上訴人(原審被告)：匯達(dá)資產(chǎn)托管有限責(zé)任公司，住所地：北京市西城區(qū)三里河?xùn)|路5號(hào)中商大廈5層01室。法定代表人：朱煥啟，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：安起雷，該公司副總經(jīng)理。委托訴訟代理人：楊占武，北京市銘達(dá)律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告)：襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司，住所地：湖北省襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)。法定代表人：尤世軍，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：李海林，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：史斌，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。原審被告：中國(guó)人民銀行襄陽(yáng)市中心支行，住所地：湖北省襄陽(yáng)市襄城區(qū)勝利街*號(hào)。主要負(fù)責(zé)人：夏洪濤，該行行長(zhǎng)。委托訴訟代理人：李小堪，湖北開(kāi)運(yùn)律師事務(wù)所律師。

匯達(dá)資產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，駁回涌鑫鼎潔公司的全部訴訟請(qǐng)求；2.一、二審訴訟費(fèi)由涌鑫鼎潔公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、匯達(dá)資產(chǎn)公司提交的證據(jù)能夠證實(shí)已通過(guò)直接送達(dá)、張貼通知、公證送達(dá)等多種方式告知了涌鑫鼎潔公司拍賣(mài)事宜，一審法院對(duì)上述證據(jù)未予采信。二、根據(jù)生效判決，涌鑫鼎潔公司只對(duì)綜合樓(1號(hào)樓)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但匯達(dá)資產(chǎn)公司將1、2號(hào)樓房屋整體拍賣(mài)，部分房屋價(jià)值無(wú)法確定，涌鑫鼎潔公司不具有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提條件。三、盡管涌鑫鼎潔公司最終簽收的時(shí)間比法定期限晚了一天，但涌鑫鼎潔公司在拍賣(mài)前仍有四天時(shí)間可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但涌鑫鼎潔公司未以任何方式作出行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意思表示，是放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。四、一審法院以房屋拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)的鑒定價(jià)格與拍賣(mài)成交價(jià)的差額作為賠償范圍，沒(méi)有依據(jù)。評(píng)估價(jià)只是拍賣(mài)的參考價(jià)，拍賣(mài)成交價(jià)才是市場(chǎng)價(jià)。五、假設(shè)損失存在，涌鑫鼎潔公司負(fù)有舉證責(zé)任，但未出示任何證據(jù)。事實(shí)上，涌鑫鼎潔公司一直占有租賃房屋，租賃期滿后拒不支付任何費(fèi)用，其沒(méi)有損失，反而給房屋買(mǎi)方造成損失。六、《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》及說(shuō)明不是有效證據(jù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，標(biāo)的物沒(méi)有房產(chǎn)證，土地證已注銷(xiāo)，但報(bào)告稱(chēng)證照齊全，未將權(quán)屬瑕疵考慮在估價(jià)因素之中。買(mǎi)受人在競(jìng)買(mǎi)后，通過(guò)五年的艱難努力才補(bǔ)齊了房產(chǎn)證。報(bào)告還存在市場(chǎng)比較類(lèi)型未明確說(shuō)明，參考交易實(shí)例與評(píng)估時(shí)點(diǎn)延后近5年，所有樓層均采用一層的數(shù)據(jù)，標(biāo)的是7層卻描述為6層，評(píng)估目的表述為抵押，報(bào)告依據(jù)的作廢的土地證面積比真實(shí)土地證面積大402.51平方米等問(wèn)題，不應(yīng)予以采信。涌鑫鼎潔公司辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。人行襄陽(yáng)支行述稱(chēng)，一審判決人行襄陽(yáng)支行不承擔(dān)責(zé)任，人行襄陽(yáng)支行對(duì)此無(wú)異議。涌鑫鼎潔公司向一審法院起訴請(qǐng)求：人行襄陽(yáng)支行和匯達(dá)資產(chǎn)公司連帶賠償涌鑫鼎潔公司損失30328400元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：人行襄陽(yáng)支行在湖北省襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)擁有建筑面積約為4113.25平方米的房屋（2號(hào)樓的五套住宅和1號(hào)樓），占地面積為2046.8平方米，該房屋因歷史遺留問(wèn)題未辦理房屋所有權(quán)證，僅有土地使用權(quán)證。2005年6月15日，涌鑫鼎潔公司與人行襄陽(yáng)支行簽訂《房屋租賃合同》一份，約定人行襄陽(yáng)支行將上述東街10號(hào)房屋的1號(hào)樓2樓和3樓（建筑面積約1299平方米）出租給涌鑫鼎潔公司經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限為2005年6月15日至2010年12月31日止。