原告(反訴被告)：毛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：孫海峰，上海上一律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：潘麗，上海上一律師事務所實習律師。
　　被告(反訴原告)：呂某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地四川省。
　　委托訴訟代理人：張紅霞，上海宇鈞律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)毛某某與被告(反訴原告)呂某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，審理中，被告提出反訴，本院依法予以合并審理。于2018年10月17日公開開庭進行了審理。原告及其委托訴訟代理人孫海峰、潘麗、被告及委托訴訟代理人張紅霞到庭參加訴訟。經(jīng)雙方當事人同意并經(jīng)本院院長批準，本案簡易程序適用期間延長三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
　　毛某某向本院提出訴訟請求：1.被告賠償原告租金損失74,000元；2.被告賠償原告房屋維修費用75,311元；3.被告賠償原告?zhèn)蚪饟p失77,000元。(扣除被告租賃保證金40,000元后應賠償186,311元)事實和理由：2017年7月4日王某2、王某3與原告簽訂了《上海市房屋租賃合同》、2017年7月31日王某1、王某3與原告簽訂了《上海市房屋租賃合同》,將位于上海市徐匯區(qū)太原路XXX弄XXX號整幢房屋(以下簡稱“涉案房屋”)出租給原告,并同意原告轉租,有王某2、王某3、王某1出具的同意轉租證明為證。2018年1月13日原告與被告簽訂了《上海市房屋租賃合同》,將涉案房屋出租給被告供辦公使用。但在原告將房屋交付被告后,被告不合理使用房屋,且在未征得原告同意的情況下,拆除了樓梯和二樓的樓板,破壞了房屋主體結構,導致隔壁鄰居投訴到相關部門和涉案房屋的公房管理單位,被要求恢復原狀。原告多次找被告協(xié)商,要求被告維修涉案房屋,以恢復原狀,但被告拒絕,原告只得親自找施工單位上海衡復物業(yè)有限公司進行維修,共花費費用75,311元,按照合同約定該筆維修費用應由被告承擔。合同第3.1條約定：房屋租賃期限為2018年1月15日至2023年8月31日;第4.1條雖約定：2018年1月15日至2018年3月14日為原告給被告的免租裝修期,但兩個月的免租期應是建立在整個5年租期的基礎上,即被告按照合同約定租期滿5年即可享受2個月的免租期。但被告在破壞涉案房屋主體結構后,于2018年3月19日明確向原告表示不再承租該房屋,故原被告于2018年3月19日解除房屋租賃合同。此時距原、被告簽署的合同生效后僅2個月時間,故該情況下被告不能享受2個月的免租期,且若在被告承租僅2個月的情況下即可免租2個月,顯然是不符常理的,因此被告應按合同約定的租金照常支付原告2018年1月15日至2018年3月19日的租金。另,在被告明確表示不再承租涉案房屋后,原告不得不尋找新的租客,至2018年6月15日新租客承租前,由于被告原因,原告維修房屋及尋找新租客花費了3個月時間,使得原告無法在2018年3月19日至2018年6月15日期間對涉案房屋收取租金。綜上,被告應向原告支付2018年1月15日至2018年6月14日5個月的租金,以賠償原告的損失。根據(jù)合同第4.1條約定：涉案房屋每月租金為人民幣37,000元,故原告5個月的租金損失共約人民幣185,000元。被告在合同簽署當日已支付原告首期租金111,000元,故還應向原告賠償租金損失74,000元。另外,原告出租涉案房屋需要房屋中介公司帶租客前來成交,原告支付房屋中介公司傭金。在原告與被告簽署合同后,原告支付中介公司傭金37,000元,后被告破壞房屋主體結構后不再承租涉案房屋,原告需另尋租客,在原告與新租客簽署房屋租賃合同后,原告又需支付中介公司傭金40,000元,短短半年時間,針對涉案房屋的出租事宜原告即支出了傭金77,000元。而原告兩筆傭金的支出均為被告所致,應由被告賠償。
　　呂某辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告不存在違約行為，被告進行裝修及裝修設計圖紙都經(jīng)過原告同意，因原告沒有提供原始結構圖造成現(xiàn)狀。原告是轉租人，但冒充產(chǎn)權人代理人。是原告違約，房屋面積只有40多平方，但是合同上面積寫160平方米，是欺詐。涉案房屋在出租給被告之前就是出租的，被拆走中央空調(diào)后樓板已經(jīng)被破壞。合同約定租賃期滿返還房屋，被告無需恢復原狀。
