漢川市同福醬品廠
劉志華（湖北松竹梅律師事務(wù)所）
王華兵
中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部
李雄才（湖北扶輪律師事務(wù)所）

原告:漢川市同福醬品廠。
住所地:漢川市城隍鎮(zhèn)民兵訓(xùn)練基地。
負(fù)責(zé)人:熊秋元。
委托訴訟代理人:劉志華，湖北松竹梅律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人:王華兵，漢川市同福醬品廠員工。
代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告:中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部。
住所地:漢川市人民大道。
法定代表人:朱輝，部長。
委托訴訟代理人:李雄才，湖北扶輪律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限為一般代理。
原告漢川市同福醬品廠與被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部（以下簡稱漢川人武部）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，于2016年1月11日和2016年5月31日二次公開開庭進(jìn)行了審理。
原告的委托訴訟代理人劉志華、王華兵，被告的委托訴訟代理人李雄才均到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告漢川市同福醬品廠訴稱，2010年10月15日，原告與被告簽訂了一份《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，該合同約定:被告將其所有的位于漢川市城隍鎮(zhèn)的威虎山民兵訓(xùn)練基地西側(cè)的一棟二層平房及空地（房屋建筑面積300平方米、場地面積2600平方米）出租給原告開辦調(diào)料制品加工廠，租賃期限為2010年10月15日至2011年10月14日，年租金為20000元，并于合同簽訂后十日內(nèi)向被告支付房地產(chǎn)租賃保證金2000元，合同到期繼續(xù)延租。
合同還對雙方的相關(guān)權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，原告依約向被告交納了房屋租金及保證金。
2010年9月6日，在簽訂正式合同之前，原告向被告申請?jiān)谧赓U區(qū)域內(nèi)建設(shè)永久性廠房，獲準(zhǔn)后，原告耗資2200000元興建了永久性廠房并添置生產(chǎn)設(shè)備后，便開始生產(chǎn)。
但不到十個(gè)月時(shí)間，原告便收到被告的通知，要求原告停止生產(chǎn)，解除與原告的租賃合同，原告被迫停止生產(chǎn)，致使原告遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。
原告不停地向被告主張賠償無果，故向人民法院提起訴訟，要求被告賠償原告建設(shè)永久性廠房損失1049771元及原告解除職工勞動(dòng)合同所支付的費(fèi)用173400元。
原告為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一:原、被告的訴訟主體資格材料；
證據(jù)二:租賃合同。
擬證明原、被告雙方的租賃關(guān)系的成立及相關(guān)約定事項(xiàng)；
證據(jù)三:修建永久性廠房報(bào)告一份。
擬證明經(jīng)原告申請，被告同意原告在租賃場地上修建永久性廠房的事實(shí)；
證據(jù)四:通知一份。
擬證明被告單方面解除合同的情況；
證據(jù)五:資產(chǎn)評估報(bào)告。
擬證明原告為修建永久性廠房投資1049771元；
證據(jù)六:工資表及用工合同。
擬證明被告解除合同給原告帶來解除職工勞務(wù)合同賠償金173400元。
被告漢川市人民部辯稱，原告訴稱不實(shí)。
原告訴稱被告違約解除合同無事實(shí)依據(jù)，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任不成立，原告請求賠償損失無事實(shí)及法律依據(jù)。
被告為支持其抗辯理由，向本院提交了漢川市人民政府（2012）25號專題會(huì)議紀(jì)要證據(jù)一份。
