原告：毛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住鶴崗市工農區(qū)。委托代理人：張延昭，系黑龍江梁書龍律師事務所律師。被告：胡某連，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系鶴礦集團退休職工，住鶴崗市向陽區(qū)。被告：胡某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系鶴崗市晶寶米業(yè)有限公司法定代表人，住鶴崗市向陽區(qū)。

原告毛某某起訴時向本院提出訴訟請求：要求二被告償還借款本金40萬元及利息。庭審中變更訴訟請求為：1.二被告償還借款本金40萬元，并按月息2%給付自2016年7月5日起至本息清償完畢之日止的利息；2.如不能清償，要求對抵押財產(chǎn)實現(xiàn)抵押權；3.被告承擔案件受理費。事實及理由：在2013年7月5日前，二被告因做生意急需用錢，向原告借款40萬元，約定月利率1%，被告胡某連用座落在鶴崗市向陽區(qū)房屋作為抵押，并簽訂了借款合同和抵押合同，辦理了房屋他項權證。在2016年7月4日之前，二被告一直按合同約定的半年給付一次利息履行，但此后二被告以效益不好為由拒絕履行合同。原告多次催要未果，訴至法院。被告胡某連、胡某未辯稱：借款及抵押事實均屬實，償還利息到2016年7月4日屬實，但現(xiàn)在沒有償還能力，同意以抵押財產(chǎn)償還。不同意按月息2%支付利息，因為借款時約定的利息是月息1%，應該按月息1%給付利息。在2016年12月1日二被告出具借款證明時承諾如果還不上錢，用抵押房產(chǎn)抵賬，原告當時也同意，也就說不管房子的價值高于還是低于借款本息，都不再額外主張其他權利。原告圍繞訴訟主張依法提交了證據(jù)，二被告未提交證據(jù)。對證據(jù)和事實，本院認定如下：2013年7月5日，原告與被告胡某連簽訂借款合同、抵押合同各一份，約定：借款金額40萬元，借款期限6個月（自2013年7月5日至2014年1月4日），借款利率月息1%，逾期按日千分之一計收利息，被告胡某連以其所有的位于鶴崗市向陽區(qū)房屋為借款提供抵押擔保。同日，原、被告為抵押房屋辦理了抵押登記，原告預扣借款期限6個月的利息2.4萬元后，實際給付被告借款本金37.6萬元。借款期限到期后，經(jīng)原、被告協(xié)商一致，被告繼續(xù)使用原告借款，并按每月4000元支付利息至2016年7月4日，此后再未償付本息。2016年12月1日，被告胡某連、胡某共同為原告出具借款證明，對上述40萬元債務再次確認，并承諾2017年3月30日前償還本息，逾期用抵押房屋抵償本金和利息。承諾還款期限到期后，二被告仍未還款，原告催要未果，訴至本院。另，庭審中，二被告認可二被告系共同借款人。以上事實有原告提供的證據(jù)借款合同、抵押合同、房屋產(chǎn)權證、借款證明，及當事人陳述為證，本院予以確認并在卷佐證。
原告毛某某訴被告胡某連、胡某民間借貸糾紛一案，本院于2017年6月7日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告毛某某及其委托代理人張延昭，被告胡某連、胡某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為：原告毛某某與被告胡某連、胡某之間的借貸、抵押擔保關系合法有效，應受法律保護。二被告未按約定還款，原告有權要求二被告償還借款本金并支付逾期還款利息，有權對被告胡某連提供抵押擔保的房屋實現(xiàn)擔保物權。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百條“借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息?！钡囊?guī)定，本院對借款本金及借款期限內利息重新認定如下：借款本金為376000元（40萬元-24000元），借款期限內2013年7月5日至2014年1月4日利息為22560元（376000元×1%×6）。因2014年1月5日至2016年7月4日的利息二被告已自愿給付完畢，且不違反法律規(guī)定，本院不再重新計算。因原告要求按月息2%支付逾期利息的訴訟請求，低于合同約定的日千分之一標準且符合法律規(guī)定，本院予以支持。二被告不同意按月息2%支付逾期利息的抗辯理由與法無據(jù)，本院不予支持。二被告認為應以抵押房屋為限抵償借款本息的抗辯理由，因以房抵債系二被告在其為原告出具的借款證明中的單方承諾，且未提現(xiàn)“以抵押房屋價值為限”的意思表述，故對該抗辯理由不予支持。綜上，對原告訴訟請求中符合法律規(guī)定的部分予以支持，即：二被告償還借款本金376000元及利息（利息分段計算：借款期限內利息22560元，2016年7月5日起至借款本息清償完畢之日止的逾期利息按本金376000元、月利率2%計算）；如二被告不能足額清償借款本息，原告有權對抵押房屋實現(xiàn)擔保物權。對原告超出上述部分的其他訴訟請求不予支持。依照《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第二百條、第二百零六條、第二百零七條，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條第一款，《中華人民共和國物權法》第一百七十九條第一款、第一百八十七條，《中華人民共和國擔保法》第五十三條的規(guī)定，判決如下：

一、被告胡某連、胡某于本判決生效之日起十日內償還原告毛某某借款本金376000元及利息（利息分段計算：借款期限內利息22560元，2016年7月5日起至借款本息清償完畢之日止的逾期利息按本金376000元、月利率2%計算）；二、如被告胡某連、胡某不能按期足額清償借款本息，以被告胡某連抵押的位于鶴崗市向陽區(qū)7委花園小區(qū)4號樓703室房屋（房屋所有權證號0306724-494、房屋他項權證號TX10037129）折價、拍賣、變賣所得價款對原告毛某某優(yōu)先受償；三、駁回原告毛某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費7300元，減半收取3650元，由被告胡某連、胡某負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省鶴崗市中級人民法院。

審判員　　白梅

書記員：劉佳