上訴人(原審被告)：匯達資產(chǎn)托管有限責任公司，住所地：北京市西城區(qū)三里河東路5號中商大廈5層01室。法定代表人：朱煥啟，該公司董事長。委托訴訟代理人：安起雷，該公司副總經(jīng)理。委托訴訟代理人：楊占武，北京市銘達律師事務所律師。被上訴人(原審原告)：襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司，住所地：湖北省襄陽市襄城區(qū)東街10號。法定代表人：尤世軍，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：李海林，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：史斌，湖北思揚律師事務所律師。原審被告：中國人民銀行襄陽市中心支行，住所地：湖北省襄陽市襄城區(qū)勝利街*號。主要負責人：夏洪濤，該行行長。委托訴訟代理人：李小堪，湖北開運律師事務所律師。

匯達資產(chǎn)公司上訴請求：1.撤銷一審判決，駁回涌鑫鼎潔公司的全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費由涌鑫鼎潔公司負擔。事實和理由：一、匯達資產(chǎn)公司提交的證據(jù)能夠證實已通過直接送達、張貼通知、公證送達等多種方式告知了涌鑫鼎潔公司拍賣事宜，一審法院對上述證據(jù)未予采信。二、根據(jù)生效判決，涌鑫鼎潔公司只對綜合樓(1號樓)享有優(yōu)先購買權，但匯達資產(chǎn)公司將1、2號樓房屋整體拍賣，部分房屋價值無法確定，涌鑫鼎潔公司不具有行使優(yōu)先購買權的前提條件。三、盡管涌鑫鼎潔公司最終簽收的時間比法定期限晚了一天，但涌鑫鼎潔公司在拍賣前仍有四天時間可以行使優(yōu)先購買權，但涌鑫鼎潔公司未以任何方式作出行使優(yōu)先購買權的意思表示，是放棄了優(yōu)先購買權。四、一審法院以房屋拍賣時點的鑒定價格與拍賣成交價的差額作為賠償范圍，沒有依據(jù)。評估價只是拍賣的參考價，拍賣成交價才是市場價。五、假設損失存在，涌鑫鼎潔公司負有舉證責任，但未出示任何證據(jù)。事實上，涌鑫鼎潔公司一直占有租賃房屋，租賃期滿后拒不支付任何費用，其沒有損失，反而給房屋買方造成損失。六、《房地產(chǎn)估價報告》及說明不是有效證據(jù)。在評估時點，標的物沒有房產(chǎn)證，土地證已注銷，但報告稱證照齊全，未將權屬瑕疵考慮在估價因素之中。買受人在競買后，通過五年的艱難努力才補齊了房產(chǎn)證。報告還存在市場比較類型未明確說明，參考交易實例與評估時點延后近5年，所有樓層均采用一層的數(shù)據(jù)，標的是7層卻描述為6層，評估目的表述為抵押，報告依據(jù)的作廢的土地證面積比真實土地證面積大402.51平方米等問題，不應予以采信。涌鑫鼎潔公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。人行襄陽支行述稱，一審判決人行襄陽支行不承擔責任，人行襄陽支行對此無異議。涌鑫鼎潔公司向一審法院起訴請求：人行襄陽支行和匯達資產(chǎn)公司連帶賠償涌鑫鼎潔公司損失30328400元，并承擔訴訟費用。一審法院認定事實：人行襄陽支行在湖北省襄陽市襄城區(qū)東街10號擁有建筑面積約為4113.25平方米的房屋（2號樓的五套住宅和1號樓），占地面積為2046.8平方米，該房屋因歷史遺留問題未辦理房屋所有權證，僅有土地使用權證。2005年6月15日，涌鑫鼎潔公司與人行襄陽支行簽訂《房屋租賃合同》一份，約定人行襄陽支行將上述東街10號房屋的1號樓2樓和3樓（建筑面積約1299平方米）出租給涌鑫鼎潔公司經(jīng)營使用，租賃期限為2005年6月15日至2010年12月31日止。2005年7月31日，涌鑫鼎潔公司又與人行襄陽支行簽訂《房屋租賃合同》一份，約定人行襄陽支行將上述東街10號房屋的1號樓4樓（建筑面積約503平方米）出租給涌鑫鼎潔公司經(jīng)營使用，租賃期限為2005年7月31日至2010年12月31日止。2008年6月26日，人行襄陽支行與匯達資產(chǎn)公司簽訂《襄樊東大街綜合樓項目移交協(xié)議》一份，約定將上述東街10號建筑面積約4113.25平方米的房地產(chǎn)移交給匯達資產(chǎn)公司。2009年10月13日，匯達資產(chǎn)公司與武漢開元拍賣有限公司簽訂委托拍賣合同，委托拍賣上述東街10號房產(chǎn)（其中1號樓的綜合樓，2號樓東單元8、7、6、5、4層5套住宅房）。