擬證明荷沙復(fù)線建設(shè)工程，市政府要求漢川市威虎山民兵訓(xùn)練基地拆遷的事實(shí)存在。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)一至證據(jù)四均予以認(rèn)可，對這部分證據(jù)本院依法予以采信。
對原告提交的證據(jù)五、證據(jù)六不予認(rèn)可，認(rèn)為證據(jù)五是原告單方面提出的鑒定，鑒定依據(jù)均由原告提供，不具合法性。
對此項(xiàng)異議，本院認(rèn)為，被告并沒有申請重新鑒定，且該證據(jù)由具有資質(zhì)的專業(yè)部門作出，且在有效期內(nèi)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，也是真實(shí)的，故本院對該份證據(jù)依法予以采信。
認(rèn)為證據(jù)六是原告自制的，且沒有相關(guān)具有證據(jù)效力的財(cái)務(wù)報(bào)表，不具有合法性，同時(shí)也與本案無關(guān)聯(lián)。
對此異議，本院認(rèn)為關(guān)于企業(yè)職工工資應(yīng)當(dāng)由財(cái)務(wù)審計(jì)部門的審計(jì)報(bào)告或會(huì)計(jì)年報(bào)作為依據(jù)，其真實(shí)性、合法性及與本案的關(guān)聯(lián)性均存有疑問，故本院認(rèn)為被告的異議成立，對原告所提交的證據(jù)六不予采信。
原告對被告提交的證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)，因?yàn)楹缮硰?fù)線公路已基本竣工，漢川市威虎山民兵訓(xùn)練基地并未因此被拆遷，不能達(dá)到被告的證明目的。
對此異議，本院認(rèn)為，市政府會(huì)議紀(jì)要有別于具體的行政行為，不具有強(qiáng)制力，故本院對原告的異議予以認(rèn)可。
在審理過程中，原告申請對涉案鋼構(gòu)廠房的殘余價(jià)值進(jìn)行評估，經(jīng)原、被告雙方選擇，由本院委托湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司進(jìn)行了評估，其結(jié)論是原告所修建的永久性廠房的鋼構(gòu)殘余價(jià)值為31700元。
被告認(rèn)為此次評估與前一次漢川市正方資產(chǎn)評估事務(wù)所的評估相矛盾，其認(rèn)為關(guān)于車間的造價(jià)二次評估中顯示出不一致，故而認(rèn)為前一次鑒定夸大了車間的造價(jià)。
本院認(rèn)為，后期的鑒定僅針對鋼構(gòu)拆卸后的殘值進(jìn)行的鑒定，不包括其他如基礎(chǔ)工程、水電安裝工程等投入形成的價(jià)值，故二份鑒定報(bào)告并不矛盾。
對于鑒定基準(zhǔn)日的選定也是合于常理的，因?yàn)閷ㄖ铩?gòu)筑物價(jià)值和鋼構(gòu)廠房的殘值的鑒定均是對現(xiàn)有狀態(tài)下的價(jià)格認(rèn)定，是合理的，被告均未申請重新鑒定，故本院對湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司對原告所修建的鋼構(gòu)廠房的殘余價(jià)值的評估予以采信。
針對第二次評估報(bào)告提出的涉案建筑物、構(gòu)筑物的價(jià)值評估不應(yīng)該含有前期費(fèi)用的問題，本院認(rèn)為結(jié)合涉案標(biāo)的物的實(shí)際形成狀況，建筑物、構(gòu)筑物的前期費(fèi)用并未實(shí)際發(fā)生，故應(yīng)從建筑物、構(gòu)筑物的第一份評估報(bào)告即漢川市正方資產(chǎn)評估事務(wù)所評估造價(jià)中扣除。
經(jīng)審理查明，2010年8月份開始，原、被告雙方就被告所有的”漢川市威虎山民兵訓(xùn)練基地”的閑置場地及一部分閑置房屋的租賃進(jìn)行協(xié)商。
協(xié)商過程中原告曾提出因生產(chǎn)調(diào)料制品，生產(chǎn)周期長，短期內(nèi)不能收回成本，需長期租賃，另開辦醬品廠需車間，必須在租賃場地里修建永久性廠房。
該提議得到了被告的同意。
雙方于2010年10月15日正式簽訂了一份軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同，合同約定:被告將其所有的位于漢川市城隍鎮(zhèn)的漢川市威虎山民兵訓(xùn)練基地西側(cè)的一棟300平方米二層樓房及空地2600平方米出租給原告開辦調(diào)料制品廠。
書面合同簽訂租賃期限為一年，年租金20000元，另交納合同保證金2000元。
租賃到期后繼續(xù)延租。
