原告：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王玨，上海市亞太長城律師事務所律師。
　　被告：徐某錳，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省興化市，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：汪本科，上海明倫律師事務所律師。
　　原告汪某某與被告徐某錳排除妨害糾紛一案，本院于2018年10月15日立案受理后，先適用簡易程序審理。后因案情復雜，依法組成合議庭適用普通程序于2019年10月23日公開開庭進行了審理。原告汪某某及其委托訴訟代理人王玨，被告徐某錳及其委托訴訟代理人汪本科到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告汪某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告將上海市閔行區(qū)浦航路XXX弄XXX號XXX室的房屋騰空后返還原告;2、判令被告支付原告自2017年2月27日起至2019年7月30日期間的房屋使用費80,539元。事實和理由：2013年4月13日，原告與案外人張某某簽訂《購房確認書》，雙方于2014年4月18日就上海市閔行區(qū)浦航路XXX弄XXX號XXX室簽訂《上海市房地產買賣合同》。交房后原告對該房屋進行了裝修，后原告一直居住在內。房屋內生活用品、家電都是原告所購置。2017年2月27日，原告與妻子從岳母家回來，發(fā)現(xiàn)房屋被他人霸占。當時屋內物品原告都沒有拿出來。原告多次報警，因被告拿出與案外人陸某某的相關合同，警察認為是民事訴訟，建議通過司法途徑解決?；?2016)滬0112民初28073號、(2017)滬01民終14650號民事判決書,2018年8月1日，原告取得上述房屋的房地產權證。原告系依法取得涉案房屋的不動產權利，故應受法律保護。然而,被告無視法院既定判決,強行霸占、非法占有原告的房屋至今。原告為此多次上門找被告理論,要求其搬離且歸還該房屋，均遭被告拒絕，故訴至法院。
　　被告徐某錳辯稱：被告并未侵犯原告的房屋所有權，涉案房屋現(xiàn)并非由被告實際居住，房屋已由被告出租給他人使用，被告非實際占有人，故被告訴訟主體不適格。原告若要求交房，應向案外人張某某主張。房屋產權登記在張某某名下時，張某某向被告出具房屋交接書，但因其也沒有鑰匙，被告只能通過私力救濟的途徑實際占有房屋。原告之母陸某某將房屋出售給被告后，說要繼續(xù)租用該房，每月租金1,500元，租住一年，2016年年底到期。租期屆滿后，因被告聯(lián)系不到陸某某，見屋內無人，就在2017年2月27日找開鎖匠開鎖進入。當時房屋內有裝修、有家具?，F(xiàn)房屋不是由被告實際占有，故不同意將房屋騰空返還原告。
　　本院經審理認定事實如下：
　　張某某代表被拆遷家庭與拆遷單位簽訂《上海市城市居住房屋拆遷補償安置協(xié)議》，獲得包括上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦航路XXX弄XXX號XXX室在內的動遷安置房。
　　2013年4月，張某某(甲方出賣人)與汪某某(乙方買受人)簽訂《購房確認書》，主要載明甲方將分得的104室動遷安置房出售給乙方，房屋總價75萬元整，2013年4月30日支付25萬元，簽訂買賣合同當日支付30萬元，甲乙雙方至房地產交易中心辦理過戶手續(xù)且交易中心出具受理單當日支付15萬元等內容。汪某某陸續(xù)向張某某支付房款共60萬元，并支付中介費。汪某某于2013年4月入戶居住。2013年11月，涉案房屋取得大產證。2014年3月，張某某登記取得104室房屋產權。次月，張某某(賣售人甲方)與汪某某(買受人乙方)網簽了《上海市房地產買賣合同》，主要載明甲方同意轉讓104室，轉讓價款為75萬元；在2017年5月31日之前，甲乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)。