2005年7月31日，涌鑫鼎潔公司又與人行襄陽(yáng)支行簽訂《房屋租賃合同》一份，約定人行襄陽(yáng)支行將上述東街10號(hào)房屋的1號(hào)樓4樓（建筑面積約503平方米）出租給涌鑫鼎潔公司經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限為2005年7月31日至2010年12月31日止。2008年6月26日，人行襄陽(yáng)支行與匯達(dá)資產(chǎn)公司簽訂《襄樊東大街綜合樓項(xiàng)目移交協(xié)議》一份，約定將上述東街10號(hào)建筑面積約4113.25平方米的房地產(chǎn)移交給匯達(dá)資產(chǎn)公司。2009年10月13日，匯達(dá)資產(chǎn)公司與武漢開(kāi)元拍賣(mài)有限公司簽訂委托拍賣(mài)合同，委托拍賣(mài)上述東街10號(hào)房產(chǎn)（其中1號(hào)樓的綜合樓，2號(hào)樓東單元8、7、6、5、4層5套住宅房）。2009年10月26日，襄陽(yáng)人家大酒店以1910萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)了上述房地產(chǎn)。后涌鑫鼎潔公司以人行襄陽(yáng)支行出賣(mài)房屋之前未依法通知，侵犯了其作為承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，以人行襄陽(yáng)支行、匯達(dá)資產(chǎn)公司為被告，襄陽(yáng)人家大酒店為第三人向湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)人行襄陽(yáng)支行（原為人行襄樊支行）與襄陽(yáng)人家大酒店轉(zhuǎn)讓襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)房地產(chǎn)的行為無(wú)效；確認(rèn)其對(duì)人行襄陽(yáng)支行出賣(mài)的位于襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)房地產(chǎn)在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；判令人行襄陽(yáng)支行以出賣(mài)給襄陽(yáng)人家大酒店的同等價(jià)格將襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)房地產(chǎn)出賣(mài)給涌鑫鼎潔公司。湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為:人行襄陽(yáng)支行將涉案資產(chǎn)移交給匯達(dá)資產(chǎn)公司屬政策性移交，依據(jù)租賃合同約定涌鑫鼎潔公司無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。匯達(dá)資產(chǎn)公司委托武漢開(kāi)元拍賣(mài)有限公司拍賣(mài)涉案房產(chǎn)屬于一般民事轉(zhuǎn)讓?zhuān)况味嵐咀鳛槌凶馊嗽谧赓U期限內(nèi)對(duì)租賃物享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。匯達(dá)資產(chǎn)公司沒(méi)有履行拍賣(mài)5日前通知涌鑫鼎潔公司的義務(wù)，致使涌鑫鼎潔公司未能參加拍賣(mài)，匯達(dá)資產(chǎn)公司侵害了涌鑫鼎潔公司的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定，涌鑫鼎潔公司請(qǐng)求確認(rèn)匯達(dá)資產(chǎn)公司與襄陽(yáng)人家大酒店轉(zhuǎn)讓襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)房產(chǎn)的行為無(wú)效，及請(qǐng)求判令匯達(dá)資產(chǎn)公司以出賣(mài)給襄陽(yáng)人家大酒店的同等價(jià)格將襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)房產(chǎn)出賣(mài)給涌鑫鼎潔公司的訴訟請(qǐng)求，不予支持。湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2013年9月17日作出(2013)鄂襄陽(yáng)中民三初字第00020號(hào)民事判決，判決：一、確認(rèn)涌鑫鼎潔公司對(duì)位于襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)房地產(chǎn)的1號(hào)樓(綜合樓)在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；二、駁回涌鑫鼎潔公司的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，涌鑫鼎潔公司、匯達(dá)資產(chǎn)公司不服，均向湖北省高級(jí)人民法院提起上訴。該院審理后于2014年6月10日作出(2014)鄂民二終字第00004號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判。2015年3月9日，湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院作出(2014)鄂襄陽(yáng)中民三初字第00203號(hào)民事判決書(shū)，判決涌鑫鼎潔公司將訴爭(zhēng)房屋返還給襄陽(yáng)人家大酒店并支付租金273000元及利息，以及自2011年起至搬離止的房屋占用費(fèi)(2011年每月54680.5元；2012年每月57339.67元；2013年每月59998.92元；2014年每月62658.25元）。2016年12月15日，湖北省高級(jí)人民法院作出(2016)鄂民終206號(hào)民事判決書(shū)判決：駁回上訴，維持原判。2015年3月20日，涌鑫鼎潔公司提起本案訴訟。