合同還對雙方的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，原告依約向被告交納了年租金20000元及保證金2000元。
2010年10月16日原告投資修建了永久性廠房、門衛(wèi)房，并對場地進(jìn)行回填及地面進(jìn)行了硬化，房屋進(jìn)行了修繕。
隨后，原告添置了相應(yīng)的設(shè)備，便開始投入生產(chǎn)。
原告在生產(chǎn)過程中，于2011年9月18日接到被告的通知，要求解除合同，停止生產(chǎn)，給原告造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。
爾后，原、被告雙方多次協(xié)商賠償事宜未能達(dá)成一致意見。
經(jīng)漢川正方資產(chǎn)評估事務(wù)所評估，原告所投資修建的建筑物、構(gòu)筑物的價(jià)值為1049771元。
原告訴訟來院，要求被告賠償原告修建廠房損失1049771元，賠償所付職工工資173400元。
本院認(rèn)為，原、被告之間所簽訂的房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思的表示，也不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，是合法有效的，雙方應(yīng)按照該合同的約定履行各自的義務(wù)。
被告在租賃合同尚未到期就要求原告交還租賃房屋及場地的行為是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
被告主張租賃合同期限屆滿，合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)終止，但被告向原告發(fā)出通知時(shí)，合同履行時(shí)間尚不到一年，而且本案中，原、被告雙方約定的租賃期限不能認(rèn)定為是一年。
因?yàn)?，首先在雙方簽訂正式合同之前，被告同意原告在租賃場地上修建永久性廠房，證明租賃絕不是短期的。
其次也是在雙方簽訂正式合同前，進(jìn)行了充分協(xié)商，并對租賃用途明確約定為開辦”食品調(diào)料”加工廠，而從事該業(yè)務(wù)的生產(chǎn)周期長，短期內(nèi)不可能收回成本，故雙方在合同中還約定了”租期屆滿，繼續(xù)延租”的專門性條款，以此來確保租賃的長期性，從而達(dá)到雙方互贏的目的。
這說明關(guān)于租賃期限原、被告雙方另有口頭約定為長期性租賃的事實(shí)是成立的，書面合同約定租期一年只是被告響應(yīng)上級要求而采用合同”一年一簽”的具體表現(xiàn)形式。
故被告關(guān)于租期屆滿的主張，本院不予認(rèn)可。
被告另外主張因修建荷沙公路復(fù)線的需要，漢川市政府要求被告做好原告的工作，遷出所租賃的場地及房屋，其依據(jù)是漢川市人民政府于2012年第25號”會(huì)議紀(jì)要”并認(rèn)為這屬于合同約定的”不可抗力”的情形，被告應(yīng)當(dāng)免責(zé)。
但是，”會(huì)議紀(jì)要”不是具體行政行為，對外并沒有強(qiáng)制力，而且荷沙公路復(fù)線目前處于通車狀態(tài)，涉案場地及房屋并沒有因?yàn)樾拗藯l道路而受到征用，依然保持原狀。
可見被告主張的”不可抗力”的情形并沒發(fā)生，故被告此項(xiàng)主張不能成立，本院亦不予認(rèn)可。
對于原告所主張的人工工資的賠償?shù)恼埱螅驘o合法有效的依據(jù)，本院不予支持。
因原告所修建的鋼構(gòu)部分有一定的殘余價(jià)值，應(yīng)當(dāng)扣減原告的損失額度；另外，漢川市正方資產(chǎn)評估事務(wù)所對于涉案構(gòu)筑物、建筑物的價(jià)值評估中所包含的前期費(fèi)用，根據(jù)漢川市物價(jià)局川價(jià)房字（2011）3號文件及其它相關(guān)文件規(guī)定，它包括:1.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)三項(xiàng)相加，按每平方米47元計(jì)算的前期費(fèi)用31859.89元（677.87平方米每平方米47元=31859.89元），2.設(shè)計(jì)勘察費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)五項(xiàng)相加，按鋼構(gòu)房、門衛(wèi)房造價(jià)的9%計(jì)算的前期費(fèi)用，即660357元9%=59432.13元。