　　陸某某系汪某某之母，其有意出售104室房屋。2015年12月21日陸某某與徐某錳簽訂《購房確認書》及《房屋租賃合同》。其中《購房確認書》主要載明，陸某某、汪某某為出售方甲方，徐某錳為購買方乙方，甲方有意將104室動遷安置房出售給乙方，交易凈價為80萬元，乙方于本購房協(xié)議書簽署時支付定金16萬元，甲方于2016年4月1日前向張某某支付購房尾款計15萬元等內容。同日徐某錳向陸某某的銀行賬戶轉賬支付605,500元。陸某某則向徐某錳出具落款日期分別為2015年10月25日、12月12日、12月21日的2萬元、5,000元、625,000元的購房款收據。《房屋租賃合同》主要載明：徐某錳為出租方甲方，陸某某、汪某某為承租方乙方，甲方將104室出租給乙方使用，租賃期限自2015年12月21日起至2016年12月20日止，月租金為1,500元，徐某錳在該合同所附收據中確認收到承租人上述租期的租金19,500元等內容。
　　2016年1月21日徐某錳(房屋買受人乙方)與張某某(房屋出賣人甲方)簽訂《房屋買賣合同》，將合同落款日期倒簽至2013年3月20日。該合同主要載明，甲方將104室房屋出售給乙方，房屋轉讓總價款為75萬元；2016年1月5日之前，甲乙雙方共同到閔行區(qū)房地產交易中心辦理該房屋過戶手續(xù)。當日，徐某錳向張某某銀行賬戶分別劃款支付15萬元、1.5萬元。同時張某某出具落款日期為2013年3月15日、3月20日、5月18日、2016年1月21日的5萬元、25萬元、30萬元、15萬元購房款收據，以及落款日期為2016年1月21日的1.5萬元購房款收據。
　　2016年1月30日，陸某某與張某某簽訂《解約協(xié)議》并交付《聲明確認書》。其中《解約協(xié)議》主要載明，張某某為甲方，陸某某、汪某某為乙方，雙方確認關于104室動遷安置房訂立的房屋買賣合同已經完全解除。《聲明確認書》主要載明，聲明人為陸某某、汪某某，該二人確認與售房人張某某關于轉讓104室動遷安置房訂立的房屋買賣合同已經完全解除等內容。
　　2016年9月20日徐某錳(買方乙方)與張某某(賣方甲方)簽訂《房屋買賣補充協(xié)議》，主要載明雙方確定對甲方所有的104室的房屋轉讓價調整為120萬元等內容。同日，張某某出具《證明》，確認于2016年1月21日直接收到徐某錳交來購房款16.5萬元，2015年12月21日間接收到徐某錳60萬元，徐某錳還欠張某某購房款40萬元等內容。
　　徐某錳與湯燕妮登記結婚，該二人(買受人乙方)于2016年11月1日與張某某(賣售人甲方)簽訂《上海市房地產買賣合同》，主要載明甲方同意轉讓104室，轉讓價款為120萬元；在2016年12月31日之前，甲乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)；乙方于2016年1月21日已支付給甲方購房首付款80萬元。徐某錳、湯燕妮與張某某進行審稅并繳納相應稅費。
　　2017年2月徐某錳自行進入涉案房屋并占用至今，同月25日汪某某以門鎖被換，與他人有住房糾紛等理由報案。
　　另查明，2016年8月2日，徐某錳及其妻子湯燕妮以張某某為被告，汪某某和陸某某為第三人向本院提起訴訟，要求：1、確認徐某錳、湯燕妮與張某某就轉讓上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦航路XXX弄XXX號XXX室房屋于2013年3月20日簽訂的《上海市房地產買賣合同》以及于2016年11月1日簽訂的《上海市房地產買賣合同》合法有效并繼續(xù)履行；2、張某某協(xié)助徐某錳、湯燕妮辦理過戶手續(xù)，將104室房屋產權轉移登記至徐某錳、湯燕妮名下。本院審理后作出(2016)滬0112民初22659號民事判決，確認徐某錳、湯燕妮與張某某就位于上海市閔行區(qū)浦航路XXX弄XXX號XXX室的房屋訂立的買賣合同關系有效，駁回徐某錳、湯燕妮的其他訴訟請求。2017年12月20日，上海市第一中級人民法院以(2017)滬01民終14650號民事判決維持原判。
