原告（反訴被告）：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市沙市區(qū)。委托代理人：孫志軍，湖北朋來律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：張安某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建寧縣，現(xiàn)住荊州市沙市區(qū)。委托代理人：毛俊，湖北呂軍律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）汪某某訴稱：2015年2月15日，我與張安某簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定張安某將位于荊州市沙市區(qū)××門路××號的房屋租給我，并約定“第七條：違約責(zé)任…3、如房屋賓館遭政府部門改建拆遷，或者甲方（張安某）買賣房屋或甲方收回賓館經(jīng)營，則甲方向乙方（汪某某）賠償所有轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)以及一切損失?！焙贤炗喓?，我嚴(yán)格按照合同約定履行，支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)并對房屋進(jìn)行了裝修作為賓館投入運(yùn)營。近期案外人荊州市沙市區(qū)人民政府下發(fā)沙政發(fā)（2017）8號文件《荊州市沙市區(qū)人民政府關(guān)于章華臺片區(qū)棚戶改造項(xiàng)目房屋征收決定的通知》，我承租的房屋面臨拆遷，無法正常經(jīng)營，造成了重大經(jīng)濟(jì)損失。張安某因拆遷獲得的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、裝修費(fèi)補(bǔ)償、動產(chǎn)損失補(bǔ)償?shù)染鶓?yīng)按照合同約定補(bǔ)償給我，但其拒絕按照合同約定履行，因協(xié)商不成，故訴至法院請求判令：1、張安某退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)733800元；2、張安某賠償我拆遷造成的各項(xiàng)損失3280000元（包括1、裝修損失1800000元；2、動產(chǎn)損失補(bǔ)償330000元；3、移機(jī)費(fèi)100000元；4、合同還有7年未到期，拆遷造成的營業(yè)損失1050000元）；3、張安某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。被告（反訴原告）張安某辯稱：1、我因不可抗力不能繼續(xù)履行《房屋租賃合同》，應(yīng)全部免責(zé)。2、雙方在《房屋租賃合同》中關(guān)于排除不可抗力作為合同免責(zé)事由的約定，因不可抗力免責(zé)的法律規(guī)定是法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。3、我并未收取汪某某的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，無向其返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的義務(wù)。4、汪某某所主張因征收造成的各項(xiàng)損失328萬元，均無事實(shí)、法律依據(jù)。請求依法駁回汪某某的訴請。被告（反訴原告）張安某反訴稱：我與汪某某于2015年2月15日簽訂《房屋租賃合同》，雙方就汪某某承租我所有的位于沙市區(qū)××門路××號房屋（原由案外人吳**承租經(jīng)營綠色賓館）約定：1、每6個(gè)月繳納租賃費(fèi)11萬，每逾期一天，則乙方需按年租賃費(fèi)的5%支付滯納金；2、解除合同時(shí)，該房屋的裝修歸我所有。合同簽訂時(shí)，案外人吳行槐對將從汪某某處收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行了安排，指示其按說明打款。合同簽訂后，汪某某開始一年尚能支付租金，但自2016年2月起，因其經(jīng)營困難，開始拖欠租金，截止目前，已拖欠租金120000元。2017年8月9日，荊州市沙市區(qū)人民政府制發(fā)沙政發(fā)【2017】8號文《荊州市沙市區(qū)人民政府關(guān)于沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的通告》，合同所涉房屋系被征收房屋，征收實(shí)施時(shí)間為2017年8月9日至2017年12月8日。此后，我多次找汪某某協(xié)商解除合同事宜，但一直無法達(dá)成一致意見。至今，汪某某仍繼續(xù)經(jīng)營，拒不搬離，已超過征收實(shí)施時(shí)間達(dá)8月之久，給征收工作造成了極大阻礙，也給我個(gè)人帶來極大負(fù)面影響。