2009年4月，匯達(dá)資產(chǎn)公司在委托拍賣(mài)涉案資產(chǎn)前委托北京中瑞誠(chéng)弘信資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)包含涉案資產(chǎn)在內(nèi)的四處房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，該公司“按照金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)的要求，對(duì)匯達(dá)資產(chǎn)公司以金融不良資產(chǎn)短期內(nèi)處置的目的”，于2009年5月20日作出中瑞弘評(píng)字(2009)8號(hào)《資產(chǎn)分析報(bào)告》，結(jié)論為：在匯達(dá)資產(chǎn)公司擬短期內(nèi)快速變現(xiàn)委托分析資產(chǎn)的假設(shè)前提下，截至2009年4月30日，襄樊東大街綜合樓賬面價(jià)值為12648800元，預(yù)計(jì)清算價(jià)值為760萬(wàn)元。2015年1月，涌鑫鼎潔公司委托湖北中旭房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)綜合樓在2009年10月26日的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）、建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，于2015年1月21日作出湖北中旭房估字（2015）002號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，結(jié)論為：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年10月26日、滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的價(jià)值為51514700元。訴訟中，由于涉案房產(chǎn)僅有土地使用權(quán)證，沒(méi)有房屋所有權(quán)證，該公司于2015年8月24日作出情況說(shuō)明，內(nèi)容為：估價(jià)對(duì)象在只有土地使用權(quán)證無(wú)房屋所有權(quán)證情況下的市場(chǎng)價(jià)格為49428400元。匯達(dá)資產(chǎn)公司、人行襄陽(yáng)支行對(duì)該評(píng)估結(jié)論有異議，但經(jīng)當(dāng)庭征詢(xún)意見(jiàn)，均表示不申請(qǐng)重新鑒定。一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。匯達(dá)資產(chǎn)公司在委托拍賣(mài)公司拍賣(mài)涉案房地產(chǎn)時(shí)，未在合理期限內(nèi)通知承租人涌鑫鼎潔公司，侵犯了涌鑫鼎潔公司的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一審法院(2013)鄂襄陽(yáng)中民三初字第00020號(hào)民事判決和湖北省高級(jí)人民法院(2014)鄂民二終字第00004號(hào)民事判決及湖北省高級(jí)人民法院（2016）鄂民再25號(hào)民事判決書(shū)已確認(rèn)了該項(xiàng)事實(shí)。涌鑫鼎潔公司在起訴要求以同等價(jià)格購(gòu)買(mǎi)襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)的房地產(chǎn)未果的情況下，依據(jù)上述生效判決和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定，請(qǐng)求出租人即匯達(dá)資產(chǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。但上述生效判決認(rèn)定人行襄陽(yáng)支行將涉案資產(chǎn)移交給匯達(dá)資產(chǎn)公司屬政策性移交，涌鑫鼎潔公司對(duì)此無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故涌鑫鼎潔公司要求人行襄陽(yáng)支行承擔(dān)賠償責(zé)任，一審法院不予支持。人行襄陽(yáng)支行的辯稱(chēng)理由成立，一審法院予以支持。匯達(dá)資產(chǎn)公司辯稱(chēng)：涌鑫鼎潔公司沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意思表示；整體拍賣(mài)的房產(chǎn)，涌鑫鼎潔公司不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因該爭(zhēng)議問(wèn)題在一審法院(2013)鄂襄陽(yáng)中民三初字第00020號(hào)一案中已作出處理，生效判決已確認(rèn)涌鑫鼎潔公司享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并主張了權(quán)利，本案不再評(píng)判。匯達(dá)資產(chǎn)公司還辯稱(chēng)：涌鑫鼎潔公司出具的評(píng)估報(bào)告漏洞百出，前后矛盾，缺乏客觀性、公允性，不具有證據(jù)效力。因一審法院已明確釋明，匯達(dá)資產(chǎn)公司可以申請(qǐng)重新鑒定，在匯達(dá)資產(chǎn)公司不申請(qǐng)重新鑒定的情況下，其稱(chēng)該評(píng)估報(bào)告漏洞百出，前后矛盾，缺乏客觀性公允性，不具有證據(jù)效力的理由，一審法院不予采信，即該證據(jù)可以作為定案依據(jù)。匯達(dá)資產(chǎn)公司另辯稱(chēng)：涌鑫鼎潔公司主張的損失數(shù)額沒(méi)有法律依據(jù)，拍賣(mài)價(jià)格即是被拍品的市場(chǎng)價(jià)值，即使侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，該權(quán)利的損失數(shù)額與所拍物的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值沒(méi)有關(guān)系，涌鑫鼎潔公司將評(píng)估價(jià)與拍賣(mài)價(jià)之間的差額作為計(jì)算優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損失的依據(jù)是沒(méi)有根據(jù)的。