原告：汪某某，男，生于1969年6月3日，漢族。
委托代理人：柯亭，湖北玄岳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：尚娟娟，女，生于1987年10月4日，漢族。
委托代理人：張富龍，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告汪某某訴被告尚娟娟房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年6月3日受理后，依法組成由審判員王義明擔任審判長（主審），審判員王少波、人民陪審員楊月參加的合議庭，于2014年7月16日公開開庭進行了審理。原告汪某某及委托代理人柯亭、被告尚娟娟及委托代理人張富龍到庭參加了訴訟。本案經(jīng)合議庭評議現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2013年3月31日，被告尚娟娟同朱道貴簽訂房屋租賃合同，租賃使用朱道貴位于丹江口市湯家莊山神商場一樓門面房屋一間（即：丹江口市和平路原百貨公司山神商場店鋪），朱道貴為合同甲方，尚娟娟為合同乙方。合同約定：租期一年，自2013年4月1日至2014年3月31日止；月租金2000元，每半年繳納一次，先繳費，后使用房屋；租賃期間，乙方不得轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)。經(jīng)甲方同意，一方可以對房屋進行裝修，費用自理，合同終止時，一方可以撤走添置的非固定設(shè)施，保證房屋完好交付，甲方不支付乙方的裝修費。合同還就自主經(jīng)營、綜合治理、計劃生育、解除合同條件、騰退房時間等進行約定后，被告尚娟娟依據(jù)合同取得該房屋租賃使用權(quán)。但2012年12月1日該房屋出租人朱道貴已與案外人李錦坤簽訂房屋買賣協(xié)議，將包括被告尚娟娟租賃經(jīng)營的門面店鋪在內(nèi)的丹江口市和平路山神商場一層左4、5、6號門面，出售給李錦坤，售價200萬元。房屋買賣協(xié)議約定的交款方式為協(xié)議簽訂后三個月內(nèi)支付80%房屋價款，剩余價款在辦理房產(chǎn)證后三個月內(nèi)付清，交房時間為2013年2月。但實際于2014年1月22日方才將該房屋登記過戶給李錦坤。期間房屋出租人朱道貴與被告尚娟娟房屋租賃合同仍處于有效運營狀態(tài)。
2013年12月18日，原、被告雙方協(xié)商，由原告汪某某支付被告尚娟娟12萬元轉(zhuǎn)讓費，將該門面轉(zhuǎn)讓給原告汪某某經(jīng)營酸辣粉生意，但雙方?jīng)]有簽訂租賃轉(zhuǎn)讓合同，被告尚娟娟將自己于2013年3月31日同朱道貴簽訂的房屋租賃合同轉(zhuǎn)給原告汪某某，承諾2014年3月31日該合同到期后，原告汪某某可與房主續(xù)簽租賃合同繼續(xù)使用該門面房。后原告汪某某發(fā)現(xiàn)被告轉(zhuǎn)給的承租合同第四條約定：“租賃期間，乙方不得轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)”。隨即向被告詢問：房東是否同意轉(zhuǎn)讓。被告尚娟娟答復已經(jīng)房東朱道貴同意，對該約定條款作了變更，同意轉(zhuǎn)讓。隨后原告汪某某對房屋進行了裝修，支付裝修費15000元。但一直未能同朱道貴簽訂新的租賃合同。2014年4月17日，原告汪某某接到丹江口市人民法院開庭傳票，因該房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變化，李錦坤已于2013年12月份取得了該房屋所有權(quán)，并向法院提起訴訟，要求汪某某立即騰退所占用的房屋，導致原告汪某某不能續(xù)租使用該房屋。該案于2014年5月21日開庭審理后，2014年5月25日汪某某關(guān)閉了店門。為此，原告汪某某認為被告尚娟娟違反與朱道貴所簽訂的房屋租賃合同約定，未經(jīng)房主同意擅自轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，并隱瞞承租房屋存在買賣關(guān)系的重大事項，導致承租房屋的轉(zhuǎn)租目的不能實現(xiàn)，損害原告利益，其行為違反了《中華人民共和國民法通則》第59條和《中華人民共和國合同法》第54條之規(guī)定。為維護原告的合法權(quán)益，特向法院起訴，請求法庭依法撤銷原、被告之間的房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議，由被告尚娟娟立即返還原告汪某某轉(zhuǎn)讓費12萬元，賠償裝修損失15000元、停業(yè)損失9000元，并承擔本案的訴訟費。庭審中因被告尚娟娟提出12萬元轉(zhuǎn)讓費中含有出資給多喜愛時尚箱包店的裝修費35146元，原告汪某某對此予以認可，現(xiàn)因裝修實物已由原告汪某某拆除進行重新裝修，原裝修價值已無法鑒定，原告自愿承擔責任，從12萬元轉(zhuǎn)讓費中扣除該裝修費35146元，并同時放棄要求被告尚娟娟支付停業(yè)損失9000元的訴訟請求。