　　上述生效判決認定，張某某先后與汪某某及徐某錳、湯燕妮訂立房屋買賣合同，均系當事人真實意思表示，合同內容均未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。汪某某明確表示未授權陸某某出售房屋，陸某某不能基于其母親的身份當然獲得代理權，故陸某某代為轉讓購房權利并收取房款的行為屬無權代理，對汪某某不發(fā)生效力。汪某某作為在先與張某某簽訂買賣合同并已支付了絕大多數(shù)房款，且已交付入住的購房者，理應繼續(xù)享有基于其買賣合同所獲得的相關權利。徐某錳、湯燕妮通過私力救濟方式于2017年2月占有104室房屋的行為，并不產生出賣方交付房屋的法律后果。故對徐某錳、湯燕妮要求張某某履行雙方之間的買賣合同不予支持。
　　2016年10月10日，汪某某以張某某為被告，徐某錳、湯燕妮、陸某某為第三人向本院提起訴訟，要求繼續(xù)履行汪某某與張某某簽訂的買賣合同，并判令張某某配合汪某某辦理上海市閔行區(qū)浦航路XXX弄XXX號XXX室房屋的產權過戶手續(xù)。
　　2018年4月16日，本院作出(2016)滬0112民初28073號民事判決：汪某某與張某某簽訂的關于涉案房屋的《購房確認書》、《上海市房地產買賣合同》繼續(xù)履行；張某某配合汪某某辦理涉案房屋的產權過戶手續(xù)。籍此生效判決，2018年8月1日，汪某某登記為涉案房屋的產權人。
　　還查明，2017年2月27日，汪某某發(fā)現(xiàn)涉案房屋被他人占用，且拒絕其進入。汪某某多次報警。因糾紛始終未得到解決，汪某某遂發(fā)動本次訴訟。徐某錳自認2017年2月占用涉案房屋，現(xiàn)由其出租給他人，租期自2017年6月起，租期6年，每月租金1,500元，每年按3%遞增。
　　本案審理中，因原、被告對房屋的租金市場價值存在分歧，汪某某于2019年3月11日申請對涉案房屋的租金市場價格進行評估。經上海市高級人民法院委托，上?？茤|房地產土地估價有限公司于2019年8月23日作出《上海市閔行區(qū)浦航路XXX弄XXX號XXX室居住房地產市場租金估價報告》，主要內容：涉案房屋在2017年2月27日至2019年7月30日期間，室內帶有裝修且配備家具家電，市場租金合計為80,539元；室內帶有裝修但未配備家具家電，市場租金合計為72,848元。同時，估價報告中載明，其實地查勘期為2019年7月23日；報告附帶的照片顯示，涉案房屋內有家具等物品堆放，室內帶有裝修。
　　以上事實，由原告汪某某提供的(2017)滬01民終14650號民事判決書、(2016)滬0112民初28073號民事判決書、滬(2018)閔字不動產權第037615號不動產權證書、房地產市場租金估價報告等證據以及雙方當事人的庭審陳述所證實。
　　本院認為，原告汪某某基于生效的民事判決登記成為涉案房屋的所有權人，其對涉案房屋的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。物權人在物權受到侵害的情況下享有返還原物、排除妨害等物權請求權。在本案中，汪某某通過與張某某簽訂買賣合同、支付絕大部分房款并實際裝修入住涉案房屋的事實，為生效判決所確認。在徐某錳、汪某某分別所涉的訴訟尚未有結論時，徐某錳即自行強行占有涉案房屋，其手段是非法的，故無法得到法律的保護。故徐某錳應當排除妨害，將涉案房屋騰空后歸還汪某某。徐某錳占有房屋的期間，造成汪某某的經濟損失。汪某某現(xiàn)根據評估報告要求徐某錳賠償房屋使用費，合法有據，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國物權法》第三十五條、第三十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告徐某錳排除妨害，于本判決生效之日起十日內將上海市閔行區(qū)浦航路XXX弄XXX號XXX室房屋騰空后返還原告汪某某;
　　二、被告徐某錳于本判決生效之日起十日內支付原告汪某某自2017年2月27日起至2019年7月30日期間的房屋使用費80,539元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費4,389.97元，評估費2,000元，由被告徐某錳負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：鄧紅霞

書記員：沈??群