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，涌鑫鼎潔公司的損失范圍，是本案主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本案糾紛產(chǎn)生的原因是匯達(dá)資產(chǎn)公司拍賣(mài)訴爭(zhēng)房地產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有通知享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的涌鑫鼎潔公司，涌鑫鼎潔公司也沒(méi)有因參與競(jìng)買(mǎi)產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)損失，如駁回其要求賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，其導(dǎo)向就是出租人不通知享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人參與競(jìng)買(mǎi)，則不會(huì)承擔(dān)賠償責(zé)任。這顯然與《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定相悖。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一經(jīng)確立，其地位就相當(dāng)于準(zhǔn)買(mǎi)受人，出賣(mài)人就房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行利益落空所受的損失，反之，就是買(mǎi)受人期待得到的利益。故房屋拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)的鑒定價(jià)格與拍賣(mài)實(shí)際成交價(jià)之間的差額，屬于賠償范圍。但該差額并非涌鑫鼎潔公司經(jīng)濟(jì)損失的直接依據(jù)。因拍賣(mài)價(jià)格受參與競(jìng)買(mǎi)人的多少、參與人對(duì)標(biāo)的物的喜好程度、價(jià)值判斷能力等影響，既可能高于鑒定價(jià)格也可能低于鑒定價(jià)格，故不能按房屋拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)的鑒定價(jià)格與拍賣(mài)實(shí)際成交價(jià)之間的差額，直接作為承租人的損失。參照人民法院執(zhí)行程序中拍賣(mài)、變賣(mài)、抵償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，一審法院酌定涌鑫鼎潔公司的損失為房屋拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)的鑒定價(jià)格與拍賣(mài)實(shí)際成交價(jià)之間差額的50%為宜，即(49428400元-19100000元)×50%=15164200元。綜上，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條、《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》第二十一條的規(guī)定，判決：一、匯達(dá)資產(chǎn)托管有限責(zé)任公司于本判決生效之日起七日內(nèi)一次性賠償襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司損失15164200元；二、駁回襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)203875元，由匯達(dá)資產(chǎn)托管有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)15萬(wàn)元，襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)53875元。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。涌鑫鼎潔公司證據(jù)一是一審中已經(jīng)提交的兩份民事判決書(shū)，不是新證據(jù)，本院不予采納，證據(jù)二是四張照片及涌鑫鼎潔公司自行制作的租金及房屋占用費(fèi)清單，均與本案二審爭(zhēng)議無(wú)關(guān)，本院不予采納。本院查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人匯達(dá)資產(chǎn)托管有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯達(dá)資產(chǎn)公司）因與被上訴人襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涌鑫鼎潔公司）、原審被告中國(guó)人民銀行襄陽(yáng)市中心支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)人行襄陽(yáng)支行）侵權(quán)責(zé)任糾紛一案，不服湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2017）鄂06民初267號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月12日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人匯達(dá)資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人安起雷、楊占武，被上訴人涌鑫鼎潔公司的委托訴訟代理人李海林、史斌，原審被告人