另查明，李錦坤訴本案原告汪某某騰退交付房屋一案，已經(jīng)丹江口市人民法院調(diào)解，原告汪某某已于2014年7月20日將該房屋交付于李錦坤。
本案事實清楚，爭議的焦點主要有兩個方面：
1、原、被告雙方房屋轉(zhuǎn)租口頭協(xié)議是否屬可撤銷的協(xié)議？2.被告收取的租賃房屋轉(zhuǎn)讓費12萬元，應(yīng)不應(yīng)該退還？
本院針對以上焦點問題評析如下：
1、原、被告雙方房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議是否屬可撤銷的協(xié)議？
原告汪某某認為：被告尚娟娟隱瞞所承租房屋所有權(quán)人變更的事實，李錦坤收回房屋，導致原被告之間的合同目的不能實現(xiàn)，且被告尚娟娟違反原租賃合同中關(guān)于不得轉(zhuǎn)租房屋使用權(quán)的約定而轉(zhuǎn)租房屋使用權(quán)，其轉(zhuǎn)租協(xié)議無效，應(yīng)當撤銷。
被告尚娟娟認為：原、被告雙方房屋轉(zhuǎn)租合同有效。2012年12月1日朱道貴與李錦坤達成房屋買賣協(xié)議，但該房屋并未登記交付，李錦坤取得房屋所有權(quán)的時間應(yīng)以2014年1月22日房產(chǎn)登記辦證時間為宜。2013年12月18日原、被告雙方轉(zhuǎn)租房屋時，該房屋在被告尚娟娟承租使用的有效期間，不存在隱瞞事實真相。原告汪某某提出合同約定不能轉(zhuǎn)租問題后，被告尚娟娟經(jīng)與房主朱道貴協(xié)商，取得了朱道貴的同意，將不得轉(zhuǎn)讓變更為同意轉(zhuǎn)讓。在此期間朱道貴仍是房屋所有權(quán)人，有權(quán)決定是否同意轉(zhuǎn)租。至此，被告尚娟娟與房主朱道貴簽訂的房屋租賃合同除對第四條約定進行變更外，其他約定條款應(yīng)當繼續(xù)履行。原、被告協(xié)商約定由原告支付轉(zhuǎn)讓費12萬元，被告尚娟娟將承租的房屋及原租賃合同交予被告繼續(xù)履行的轉(zhuǎn)租事實客觀存在，亦是雙方真實意思表示，沒有違反法律規(guī)定的可撤銷條款，屬有效合同，應(yīng)當繼續(xù)履行。
2.被告收取的租賃房屋轉(zhuǎn)讓費12萬元，應(yīng)不應(yīng)該退還？
原告認為：雙方轉(zhuǎn)租房屋的協(xié)議是可撤銷的協(xié)議，因該協(xié)議取得的財產(chǎn)相互返還。且轉(zhuǎn)讓費損害公共利益和他人利益，有悖于房屋租賃合同使用收益的初衷，屬不當?shù)美?，根?jù)民法通則第92條規(guī)定，被告應(yīng)當將其不當?shù)美颠€原告。本案中雙方認可2013年12月18日尚娟娟立據(jù)的收條中明確載明轉(zhuǎn)讓費12萬元，該證據(jù)確鑿，對此不得再做擴大或縮小解釋，也是本案確定轉(zhuǎn)讓費數(shù)額主要依據(jù)。請求法庭查明事實，判令被告予以返還。
被告認為：對租賃房屋轉(zhuǎn)讓費法律沒有禁止性規(guī)定，也是一種行業(yè)交易習慣。被告所收的12萬元轉(zhuǎn)租費中還包含有被告的庫存貨物9130元、原告應(yīng)交的3個月房租6000元，2011年4月份被告尚娟娟受讓該房屋時支付給前房屋承租人轉(zhuǎn)讓費4.2萬元、承租該房屋后雇請多喜愛時尚箱包店裝修費用35146元，該裝修已由原告接手后打掉重新裝修，裝修價值已無法鑒定，原告對此也是認可的。雙方協(xié)商達成的轉(zhuǎn)租房屋協(xié)議意見一致，意思表示真實，行為有效，不屬于不當?shù)美淮嬖诜颠€問題。