不得已之下，我于2018年8月12日向汪某某發(fā)出解除合同通知書，要求其返還房屋并支付拖欠租金。我為維護(hù)自身合法權(quán)益故訴至法院請求判令：1、解除我與汪某某所簽的《房屋租賃合同》；2、汪某某向我支付拖欠租金120000元；3、汪某某向我返還租賃房屋；4、本案的訴訟費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由汪某某承擔(dān)。原告（反訴被告）汪某某反訴辯稱：1、我并未拖欠房租，房屋被征收無法正常營業(yè)。2、張安某陳述多次找我協(xié)商解除合同與事實(shí)不符。原告（反訴被告）汪某某為支持其主張，本訴、反訴一并向本院提交了以下證據(jù)：1、《不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明》，擬證明涉案房屋登記信息。2、《房屋租賃合同》，擬證明合同約定了拆遷補(bǔ)償。3、沙政發(fā)（2017）8號文件《荊州市沙市區(qū)人民政府關(guān)于章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的通告》，擬證明標(biāo)的房屋面臨拆遷。4、沙市區(qū)薇愛時(shí)尚酒店經(jīng)營證件，擬證明汪某某承租后正常經(jīng)營。5、65萬元的《收條》和轉(zhuǎn)賬記錄，擬證明張安某收到轉(zhuǎn)讓費(fèi)。6、照片，擬證明現(xiàn)沙市區(qū)薇愛時(shí)尚酒店不能正常營業(yè)，不應(yīng)繳納房租。7、6萬元的《收條》，擬證明裝修得到張安某的認(rèn)可，并減免一部分房租。8、兩份收條，擬證明未曾拖欠張安某房租。9、《補(bǔ)充協(xié)議》，擬證明雙方當(dāng)事人修改了租金約定。經(jīng)庭審質(zhì)證，張安某對汪某某提交的證據(jù)1，認(rèn)為達(dá)不到證明目的；對證據(jù)2的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，該約定違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定以及《合同法》第117條，約定無效；對證據(jù)3、4無異議；對證據(jù)5形式上的真實(shí)性無異議，但不是實(shí)際情況；對證據(jù)6的真實(shí)性無異議，照片是2018年5月份的狀態(tài)，一直持續(xù)至今，需要說明的是圍墻為酒店開了門，且酒店還在開門經(jīng)營；對證據(jù)7的真實(shí)性無異議，達(dá)不到證明目的，該收條是2015年2月15日至2015年5月15日薇愛酒店三個(gè)月的租金，并不存在免租的情況，且收條也未提任何準(zhǔn)許裝修的字樣；對證據(jù)8的真實(shí)性無異議，達(dá)不到證明目的，不能證明其他期間沒有拖欠租金；對證據(jù)9的真實(shí)性無異議，租金標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)調(diào)整。被告（反訴原告）張安某為支持其主張，本訴、反訴一并向本院提交了以下證據(jù)：1、《房屋租賃合同》（與汪某某）、房屋所有權(quán)證各一份，擬證明汪某某承租張安某所有的位于紅門路33號房屋中部分面積及雙方簽訂房屋租賃合同。2、《房屋租賃合同》（與吳**）、《賓館材料款已付清明細(xì)》，擬證明案外人吳**作為汪某某前手的承租人，承租涉案房屋，并對房屋進(jìn)行裝修的情況。3、《說明》、《承諾》，擬證明案外人吳**作為前手承租人實(shí)際參與本案雙方當(dāng)事人房屋租賃合同的簽訂，并向汪某某轉(zhuǎn)讓裝修裝備設(shè)施及指示張安某收取轉(zhuǎn)讓款。4、匯款申請書，擬證明汪某某按照吳**的指示向張安某匯款，以清償吳**所欠租金。5、欠條一份，擬證明汪某某因經(jīng)營困難，承租僅1年就開始拖欠房租。6、《荊州市沙市區(qū)人民政府關(guān)于沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的通告》，擬證明因政府征收，租賃合同確已無法繼續(xù)履行。7、《解除合同通知書》、ems快遞單一份，擬證明張安某多次找汪某某協(xié)商不成，不得已向汪某某發(fā)出解除合同通知書。8、證人證言兩份及建行銀行卡信息1份，擬證明雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同的過程及轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)際收取的情況。