2009年10月26日，襄陽人家大酒店以1910萬元競買了上述房地產(chǎn)。后涌鑫鼎潔公司以人行襄陽支行出賣房屋之前未依法通知，侵犯了其作為承租人的優(yōu)先購買權為由，以人行襄陽支行、匯達資產(chǎn)公司為被告，襄陽人家大酒店為第三人向湖北省襄陽市中級人民法院提起訴訟，請求確認人行襄陽支行（原為人行襄樊支行）與襄陽人家大酒店轉讓襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的行為無效；確認其對人行襄陽支行出賣的位于襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)在同等條件下享有優(yōu)先購買權；判令人行襄陽支行以出賣給襄陽人家大酒店的同等價格將襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)出賣給涌鑫鼎潔公司。湖北省襄陽市中級人民法院審理后認為:人行襄陽支行將涉案資產(chǎn)移交給匯達資產(chǎn)公司屬政策性移交，依據(jù)租賃合同約定涌鑫鼎潔公司無優(yōu)先購買權。匯達資產(chǎn)公司委托武漢開元拍賣有限公司拍賣涉案房產(chǎn)屬于一般民事轉讓，涌鑫鼎潔公司作為承租人在租賃期限內(nèi)對租賃物享有優(yōu)先購買權。匯達資產(chǎn)公司沒有履行拍賣5日前通知涌鑫鼎潔公司的義務，致使涌鑫鼎潔公司未能參加拍賣，匯達資產(chǎn)公司侵害了涌鑫鼎潔公司的優(yōu)先購買權。但根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，涌鑫鼎潔公司請求確認匯達資產(chǎn)公司與襄陽人家大酒店轉讓襄陽市襄城區(qū)東街10號房產(chǎn)的行為無效，及請求判令匯達資產(chǎn)公司以出賣給襄陽人家大酒店的同等價格將襄陽市襄城區(qū)東街10號房產(chǎn)出賣給涌鑫鼎潔公司的訴訟請求，不予支持。湖北省襄陽市中級人民法院于2013年9月17日作出(2013)鄂襄陽中民三初字第00020號民事判決，判決：一、確認涌鑫鼎潔公司對位于襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的1號樓(綜合樓)在同等條件下享有優(yōu)先購買權；二、駁回涌鑫鼎潔公司的其他訴訟請求。宣判后，涌鑫鼎潔公司、匯達資產(chǎn)公司不服，均向湖北省高級人民法院提起上訴。該院審理后于2014年6月10日作出(2014)鄂民二終字第00004號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。2015年3月9日，湖北省襄陽市中級人民法院作出(2014)鄂襄陽中民三初字第00203號民事判決書，判決涌鑫鼎潔公司將訴爭房屋返還給襄陽人家大酒店并支付租金273000元及利息，以及自2011年起至搬離止的房屋占用費(2011年每月54680.5元；2012年每月57339.67元；2013年每月59998.92元；2014年每月62658.25元）。2016年12月15日，湖北省高級人民法院作出(2016)鄂民終206號民事判決書判決：駁回上訴，維持原判。2015年3月20日，涌鑫鼎潔公司提起本案訴訟。2009年4月，匯達資產(chǎn)公司在委托拍賣涉案資產(chǎn)前委托北京中瑞誠弘信資產(chǎn)評估有限公司對包含涉案資產(chǎn)在內(nèi)的四處房產(chǎn)進行評估，該公司“按照金融不良資產(chǎn)評估指導意見的要求，對匯達資產(chǎn)公司以金融不良資產(chǎn)短期內(nèi)處置的目的”，于2009年5月20日作出中瑞弘評字(2009)8號《資產(chǎn)分析報告》，結論為：在匯達資產(chǎn)公司擬短期內(nèi)快速變現(xiàn)委托分析資產(chǎn)的假設前提下，截至2009年4月30日，襄樊東大街綜合樓賬面價值為12648800元，預計清算價值為760萬元。2015年1月，涌鑫鼎潔公司委托湖北中旭房地產(chǎn)價格評估有限責任公司對綜合樓在2009年10月26日的市場價格進行評估，該公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）、建設部、人行、銀監(jiān)會發(fā)布的《房地產(chǎn)估價指導意見》，于2015年1月21日作出湖北中旭房估字（2015）002號《房地產(chǎn)估價報告》，結論為：估價對象在估價時點2009年10月26日、滿足各項假設限制條件下的價值為51514700元。