　　呂某提出反訴訴訟請求：1.確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2018年3月19日解除；2.反訴被告向反訴原告退還租賃押金40,000元；3.反訴被告向反訴原告退還租金104,833.33元(扣除2018年3月14日至3月19日租金6166.67元)；4.反訴被告向反訴原告賠償損失15,000元(其中中介費10,000元、裝修設計定金5000元)。事實和理由：2018年1月13日，反訴被告毛某某冒充房屋產(chǎn)權人與反訴原告呂某簽訂房屋租賃合同，毛某某將涉案房屋出租給呂某，使用面積約為160平方米，合同約定2018年1月15日至2018年3月14日為裝修免租期，合同還約定毛某某以現(xiàn)狀簡單裝修交付給呂某，呂某可以在不破壞房屋主體結構和房屋安全的情況下，根據(jù)自身需要進行適當裝修，租賃期滿或提前結束租賃合同時，呂某交房給毛某某無需恢復原狀。合同簽訂后，呂某屢次向毛某某催要房屋原始結構圖，但毛某某一直未提交，并告知呂某房屋時間久遠當時沒有房屋原始結構圖，讓呂某放心裝修，其他人不會有意見。呂某就開始委托設計師和施工隊對房屋進行裝修，裝修前呂某將裝修圖紙施工方案等都交付給毛某某，其表示同意。因毛某某未交付房屋原始結構圖，呂某并不清楚樓梯的樓板是和隔壁鄰居共用，鄰居投訴至物業(yè)公司要求恢復到房屋最初建立時的狀態(tài)，并要求只能由物業(yè)公司來修復。呂某認為毛某某在合同簽訂及履行過程中存在諸多違約或不當行為：1、冒充房屋產(chǎn)權人的代理人；2、房屋使用面積僅40.2平方米卻欺詐約定有160平方米；3、上一承租人拆卸中央空調(diào)導致二樓樓板及樓梯塌陷松動呂某才提出重新裝修，但是毛某某不提供原始結構圖，存在過錯；4、合同約定租賃結束無需恢復原狀，但毛某某要求呂某將房屋恢復至房屋最初建立時的狀態(tài)系違約。呂某認為合同目的不能實現(xiàn)，毛某某構成根本違約，為避免損失進一步擴大，雙方于2018年3月19日解除合同。為維護自身權益，呂某提出反訴。
　　毛某某辯稱，不同意反訴訴請。免租期是針對整個履行5年租賃期限才享有的，現(xiàn)在因呂某損壞房屋導致合同解除，免租期不能享有，不同意退還租金。租賃保證金抵扣我方損失，不應退還。合同不存在欺詐，我方不應賠償損失。
　　本院認定事實如下：
　　2018年1月13日，毛某某(出租方、甲方)與呂某(承租方、乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，主要內(nèi)容為：約定甲方將涉案房屋出租給乙方，使用面積約160平方米，租賃用途為辦公。甲乙雙方約定,甲方于2018年1月15日前向乙方交付該房屋。租賃期自2018年1月15日起至2023年8月31日止。租金：2018年1月15日-2020年1月14日每月租金為37,000元；自2020年1月15日-2022年1月14日每月租金為39,590元；自2022年1月15日-2023年8月31日每月租金為42,361.30元。自2018年1月15日至2018年3月14日為甲方給乙方的免租裝修期，免租期內(nèi)乙方無需承擔租金。5.1甲方交付該房屋時,乙方應向甲方支付房屋租賃保證金,保證金為40,000元。租賃關系終止時,甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外,剩余部分于交房后3日內(nèi)無息歸還乙方。6.2租賃期間,乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用,致使該房屋及其附屬設施損壞或發(fā)生故障的,乙方應負責維修。乙方拒不維修,甲方可代為維修,費用由乙方承擔。6.3除本合同附件(一)外,乙方另需裝修或者增設附屬設施和設備的,應事先征得甲方的書面同意,按規(guī)定向有關部門審批的,則還由甲方委托乙方報有關部門批準后,方可進行。乙方增設的附屬設施和設備維修責任由乙方承擔。7.2乙方返還該房屋應當符合正常使用后的狀態(tài)。返還時,應經(jīng)甲方驗收認可,并相互結清各自應當承擔的費用。9.2甲、乙雙方同意,有下列情形之一的,一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方,應向另一方按月租金的貳倍支付違約金;給雙方造成損失的,支付的違約金不足抵付一方損失的,還應賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(四)因乙方原因造成房屋主體結構損壞的……10.3乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的,甲方可以要求乙方恢復房屋原狀。