經(jīng)庭審質(zhì)證，汪某某對張安某提交的證據(jù)1無異議；對證據(jù)2的真實(shí)性無異議，但是雙方簽訂的租賃合同第三條約定，買斷原裝修；對證據(jù)3的真實(shí)性無異議，但租賃合同第7-3款對此約定，轉(zhuǎn)讓費(fèi)由張安某賠償給汪某某；對證據(jù)4的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，汪某某系按指示付款；對證據(jù)5的真實(shí)性無異議，欠條出具后，該1萬元已給付張安某；對證據(jù)6的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為張安某應(yīng)按合同約定賠償損失；對證據(jù)7的真實(shí)性無異議，收到了此通知書，對證明目的有異議，與租賃合同第八條約定的解除合同方式不一致，解除無效；對證據(jù)8有異議，證人李某與張安某系合伙人，證言不可信，證人楊某陳述不屬實(shí)。庭審后，汪某某補(bǔ)充提交了以下證據(jù)：1、銀行流水，擬證明汪某某按照張安某指示繳納733800元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。2、照片，擬證明汪某某對涉案房屋重新進(jìn)行裝修的事實(shí)。3、錄音整理材料，擬證明張安某同意將轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失等費(fèi)用按照合同約定和拆遷政策的規(guī)定支付給汪某某，同時(shí)證明張安某同意在拆遷期間不收房租。4、通知書、微信記錄，擬證明系張安某申請停薇愛酒店水電。張安某發(fā)表質(zhì)證意見如下：對證據(jù)1真實(shí)性無異議，達(dá)不到證明目的，流水顯示總金額為71萬，其中49萬元，是因?yàn)橥裟衬巢恍湃螀?*，通過李某向其他人支付了款項(xiàng)，包括吳**合伙人譚*的散伙費(fèi)以及向吳**配偶給付的款項(xiàng)，其中22萬是汪某某按吳**的指示繳納的吳**的租金；證據(jù)2只能證明汪某某對房屋進(jìn)行了小的調(diào)整，如毛巾更換，如果有裝修，應(yīng)該提供裝修票據(jù)、合同、相關(guān)憑證來證明，照片看不出裝修事實(shí)；對證據(jù)3真實(shí)性不確定，是李某與汪某某的對話，李某并不能代表張安某向外表示免租等意思表示，且在最后，李某對前面的表態(tài)予以否認(rèn)，因?yàn)檎劦暮懿挥淇?，表示表態(tài)無效；對證據(jù)4的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性無異議，張安某是按照指揮部的要求，該工作是征收的一部分。庭審后，張安某補(bǔ)充提交了以下證據(jù)：1、《荊州市沙市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書》。2、銀行流水，擬證明汪某某拖欠租金。3、照片、《薇愛時(shí)尚酒店入住收據(jù)》、《收據(jù)》，擬證明截止2018年9月6日，薇愛酒店仍在營業(yè)。4、《通知書》，擬證明租賃合同必須解除，沒有履行可能。5、不動產(chǎn)登記信息，擬證明標(biāo)的門店屬張安某所有。6、《荊州市沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目分戶評估報(bào)告》。汪某某發(fā)表質(zhì)證意見如下：對證據(jù)1真實(shí)性無異議，該賠償內(nèi)容只有房屋的對應(yīng)價(jià)值屬于張安某，裝修類的賠償應(yīng)給付汪某某；對證據(jù)2銀行流水的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為不完整，還有現(xiàn)金給付沒有記錄，內(nèi)容與反訴狀沖突；對證據(jù)3真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，不能證明酒店正常營業(yè)；對證據(jù)4的真實(shí)性無異議，但應(yīng)該雙方就賠償事宜協(xié)商一致后再解除；對證據(jù)5的真實(shí)性無異議，對“因該土地僅限辦公使用系劃撥土地故無停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償”的手寫批注有異議；對證據(jù)6的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為除該評估報(bào)告中載明的金額外，張安某獲得的其它拆遷補(bǔ)償款應(yīng)給付汪某某。本院對當(dāng)事人提交證據(jù)的證明效力分析認(rèn)定如下：汪某某庭前提交的9份證據(jù)、庭后提交的證據(jù)1、4，張安某庭前提交的證據(jù)1-7、庭后提交的證據(jù)1-6，因?qū)Ψ疆?dāng)事人對該證據(jù)或證據(jù)真實(shí)性不持異議，且上列證據(jù)來源合法，與本案具關(guān)聯(lián)性，本院以上列證據(jù)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。關(guān)于汪某某庭后提交的證據(jù)2，照片內(nèi)容不能反映裝修事實(shí)，對該證據(jù)的證明效力不予采信。