原告：汪某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省公安縣。原告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省公安縣。二原告的委托訴訟代理人：趙靜，湖北楚韻律師事務所律師。被告：徐某（曾用名徐紅），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省公安縣。住湖北省荊州市荊州區(qū)。被告：羅先義，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省公安縣。住湖北省荊州市荊州區(qū)。第三人：陳華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省公安縣。第三人：張芳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省公安縣。

原告汪某某、楊某向本院提出訴訟請求：1、判令二原告與二被告于2015年6月16日簽訂的房屋出售協議真實合法、有效，判令二被告繼續(xù)履行合同，配合二原告辦理房屋產權過戶手續(xù)；2、判令二被告共同承擔本案的訴訟費用。事實與理由：原告汪某某、楊某與被告徐某、羅先義以前都住同一街坊，被告羅先義在農業(yè)銀行藕池辦事處工作，2013年，被告羅先義、徐某夫婦共同找二原告，以家庭做生意資金周轉困難為由，向二原告借款20萬元。2013年6月5日，原告楊某通過農業(yè)銀行轉款20萬元給被告徐某的銀行卡上，借款時雙方約定借款期限一年，利息按15%／年計算，即20萬元一年利息3萬元。借款到期后，二被告無力償還本息，并約定再延期一年至2015年（第一年利息已付），延期還款到期后，二被告因資金困難無力償還，原、被告便協商約定，以位于公安縣××××鎮(zhèn)中山路產權證號為公安房權證藕字第××號門面房一間抵款出售給二原告，雙方約定門面房作價30萬元，以2013年的借款20萬元、加一年的借款利息3萬元，二原告再另行支付購房款7萬元。原、被告雙方簽訂房屋買賣協議后，原告按協議支付了等價購房款，被告將房屋產權證、土地使用權證交給原告，原告從2015年6月開始接受門面并以出租方的名義將門面分別出租給承租人陳某（2016年度-2017年度）、張?zhí)m（2018年度），原告楊某并將門面進行更換卷閘門維修使用收租金至今。因被告羅先義從藕池調公安縣縣城工作，后又從公安搬家到荊州居住，原告多次找被告要求配合進行產權過戶，皆因找不到被告和很忙為由沒有進行產權過戶。現二原告為維護自身的合法權益，特訴至法院。原告汪某某、楊某為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據：1、二原告的身份證復印件；2、二被告的身份證復印件；3、房屋出售協議；4、原告汪某某與原告楊某的結婚證復印件；5、公安房權證藕字第××號房產證復印件和公安國用（2000）字第50013號國有土地使用證復印件；6、2013年6月15日的銀行轉賬憑證；7、2015年6月16日的銀行轉款憑證；8、門店租賃合同等證據在卷。被告徐某辯稱，2015年就將門面房賣給了原告，也將房屋產權證、土地使用權證和本人的身份證復印件交過了原告。被告徐某未提交證據。被告羅先義辯稱，原告陳述的事實屬實，門面房已作價30萬元賣給原告，只是沒有過戶，被告也只是配合原告過戶。被告羅先義未提交證據。第三人張芳、陳華辯稱，羅先義與汪某某簽署的房屋出售協議存在串通嫌疑，其資金是借款而并非購房款，其房屋所有人是徐某。事實理由如下：第一、惡意串通，羅先義將房產抵償給了張芳。羅先義之妻徐某在伍遠芬案發(fā)后，多次口頭及書面文字承諾，將藕池名下的門面房產（公安房權證藕字第××號）抵償給張芳，再次將房屋抵償出售給他人對張芳構成欺詐。羅先義夫婦在公安縣人民法院的析產官司與2018年11月9日羅先義夫婦與汪某某夫婦房屋買賣合同官司中，雙方均稱是鄰里街坊，實屬親戚關系，存在惡意串通，回避、欺騙法庭調查，現有錄音光盤為證。第二、2015年6月16日，羅先義、徐某將房屋以名為買賣實為擔保的方式與汪某某簽署買賣協議，但其并未實際占有，汪某某未能提供查封前向承租人出租房屋的詳細情況，無法證明租賃合同真實有效，其存在惡意串通欺詐的嫌疑。第三、房屋沒有實際過戶登記，原告主張不能對抗善意第三人。張芳作為債權人，查封房屋行為屬于合法保全行為，原告若主張自己是房屋所有權人，完全可以對房屋進行異議登記或者采取其他措施要求羅先義履行過戶手續(xù)，其不履行過戶手續(xù)本身存在過錯。