再審申請(qǐng)人(原審原告)：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：花偉，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　被申請(qǐng)人(原審第一被告)：江某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)。
　　被申請(qǐng)人(原審第二被告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：吳全明，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：周文強(qiáng)，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　再審申請(qǐng)人沈某某因與被申請(qǐng)人江某某、被申請(qǐng)人王某某房屋買賣合同糾紛一案，不服本院(2016)滬0118民初10433號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?018年5月23日作出(2018)滬0118民申1號(hào)民事裁定再審本案。本院依法另行組成合議庭，開(kāi)庭審理了本案。再審申請(qǐng)人沈某某的委托訴訟代理人花偉、被申請(qǐng)人江某某、被申請(qǐng)人王某某的委托訴訟代理人吳全明到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　再審申請(qǐng)人沈某某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，要求撤銷(2016)滬0118民初10433號(hào)民事判決。事實(shí)和理由：原審認(rèn)定原審原告沈某某與原審被告江某某簽訂的協(xié)議無(wú)效，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條明確規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。原審法院適用法律錯(cuò)誤，損害了原審原告的合法權(quán)益，故申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>　　被申請(qǐng)人江某某辯稱，原審第二被告不同意售房，致合約不能履行，原審第一被告認(rèn)為合同不成立，原審判決正確，故不同意撤銷原判決。
　　被申請(qǐng)人王某某辯稱，王某某對(duì)于系爭(zhēng)房屋被江某某出售是不知情的，因該房屋屬原審兩被告共同所有，出售時(shí)王某某沒(méi)有到場(chǎng)簽字，出售后江某某也沒(méi)有向王某某說(shuō)明，沒(méi)有得到王某某的追認(rèn)，直到王某某收到起訴狀之后才知道房屋出售的事實(shí)。江某某代簽的行為是無(wú)權(quán)代理的行為，故不同意房屋過(guò)戶到沈某某名下。事實(shí)上，沈某某也不愿意購(gòu)買系爭(zhēng)房屋。另外，江某某已將人民幣35萬(wàn)元交到法院。因合同不成立，故王某某不應(yīng)承擔(dān)違約金。王某某認(rèn)為原審判決正確，適用法律沒(méi)有錯(cuò)誤，所以不同意撤銷原判決。
　　再審申請(qǐng)人沈某某向本院起訴請(qǐng)求：1、判令原審兩被告繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同，協(xié)助原審原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2、判令原審兩被告交付房屋給原審原告；3、判令原審兩被告承擔(dān)違約金10萬(wàn)元；4、本案訴訟費(fèi)由原審兩被告承擔(dān)。
　　本院原審認(rèn)定事實(shí)：原審原告作為乙方與原審兩被告作為甲方于2016年8月4日通過(guò)居間方上海逸欣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所簽訂了《房產(chǎn)購(gòu)房協(xié)議書》，約定甲方將上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)滬青平公路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積97.49平米?？偡?jī)r(jià)款為1,949,800元。付款方式：簽訂本合同之日起，由乙方支付甲方定金10萬(wàn)元，第一期付款：于2016年8月5日付房款25萬(wàn)元整；第二期付款：于2016年9月30日左右付房款82.98萬(wàn)元整；第三期付款：貸款75萬(wàn)元直接到甲方賬上；第四期付款：押金2萬(wàn)元到交房當(dāng)天付給甲方。乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的0.1%的違約金，合同繼續(xù)履行(貸款部分除外)。甲方未按本合同約定期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已收款的0.1%的違約金，合同繼續(xù)履行。甲、乙雙方同意，甲方于全款清時(shí)騰出該房屋，并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。甲、乙雙方確認(rèn)，自本合同簽訂之日起100日內(nèi)，由經(jīng)紀(jì)方向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。違約責(zé)任：甲乙雙方自簽訂本協(xié)議之日起，即產(chǎn)生法律效力。乙方中途毀約，乙方不得向甲方索還定金，甲方毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍向乙方返還定金。該房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的一切稅收及費(fèi)用，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商決定由乙方承擔(dān)。該協(xié)議由原審原告、原審第一被告及原審第一被告代原審第二被告簽字確認(rèn)，上海逸欣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所作為經(jīng)紀(jì)方蓋章確認(rèn)。2016年8月5日，原審原告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式向原審第一被告支付了協(xié)議約定的10萬(wàn)元定金及25萬(wàn)元房款合計(jì)35萬(wàn)元。
