上訴人（原審原告）：殷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省大冶市。委托訴訟代理人：童柳瓊，湖北思普潤(rùn)律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：邢春華，男，住鄂州市鄂城區(qū)，鄂州市個(gè)體勞動(dòng)者私營(yíng)企業(yè)協(xié)會(huì)明堂基層協(xié)會(huì)推薦代理。被上訴人（原審被告）：浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193號(hào)301室。法定代表人：孫建華，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：張海龍，湖北維思德律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北林海建筑安裝工程有限公司，住所地湖北省鄂州市濱湖南路象山花苑3-46號(hào)。法定代表人：邵金林，該公司董事長(zhǎng)。被上訴人（原審被告）：邵金林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：李桂珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：周國(guó)棟，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：唐武秀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。上列五被上訴人共同委托訴訟代理人：周少英，湖北眾勤律師事務(wù)所律師。上列五被上訴人共同委托訴訟代理人：王凱，湖北眾勤律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：馬楠，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。被上訴人（原審被告）：孫艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：張紹永，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)。上列三被上訴人共同委托訴訟代理人：朱金發(fā)，湖北長(zhǎng)捷律師事務(wù)所律師。

上訴人殷某某因與被上訴人中國(guó)工商銀行股份有限公司鄂州分行（以下簡(jiǎn)稱工行鄂州分行）、湖北林海建筑安裝工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱林海公司）、鄂州市祥高貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱祥高公司）、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初2354號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月4日立案后，依法組成合議庭審理本案。同年8月10日，本院應(yīng)浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱浙商資產(chǎn)公司）申請(qǐng)作出（2018）鄂07民終396號(hào)民事裁定，依法準(zhǔn)許該公司替代工行鄂州分行作為本案被上訴人參加訴訟。因被上訴人祥高公司注銷登記，本院依法通知該公司股東馬楠、孫艷、張紹永作為被上訴人參加訴訟。同年8月31日，本院依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人殷某某及其委托訴訟代理人邢春華、童柳瓊，被上訴人浙商資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張海龍，被上訴人林海公司、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀的共同委托訴訟代理人周少英到庭參加訴訟，被上訴人馬楠、孫艷、張紹永經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。殷某某上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院一審判決；2、請(qǐng)求支持殷某某的一審訴訟請(qǐng)求；3、本案的一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決對(duì)事實(shí)判斷錯(cuò)誤，導(dǎo)致判決結(jié)果錯(cuò)誤，損害了殷某某的合法權(quán)益。殷某某與祥高公司之間的買賣關(guān)系成立，能排除鄂州市鄂城區(qū)人民法院對(duì)爭(zhēng)議商亭的執(zhí)行，其一審訴訟請(qǐng)求，應(yīng)該得到支持。第一，殷某某與祥高公司之間的買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立。殷某某自明堂市場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)一直租賃該市場(chǎng)的商亭經(jīng)營(yíng)，2013年1月3日、2013年2月25日，祥高公司二次發(fā)出通知函，出賣明堂市場(chǎng)B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)226間商亭，殷某某的商亭即B4區(qū)121號(hào)在其中。殷某某在看到通知函后，于2012年12月31日匯款給周國(guó)棟交款110,000.00元。2015年6月24日，祥高公司證實(shí)殷某某于2012年12月31日交清壹拾壹萬(wàn)陸仟伍佰元整，2015年7月9日，祥高公司、周國(guó)棟出具收條，證實(shí)收到殷某某B4區(qū)121號(hào)商亭產(chǎn)權(quán)款壹拾壹萬(wàn)陸仟伍佰元整，并承諾在2015年10月1日前一定辦理產(chǎn)權(quán)證。2012年12月25日，祥高公司公告通知中約定，租金抵購(gòu)?fù)た睿竽衬?012年11月30日租金收據(jù)不是一審法院認(rèn)定的租金，而是抵購(gòu)?fù)た睿虼艘竽衬车纳掏た?16,500.00元已經(jīng)交清。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定祥高公司的通知函屬于要約，上述交款屬于承諾，雙方之間的合同成立。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條的規(guī)定，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。殷某某在一審提交的證據(jù)已經(jīng)證明其已經(jīng)交清了B4區(qū)121號(hào)商亭的全部?jī)r(jià)款，雙方之間的買賣合同關(guān)系已經(jīng)履行，因此一審認(rèn)定殷某某與祥高公司之間未簽訂書面買賣合同，未付清購(gòu)買商亭的全部?jī)r(jià)款明顯錯(cuò)誤。第二，工行鄂州分行對(duì)84區(qū)121號(hào)商亭不能享有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。由于殷某某與祥高公司之間的買賣關(guān)系已經(jīng)成立，其一直在涉案商亭經(jīng)營(yíng)，且已交清款項(xiàng)，祥高公司承諾2015年10月1日前一定辦理產(chǎn)權(quán)證，殷某某至今沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證的原因也不在其本人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。