行襄陽(yáng)支行的委托訴訟代理人李小堪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”依據(jù)上述規(guī)定可以認(rèn)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為法定優(yōu)先權(quán)，其立法本意是維護(hù)既有經(jīng)濟(jì)秩序，充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)使用效能，是設(shè)定在租賃標(biāo)的物上的一種負(fù)擔(dān)，但僅限制出租人自由選擇買(mǎi)方的權(quán)利，對(duì)所有人而言，其依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)能并未受到限制，因此，在價(jià)值選擇上，應(yīng)傾向于對(duì)所有人之所有權(quán)及其權(quán)益的保護(hù)，承租人則應(yīng)在法定條件下享有和行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在前述總體認(rèn)定基礎(chǔ)上，本院認(rèn)為，涌鑫鼎潔公司的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在本案情形下未受到侵害，匯達(dá)資產(chǎn)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。理由如下：第一，匯達(dá)資產(chǎn)公司是以拍賣(mài)方式整體出售處置房產(chǎn)，范圍包括1號(hào)樓整棟及2號(hào)樓的5套住宅，而涌鑫鼎潔公司租賃標(biāo)的為1號(hào)樓2至4層，現(xiàn)有證據(jù)表明，除涌鑫鼎潔公司外，在出售房屋范圍內(nèi)，還存在其他承租人，比如雙方認(rèn)可的1號(hào)樓1樓的承租人某珠寶公司。由此引發(fā)的問(wèn)題是，租賃部分房屋的承租人是否有權(quán)對(duì)全部房屋或其承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。本院認(rèn)為，租賃部分房屋的承租人無(wú)權(quán)對(duì)出售的全部房屋行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。一方面，在多個(gè)承租人存在的情形下，會(huì)產(chǎn)生有多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的悖論。另一方面，將承租人的部分房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)擴(kuò)張到出售房屋的全部，其實(shí)質(zhì)是損害了所有人對(duì)房屋完整的物權(quán)，在條文含義上，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條所確定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)系指對(duì)租賃物本身在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，在立法本意上，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法本意并非對(duì)所有人的物權(quán)設(shè)置限制或例外條款，因此，部分及于全部的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主張既不符合法條規(guī)定，也不符合立法本意，該主張不能成立。本院注意到，在涌鑫鼎潔公司與匯達(dá)資產(chǎn)公司、人行襄陽(yáng)支行、襄陽(yáng)人家大酒店優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一案中，湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院(2013)鄂襄陽(yáng)中民三初字第00020號(hào)一審民事判決及本院(2014)鄂民二終字第00004號(hào)二審民事判決在本院認(rèn)為部分均未涉及有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)部分之于整體的觀點(diǎn)或論述，但仍確定涌鑫鼎潔公司對(duì)1號(hào)樓有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。囿于其既判力，本院對(duì)涌鑫鼎潔公司對(duì)1號(hào)樓享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不作評(píng)述。但是，該案之既判力對(duì)本案不構(gòu)成影響，即在涌鑫鼎潔公司對(duì)1號(hào)樓享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提下，在匯達(dá)資產(chǎn)公司整體出售1號(hào)樓及2號(hào)樓5套住宅的情形下，應(yīng)先保護(hù)匯達(dá)資產(chǎn)公司的處分權(quán)以保障其所有權(quán)及其權(quán)益，涌鑫鼎潔公司對(duì)全部房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，繼而也沒(méi)有同等條件的適用余地。同理，就涌鑫鼎潔公司租賃的1號(hào)樓2至4樓租賃物本身，亦不存在涌鑫鼎潔公司可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的同等條件，涌鑫鼎潔公司無(wú)權(quán)要求匯達(dá)資產(chǎn)公司分割處置分別出售。依據(jù)《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第二條調(diào)整的民事權(quán)益范圍的規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一項(xiàng)受法律保護(hù)的民事權(quán)益，受該法規(guī)制。