　　另查明，原審兩被告系上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)滬青平公路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的共有產(chǎn)權(quán)人，原審兩被告之間系公公與媳婦關(guān)系，該房屋目前除本案所涉司法查封外，無(wú)其他過(guò)戶障礙。
　　本院原審認(rèn)為：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，原審兩被告作為系爭(zhēng)房屋共有權(quán)人，原審第一被告出售系爭(zhēng)房屋的行為應(yīng)當(dāng)由原審兩被告一致同意。原審原告與原審第一被告在簽訂房產(chǎn)購(gòu)房協(xié)議書時(shí)，已明知系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人為原審兩被告，也明確知道原審第二被告與原審第一被告之間為公公與媳婦之間的關(guān)系。在原審第一被告未提供原審第二被告相應(yīng)的授權(quán)情況下，原審原告仍與原審第一被告簽字該協(xié)議，并由原審第一被告代原審第二被告簽字。原審第一被告擅自處分自己與原審第二被告共有的房產(chǎn)，該處分行為并未得到原審第二被告的事先同意或事后追認(rèn)，因此其與原審原告之間簽訂的協(xié)議應(yīng)當(dāng)無(wú)效。原審原告認(rèn)為原審第二被告對(duì)出售該房屋是知情的，且簽訂協(xié)議書時(shí)在場(chǎng)，但其又表示協(xié)議上的簽字并非其本人簽字，也未提供其他證據(jù)證明原審第二被告有明示或默示的同意出售該房屋的意思表示，因此對(duì)于原審原告認(rèn)為原審第一被告代原審第二被告簽字的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，本院不予采納。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，故本院對(duì)原審原告主張的繼續(xù)履行過(guò)戶手續(xù)、交付房屋以及承擔(dān)違約金等訴訟請(qǐng)求均不予支持。原審原告和原審第一被告因該房屋買賣協(xié)議引起的爭(zhēng)議，可通過(guò)其他途徑予以解決。
　　本院原審判決：駁回沈某某的全部訴訟請(qǐng)求。
　　再審中，江某某提供法院繳納代管款通知和銀行客戶回單，證明自己已將收到的35萬(wàn)元房款匯到法院賬戶。對(duì)此，沈某某確認(rèn)已收到35萬(wàn)元。
　　本院再審查明：原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院再審予以確認(rèn)。
　　本院再審另查明：原審判決后，沈某某于2017年9月向本院提起訴訟，要求江某某賠償其經(jīng)濟(jì)損失及償付定金10萬(wàn)元。2017年9月27日，本院以(2017)滬0118民初15571號(hào)立案審理，該案審理過(guò)程中，江某某將35萬(wàn)元匯至本院，現(xiàn)該款法院已退還給沈某某，目前該案件中止審理。
　　本院再審認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十二條規(guī)定：出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。本案原審兩被告作為系爭(zhēng)房屋共有權(quán)人，江某某出售系爭(zhēng)房屋的行為應(yīng)當(dāng)由原審兩被告一致同意。沈某某與江某某簽訂房產(chǎn)購(gòu)房協(xié)議書時(shí)，已明知系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人為原審兩被告，也明確知道原審兩被告之間為公公與媳婦關(guān)系。沈某某在王某某未授權(quán)的情況下，與江某某簽訂協(xié)議，并由江某某代王某某簽字。根據(jù)2012年7月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。因此，沈某某與江某某所簽的房產(chǎn)購(gòu)房協(xié)議書應(yīng)認(rèn)定為有效，而原審認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效，系適用法律錯(cuò)誤，本院再審予以糾正。沈某某認(rèn)為王某某對(duì)出售該房屋是知情的，且簽訂協(xié)議書時(shí)在場(chǎng)，但未提供其他證據(jù)證明王某某有明示或默示的同意出售該房屋的意思表示，因此對(duì)于沈某某認(rèn)為江某某代王某某簽字的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，本院不予采納。鑒于王某某不同意出售系爭(zhēng)房屋，致合同不能履行，在此情況下，沈某某仍主張繼續(xù)履行過(guò)戶手續(xù)、交付房屋等訴訟請(qǐng)求，再審中難以支持。沈某某與江某某之間因該房屋買賣協(xié)議引起的爭(zhēng)議，因沈某某已另案訴訟，故在再審中不予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十二條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第二款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、撤銷本院(2016)滬0118民初10433號(hào)民事判決；
　　二、駁回再審申請(qǐng)人沈某某的訴訟請(qǐng)求。
　　原審案件受理費(fèi)2,460元，原審訴訟保全費(fèi)5,000元，共計(jì)7,460元由再審申請(qǐng)人沈某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：陳??蕾

書記員：吳桂臣