關(guān)于汪某某庭后提交的證據(jù)3，系其與案外人的談話錄音整理資料，因電話對方并非本案當(dāng)事人，不具有合同相對性，對該證據(jù)的證明效力不予采信。關(guān)于張安某庭前提交的證據(jù)8，本院對能與其它有效證據(jù)相印證部分的證明效力予以確認(rèn)。根據(jù)本院采信的證據(jù)及當(dāng)事人陳述，認(rèn)定事實(shí)如下：位于荊州市沙市區(qū)××門路××號1-7樓房屋屬張安某所有。2010年7月9日，張安某與案外人吳**簽訂了《商務(wù)樓租賃合同》，約定張安某將該33號房屋的2-7樓及一樓兩間門面出租給吳**，租賃時(shí)間自2010年10月1日起至2020年9月30日止，經(jīng)營綠色賓館。后吳**將該賓館轉(zhuǎn)讓給汪某某。2015年2月15日，張安某作為甲方與乙方汪某某簽訂了《房屋租賃合同》，約定：合同標(biāo)的物為甲方提供乙方租賃經(jīng)營的紅門路33號，位于沙市區(qū)綠色賓館，及綠色賓館附有經(jīng)營所需設(shè)施、設(shè)備、用具；租賃期限為10年，自2015年2月20日起至2025年2月19日止；乙方一次性付賓館轉(zhuǎn)讓費(fèi)733800元，用于買斷甲方現(xiàn)有裝修、設(shè)施、設(shè)備、用具等，簽訂合同時(shí)一次性繳清；乙方租賃經(jīng)營期間，應(yīng)每6個(gè)月繳納租賃費(fèi)11萬元，從2015年2月20日起至2018年2月20日，每逾期一天，則乙方需按年租賃費(fèi)的5%支付滯納金；…乙方要求重新裝修或變更原有設(shè)施的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定應(yīng)向有關(guān)部門辦理申報(bào)手續(xù)的，需辦妥有關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)行，解除合同時(shí)，該房屋的裝修歸甲方所有，乙方不得拆除；如房屋賓館遭政府部門改建拆遷，或者甲方買賣房屋或甲方收回賓館經(jīng)營，則甲方向乙方賠償所有轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)以及一切損失（經(jīng)甲乙雙方協(xié)商解決）；乙方違反本合同的約定，經(jīng)甲方提示后的15天內(nèi)，乙方未予糾正的，甲方有權(quán)解除本合同；任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或延遲履行本合同，應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生之日起3日內(nèi)，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件之日起10日內(nèi)，向另一方提交導(dǎo)致其全部或部分不能履行或延遲履行的證明；等。同日，雙方當(dāng)事人簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定2015年2月20日至2018年2月19日每年房租20萬元，以及其它期間的租金金額。同日，案外人吳**出具《說明》，內(nèi)容如下：“本人吳**于2015年2月15日將位于紅門路33號原綠色賓館轉(zhuǎn)讓給汪某某，直接匯至李某（6210137283964578）賬號，因在經(jīng)營期間所欠租金人民幣28萬元整，余下款項(xiàng)29.5萬元轉(zhuǎn)至譚*賬戶：農(nóng)行，賬號62×××13；另余款7.5萬元轉(zhuǎn)至吳**賬戶（楊某，建行622700266209010****）。至此總額人民幣65萬元整已全部轉(zhuǎn)到指定賬戶。”汪某某遂開始經(jīng)營沙市區(qū)薇愛時(shí)尚酒店，營業(yè)執(zhí)照顯示該酒店系個(gè)體工商戶，經(jīng)營者為汪某某。2017年8月9日，沙市區(qū)人民政府制發(fā)沙政發(fā)【2017】8號文件《荊州市沙市區(qū)人民政府關(guān)于章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的通告》，由沙市區(qū)政府作為征收主體，征收章華臺片區(qū)，征收實(shí)施時(shí)間為2017年8月9日至2017年12月8日，沙市區(qū)薇愛時(shí)尚酒店在征收范圍之內(nèi)。2018年4月8日，沙市區(qū)薇愛時(shí)尚酒店門前被打上圍墻，但在酒店門前留有出口。2018年8月12日，張安某向汪某某寄送《解除合同通知書》，通知雙方所簽訂的《房屋租賃合同》自本通知到達(dá)汪某某時(shí)解除，并請汪某某于收到該通知之日起十日內(nèi)向張安某返還承租房屋，并向張安某支付拖欠租金12萬元，否則，張安某將要求汪某某依合同約定以年租賃費(fèi)為基數(shù)按日5%支付滯納金，拖延交房所造成的損失也由汪某某承擔(dān)。