以上兩項(xiàng)共計(jì)91292.02元，屬于并沒實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從評估造價(jià)中扣除。
綜上，本院認(rèn)為，被告違背合同法第六條所規(guī)定誠實(shí)信用原則，違約終止履行合同，給原告造成的損失應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行賠償。
故本院對原告的合理訴求應(yīng)予支持。
據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部于本判決生效之日起五日內(nèi)，賠償因違約給原告漢川市同福醬品廠造成的損失926778.98元（建筑物、構(gòu)筑物等造價(jià)1049771元減去前期費(fèi)用91292.02元再減去殘值31700元）；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
本案件受理費(fèi)13067.80元由被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。
上訴人在提交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)13067.80元，上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，后期的鑒定僅針對鋼構(gòu)拆卸后的殘值進(jìn)行的鑒定，不包括其他如基礎(chǔ)工程、水電安裝工程等投入形成的價(jià)值，故二份鑒定報(bào)告并不矛盾。
對于鑒定基準(zhǔn)日的選定也是合于常理的，因?yàn)閷ㄖ?、?gòu)筑物價(jià)值和鋼構(gòu)廠房的殘值的鑒定均是對現(xiàn)有狀態(tài)下的價(jià)格認(rèn)定，是合理的，被告均未申請重新鑒定，故本院對湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司對原告所修建的鋼構(gòu)廠房的殘余價(jià)值的評估予以采信。
針對第二次評估報(bào)告提出的涉案建筑物、構(gòu)筑物的價(jià)值評估不應(yīng)該含有前期費(fèi)用的問題，本院認(rèn)為結(jié)合涉案標(biāo)的物的實(shí)際形成狀況，建筑物、構(gòu)筑物的前期費(fèi)用并未實(shí)際發(fā)生，故應(yīng)從建筑物、構(gòu)筑物的第一份評估報(bào)告即漢川市正方資產(chǎn)評估事務(wù)所評估造價(jià)中扣除。
經(jīng)審理查明，2010年8月份開始，原、被告雙方就被告所有的”漢川市威虎山民兵訓(xùn)練基地”的閑置場地及一部分閑置房屋的租賃進(jìn)行協(xié)商。
協(xié)商過程中原告曾提出因生產(chǎn)調(diào)料制品，生產(chǎn)周期長，短期內(nèi)不能收回成本，需長期租賃，另開辦醬品廠需車間，必須在租賃場地里修建永久性廠房。
該提議得到了被告的同意。
雙方于2010年10月15日正式簽訂了一份軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同，合同約定:被告將其所有的位于漢川市城隍鎮(zhèn)的漢川市威虎山民兵訓(xùn)練基地西側(cè)的一棟300平方米二層樓房及空地2600平方米出租給原告開辦調(diào)料制品廠。
書面合同簽訂租賃期限為一年，年租金20000元，另交納合同保證金2000元。
租賃到期后繼續(xù)延租。
合同還對雙方的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，原告依約向被告交納了年租金20000元及保證金2000元。
2010年10月16日原告投資修建了永久性廠房、門衛(wèi)房，并對場地進(jìn)行回填及地面進(jìn)行了硬化，房屋進(jìn)行了修繕。
隨后，原告添置了相應(yīng)的設(shè)備，便開始投入生產(chǎn)。
原告在生產(chǎn)過程中，于2011年9月18日接到被告的通知，要求解除合同，停止生產(chǎn)，給原告造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。
爾后，原、被告雙方多次協(xié)商賠償事宜未能達(dá)成一致意見。
經(jīng)漢川正方資產(chǎn)評估事務(wù)所評估，原告所投資修建的建筑物、構(gòu)筑物的價(jià)值為1049771元。
原告訴訟來院，要求被告賠償原告修建廠房損失1049771元，賠償所付職工工資173400元。