根據(jù)前述觀點(diǎn)，匯達(dá)資產(chǎn)公司整體出售房屋，并未侵害涌鑫鼎潔公司對(duì)其租賃物的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因無(wú)侵權(quán)行為，涌鑫鼎潔公司主張匯達(dá)資產(chǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，不符合侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件。第二，假定涌鑫鼎潔公司對(duì)1號(hào)樓有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)且滿足同等條件，涌鑫鼎潔公司的賠償請(qǐng)求是否成立的問(wèn)題。匯達(dá)資產(chǎn)公司是以拍賣(mài)方式出售房屋，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條關(guān)于“出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。從匯達(dá)資產(chǎn)公司提交的現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，只有2009年10月19日在報(bào)紙上發(fā)出的公告是在拍賣(mài)前5日發(fā)布，但對(duì)于已知且在租賃場(chǎng)所持續(xù)經(jīng)營(yíng)的承租人，匯達(dá)資產(chǎn)公司以報(bào)紙公告方式通知不能認(rèn)定為已經(jīng)盡通知義務(wù)，而匯達(dá)資產(chǎn)公司提交的其他證據(jù)只能證明，在2009年10月22日以公證的方式將通知郵件寄送承租人涌鑫鼎潔公司，不管客觀上是否實(shí)際送達(dá)涌鑫鼎潔公司，該通知行為不符合拍賣(mài)5日前通知的規(guī)定。根據(jù)前述事實(shí)，匯達(dá)資產(chǎn)公司未在5日前通知涌鑫鼎潔公司，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定，在前述假定條件下，該事實(shí)屬于未在合理期限內(nèi)通知承租人侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，出租人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。對(duì)于賠償?shù)姆秶吨腥A人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第十九條和第二十條分別對(duì)侵害財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)的損失賠償作出規(guī)定，但是，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本身僅為不具有可轉(zhuǎn)讓性的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并非可評(píng)估價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，無(wú)法依據(jù)第十九條的規(guī)定按照財(cái)產(chǎn)損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算損失。涌鑫鼎潔公司在本案中主張，以拍賣(mài)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)與拍賣(mài)成交價(jià)之間的差額作為計(jì)算損失賠償額的依據(jù)，該主張實(shí)為市場(chǎng)價(jià)格比較法。本院認(rèn)為，在適用市場(chǎng)價(jià)格比較法時(shí)，應(yīng)根據(jù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的特性，結(jié)合承租人締約意愿、履約能力、所做準(zhǔn)備、購(gòu)買(mǎi)替代房屋所支付的費(fèi)用等因素綜合判斷，對(duì)實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)予以賠償，對(duì)間接損失的支持，則應(yīng)當(dāng)貫徹可預(yù)見(jiàn)規(guī)則。就承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)而言，法律上并無(wú)界定，在學(xué)理上，主流學(xué)說(shuō)有強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)兩種，但不論其性質(zhì)如何，在無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的情形下，其賠償范圍相對(duì)一致。匯達(dá)資產(chǎn)公司委托拍賣(mài)的標(biāo)的物于2009年拍賣(mài)成交，涌鑫鼎潔公司于2010年提起優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)訴訟，可視為涌鑫鼎潔公司作出了要求締約的意思表示，但在該案及本案訴訟中，涌鑫鼎潔公司均未提交與履約能力、為締約實(shí)際所做準(zhǔn)備并支付費(fèi)用的相關(guān)證據(jù)，也沒(méi)有提交購(gòu)買(mǎi)替代房屋的證據(jù)，在缺乏上述證據(jù)的前提下，涌鑫鼎潔公司不能證明因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害造成了實(shí)際損失，其主張市場(chǎng)價(jià)格比較法并無(wú)已遭受損失的基礎(chǔ)。一審法院采用市場(chǎng)價(jià)格比較法，但比較方法本身存在邏輯錯(cuò)誤。