外委托手續(xù)，后原告于2017年4月21日撤回申請。庭審中原告確認，其中的拆除墻體恢復(fù)原樣的部分為要求被告恢復(fù)到租賃時狀況的費用，其余為要求恢復(fù)到被告2016年6月11日破壞前狀況的費用。
認定以上事實的證據(jù)有：原告提交的房屋租賃合同、房屋租金收據(jù)若干、微信截屏打印件、銀行轉(zhuǎn)款明細、光盤；被告提交的押金收據(jù)、房屋租金收據(jù)、電費發(fā)票、卷閘門收據(jù)；本院依職權(quán)進行的現(xiàn)場勘查筆錄、調(diào)查筆錄、詢問筆錄；原、被告當(dāng)庭陳述等。以上證據(jù)，均經(jīng)當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，且證據(jù)來源、形式合法，與本案事實存在關(guān)聯(lián)性，本院確認可以作為認定案件事實的依據(jù)。對原告提供的湖北天岸馬環(huán)境藝術(shù)設(shè)計工程有限公司出具的《櫥窗、門頭及室內(nèi)裝飾報價表》及被告提供的證人向某、廖某的證言，缺乏客觀性，不予采信。

本院認為：原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告于2016年5月協(xié)商一致解除合同，符合法律規(guī)定。合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系因合同解除而終止，但當(dāng)事人仍應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)，處理好合同解除后的相關(guān)事宜。合同解除前一方有違約行為的，仍應(yīng)依合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于原告第一、二、三項訴訟請求。原、被告協(xié)商一致后雙方提前二個月于2016年5月26日解除合同，且被告已于同日將房屋騰退后鑰匙交還原告，此時雙方已經(jīng)終止合同關(guān)系且已經(jīng)交接完畢，原告要求再次確認解除合同與事實不符，不予支持。合同解除時，被告應(yīng)當(dāng)支付2016年5月解除合同前的欠付費用。根據(jù)相關(guān)證據(jù)以及雙方陳述，被告在5月中下旬與原告女兒的微信聊天中曾經(jīng)承諾過自外地回宜昌后即將租金轉(zhuǎn)給原告女兒，可以證實原告所說的收據(jù)上寫的5月30日確系4月30日的筆誤，原告出具收據(jù)時實際收到的是截止2016年4月30日止的租金，本院確認被告欠付原告2016年5月份租金1500元和相應(yīng)水電費1040元。2016年5月26日解除合同且被告交還鑰匙后，案涉門面由原告管理，原告可另行出租；既使在2016年6月被告損壞部分房屋設(shè)施后，原告仍可以采取申請證據(jù)保全后適當(dāng)修復(fù)再行出租等措施控制損失。故原告要求被告還應(yīng)支付2016年6月至2016年11月1日的房屋租金合計7500元的請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原告第四項訴訟請求。合同法第二百三十五條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，且返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合合同約定或者租賃物使用后的狀態(tài)。同時，對合同解除時雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（四）項規(guī)定，對于雙方當(dāng)事人合意解除合同的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。本案被告在租賃房屋后出資對房屋進行了裝飾裝修和擴建，原告雖未明確表示同意，但并未就此提出過異議，且在長達近五年的時間里收取房租，可視為原告默許同意被告的裝修和擴建行為。原、被告雙方所簽訂《房屋租賃合同》第七條約定，在合同解除后，被告不得損壞和拆除原裝修，該約定應(yīng)理解為裝飾裝修物在合同解除后歸原告所有，但并沒有約定是否補償?shù)膯栴}。2016年5月26日合同提前解除后，被告已經(jīng)依照約定將租賃物返還原告，符合法律規(guī)定。原、被告雙方對玻璃門的補償曾經(jīng)有過多次協(xié)商，可以證實雙方對裝飾裝修物的殘值并未達成無償歸原告所有的一致意見。2016年6月11日被告故意損毀玻璃門、三塊鏡子，還將燈具電線拆除，對墻面和屋面造成了一定的損壞，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。第一、關(guān)于玻璃門等擴建部分。因玻璃門為向外擴大了一米左右所建，但原、被告雙方均未辦理報批手續(xù)，系違章建筑，應(yīng)依法予以拆除，被告對此部分應(yīng)自行拆除且無權(quán)向原告主張殘值補償；被告已經(jīng)交給原告后，原告也并不當(dāng)然取得該違章建筑的合法權(quán)益；被告故意損毀玻璃門等擴建部分的行為雖系違法行為，但該違法行為的客觀結(jié)果是拆除違章建筑，且被告已安裝卷閘門，恢復(fù)到合法狀態(tài)，該行為并未損害原告的合法權(quán)益，故原告要求被告賠償玻璃門及門頭、雨棚部分損失的請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。第二、關(guān)于墻面等房內(nèi)部分。雙方提前解除房屋租賃合同后，房內(nèi)的相關(guān)設(shè)施均屬原告所有，被告損壞室內(nèi)鏡子、墻面、燈具、屋面等部分，應(yīng)予賠償。因?qū)η笆霰粨p壞設(shè)施價值予以鑒定的費用過高、不劃算，本院考慮折舊情況，并參考原告提交的重置報價表中相應(yīng)部分的合計報價5961.80元，認定被告就損壞室內(nèi)鏡子、墻面、燈具、屋面等設(shè)施造成損失為3000元。
關(guān)于原告第五項訴訟請求。被告曾在5月份解除合同前在微信中承諾不會拖欠房租，可以證實被告5月份房屋并未支付，且被告拖欠原告水電費1040元亦未支付，可以證實被告存在違約行為，原告依照原、被告雙方所簽《房屋租賃合同》第九條的約定，要求被告按年租金5%（1500元/月×12月×5%）支付違約金900元，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百二十三條第一款、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告曾金樑支付原告沈某某租金1500元、水電費1040元、違約金900元，賠償原告沈某某損失3000元，合計應(yīng)支付6440元，限判決生效后十日內(nèi)付清。
二、駁回原告沈某某的其他訴訟請求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費822元，由原告沈某某負擔(dān)690元，由被告曾金樑負擔(dān)132元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審　判　長　　寧曉云 審　判　員　　鄧希橋 代理審判員　　周　舟

書記員：嚴(yán)雪丹