本案中，汪某某并沒有進行登記，對外沒有所有權人的權利，而張芳已經依法查封了涉案房屋，沒有任何法律瑕疵。依據《民法總則》的規(guī)定，張芳作為善意第三人有權查封該房屋，并在被告不還款的情況下，變賣房屋優(yōu)先受償。第四、即便汪某某和羅先義存在真實的債權債務關系，其房屋買賣合同也無效，只能視為一種擔保。2013年6月15日，汪某某與羅先義簽訂借款協議，2015年6月16日，汪某某與羅先義簽訂房屋買賣協議，但在此后雙方一直未辦理房屋產權轉讓手續(xù)，由此可以推測汪某某和羅先義只是將房屋作為一種債務的擔保，而非真實的房屋買賣合同。汪某某與羅先義即使存在真實的債權債務關系，其房屋買賣也無效，應當根據法律規(guī)定將房屋視為債務人物的擔保，通過拍賣執(zhí)行價款受償，而不能直接獲得房屋的所有權。綜上，張芳查封涉案房屋合情、合理、合法，羅先義與汪某某簽訂的房屋買賣合同只是一種債務人物的擔保，而汪某某在查封前未能實際占有房屋，羅先義、汪某某存在惡意串通損害張芳利益的嫌疑，其訴請不能得到支持，請求依法駁回原告的訴訟請求，維護第三人的合法權益。第三人提交如下證據：1、公安縣人民法院（2016）鄂1022民初1506號民事判決書復印件；2、荊州市中級人民法院（2017）鄂10民終1號裁定書復印件；3、公安縣人民法院（2017）1022民初691號民事判決書復印件；4、荊州市中級人民法院（2017）鄂10民終1144號民事判決書復印件；5、公安縣人民法院（2018）鄂1022財保7號裁定書復印件；6、湖北省高級人民法院（2018）鄂民申1610號民事裁定書復印件；7、借據復印件；8、承諾書（二份）復印件；9、證人證言復印件；10、電話錄音光盤；11、離婚協議及離婚登記檔案信息復印件；12、2017年10月12日接處警登記表復印件；13、房屋租賃合同復印件等證據在卷。經庭審舉證、質證，雙方當事人發(fā)表質證意見如下：原告提交的8組證據，被告徐某、被告羅先義均無異議。第三人張芳、陳華均無異議。第三人提交的13組證據，原告對第三人提交的證據1、2、3、4、5、6的真實性、合法性無異議，對該證據的關聯性有異議，認為今天法庭審理的是房屋買賣合同糾紛，而不是民間借貸糾紛，被告羅先義與第三人張芳之間的借貸糾紛不是本案要解決的，應以人民法院生效的判決為準。對證據7不予質證，對證據8有異議，認為承諾書只是被告羅先義單方簽證，無徐某的簽名，且是以羅先義本人的房產償還，這是一種擔保行為，應簽訂擔保合同，辦理他項權證，否則不得對抗第三人，且本案訴爭的房屋登記在被告徐某名下，第三人不能以這個承諾來主張原、被告之間的房屋買賣合同無效。對證據9有異議，認為證人證言必須出庭接受詢問，對該證據不予質證。對證據10有異議，認為要證明原告楊某與被告羅先義是否存在親戚關系，應該要有戶籍所在地公安機關或居委會出具證明，電話錄音不具有相應的證明效力，且原告楊某已當庭否認與被告羅先義之間存在親戚關系，同時買賣合同雙方是否存在親戚關系并不影響合同的效力。對證據11,認為與本案無關。對證據12、13無異議。被告羅先義對第三人提交的證據8有異議，認為該份承諾書是在第三人的威逼脅迫下簽的，當時已向公安機關報警。對雙方當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：1、第三人陳華提交的由被告羅先義簽名的承諾（二份），其中二〇一四年十二月手寫的承諾書，已被人民法院的生效判決作有效證據認定，2014年12月24日打印并由被告羅先義簽名的承諾書，被告羅先義當庭提出該承諾書是在第三人威逼脅迫下簽的，當時已向公安機關報警。本庭調取的公安縣公安局斗湖堤水陸派出所接受案件回執(zhí)單記載的報案內容沒有處警結果，被告羅先義亦未提供受威逼脅迫的照片和受傷的鑒定證據，不能確定該份承諾書是在第三人威逼脅迫情況下所簽的事實。從承諾書載明的內容來看，“以本人房產和在伍遠芬指定賬戶轉入資金140萬元清償上述債務。”批注“如羅先義在外任何應收賬款首先償還陳華?！辈⑽磳懨饕员救朔慨a作價多少抵償第三人張芳、陳華的債務，應認定是為清償債務提供擔保，且“上述債務”不僅僅是對第三人的債務，還有其他債權人的債務，簽訂承諾書后，雙方未辦理抵押登記，根據物權法的有關規(guī)定，以建筑物和其他地上附著物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。同時根據擔保法及相關司法解釋的有關規(guī)定，當事人未辦理抵押登記手續(xù)的，不得對抗第三人。