本院認為：原告汪某某與被告尚娟娟協(xié)商轉(zhuǎn)讓訟爭的門面房屋沒有形成書面合同，應(yīng)為雙方協(xié)商達成的口頭協(xié)議，所含三個內(nèi)容：原告汪某某一次性支付被告尚娟娟門面轉(zhuǎn)讓費12萬元；被告尚娟娟將承租的門面房交付原告汪某某使用；被告尚娟娟與房主朱道貴簽訂的房屋租賃合同原本交給原告汪某某繼續(xù)履行至2014年3月31日期滿，并承諾合同期滿后讓原告汪某某續(xù)簽房屋租賃合同，繼續(xù)使用該房屋。這一口頭協(xié)議存在兩個問題：一是訟爭門面房屋于2012年12月初由朱道貴出售給李錦坤，這一實際情況被告尚娟娟是知情的，但在口頭協(xié)議中沒有體現(xiàn)，（該房屋產(chǎn)權(quán)已于2014年1月22日發(fā)生了變化，房屋所有人由原來的朱道貴變?yōu)槔铄\坤），被告尚娟娟以房主朱道貴同意轉(zhuǎn)租，承諾讓原告在合同期滿后續(xù)簽合同，繼續(xù)使用訟爭的門面房屋，因沒有預見租賃合同期滿后，新的產(chǎn)權(quán)所有人是否出租該房屋或是否同意轉(zhuǎn)租該房屋，造成原告相信租賃合同期滿后可以續(xù)租的重大誤解，被告尚娟娟應(yīng)對雙方口頭協(xié)議目的不能實現(xiàn)的后果承擔過錯責任。二是該口頭協(xié)議違反被告尚娟娟承租房屋合同關(guān)于“不得轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)”的約定條款。其辯解原房主朱道貴同意變更租賃合同約定允許轉(zhuǎn)租，是在原房主朱道貴明知該房屋已經(jīng)出售給他人，產(chǎn)權(quán)隨時因登記發(fā)生變化的情況下同意轉(zhuǎn)租、續(xù)租屬于越權(quán)行為。同時支持該辯解意見的證據(jù)《關(guān)于汪某某從我手中接轉(zhuǎn)門面房一事的有關(guān)情況》中，雖有原房主朱道貴所簽的“情況屬實”意見，但朱道貴作為證人沒有到庭作證接受詢問，其證據(jù)的真實性無法認定，本院對該證據(jù)不予采信。據(jù)此應(yīng)確認原告汪某某與被告尚娟娟達成的門面房轉(zhuǎn)租口頭協(xié)議因原告存在重大誤解和被告尚娟娟無權(quán)轉(zhuǎn)租而不具有法律效力，原告有權(quán)請求撤銷。
因原、被告之間轉(zhuǎn)租協(xié)議應(yīng)予撤銷，新的房主李錦坤收回了訟爭的門面房屋，原、被告的口頭協(xié)議目的無法實現(xiàn)，被告尚娟娟因該協(xié)議取得的轉(zhuǎn)讓費12萬元應(yīng)當返還給原告汪某某。但被告尚娟娟辯解該轉(zhuǎn)讓費中有房屋裝修費35146元屬于被告實際支出的正當費用，訴訟中原告對此費用予以認可，該裝修實物已被原告汪某某拆除，其價值無法進行鑒定，原告汪某某自愿承擔該費用損失，本院對此予以確認。被告尚娟娟辯解轉(zhuǎn)讓費中有三個月房租費6000元，因原告汪某某交付房租應(yīng)當索取發(fā)票而沒有索取，又對交付房租費的事實予以認可，且沒有證據(jù)證實12萬元轉(zhuǎn)讓費中不含房租費6000元，該房租費屬于被告的正常收入應(yīng)從返還數(shù)額中扣減。被告尚娟娟辯解庫存貨物9130元，因提交的證據(jù)不能證實庫存貨物的存在和交付于原告汪某某，本院不予采信。辯解支付前承租人轉(zhuǎn)讓費4.2萬元因不屬于法律保護范圍，不予支持。被告尚娟娟返還原告汪某某轉(zhuǎn)讓費數(shù)額為12萬元，扣減裝修支出費用35146元，房租費6000元，實際應(yīng)返還78854元。該租賃房屋租期已到，已被房屋所有權(quán)人李錦坤依法收回，原告汪某某返還房屋義務(wù)已經(jīng)實際履行，本院予以確認。原告汪某某訴請被告支付裝修費15000元，賠償停業(yè)損失9000元，在訴訟中已明確表示自愿放棄，本院予以確認。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第七條、第五十九條、第九十二條，《中華人民共和國合同法》第七條、第五十四條第一款、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，并參照參照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷原告汪某某與被告尚娟娟2013年12月18日協(xié)商達成的口頭協(xié)議。
二、被告尚娟娟在本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告汪某某門面轉(zhuǎn)讓費78854元。
三、駁回原告汪某某的其他訴訟請求。
案件受理費3260元，由原告汪某某負擔1467元，被告尚娟娟負擔1793元。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：十堰市財政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰五堰支行；賬號：17245601040000333-1。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。

審　判　長　　王義明 審　判　員　　王少波 人民陪審員　　楊　月

書記員：陳偉