10.4租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租，乙方應按月租金二倍向甲方支付違約金，違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償，甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付。補充條款1.甲方以現(xiàn)狀簡單裝修交房給乙方。甲方在此確認乙方可以在不破壞該房屋主體結構和房屋安全的情況下根據(jù)自身需求進行適當?shù)难b修。租賃期滿或雙方提早結束租賃合同,乙方交房給甲方時無需恢復原狀(乙方添加了特別的裝飾裝置和內(nèi)部結構除外),乙方也不得惡意破壞裝修。4、簽訂本合同之前，乙方已經(jīng)知曉本房屋一樓可以工商注冊，二樓以上屬于居住房屋，不可以工商注冊，不可以擾民。
　　合同簽訂后，呂某向毛某某支付房屋租賃保證金40,000元及三個月租金111,000元，毛某某出具收款收據(jù)。毛某某向呂某交付涉案房屋后，呂某對房屋進行裝修。施工過程中，呂某將房屋二樓樓板及樓梯全部拆除，涉案房屋鄰居投訴至公房管理機構上海衡復物業(yè)有限公司。
　　2018年3月7日，毛某某和呂某簽署太原路XXX弄XXX號租賃合同補充協(xié)議，主要內(nèi)容為雙方簽訂了太原路XXX弄XXX號房屋租賃合同，現(xiàn)因呂某在裝修過程中拆除了樓梯和二樓樓板，導致隔壁鄰居投訴到相關部門和房屋公房管理單位要求恢復原樣，故雙方協(xié)商一致，達成補充協(xié)議1、呂某允許毛某某從本協(xié)議簽訂之日起尋找新的租客，若毛某某找到新的租客，呂某有權知道新租客的租金；2、呂某承諾在2018年3月23日前和毛某某確定繼續(xù)承租或終止雙方之間的租賃合同,否則呂某愿意按照雙方的租賃合同10-4條承擔相關違約責任。
　　2018年3月19日，呂某向毛某某發(fā)送解約通知書，表示因雙方協(xié)商不通過，向毛某某宣布強制解除合同，呂某不再承租。當日，毛某某收回涉案房屋。
　　2018年3月30日，王某1、毛某某和上海衡復物業(yè)有限公司簽訂建筑工程施工合同，約定上海衡復物業(yè)有限公司實施對涉案房屋的違章修復工作，工程款由毛某某支付，工期為2018年4月5日至5月4日，工程總造價預算為75,311元。后上海衡復物業(yè)有限公司向毛某某開具了共計75,311元工程款發(fā)票。
　　另查明，上海市太原路XXX弄XXX號二層南間、二層亭子間、曬臺搭建間、二層衛(wèi)生間承租人系王某1。2017年7月，王某1、王某2(系一層承租人)分別與毛某某簽訂房屋租賃合同，由毛某某承租上述房屋。
　　庭審中，毛某某申請證人出庭作證，證人是非系上海衡復物業(yè)有限公司員工，證人稱涉案房屋是代管房，產(chǎn)權人也不是我們，2018年1月中下旬，呂某裝修涉案房屋時，隔壁老太太報警并向我們投訴，周一我們上門查看發(fā)現(xiàn)涉案房屋內(nèi)的樓梯和樓板都被拆除了，我們找呂某和毛某某談話，也找到承租人王某1和他女兒，我們發(fā)出了整改通知書說明房屋承重結構被破壞。房屋損壞只能由我們來修才能保證質量，當時呂某還想繼續(xù)承租房屋，提出的恢復方案使用的材料與房屋原始材料不符，被我否決，后來退出了。承租人王某1同意委托我們公司對房屋進行恢復原狀，并通過了驗收，工程款是毛某某支付的。整個恢復工程就是按照工程預算書上內(nèi)容施工的，恢復原狀的標準是到初始建造的標準包括結構和材料。
　　毛某某還申請證人王某1出庭作證，證人系涉案房屋承租人，證人稱呂某要裝修房屋沒有事先告知過我，毛某某要轉租告知過我，當時他說實際使用人要對房屋進行一般性裝修，沒想到呂某裝修施工過大造成鄰居家墻面裂縫報警，房屋恢復原狀的費用是毛某某支付的，房梁和樓梯材料都是木質的，呂某之前的租客都沒有動過房屋結構。
　　呂某申請證人田某出庭作證，證人系呂某聘請的裝修設計師，證人稱從接到設計項目開始，就向呂某要房屋原始結構圖，但沒有拿到，我就去現(xiàn)場反復看，因房屋年代久遠，走著晃動，我就想對房屋進行加固以保障安全使用，我的設計方案是樓板拆掉后用鋼結構代替橫梁，再鋪設地板，樓板考慮要裝飾，所以提高了一些，裝修施工時我們也詢問過有無產(chǎn)權人為什么房屋原始結構圖沒有，但毛某某沒有答復我們，我的設計方案出來后就交給呂某，后面施工不是我負責，也沒有人跟我溝通，我去施工現(xiàn)場時沒有碰到過物業(yè)公司和二房東。
