原告：汪某某，男,xxxx年xx月xx日出生,漢族，遠安縣人，住遠安縣。
委托訴訟代理人：張少俊，湖北力效律師事務所律師，特別授權代理。
被告：尹庸海，男,xxxx年xx月xx日出生,漢族，遠安縣人，住遠安縣。
委托訴訟代理人：吳克里，湖北沮城律師事務所律師，特別授權代理。

原告汪某某與被告尹庸海租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月1日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告汪某某的委托訴訟代理人張少俊、被告尹庸海及其委托訴訟代理人吳克里到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告汪某某向本院提出訴訟請求：1.判令被告支付原告裝修補償款及停產停業(yè)損失119739.80元（裝修及附屬物補償101101元，加上停產停業(yè)損失38638.80元，減去已支付20000元）；2.判令被告退還原告房屋租金14617元；3.判令被告負擔本案訴訟費用。事實和理由：2013年12月，原告因經營餐館需要，租賃被告所有的位于遠安縣××××號房屋一層和二層，經營“農家大鍋臺”餐館。雙方約定租期三年，自2014年至2017年3月1日，年租金為35000元。合同到期后，雙方又簽訂了一年的租賃合同。2018年3月，租賃期限屆滿后，被告同意原告續(xù)租，原告交納了租金20000元。原告經營至2018年4月底，因被告的房屋將要被征收，原告無法繼續(xù)經營。2018年6月3日，被告正式與遠安縣鳴鳳鎮(zhèn)人民政府（下文中簡稱鳴鳳鎮(zhèn)政府）簽訂了征收補償協(xié)議。原告拿到補償款后，沒有支付原告應得的補償款。為此提起訴訟。
被告尹庸海辯稱：1.原告并非房屋被征收主體，不是房屋征收協(xié)議當事人，無權依據被告與鳴鳳鎮(zhèn)政府簽訂的征收協(xié)議獲得補償款；2.對房屋進行裝修的是先前的租用者李良成，李良成轉讓給原告后，原告并未對租賃房屋進行裝修；3.租賃期限于2017年3月屆滿后，原告在知曉被告的房屋隨時會被征收的情況下要求繼續(xù)租賃，被告考慮到征收時間尚不確定，所以沒有續(xù)簽書面合同，而是提出原告終止經營的時間取決于征收時間，可以隨時解除，原告應隨時騰退，原告的請求沒有法律依據；4.在房屋已確定被征收后，被告要求原告騰退無果。原告強行將房屋鎖住，繼續(xù)占用被告房屋，違反合同約定，且未付租金，不應獲得經營性損失補償；5.原告在今年3月交納的20000元租金，被告已經退給了原告，不應再退還租金。
本院經審理查明，2013年2月1日，被告將其所有的位于遠安縣××××號房屋的第一層和第二層出租給李良成經營餐館，雙方簽訂了為期三年的租賃合同。李良成經營至當年12月，將餐館（含餐館內的設備、設施以及室內裝修）轉讓給原告。原告于2013年12月24日以其親屬劉愛華的名義與被告重新簽訂了租賃合同。合同主要內容為：租賃房屋為一層、二層，租期為三年（2014年至2017年3月1日止）；租金為每年35000元，一年一付（3月1日一次性支付）；合同期內允許轉讓，需經甲方（被告）同意，如乙方（劉愛華）想續(xù)租，享有優(yōu)先權，租金隨行就市。
合同到期后，原告續(xù)租一年，雙方未另行簽訂書面合同。續(xù)租期限屆滿后，因租賃房屋在遠安××××區(qū)城中村改造項目征收范圍內，但具體征收時間尚未明確，原、被告口頭約定，原告暫時繼續(xù)租賃房屋經營餐館，一旦征收時間確定即終止租賃關系，原告立即騰退房屋。于是原告向被告預付租金20000元。
2018年3月中下旬，鳴鳳鎮(zhèn)政府征地拆遷工作人員召集包括被告在內的擬被征收拆遷戶召開征收拆遷動員會議后，被告即要求原告在4月底以前騰退房屋。雙方達成口頭協(xié)議：被告除退還原告預付的租金20000元外，另給付原告補償款50000元。協(xié)議達成后，被告即行退還原告租金20000元。6月3日，被告與鳴鳳鎮(zhèn)政府正式簽訂了房屋征收補償協(xié)議和房屋征收補償補充協(xié)議。因原告未按被告要求騰退房屋，被告未向原告支付補償款，并提出減少支付補償款數(shù)額。雙方產生爭執(zhí)后，原告訴至本院。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。原告汪某某與被告尹庸海在租賃房屋被確定依法征收的背景下，就終止房屋租賃關系達成的口頭協(xié)議，是雙方當事人真實意思表示，不違反法律規(guī)定，依法成立，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力，雙方均不得擅自變更或者解除。原告汪某某以被告與鳴鳳鎮(zhèn)政府簽訂的房屋征收補償協(xié)議中有關補償數(shù)額作為計算自己應得補償款依據的主張，沒有法律依據。被告尹庸海在口頭協(xié)議達成后，提出減少支付原告補償款數(shù)額，未經原告同意，不能單方面變更協(xié)議內容。經本院主持調解，雙方不能達成一致。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決如下：

被告尹庸海給付原告汪某某補償款50000元，限判決生效后三日內履行；
駁回原告汪某某其他訴訟請求。
被告如未按本院指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2978元，減半計收1489元，原告汪某某負擔964元，被告尹庸海負擔525元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 曹敦平

書記員： 胡雪琴