訴訟中，由于涉案房產(chǎn)僅有土地使用權證，沒有房屋所有權證，該公司于2015年8月24日作出情況說明，內(nèi)容為：估價對象在只有土地使用權證無房屋所有權證情況下的市場價格為49428400元。匯達資產(chǎn)公司、人行襄陽支行對該評估結論有異議，但經(jīng)當庭征詢意見，均表示不申請重新鑒定。一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。匯達資產(chǎn)公司在委托拍賣公司拍賣涉案房地產(chǎn)時，未在合理期限內(nèi)通知承租人涌鑫鼎潔公司，侵犯了涌鑫鼎潔公司的優(yōu)先購買權，一審法院(2013)鄂襄陽中民三初字第00020號民事判決和湖北省高級人民法院(2014)鄂民二終字第00004號民事判決及湖北省高級人民法院（2016）鄂民再25號民事判決書已確認了該項事實。涌鑫鼎潔公司在起訴要求以同等價格購買襄陽市襄城區(qū)東街10號的房地產(chǎn)未果的情況下，依據(jù)上述生效判決和《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，請求出租人即匯達資產(chǎn)公司承擔賠償責任，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。但上述生效判決認定人行襄陽支行將涉案資產(chǎn)移交給匯達資產(chǎn)公司屬政策性移交，涌鑫鼎潔公司對此無優(yōu)先購買權，故涌鑫鼎潔公司要求人行襄陽支行承擔賠償責任，一審法院不予支持。人行襄陽支行的辯稱理由成立，一審法院予以支持。匯達資產(chǎn)公司辯稱：涌鑫鼎潔公司沒有行使優(yōu)先購買權的意思表示；整體拍賣的房產(chǎn)，涌鑫鼎潔公司不能行使優(yōu)先購買權。因該爭議問題在一審法院(2013)鄂襄陽中民三初字第00020號一案中已作出處理，生效判決已確認涌鑫鼎潔公司享有優(yōu)先購買權并主張了權利，本案不再評判。匯達資產(chǎn)公司還辯稱：涌鑫鼎潔公司出具的評估報告漏洞百出，前后矛盾，缺乏客觀性、公允性，不具有證據(jù)效力。因一審法院已明確釋明，匯達資產(chǎn)公司可以申請重新鑒定，在匯達資產(chǎn)公司不申請重新鑒定的情況下，其稱該評估報告漏洞百出，前后矛盾，缺乏客觀性公允性，不具有證據(jù)效力的理由，一審法院不予采信，即該證據(jù)可以作為定案依據(jù)。匯達資產(chǎn)公司另辯稱：涌鑫鼎潔公司主張的損失數(shù)額沒有法律依據(jù)，拍賣價格即是被拍品的市場價值，即使侵犯了承租人的優(yōu)先購買權，該權利的損失數(shù)額與所拍物的不動產(chǎn)評估值沒有關系，涌鑫鼎潔公司將評估價與拍賣價之間的差額作為計算優(yōu)先購買權損失的依據(jù)是沒有根據(jù)的。對此，一審法院認為，涌鑫鼎潔公司的損失范圍，是本案主要的爭議焦點。本案糾紛產(chǎn)生的原因是匯達資產(chǎn)公司拍賣訴爭房地產(chǎn)時，沒有通知享有優(yōu)先購買權的涌鑫鼎潔公司，涌鑫鼎潔公司也沒有因參與競買產(chǎn)生直接經(jīng)濟損失，如駁回其要求賠償?shù)脑V訟請求，其導向就是出租人不通知享有優(yōu)先購買權的承租人參與競買，則不會承擔賠償責任。這顯然與《中華人民共和國合同法》第二百三十條和《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持”的規(guī)定相悖。因此，承租人的優(yōu)先購買權一經(jīng)確立，其地位就相當于準買受人，出賣人就房屋買賣合同履行利益落空所受的損失，反之，就是買受人期待得到的利益。故房屋拍賣時點的鑒定價格與拍賣實際成交價之間的差額，屬于賠償范圍。但該差額并非涌鑫鼎潔公司經(jīng)濟損失的直接依據(jù)。因拍賣價格受參與競買人的多少、參與人對標的物的喜好程度、價值判斷能力等影響，既可能高于鑒定價格也可能低于鑒定價格，故不能按房屋拍賣時點的鑒定價格與拍賣實際成交價之間的差額，直接作為承租人的損失。