　　以上事實，除原、被告庭審陳述外，另有房屋租賃合同、收據(jù)、補充協(xié)議、施工合同、發(fā)票等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　審理中，毛某某提供2018年1月13日柳氏房地產(chǎn)中介費確認書及37,000元收據(jù)，2018年5月10日傭金確認書及40,000元收據(jù)，證明其因兩次出租房屋花費中介費77,000元要求呂某賠償。呂某認為沒有發(fā)票和付款憑據(jù)，對真實性、關聯(lián)性均不認可。
　　本院認為，原、被告(反訴原、被告)就涉案房屋所簽租賃合同系雙方真實意思表示，合法、有效，本院予以確認，雙方均應恪守履行。呂某抗辯稱其裝修方案和圖紙都是經(jīng)過毛某某同意才實施的，但根據(jù)呂某自己提供的微信朋友圈記錄，其拆除樓板和樓梯在前，與毛某某協(xié)商在后，也沒有其他證據(jù)證明毛某某事前同意其裝修方案，故呂某該抗辯意見本院不予采信。雙方租賃合同補充條款明確約定：毛某某在此確認呂某可以在不破壞該房屋主體結構和房屋安全的情況下根據(jù)自身需求進行適當?shù)难b修。涉案房屋為建造于建國前的木結構房屋，呂某在不清楚房屋原始結構和未通過物業(yè)公司報備的情況下擅自將二樓樓板和樓梯全部拆除，欲安裝鋼結構并抬高樓板，破壞了房屋原始主體結構，對此存在過錯，亦違反合同約定，現(xiàn)房屋已通過公房管理機構恢復了原狀，毛某某支付了相應費用，故毛某某訴請要求呂某賠償恢復原狀費用，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。
　　2018年3月19日，呂某向毛某某發(fā)送解約通知，毛某某也在該日收回房屋，故雙方租賃合同應于該日解除。合同解除后，毛某某應向呂某返還租賃押金，毛某某表示用以抵充各項損失，于法有據(jù)，本院予以準許。關于毛某某要求呂某賠償相當于兩個月房租的房屋空置損失的訴請，本院認為，房屋恢復原狀期間導致毛某某不能正常使用房屋，確有損失，本院結合房屋收回時間、修復施工期間和毛某某再次至中介公司掛牌出租房屋時間，酌情判定呂某賠償毛某某空置損失37,000元。
　　關于毛某某主張呂某賠償兩次中介費損失的訴請，本院認為中介費系支付給案外人居間介紹的費用，因呂某違約，導致雙方租賃合同履行不到三個月即解除，故居間介紹毛某某與呂某之間租賃合同的居間費，呂某應予以賠償。毛某某再次出租房屋而產(chǎn)生的居間費，與呂某無關，本院不予支持。
　　關于呂某主張要求毛某某退還租金104,833.33元的訴請，毛某某抗辯稱免租期是對于整個五年租賃期才享有的，不同意退還租金。雙方租賃合同約定免租裝修期為2018年1月15日至2018年3月14日，但合同于2018年3月19日即解除，考慮合同解除原因、租賃期限長短、合同實際履行期間長短等情況，本院認為，毛某某確有免租期損失，呂某要求返還免租期全部租金，有違公平，本院酌情判令呂某應按每月30,000元標準支付免租期租金，再扣除3月15日至3月19日租金，故毛某某應退還呂某租金44,833.33元。
　　因合同解除系因呂某導致，故呂某反訴要求毛某某賠償中介費和設計費損失的訴請，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、毛某某與呂某簽署的《上海市房屋租賃合同》于2018年3月19日解除；
　　二、呂某于本判決生效之日起十日內(nèi)向毛某某支付恢復原狀費用75,311元；
　　三、呂某于本判決生效之日起十日內(nèi)向毛某某支付房屋空置損失37,000元;
　　四、呂某于本判決生效之日起十日內(nèi)向毛某某支付中介費損失37,000元；
　　五、毛某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向呂某退還租賃保證金40,000元，此款可與上述第二、三、四項款項互相抵扣；
　　六、毛某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向呂某退還租金44,833.33元；
　　七、駁回呂某的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取計2013元，由毛某某負擔400元，呂某負擔1613元；反訴案件受理費減半收取計1748元，由呂某負擔820元，毛某某負擔928元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：徐??紅

書記員：譙??燁