汪某
孫豪（湖北為維律師事務(wù)所）
仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司
孫闌（湖北正信律師事務(wù)所）
李伊苓（湖北正信律師事務(wù)所）
彭某
歐陽(yáng)文華
歐陽(yáng)文華

原告汪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人。
委托代理人孫豪，湖北為維律師事務(wù)所律師。
被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司。
法定代表人杜志平，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人孫闌，湖北正信律師事務(wù)所律師。
委托代理人李伊苓，湖北正信律師事務(wù)所律師。
第三人彭某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人。
委托代理人歐陽(yáng)文華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門(mén)市人。
第三人歐陽(yáng)文華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門(mén)市人。
原告汪某與被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司、第三人彭某、歐陽(yáng)文華房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年6月13日立案受理后，依法組成由審判員陳愛(ài)國(guó)擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員徐元忠、人民陪審員胡政策參加的合議庭，于2014年1月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告汪某及其委托代理人孫豪、被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司的委托代理人李伊苓、第三人彭某的委托代理人歐陽(yáng)文華、第三人歐陽(yáng)文華到庭參加訴訟。本案在審理過(guò)程中，原告申請(qǐng)對(duì)租賃房屋裝修及增添設(shè)施的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，本院于2013年9月6日委托仙桃市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)租賃房屋的裝飾裝潢及室內(nèi)購(gòu)置物品和消防設(shè)施的原值、現(xiàn)值進(jìn)行司法鑒定，2014年1月21日仙桃市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心向本院出具鑒定意見(jiàn)書(shū)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，一、原、被告于2012年2月23日簽訂的租賃合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定？二、合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)責(zé)任如何分擔(dān)？三、對(duì)原告已付房屋租金140000元如何處理？四、對(duì)原告裝修及消防設(shè)施等損失如何處理？五、第三人是否承擔(dān)本案的民事責(zé)任？
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一。原告認(rèn)為，原被告簽訂的租賃合同無(wú)效；被告認(rèn)為，該合同未違反法律法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋租賃合同的司法解釋?zhuān)┑谌龡l ?規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”，本案中，被告轉(zhuǎn)租給原告的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在法庭辯論終結(jié)前仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故原、被告于2012年2月23日簽訂的租賃合同為無(wú)效合同。
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二。原告認(rèn)為，合同無(wú)效責(zé)任由被告承擔(dān)責(zé)任；被告認(rèn)為，從被告與第三人簽訂的租賃合同來(lái)看，應(yīng)當(dāng)是具有合法性，被告沒(méi)有房屋所有權(quán)，房屋是否具備適租性、合法性應(yīng)當(dāng)由第三人承擔(dān)。原告沒(méi)有辦理消防手續(xù)是原告未按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核，被告對(duì)原告的損失無(wú)過(guò)錯(cuò)，應(yīng)由原告自己承擔(dān)責(zé)任。對(duì)此，本院認(rèn)為，第三人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證將房屋租賃給被告，被告未審查租賃房屋的合法性即將租賃房屋的一部分轉(zhuǎn)租給原告，相對(duì)原告而言，被告應(yīng)對(duì)原、被告簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。原告未審查租賃物是否具有合法性便貿(mào)然與出租人簽約，自身亦有過(guò)錯(cuò)，對(duì)合同無(wú)效應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)三。原告認(rèn)為，被告應(yīng)返還房屋租金；被告認(rèn)為無(wú)論合同是否有效，原告在實(shí)際占用期間，應(yīng)支付占用期間的費(fèi)用，被告保留向原告要求該費(fèi)用的權(quán)利。對(duì)此，本院認(rèn)為，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?的規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！?。因原、被告簽訂的合同無(wú)效，被告收取得租金應(yīng)予返還。關(guān)于原告在占有期間的使用費(fèi)，按照房屋租賃合同的司法解釋第五條 ?規(guī)定“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”，因被告在庭審時(shí)保留向原告主張占有期間使用費(fèi)的權(quán)利，故本案不一并處理。