參照人民法院執(zhí)行程序中拍賣、變賣、抵償?shù)南嚓P規(guī)定，一審法院酌定涌鑫鼎潔公司的損失為房屋拍賣時點的鑒定價格與拍賣實際成交價之間差額的50%為宜，即(49428400元-19100000元)×50%=15164200元。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條、《最高人民法院<關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第二十一條的規(guī)定，判決：一、匯達資產(chǎn)托管有限責任公司于本判決生效之日起七日內(nèi)一次性賠償襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司損失15164200元；二、駁回襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費203875元，由匯達資產(chǎn)托管有限責任公司負擔15萬元，襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司負擔53875元。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。涌鑫鼎潔公司證據(jù)一是一審中已經(jīng)提交的兩份民事判決書，不是新證據(jù)，本院不予采納，證據(jù)二是四張照片及涌鑫鼎潔公司自行制作的租金及房屋占用費清單，均與本案二審爭議無關，本院不予采納。本院查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
上訴人匯達資產(chǎn)托管有限責任公司（以下簡稱匯達資產(chǎn)公司）因與被上訴人襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司（以下簡稱涌鑫鼎潔公司）、原審被告中國人民銀行襄陽市中心支行（以下簡稱人行襄陽支行）侵權責任糾紛一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2017）鄂06民初267號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月12日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人匯達資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人安起雷、楊占武，被上訴人涌鑫鼎潔公司的委托訴訟代理人李海林、史斌，原審被告人行襄陽支行的委托訴訟代理人李小堪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”依據(jù)上述規(guī)定可以認定，承租人優(yōu)先購買權為法定優(yōu)先權，其立法本意是維護既有經(jīng)濟秩序，充分發(fā)揮財產(chǎn)使用效能，是設定在租賃標的物上的一種負擔，但僅限制出租人自由選擇買方的權利，對所有人而言，其依據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十九條享有的占有、使用、收益、處分的權能并未受到限制，因此，在價值選擇上，應傾向于對所有人之所有權及其權益的保護，承租人則應在法定條件下享有和行使優(yōu)先購買權。在前述總體認定基礎上，本院認為，涌鑫鼎潔公司的優(yōu)先購買權在本案情形下未受到侵害，匯達資產(chǎn)公司不應承擔賠償責任。理由如下：第一，匯達資產(chǎn)公司是以拍賣方式整體出售處置房產(chǎn)，范圍包括1號樓整棟及2號樓的5套住宅，而涌鑫鼎潔公司租賃標的為1號樓2至4層，現(xiàn)有證據(jù)表明，除涌鑫鼎潔公司外，在出售房屋范圍內(nèi)，還存在其他承租人，比如雙方認可的1號樓1樓的承租人某珠寶公司。由此引發(fā)的問題是，租賃部分房屋的承租人是否有權對全部房屋或其承租的部分房屋行使優(yōu)先購買權。本院認為，租賃部分房屋的承租人無權對出售的全部房屋行使優(yōu)先購買權。一方面，在多個承租人存在的情形下，會產(chǎn)生有多個優(yōu)先購買權人而無法行使優(yōu)先購買權的悖論。