本院認(rèn)為，原、被告之間所簽訂的房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思的表示，也不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，是合法有效的，雙方應(yīng)按照該合同的約定履行各自的義務(wù)。
被告在租賃合同尚未到期就要求原告交還租賃房屋及場地的行為是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
被告主張租賃合同期限屆滿，合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)終止，但被告向原告發(fā)出通知時(shí)，合同履行時(shí)間尚不到一年，而且本案中，原、被告雙方約定的租賃期限不能認(rèn)定為是一年。
因?yàn)?，首先在雙方簽訂正式合同之前，被告同意原告在租賃場地上修建永久性廠房，證明租賃絕不是短期的。
其次也是在雙方簽訂正式合同前，進(jìn)行了充分協(xié)商，并對租賃用途明確約定為開辦”食品調(diào)料”加工廠，而從事該業(yè)務(wù)的生產(chǎn)周期長，短期內(nèi)不可能收回成本，故雙方在合同中還約定了”租期屆滿，繼續(xù)延租”的專門性條款，以此來確保租賃的長期性，從而達(dá)到雙方互贏的目的。
這說明關(guān)于租賃期限原、被告雙方另有口頭約定為長期性租賃的事實(shí)是成立的，書面合同約定租期一年只是被告響應(yīng)上級要求而采用合同”一年一簽”的具體表現(xiàn)形式。
故被告關(guān)于租期屆滿的主張，本院不予認(rèn)可。
被告另外主張因修建荷沙公路復(fù)線的需要，漢川市政府要求被告做好原告的工作，遷出所租賃的場地及房屋，其依據(jù)是漢川市人民政府于2012年第25號”會(huì)議紀(jì)要”并認(rèn)為這屬于合同約定的”不可抗力”的情形，被告應(yīng)當(dāng)免責(zé)。
但是，”會(huì)議紀(jì)要”不是具體行政行為，對外并沒有強(qiáng)制力，而且荷沙公路復(fù)線目前處于通車狀態(tài)，涉案場地及房屋并沒有因?yàn)樾拗藯l道路而受到征用，依然保持原狀。
可見被告主張的”不可抗力”的情形并沒發(fā)生，故被告此項(xiàng)主張不能成立，本院亦不予認(rèn)可。
對于原告所主張的人工工資的賠償?shù)恼埱?，因無合法有效的依據(jù)，本院不予支持。
因原告所修建的鋼構(gòu)部分有一定的殘余價(jià)值，應(yīng)當(dāng)扣減原告的損失額度；另外，漢川市正方資產(chǎn)評估事務(wù)所對于涉案構(gòu)筑物、建筑物的價(jià)值評估中所包含的前期費(fèi)用，根據(jù)漢川市物價(jià)局川價(jià)房字（2011）3號文件及其它相關(guān)文件規(guī)定，它包括:1.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)三項(xiàng)相加，按每平方米47元計(jì)算的前期費(fèi)用31859.89元（677.87平方米每平方米47元=31859.89元），2.設(shè)計(jì)勘察費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)五項(xiàng)相加，按鋼構(gòu)房、門衛(wèi)房造價(jià)的9%計(jì)算的前期費(fèi)用，即660357元9%=59432.13元。
以上兩項(xiàng)共計(jì)91292.02元，屬于并沒實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從評估造價(jià)中扣除。
綜上，本院認(rèn)為，被告違背合同法第六條所規(guī)定誠實(shí)信用原則，違約終止履行合同，給原告造成的損失應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行賠償。
故本院對原告的合理訴求應(yīng)予支持。

據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部于本判決生效之日起五日內(nèi)，賠償因違約給原告漢川市同福醬品廠造成的損失926778.98元（建筑物、構(gòu)筑物等造價(jià)1049771元減去前期費(fèi)用91292.02元再減去殘值31700元）；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
本案件受理費(fèi)13067.80元由被告中國人民解放軍湖北省漢川市人民武裝部負(fù)擔(dān)。

審判長：肖樂新

書記員：李會(huì)平