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)四。原告認(rèn)為，原告的全部裝飾裝潢、消防設(shè)施及購(gòu)置的物品應(yīng)由原告按評(píng)估的原值來(lái)賠償；被告認(rèn)為，原告的裝飾裝潢、消防設(shè)施及購(gòu)置的物品中可移除物不應(yīng)為原告損失，原告的損失是原告造成的，造成原告無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收的原因在于原告未依法將其施工方案提前報(bào)消防審核。對(duì)此，本院認(rèn)為，關(guān)于裝飾裝潢、消防設(shè)施及購(gòu)置物品等損失的處理。按照房屋租賃合同的司法解釋第九條的規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失”。根據(jù)以上司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由雙方各自按導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中，原、被告簽訂的租賃合同約定原告用于經(jīng)營(yíng)商務(wù)賓館，被告對(duì)原告用于經(jīng)營(yíng)商務(wù)賓館是明知的，原告對(duì)房屋裝修符合租賃合同約定用途，被告是知道或應(yīng)當(dāng)知道原告裝修租賃房屋，因此，應(yīng)視為被告同意。關(guān)于形成附合的裝飾裝修物的認(rèn)定，應(yīng)按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度來(lái)判斷未形成附合物和附合物，原告裝飾裝潢工程中的木質(zhì)掛衣版、電腦桌、床頭柜、木板床、床靠背、席夢(mèng)思及購(gòu)置類(lèi)物品中電視機(jī)、電腦、麻將機(jī)、床上用品、圈椅、價(jià)格牌、用品應(yīng)認(rèn)定為未形成附合物，其余設(shè)施均應(yīng)認(rèn)定為附合物。根據(jù)仙桃市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心的鑒定意見(jiàn)，上述未形成附合物的現(xiàn)值為96987.2元，附合物現(xiàn)值469436.36元。對(duì)未形成附合物，被告不同意利用，應(yīng)由原告自行拆除。對(duì)附合物的處理，根據(jù)被告對(duì)合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)責(zé)任，被告應(yīng)承擔(dān)原告現(xiàn)值損失422492.72元。原告要求被告賠償裝飾裝潢、消防設(shè)施及購(gòu)置物品中未形成附合物的原值，本院不予支持。
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)五。原告認(rèn)為，被告應(yīng)返還原告的租金和賠償原告的損失；被告認(rèn)為，第三人對(duì)租賃房屋無(wú)法辦理相關(guān)證件，直接導(dǎo)致原告轉(zhuǎn)承租的房屋無(wú)法辦理消防驗(yàn)收，其行為存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任；第三人認(rèn)為，此案糾紛與第三人無(wú)關(guān)。對(duì)此，本院認(rèn)為，本案中涉及被告與第三人的簽訂租賃合同和原告與被告簽訂的轉(zhuǎn)租合同，原告依據(jù)與被告簽訂的轉(zhuǎn)租合同訴訟到本院，根據(jù)合同的相對(duì)性原則的要求，被告與第三人之間簽訂房屋租賃合同屬另一法律關(guān)系，原告未直接與第三人形成租賃關(guān)系，故第三人不應(yīng)承擔(dān)本案的民事責(zé)任。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?、第九條 ?第二款 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告汪某與被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司于2012年2月23日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。
二、被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司返還原告汪某租金140000元。
三、被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司賠償原告汪某損失422492.72元。
四、駁回原告汪某其他訴訟請(qǐng)求。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)12300元，鑒定費(fèi)10600元，合計(jì)22900元，原告負(fù)擔(dān)7720元，被告負(fù)擔(dān)15180元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至湖北省漢江中級(jí)人民法院；開(kāi)戶(hù)銀行:農(nóng)行仙桃市支行復(fù)州分理處；戶(hù)名:湖北省漢江中級(jí)人民法院；賬號(hào):17-313501040000019。
當(dāng)事人簽收本判決書(shū)時(shí)，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費(fèi)用通知書(shū)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，一、原、被告于2012年2月23日簽訂的租賃合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定？二、合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)責(zé)任如何分擔(dān)？三、對(duì)原告已付房屋租金140000元如何處理？四、對(duì)原告裝修及消防設(shè)施等損失如何處理？五、第三人是否承擔(dān)本案的民事責(zé)任？
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一。原告認(rèn)為，原被告簽訂的租賃合同無(wú)效；被告認(rèn)為，該合同未違反法律法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋租賃合同的司法解釋?zhuān)┑谌龡l ?規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”，本案中，被告轉(zhuǎn)租給原告的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在法庭辯論終結(jié)前仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故原、被告于2012年2月23日簽訂的租賃合同為無(wú)效合同。