拍賣(mài)成交價(jià)是全部委托拍賣(mài)房屋的價(jià)格，但評(píng)估價(jià)只針對(duì)1號(hào)樓，比較價(jià)格各自的對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍不同，不具有可比性。關(guān)于涌鑫鼎潔公司據(jù)以比較價(jià)格的湖北中旭房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司湖北中旭房估字（2015）002號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》的證明效力，該鑒定意見(jiàn)屬于證據(jù)的一種，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》一百零五條關(guān)于“人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依照法律規(guī)定，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力和證明力大小進(jìn)行判斷，并公開(kāi)判斷的理由和結(jié)果”的規(guī)定，該鑒定意見(jiàn)由涌鑫鼎潔公司單方委托鑒定機(jī)構(gòu)作出，并非人民法院委托鑒定部門(mén)作出的鑒定意見(jiàn)，一審法院未予審查該鑒定意見(jiàn)本身的證明力，以匯達(dá)資產(chǎn)公司未申請(qǐng)重新鑒定為由，對(duì)該鑒定意見(jiàn)予以采信，在證據(jù)的審核認(rèn)定上適用法律錯(cuò)誤。經(jīng)本院審查，《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》存在以下問(wèn)題。其一，報(bào)告采用市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象同時(shí)點(diǎn)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，但報(bào)告選用的3個(gè)比較對(duì)象交易時(shí)點(diǎn)為2014年2月至3月，與本案拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)2009年10月相差4年有余，但報(bào)告對(duì)交易日期對(duì)價(jià)值的影響未作任何系數(shù)調(diào)整與修正。匯達(dá)資產(chǎn)公司在拍賣(mài)前委托北京中瑞誠(chéng)弘信資產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的中瑞弘評(píng)字(2009)8號(hào)《資產(chǎn)價(jià)值分析報(bào)告》則顯示在拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)近期存在相同地理位置(東大街)的類(lèi)似交易可作比較。其二，3個(gè)比較對(duì)象報(bào)告未作任何具體化說(shuō)明，僅用ABC代替，無(wú)法判斷比價(jià)對(duì)象的真實(shí)性。其三，報(bào)告僅附1號(hào)樓的土地使用權(quán)證復(fù)印件，但報(bào)告是在估價(jià)對(duì)象已取得房地產(chǎn)權(quán)屬的條件下評(píng)估，存在明知未見(jiàn)房屋所有權(quán)證卻以擁有房地產(chǎn)完整權(quán)利的狀況評(píng)估價(jià)值的問(wèn)題。在訴訟中，湖北中旭房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司又對(duì)涌鑫鼎潔公司出具針對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》的情況說(shuō)明，在原評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上扣除兩百余萬(wàn)元辦證費(fèi)用。情況說(shuō)明僅有公司印章，沒(méi)有鑒定人員簽名，不符合補(bǔ)充鑒定意見(jiàn)的形式要件。同時(shí)，對(duì)于具有較復(fù)雜歷史遺留問(wèn)題的涉案房屋，僅以辦理房產(chǎn)證費(fèi)用作為對(duì)拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)無(wú)房產(chǎn)證房屋價(jià)值影響的考慮因素，有失合理性?；谏鲜隼碛桑驹赫J(rèn)為，湖北中旭房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司湖北中旭房估字（2015）002號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》及其情況說(shuō)明，有失公允，不具有證明力，不應(yīng)予以采信。綜上所述，匯達(dá)資產(chǎn)公司以拍賣(mài)方式整體出售案涉房屋，應(yīng)認(rèn)定是所有權(quán)人遵循自身利益最大化及商業(yè)判斷合理行使處分權(quán)的行為，在此交易模式下，不具有同等條件的可適用性，匯達(dá)資產(chǎn)公司未侵害涌鑫鼎潔公司對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的假設(shè)條件下，涌鑫鼎潔公司提交的證據(jù)不能證明其遭受的損失及金額，應(yīng)承擔(dān)未盡證明責(zé)任的不利后果。匯達(dá)資產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求成立，本院依法予以支持。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2017）鄂06民初267號(hào)民事判決；二、駁回襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)203875元，二審案件受理費(fèi)112786元，均由襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。