汪某某于次日收到了該通知書?，F(xiàn)雙方就租賃合同的解除及賠償爭議成訟。另查明:1、汪某某于2015年2月11日向案外人吳**的妻子楊某銀行打款5萬元。汪某某于2015年2月15日向案外人李某帳戶打入71萬（49萬+22萬），案外人李某按照案外人吳**出具的《說明》對其中的65萬元予以分配，并出具了《收條》，內(nèi)容如下：“收到轉(zhuǎn)讓費(fèi)（綠色賓館）汪某某交來陸拾伍萬元整”；另6萬元另出具《收條》，內(nèi)容如下：“今收到房租陸萬元整?！睋?jù)汪某某稱，另向案外人吳**現(xiàn)金給付了3.38萬元。至此，張安某與汪某某在租賃合同中約定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)73.38萬元全部付清。2、沙政發(fā)（2017）8號《荊州市沙市區(qū)人民政府關(guān)于章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的通知》載明，征收主體為荊州市沙市區(qū)人民政府；征收部門為荊州市沙市區(qū)人民政府房屋征收與補(bǔ)償辦公室；征收實(shí)施單位為荊州市沙市區(qū)勝利街道辦事處。附件《荊州市沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目國有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案》第七條“非住宅房屋補(bǔ)償與補(bǔ)助”載明:“非住宅指被征收房屋具有權(quán)屬證明或者經(jīng)過認(rèn)定為合法建筑，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營性用房等非住宅房屋。（一）非住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。非住宅的補(bǔ)償按照評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值（含裝飾裝修）給予貨幣補(bǔ)償。(二)非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。1、因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)，對被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)符合下列條件：①被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)認(rèn)定為合法建筑，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營性用房等非住宅房屋；②有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上載明的住所（經(jīng)營場所）為被征收房屋；③已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證。2、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。①被征收人停產(chǎn)停業(yè)年損失費(fèi)用按被征收房屋價(jià)值的5%確定，按上述標(biāo)準(zhǔn)一次性發(fā)放6個(gè)月作為停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。②被征收房屋存在租賃關(guān)系，生產(chǎn)經(jīng)營者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償?！?、2015年2月15日至2015年8月19日，汪某某向張安某交納了6萬元租金；以后每半年汪某某向張安某交納了10萬元租金，直至2018年2月20日；2018年2月20日之后，汪某某再未交納過租金。2016年4月9日，汪某某出具《欠條》，內(nèi)容如下：“今欠到張安某房租2016年2月20號到9月20號房租壹萬元整?！蓖裟衬陈暦Q此1萬元已給付張安某，但未拿回欠條；張安某予以否認(rèn)。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對2018年2月20日之前的租金繳納除《欠條》載明的一萬元爭議外，其它已全部繳清。