另一方面，將承租人的部分房屋的優(yōu)先購買權擴張到出售房屋的全部，其實質是損害了所有人對房屋完整的物權，在條文含義上，《中華人民共和國合同法》第二百三十條所確定的優(yōu)先購買權系指對租賃物本身在同等條件下的優(yōu)先購買，在立法本意上，承租人優(yōu)先購買權的立法本意并非對所有人的物權設置限制或例外條款，因此，部分及于全部的優(yōu)先購買權主張既不符合法條規(guī)定，也不符合立法本意，該主張不能成立。本院注意到，在涌鑫鼎潔公司與匯達資產(chǎn)公司、人行襄陽支行、襄陽人家大酒店優(yōu)先購買權糾紛一案中，湖北省襄陽市中級人民法院(2013)鄂襄陽中民三初字第00020號一審民事判決及本院(2014)鄂民二終字第00004號二審民事判決在本院認為部分均未涉及有關優(yōu)先購買權部分之于整體的觀點或論述，但仍確定涌鑫鼎潔公司對1號樓有優(yōu)先購買權。囿于其既判力，本院對涌鑫鼎潔公司對1號樓享有優(yōu)先購買權不作評述。但是，該案之既判力對本案不構成影響，即在涌鑫鼎潔公司對1號樓享有優(yōu)先購買權的前提下，在匯達資產(chǎn)公司整體出售1號樓及2號樓5套住宅的情形下，應先保護匯達資產(chǎn)公司的處分權以保障其所有權及其權益，涌鑫鼎潔公司對全部房屋不享有優(yōu)先購買權，繼而也沒有同等條件的適用余地。同理，就涌鑫鼎潔公司租賃的1號樓2至4樓租賃物本身，亦不存在涌鑫鼎潔公司可以主張優(yōu)先購買權的同等條件，涌鑫鼎潔公司無權要求匯達資產(chǎn)公司分割處置分別出售。依據(jù)《中華人民共和國侵權責任法》第二條調整的民事權益范圍的規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權作為一項受法律保護的民事權益，受該法規(guī)制。根據(jù)前述觀點，匯達資產(chǎn)公司整體出售房屋，并未侵害涌鑫鼎潔公司對其租賃物的優(yōu)先購買權，因無侵權行為，涌鑫鼎潔公司主張匯達資產(chǎn)公司承擔賠償責任，不符合侵權責任的構成要件。第二，假定涌鑫鼎潔公司對1號樓有優(yōu)先購買權且滿足同等條件，涌鑫鼎潔公司的賠償請求是否成立的問題。匯達資產(chǎn)公司是以拍賣方式出售房屋，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十三條關于“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權”的規(guī)定，出租人應當在拍賣5日前通知承租人。從匯達資產(chǎn)公司提交的現(xiàn)有證據(jù)來看，只有2009年10月19日在報紙上發(fā)出的公告是在拍賣前5日發(fā)布，但對于已知且在租賃場所持續(xù)經(jīng)營的承租人，匯達資產(chǎn)公司以報紙公告方式通知不能認定為已經(jīng)盡通知義務，而匯達資產(chǎn)公司提交的其他證據(jù)只能證明，在2009年10月22日以公證的方式將通知郵件寄送承租人涌鑫鼎潔公司，不管客觀上是否實際送達涌鑫鼎潔公司，該通知行為不符合拍賣5日前通知的規(guī)定。根據(jù)前述事實，匯達資產(chǎn)公司未在5日前通知涌鑫鼎潔公司，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，在前述假定條件下，該事實屬于未在合理期限內(nèi)通知承租人侵害了承租人的優(yōu)先購買權的情形，出租人應承擔侵權賠償責任。對于賠償?shù)姆秶吨腥A人民共和國侵權責任法》第十九條和第二十條分別對侵害財產(chǎn)權和人身權的損失賠償作出規(guī)定，但是，承租人優(yōu)先購買權本身僅為不具有可轉讓性的財產(chǎn)權益，并非可評估價值的財產(chǎn)，無法依據(jù)第十九條的規(guī)定按照財產(chǎn)損失發(fā)生時的市場價格計算損失。涌鑫鼎潔公司在本案中主張，以拍賣時的市場價與拍賣成交價之間的差額作為計算損失賠償額的依據(jù)，該主張實為市場價格比較法。本院認為，在適用市場價格比較法時，應根據(jù)承租人優(yōu)先購買權的特性，結合承租人締約意愿、履約能力、所做準備、購買替代房屋所支付的費用等因素綜合判斷，對實際損失應當予以賠償，對間接損失的支持，則應當貫徹可預見規(guī)則。就承租人優(yōu)先購買權性質而言，法律上并無界定，在學理上，主流學說有強制締約請求權、形成權兩種，但不論其性質如何，在無法實現(xiàn)優(yōu)先購買的情形下，其賠償范圍相對一致。