該承諾只在第三人張芳、陳華等人和被告羅先義之間享有合同有效，被告羅先義違反承諾給第三人造成損失，應對第三人承擔違約責任。不能認定被告羅先義以本人房產抵償了第三人的債務。2、第三人張芳、陳華提交錄音光盤證實原告楊某與被告羅先義有親屬關系，雙方房屋買賣存在惡意串通。從庭審查明的情況來看，原告楊某當庭陳述，被告羅先義的弟弟娶的老婆是其阿姨的姐姐的女兒，其與被告羅先義不存在親屬關系。因該電話錄音證人未出庭作證，亦無公安機關或者社區(qū)證明佐證，僅憑該錄音光盤不能證實原告楊某與被告羅先義之間存在親屬關系。且第三人未提交證據證明原、被告于2015年6月16日簽訂房屋出售協議時二原告知道被告羅先義已將要出售的門面房抵押給第三人，亦未證明二原告知道被告羅先義在外還有其他債務，即使被告羅先義對第三人有欺詐行為，雙方簽訂的承諾書亦不能對抗善意第三人原告汪某某、楊某。簽訂房屋出售協議當天，原告汪某某與楊某通過自己的銀行卡在中國農業(yè)銀行長江大學支行給被告徐某各轉款30000元，另支付了10000元的現金，加借據20萬元，共計30萬元給被告徐某，被告徐某將房產證（產權證號為公房權證藕字第××號）和土地使用證[產權證號為公安國用（2000）字第50013號]及二被告的身份證復印件交給原告汪某某，按照雙方約定，錢款兩清被告將產權證交給原告汪某某時即對該房屋享有所有權。原告未辦理房屋產權過戶手續(xù)，只是不發(fā)生物權變動，并不影響雙方房屋買賣合同的效力。第三人張芳、陳華未就二原告與二被告之間惡意串通行為提交相應證據，對第三人提出的原告楊某與被告羅先義有親屬關系，雙方的房屋買賣存在惡意串通的辯解意見，本院不予支持。3、原、被簽訂房屋買賣協議后，二原告已向二被告支付了購房款30萬元，被告將所出售房屋的產權證及二被告身份證復印件交付原告，原告自2015年6月17日開始占有該房屋并對外出租收取租金至今。以上事實有原告提交房屋出售協議、銀行打款憑證、產權證復印件及證人宗某、陳某及其母親張自英、劉金鳳、張?zhí)m、周大龍的證言予以證實。對第三人辯稱涉案門面房并未由原告汪某某實際占有，原告提供的第一份租賃協議是假的，第二份也是在法院保全后強行占有，即便汪某某與羅先義存在真實的債權債務關系，其房屋買賣合同無效，只能視為一種擔保的辯解意見，本院不予支持。經審理查明：原告汪某某、楊某與被告徐某、羅先義以前是鄰里街坊，被告羅先義在中國農業(yè)銀行藕池支行工作，原告楊某、汪某某夫婦在藕池鎮(zhèn)經營水暖電器生意，雙方相互認識，2013年6月初，被告徐某、羅先義夫婦找二原告以做生意資金周轉困難為由借款20萬元，二原告表示同意。2013年6月15日，原告楊某通過其銀行卡（卡號為62×××19）在中國農業(yè)銀行藕池支行向被告徐某的銀行卡（卡號為62×××71）轉款20萬元，雙方約定，借款期限一年，年利率15%，并由被告羅先義、徐某對原告楊某出具借據一張。借款到期后，二被告除償還二原告借款利息30000元外無力償還本金20萬元，雙方便約定借款期限延長一年至2015年6月15日，利率不變。延期借款到期后，二被告因資金困難無力償還，2015年6月16日，二原告找二被告協商還款事宜，在二被告家里，雙方協商被告以登記在徐某名下位于公安縣××××鎮(zhèn)中山路產權證號為公安房權證藕字第××號門面房一間作價30萬元出售給原告，原告以2013年的借款20萬元、2014年6月至2015年6月的借款利息30000元、另支付70000元共計30萬元購買此門面房，按雙方協商意見，由被告羅先義起草，原告汪某某與被告徐某簽訂房屋出售協議，協議約定，被告徐某將位于公安縣××××鎮(zhèn)中山路建筑面積38.14平方米，產權證號為公安房權證藕字第××號門面房一間作價30萬元出售給原告汪某某，原告汪某某承擔買賣雙方所有應繳的稅費款，原告汪某某自簽字之日起交被告徐某30萬元，被告徐某收到錢款即交房地產證給原告，錢證兩清，房屋交給原告汪某某，由其享有所有權，被告為原告過戶房地產提供身份證、戶口簿復印件。協議簽訂后，原告楊某和汪某某當天通過銀行卡在中國農業(yè)銀行長江大學支行給被告徐某各轉30000元，另支付10000元現金加20萬元的借據共計30萬元給被告徐某，被告徐某將房產證、土地使用權證和二被告的身份證復印件交給原告。二原告回公安縣藕池鎮(zhèn)后，原告楊某通知在該門面房經營服裝生意的承租人宗某，告知其被告徐某的藕池鎮(zhèn)中山路91號門面房已賣給了原告，承租人可以繼續(xù)租賃該門面房，但自2015年6月17日開始由原告收取租金，承租人宗某便打電話給被告徐某核實房屋買賣事情后將2015年6月至2016年6月一年的租金9000元給了原告楊某。