4、2017年11月4日，張安某及案外人何**與沙市區(qū)章華臺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目分指揮部簽訂了《荊州市沙市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書》，其中《房屋征收搬遷補(bǔ)償明細(xì)單》載明征收補(bǔ)償方式為貨幣方式，包括房屋價(jià)值補(bǔ)償款12079800元（經(jīng)《荊州市沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目分戶評估報(bào)告》認(rèn)定）、被征收房屋補(bǔ)助2415960元、室內(nèi)裝修補(bǔ)償款891127元、臨時(shí)安置費(fèi)40853.16元、設(shè)備移裝補(bǔ)償費(fèi)51800元（包括固定電話移裝、有線電視遷移、寬帶網(wǎng)拆、空調(diào)移裝、太陽能移裝、熱水器、管道燃?xì)?、水電表）、搬遷補(bǔ)償費(fèi)13617.72元、搬遷獎勵款20000元、簽約獎勵款453924元、附屬物補(bǔ)償款99929元（據(jù)《荊州市沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目分戶評估報(bào)告》房屋測繪平面圖顯示，附屬物面積為7.14平方米，自建），補(bǔ)償款合計(jì)為16067010.88元。5、據(jù)2018年10月9日荊州市不動產(chǎn)登記交易中心出具的查詢記錄顯示，標(biāo)的房屋屬張安某及案外人何**所有，目前登記狀態(tài)為失效，因?yàn)橐驯徽魇?。?jù)標(biāo)的門店的土地使用權(quán)證顯示：土地使用權(quán)人為張安某，共有使用權(quán)人為何**，使用權(quán)類型為“劃撥”，記事欄記載“按新的分類標(biāo)準(zhǔn)無辦公類別，對應(yīng)為商務(wù)金融用地，僅限辦公使用。”6、《荊州市沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目分戶評估報(bào)告》房屋測繪平面圖顯示，涉及到標(biāo)的租賃物同棟樓內(nèi)其它經(jīng)營主體的面積包括附屬物面積7.14平方米、一層建筑面積123.09平方米（占全部評估建筑面積的10.8%）。根據(jù)本院查明的案件事實(shí)，綜合雙方當(dāng)事人的訴辯意見，雙方爭議的焦點(diǎn)是：1、《房屋租賃合同》的解除？2、《房屋租賃合同》第7-3條的效力，張安某是否應(yīng)向汪某某退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)73.38萬元？3、張安某賠償汪某某拆遷造成的各項(xiàng)損失明細(xì)？4、汪某某是否應(yīng)向張安某支付拖欠租金？
原告（反訴被告）汪某某訴被告（反訴原告）張安某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）汪某某及委托代理人孫志軍，被告（反訴原告）張安某及委托代理人毛俊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：1、雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)遵照履行。標(biāo)的房屋現(xiàn)在政府征收范圍內(nèi)，面臨拆遷，是事實(shí)所在，因此，《房屋租賃合同》已無繼續(xù)履行可能?！逗贤ā返诰攀臈l第一項(xiàng)規(guī)定：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十四條規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。故張安某向汪某某郵寄送達(dá)的《解除合同通知書》有解除效力，雙方簽訂的《解除合同通知書》于汪某某收到該通知書之日即2018年8月13日解除。2、關(guān)于《房屋租賃合同》第7-3條約定的效力，存在以下三個(gè)層面的法律定性：第一，張安某認(rèn)為，該條款違反了因不可抗力免責(zé)的強(qiáng)制性法律規(guī)定而無效。本院認(rèn)為，《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！痉ㄋQ不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，本案中出現(xiàn)的政府征收行為符合不可抗力的認(rèn)定條件，但該條文規(guī)定的是若出現(xiàn)不可抗力可以部分或者全部免責(zé)，與出現(xiàn)不可抗力仍需承擔(dān)責(zé)任的約定無效是兩個(gè)不同的法律概念。《合同法》第五十二條規(guī)定了五種會導(dǎo)致合同無效的情形，本案情形并不在此之列，故《房屋租賃合同》第7-3條的約定有效。第二，關(guān)于該條款旁“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商解決”的手寫批注的效力問題，本院認(rèn)為，經(jīng)庭審核實(shí)，該批注系由張安某在合同簽訂當(dāng)日書寫，汪某某亦知曉，且一直以來至起訴之前雙方未持異議，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對此條款達(dá)成了新的合意，該合意覆蓋、取代了第7-3條的約定，合法有效。