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二。原告認(rèn)為，合同無(wú)效責(zé)任由被告承擔(dān)責(zé)任；被告認(rèn)為，從被告與第三人簽訂的租賃合同來(lái)看，應(yīng)當(dāng)是具有合法性，被告沒(méi)有房屋所有權(quán)，房屋是否具備適租性、合法性應(yīng)當(dāng)由第三人承擔(dān)。原告沒(méi)有辦理消防手續(xù)是原告未按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核，被告對(duì)原告的損失無(wú)過(guò)錯(cuò)，應(yīng)由原告自己承擔(dān)責(zé)任。對(duì)此，本院認(rèn)為，第三人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證將房屋租賃給被告，被告未審查租賃房屋的合法性即將租賃房屋的一部分轉(zhuǎn)租給原告，相對(duì)原告而言，被告應(yīng)對(duì)原、被告簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。原告未審查租賃物是否具有合法性便貿(mào)然與出租人簽約，自身亦有過(guò)錯(cuò)，對(duì)合同無(wú)效應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)三。原告認(rèn)為，被告應(yīng)返還房屋租金；被告認(rèn)為無(wú)論合同是否有效，原告在實(shí)際占用期間，應(yīng)支付占用期間的費(fèi)用，被告保留向原告要求該費(fèi)用的權(quán)利。對(duì)此，本院認(rèn)為，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?的規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！?。因原、被告簽訂的合同無(wú)效，被告收取得租金應(yīng)予返還。關(guān)于原告在占有期間的使用費(fèi)，按照房屋租賃合同的司法解釋第五條 ?規(guī)定“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”，因被告在庭審時(shí)保留向原告主張占有期間使用費(fèi)的權(quán)利，故本案不一并處理。
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)四。原告認(rèn)為，原告的全部裝飾裝潢、消防設(shè)施及購(gòu)置的物品應(yīng)由原告按評(píng)估的原值來(lái)賠償；被告認(rèn)為，原告的裝飾裝潢、消防設(shè)施及購(gòu)置的物品中可移除物不應(yīng)為原告損失，原告的損失是原告造成的，造成原告無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收的原因在于原告未依法將其施工方案提前報(bào)消防審核。對(duì)此，本院認(rèn)為，關(guān)于裝飾裝潢、消防設(shè)施及購(gòu)置物品等損失的處理。按照房屋租賃合同的司法解釋第九條的規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失”。根據(jù)以上司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由雙方各自按導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中，原、被告簽訂的租賃合同約定原告用于經(jīng)營(yíng)商務(wù)賓館，被告對(duì)原告用于經(jīng)營(yíng)商務(wù)賓館是明知的，原告對(duì)房屋裝修符合租賃合同約定用途，被告是知道或應(yīng)當(dāng)知道原告裝修租賃房屋，因此，應(yīng)視為被告同意。關(guān)于形成附合的裝飾裝修物的認(rèn)定，應(yīng)按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度來(lái)判斷未形成附合物和附合物，原告裝飾裝潢工程中的木質(zhì)掛衣版、電腦桌、床頭柜、木板床、床靠背、席夢(mèng)思及購(gòu)置類(lèi)物品中電視機(jī)、電腦、麻將機(jī)、床上用品、圈椅、價(jià)格牌、用品應(yīng)認(rèn)定為未形成附合物，其余設(shè)施均應(yīng)認(rèn)定為附合物。根據(jù)仙桃市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心的鑒定意見(jiàn)，上述未形成附合物的現(xiàn)值為96987.2元，附合物現(xiàn)值469436.36元。對(duì)未形成附合物，被告不同意利用，應(yīng)由原告自行拆除。對(duì)附合物的處理，根據(jù)被告對(duì)合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)責(zé)任，被告應(yīng)承擔(dān)原告現(xiàn)值損失422492.72元。原告要求被告賠償裝飾裝潢、消防設(shè)施及購(gòu)置物品中未形成附合物的原值，本院不予支持。
對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)五。原告認(rèn)為，被告應(yīng)返還原告的租金和賠償原告的損失；被告認(rèn)為，第三人對(duì)租賃房屋無(wú)法辦理相關(guān)證件，直接導(dǎo)致原告轉(zhuǎn)承租的房屋無(wú)法辦理消防驗(yàn)收，其行為存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任；第三人認(rèn)為，此案糾紛與第三人無(wú)關(guān)。對(duì)此，本院認(rèn)為，本案中涉及被告與第三人的簽訂租賃合同和原告與被告簽訂的轉(zhuǎn)租合同，原告依據(jù)與被告簽訂的轉(zhuǎn)租合同訴訟到本院，根據(jù)合同的相對(duì)性原則的要求，被告與第三人之間簽訂房屋租賃合同屬另一法律關(guān)系，原告未直接與第三人形成租賃關(guān)系，故第三人不應(yīng)承擔(dān)本案的民事責(zé)任。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?、第九條 ?第二款 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告汪某與被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司于2012年2月23日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。
二、被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司返還原告汪某租金140000元。
三、被告仙桃市亞某貿(mào)易有限責(zé)任公司賠償原告汪某損失422492.72元。
四、駁回原告汪某其他訴訟請(qǐng)求。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)12300元，鑒定費(fèi)10600元，合計(jì)22900元，原告負(fù)擔(dān)7720元，被告負(fù)擔(dān)15180元。

審判長(zhǎng)：陳愛(ài)國(guó)
審判員：徐元忠
審判員：胡政策

書(shū)記員：韓瀟