2016年6月8日，原承租人宗某退租，原告楊某與承租人陳某簽訂租賃合同，約定每年租金9000元，租期三年，合同簽訂后，承租人陳某當日通過支付寶給原告楊某轉款9000元，支付了一年的租金，后因承租人經營美甲生意不好，于2017年6月退租。門店閑置了幾個月，2018年3月，原告對門面房進行維修改建后，于2018年4月23日，原告楊某與承租人張?zhí)m簽訂門店租賃合同，承租人張?zhí)m經營兒童服裝生意至今，原告楊某收取承租人張?zhí)m一年租金10000元。另查明，二原告購買二被告的門面房后，曾找當地房產土管部門咨詢辦理過戶登記，因原土地系國有劃撥土地，需繳納幾萬元的費用，加之二被告已由公安遷往荊州市區(qū)居住，原告多次聯系，被告皆因很忙沒有時間為由，致使原告至今未能辦理房屋產權過戶手續(xù)。同時查明，2013年，被告羅先義介紹第三人張芳向案外人伍遠芬發(fā)放借款共計142萬元，2014年8月，案外人伍遠芬集資詐騙案發(fā)，導致第三人142萬元借款本金和部分利息未能收回，第三人多次向被告羅先義追討借款，2014年12月24日，被告羅先義對第三人張芳、陳華簽了承諾書一份。2018年2月5日，第三人張芳申請財產保全，公安縣人民法院作出（2018）鄂1022財保7號民事裁定書，裁定查封被告徐某名下座落于公安縣××××鎮(zhèn)中山路的房產（房屋所有權證號：公安房權證藕字第××號），查封期限二年。
原告汪某某、楊某與被徐某、羅先義房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年10月17日立案后，本案訴訟過程中，依當事人申請，本院依法追加陳華、張芳為第三人參加本案訴訟，2018年11月9日依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告汪某某、楊某及委托訴訟代理人趙靜、被告徐某、羅先義、第三人陳華、張芳到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記，不影響合同的效力。本案中，原告汪某某與被告徐某簽訂的房屋出售協議系雙方真實意思表示，原告支付了購房款，被告亦交付出售的房屋，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同具有法律效力。雖未辦理房屋產權過戶登記，雙方的主要合同義務已經履行完畢，只是不發(fā)生物權變動，但并不影響該合同的效力。依照《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：當事人應當遵守誠實信用原則，根據合同性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密義務。二被告應協助二原告辦理房屋產權過戶手續(xù)。被告羅先義于2014年12月24日所簽的承諾書，實際上是被告羅先義對第三人張芳、陳華等人的擔保，雖未辦理抵押登記，但在被告羅先義與第三人張芳、陳華等人之間仍然具有合同效力，被告羅先義、徐某將已抵押的房屋出售給二原告，且已實際交付，導致第三人張芳、陳華不能實現合同目的，已構成違約。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為導致不能實現合同目的。第三人張芳、陳華可以另行主張合同解除權，并要求被告羅先義賠償損失。關于第三人提出被告羅先義與原告汪某某簽訂的房屋買賣合同只是一種債務的擔保，且原告汪某某在法院查封前未能實際占有該房屋，被告羅先義與原告汪某某存在惡意串通損害第三人張芳利益的嫌疑，其訴求不應得到支持的辯解意見，因未提交相關證據予以證明，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、《中國人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國擔保法》第四十三條之規(guī)定，判決如下：

一、原告汪某某與被告徐某于2015年6月16日簽訂的房屋出售協議合法、有效，被告徐某、羅先義應協助原告汪某某、楊某辦理房屋產權過戶手續(xù)；二、駁回第三人張芳、陳華的訴訟請求。案件受理費5800元，依法減半收取2900元，由被告徐某、羅先義負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。

審判員　　劉峰

書記員：楊歡