第三，目前情形是，張安某聲稱為賠償事宜曾多次找汪某某協(xié)商，而汪某某聲稱從未協(xié)商。不管雙方當(dāng)事人是否協(xié)商過，截止日前仍未能達(dá)成一致是事實(shí)，因此，在雙方當(dāng)事人無法達(dá)成民事主體之間的協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)回歸到法律層面的規(guī)定，即按照《合同法》第一百一十七條規(guī)定予以處理。本案中，完全是因?yàn)椴豢煽沽Φ脑驅(qū)е伦赓U合同不能繼續(xù)履行，沒有其它原因，因此應(yīng)全部免除責(zé)任。綜上，《房屋租賃合同》第7-3條的約定合法有效，但是被批注內(nèi)容取代，現(xiàn)因雙方協(xié)商不了，故依據(jù)《合同法》第一百一十七條規(guī)定免責(zé)，張安某無需向汪某某退還73.38萬元。至于張安某是否實(shí)際全額獲得了73.38萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，與《房屋租賃合同》第7-3條的效力認(rèn)定無關(guān)。3、關(guān)于拆遷損失。汪某某在訴狀中主張的拆遷損失包括裝修損失、動產(chǎn)損失補(bǔ)償、移機(jī)費(fèi)及拆遷造成的營業(yè)損失。關(guān)于裝修損失和移機(jī)費(fèi)，《房屋征收搬遷補(bǔ)償明細(xì)單》有明確的補(bǔ)償項(xiàng)目，參照該補(bǔ)償明細(xì)，且考慮到酒店業(yè)裝修和設(shè)施配備的必要性，本院認(rèn)定張安某向汪某某全額給付室內(nèi)裝修補(bǔ)償款891127元及設(shè)備移裝補(bǔ)償費(fèi)51800元。關(guān)于汪某某主張的動產(chǎn)損失補(bǔ)償，汪某某認(rèn)為包括《房屋征收搬遷補(bǔ)償明細(xì)單》中除房屋價(jià)值補(bǔ)償款、室內(nèi)裝修補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備移裝補(bǔ)償費(fèi)外的所有補(bǔ)償。本院認(rèn)為，關(guān)于被征收房屋補(bǔ)助，據(jù)《荊州市沙市區(qū)人民政府關(guān)于章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的通知》第五條第1-7項(xiàng)規(guī)定，系房屋評估價(jià)值的20%，附屬物的面積不給予此補(bǔ)助，因此，此項(xiàng)補(bǔ)助應(yīng)歸屬房屋所有權(quán)人張安某；關(guān)于臨時(shí)安置費(fèi)，系對租賃物使用一方搬離時(shí)的補(bǔ)償，故張安某應(yīng)向汪某某給付扣除其它經(jīng)營主體以外應(yīng)獲得的補(bǔ)償款36441元（40853.16元×89.2%）；搬遷補(bǔ)償費(fèi)的認(rèn)定與臨時(shí)安置費(fèi)相同，汪某某應(yīng)獲得的搬遷補(bǔ)償款為12147元（13617.72元×89.2%）；關(guān)于搬遷獎勵款，《荊州市沙市區(qū)人民政府關(guān)于章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的通知》第十一條第1項(xiàng)對此作了規(guī)定，要求在征收決定公告之日起2個(gè)月內(nèi)簽約并騰空房屋的每戶獎勵2萬元，汪某某明顯未能達(dá)到此要求，故其要求獲得此2萬元搬遷獎勵本院不予支持；關(guān)于簽約獎勵款，明顯是針對簽約方即張安某，與汪某某無關(guān)，故汪某某要求獲得簽約獎勵款本院不予支持；關(guān)于附屬物補(bǔ)償款，《荊州市沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目分戶評估報(bào)告》確實(shí)了附屬物的指向，與沙市區(qū)薇愛時(shí)尚酒店無關(guān)，故汪某某就此部分主張不予支持。關(guān)于汪某某主張的拆遷造成的營業(yè)損失，其認(rèn)為應(yīng)按照《荊州市沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目國有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案》第七條第二項(xiàng)“非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償”的規(guī)定由張安某給予補(bǔ)償，即使在《房屋征收搬遷補(bǔ)償明細(xì)單》中無停產(chǎn)停業(yè)損失的賠償項(xiàng)目，但其認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)損失包含在補(bǔ)償明細(xì)的其它項(xiàng)目之中。