匯達資產(chǎn)公司委托拍賣的標的物于2009年拍賣成交，涌鑫鼎潔公司于2010年提起優(yōu)先購買權訴訟，可視為涌鑫鼎潔公司作出了要求締約的意思表示，但在該案及本案訴訟中，涌鑫鼎潔公司均未提交與履約能力、為締約實際所做準備并支付費用的相關證據(jù)，也沒有提交購買替代房屋的證據(jù)，在缺乏上述證據(jù)的前提下，涌鑫鼎潔公司不能證明因優(yōu)先購買權受到侵害造成了實際損失，其主張市場價格比較法并無已遭受損失的基礎。一審法院采用市場價格比較法，但比較方法本身存在邏輯錯誤。拍賣成交價是全部委托拍賣房屋的價格，但評估價只針對1號樓，比較價格各自的對象財產(chǎn)范圍不同，不具有可比性。關于涌鑫鼎潔公司據(jù)以比較價格的湖北中旭房地產(chǎn)價格評估有限責任公司湖北中旭房估字（2015）002號《房地產(chǎn)估價報告》的證明效力，該鑒定意見屬于證據(jù)的一種，依據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》一百零五條關于“人民法院應當按照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依照法律規(guī)定，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗法則，對證據(jù)有無證明力和證明力大小進行判斷，并公開判斷的理由和結果”的規(guī)定，該鑒定意見由涌鑫鼎潔公司單方委托鑒定機構作出，并非人民法院委托鑒定部門作出的鑒定意見，一審法院未予審查該鑒定意見本身的證明力，以匯達資產(chǎn)公司未申請重新鑒定為由，對該鑒定意見予以采信，在證據(jù)的審核認定上適用法律錯誤。經(jīng)本院審查，《房地產(chǎn)估價報告》存在以下問題。其一，報告采用市場比較法評估估價對象的房地產(chǎn)價值，應以估價對象同時點交易的類似房地產(chǎn)進行比較，但報告選用的3個比較對象交易時點為2014年2月至3月，與本案拍賣時點2009年10月相差4年有余，但報告對交易日期對價值的影響未作任何系數(shù)調整與修正。匯達資產(chǎn)公司在拍賣前委托北京中瑞誠弘信資產(chǎn)評估有限公司作出的中瑞弘評字(2009)8號《資產(chǎn)價值分析報告》則顯示在拍賣時點近期存在相同地理位置(東大街)的類似交易可作比較。其二，3個比較對象報告未作任何具體化說明，僅用ABC代替，無法判斷比價對象的真實性。其三，報告僅附1號樓的土地使用權證復印件，但報告是在估價對象已取得房地產(chǎn)權屬的條件下評估，存在明知未見房屋所有權證卻以擁有房地產(chǎn)完整權利的狀況評估價值的問題。在訴訟中，湖北中旭房地產(chǎn)價格評估有限責任公司又對涌鑫鼎潔公司出具針對《房地產(chǎn)估價報告》的情況說明，在原評估價值基礎上扣除兩百余萬元辦證費用。情況說明僅有公司印章，沒有鑒定人員簽名，不符合補充鑒定意見的形式要件。同時，對于具有較復雜歷史遺留問題的涉案房屋，僅以辦理房產(chǎn)證費用作為對拍賣時點無房產(chǎn)證房屋價值影響的考慮因素，有失合理性?；谏鲜隼碛桑驹赫J為，湖北中旭房地產(chǎn)價格評估有限責任公司湖北中旭房估字（2015）002號《房地產(chǎn)估價報告》及其情況說明，有失公允，不具有證明力，不應予以采信。綜上所述，匯達資產(chǎn)公司以拍賣方式整體出售案涉房屋，應認定是所有權人遵循自身利益最大化及商業(yè)判斷合理行使處分權的行為，在此交易模式下，不具有同等條件的可適用性，匯達資產(chǎn)公司未侵害涌鑫鼎潔公司對租賃物的優(yōu)先購買權，不應承擔賠償責任。在侵害優(yōu)先購買權的假設條件下，涌鑫鼎潔公司提交的證據(jù)不能證明其遭受的損失及金額，應承擔未盡證明責任的不利后果。匯達資產(chǎn)公司的上訴請求成立，本院依法予以支持。一審法院認定事實清楚，但適用法律錯誤，實體處理不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省襄陽市中級人民法院（2017）鄂06民初267號民事判決；二、駁回襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司的訴訟請求。一審案件受理費203875元，二審案件受理費112786元，均由襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司負擔。本判決為終審判決。