本院認(rèn)為，根據(jù)《荊州市沙市區(qū)章華臺片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目國有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案》第七條第二款第1項(xiàng)明確規(guī)定：“因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)，對被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)符合下列條件：①被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)認(rèn)定為合法建筑，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營性用房等非住宅房屋”，本案中，標(biāo)的房屋的使用權(quán)類型為“劃撥”，記事欄明確記載“按新的分類標(biāo)準(zhǔn)無辦公類別，對應(yīng)為商務(wù)金融用地，僅限辦公使用”，不符合停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償要求。本院因此向拆遷辦工作人員進(jìn)行核實(shí)，亦表示沒有此項(xiàng)單項(xiàng)補(bǔ)償，故因張安某并未獲得此類補(bǔ)償，無需向汪某某給付停產(chǎn)停業(yè)損失。且對此不可抗力張安某方并無過錯，其亦無需就此損失承擔(dān)其它賠償責(zé)任。綜上，汪某某共應(yīng)獲得的拆遷損失補(bǔ)償項(xiàng)目為室內(nèi)裝修補(bǔ)償款891127元、設(shè)備移裝補(bǔ)償費(fèi)51800元、臨時(shí)安置費(fèi)36441元、搬遷補(bǔ)償款12147元，共991515元。4、關(guān)于欠付租金的認(rèn)定，關(guān)鍵在于汪某某是否應(yīng)根據(jù)1萬元租金的欠條向張安某給付此1萬元和2018年2月20日之后租金繳納的問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明”，現(xiàn)張安某提交了《欠條》用以證明汪某某尚欠其1萬元租金，盡到了舉證責(zé)任；而汪某某聲稱其已向張安某給付1萬元，但未拿回欠條，卻無任何有效證據(jù)予以證明，故根據(jù)誰主張誰舉證原則，本院認(rèn)定，因汪某某不能舉證證明其已向張安某償付了1萬元，故應(yīng)向張安某給付1萬元。關(guān)于2018年2月20日之后的租金，汪某某陳述于2018年4月8日時(shí)酒店門前被堵上圍墻，張安某亦表示認(rèn)可。本院認(rèn)為，此時(shí)不管圍墻有沒有為酒店開門，都嚴(yán)重影響了經(jīng)營，且圍墻的出現(xiàn)亦是不可抗力的物化體現(xiàn)，故汪某某在此之前即2018年2月21日至2018年4月7日仍應(yīng)向張安某支付租金25753元（20萬÷365天×47天），2018年4月8日之后因不可抗力已經(jīng)物化，無論租賃合同是否解除，但實(shí)際已不可能正常經(jīng)營，無需再向張安某支付租金。綜上，張安某應(yīng)向汪某某給付補(bǔ)償款991515元，汪某某應(yīng)向張安某給付租金35753元，兩相沖減后張安某還應(yīng)向汪某某給付955762元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十七條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條、第一百五十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）汪某某與被告（反訴原告）張安某于2015年2月15日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年8月13日予以解除。二、原告（反訴被告）汪某某于本判決生效之日起五日內(nèi)向被告（反訴原告）張安某返還荊州市沙市區(qū)紅門路33號1-7樓的租賃房屋。三、被告（反訴原告）張安某于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告（反訴被告）汪某某給付補(bǔ)償款955762元。四、駁回原告（反訴被告）汪某某其他訴訟請求。五、駁回被告（反訴原告）張安某其他訴訟請求。被告（反訴原告）張安某如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案本訴案件受理費(fèi)38910元，由原告（反訴被告）汪某某承擔(dān)29650元，由被告（反訴原告）張安某承擔(dān)9260元；反訴受理費(fèi)1850元，由被告（反訴原告）張安某承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。