殷某某的情形完全符合該條的規(guī)定，其在執(zhí)行中提出的異議足以排除執(zhí)行工行鄂州分行對(duì)該商亭的強(qiáng)制執(zhí)行。第三，工行鄂州分行、祥高公司及周國(guó)棟之間存在惡意串通，抵押無(wú)效。殷某某早在2012年12月31日交清購(gòu)買商亭的款項(xiàng)，2014年8月19日，祥高公司用該商亭為林海公司的貸款抵押擔(dān)保，周國(guó)棟也作為林海公司的借款擔(dān)保，欺騙貸款的行為已經(jīng)非常明顯，工行鄂州分行明知商亭有人經(jīng)營(yíng)使用，不進(jìn)行調(diào)查和詢問(wèn)，他們之間互相串通，騙取國(guó)家放貸，造成資金難以收回，其惡意串通的行為也損害了殷某某的合法權(quán)益，抵押行為無(wú)效。綜上，殷某某的執(zhí)行異議之訴應(yīng)該得到法院的支持，一審法院的判決應(yīng)當(dāng)撤銷。浙商資產(chǎn)公司辯稱，第一，鄂州市鄂城區(qū)人民法院依據(jù)生效的（2015）鄂鄂城民初字第02111號(hào)民事判決書執(zhí)行合法有效，沒(méi)有停止執(zhí)行的事實(shí)及法定理由。2014年8月22日，原工行鄂州分行向林海公司貸款6,000,000.00元，該貸款由祥高公司提供其所有的明堂市場(chǎng)綜合樓一期二層37間商亭抵押（包括本案標(biāo)的物B4區(qū)121號(hào)商亭），辦理了抵押登記。后林海公司未能按期還款，工行鄂州分行起訴至鄂州市鄂城區(qū)人民法院，經(jīng)過(guò)審理，該院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111號(hào)判決，認(rèn)定工行鄂州分行對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，判決生效后，林海公司、祥高公司均未履行還款義務(wù)，工行鄂州分行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，鄂州市鄂城區(qū)法院已對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估、拍賣，整個(gè)審理執(zhí)行程序合法，沒(méi)有任何停止執(zhí)行的事實(shí)及法定理由。第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，本案標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)人登記于祥高公司名下，抵押權(quán)人是工行鄂州分行，殷某某只是該商亭的承租人，無(wú)權(quán)要求法院停止執(zhí)行?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，本案標(biāo)的物B4區(qū)121號(hào)商亭2013年3月依法登記于祥高公司名下，房屋產(chǎn)權(quán)證為鄂州市房權(quán)證市直字第××號(hào)，該房屋于2014年8月20日為林海公司提供抵押擔(dān)保，在辦理抵押登記時(shí)，房屋登記未發(fā)生變更，抵押登記合法有效。第三，殷某某與周國(guó)棟之間簽訂關(guān)于本標(biāo)的物的商鋪（亭）買賣行為不具有物權(quán)變動(dòng)的法律效力。殷某某在2012年12月31日將110,000.00元轉(zhuǎn)賬匯款給周國(guó)棟用于購(gòu)買B4區(qū)121號(hào)商亭，該款未匯入祥高公司賬戶，也未與祥高公司簽訂《商鋪（亭）買賣合同》，祥高公司也未授權(quán)周國(guó)棟辦理房屋買賣事宜，事后也未對(duì)周國(guó)棟行為予以追認(rèn)，殷某某與房屋產(chǎn)權(quán)人之間未發(fā)生房屋買賣關(guān)系，該收款行為系殷某某與自然人周國(guó)棟之間的交易行為，殷某某應(yīng)向周國(guó)棟主張權(quán)利。綜上所述，殷某某提出執(zhí)行異議之訴無(wú)事實(shí)及法律理由，其沒(méi)有可以阻止對(duì)涉案房屋執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，故請(qǐng)求依法審理，駁回殷某某的上訴請(qǐng)求。林海公司、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀共同辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，依法應(yīng)予維持。第一，殷某某與祥高公司的房屋買賣并未成立，不能取得物權(quán)，沒(méi)有簽訂合同，房屋買賣約定不明，無(wú)法構(gòu)成房屋買賣合同的基本構(gòu)成要件。第二，殷某某沒(méi)有向祥高公司支付款項(xiàng)，周國(guó)棟本人也承認(rèn)應(yīng)該由其承擔(dān)該筆債務(wù)，抵押權(quán)設(shè)立之前未交付購(gòu)房款。第三，涉案商亭只有部分不符合辦理產(chǎn)權(quán)登記條件的商亭才沒(méi)有辦理證件，主要原因在于沒(méi)有簽訂房屋買賣合同。馬楠、孫艷、張紹永未向本院提交答辯狀。殷某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、停止對(duì)鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號(hào)民事裁定書的執(zhí)行，并解除其查封；2、請(qǐng)求法院確認(rèn)殷某某購(gòu)買祥高公司所有的明堂市場(chǎng)二樓B4區(qū)121號(hào)商亭的買賣行為合法有效；3、本案的訴訟費(fèi)用由工行鄂州分行、林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年8月19日，工行鄂州分行與林海公司簽訂《小企業(yè)借款合同》一份，該合同約定，林海公司向工行鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12個(gè)月。同日，工行鄂州分行與祥高公司簽訂《抵押合同》一份，該合同約定，祥高公司以其所有的位于鄂州市明堂市場(chǎng)綜合樓一期二層包括B4區(qū)121號(hào)商亭在內(nèi)的37間商亭，共計(jì)896.24平方米，為上述借款提供抵押擔(dān)保，并于次日到房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。其中，B4區(qū)121號(hào)商亭的他項(xiàng)權(quán)證號(hào)分別為T201408190030。2014年8月19日，工行鄂州分行與邵金林簽訂保證合同，約定邵金林以其持有的林海公司股權(quán)為上述借款提供連帶保證，李桂珍即邵金林之妻出具書面聲明，同意對(duì)邵金林的保證合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。同日，工行鄂州分行與周國(guó)棟簽訂保證合同約定，周國(guó)棟以其所有的位于鄂州市××城××單元××室住宅房屋為上述借款提供連帶保證，唐武秀即周國(guó)棟之妻出具書面聲明，同意對(duì)周國(guó)棟的保證合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。合同簽訂后，工行鄂州分行于2014年8月22日向林海公司發(fā)放貸款人民幣6,000,000.00元。上述貸款到期后，因林海公司未按約定還款，工行鄂州分行向鄂州市鄂城區(qū)人民法院起訴林海公司及擔(dān)保人祥高公司、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀，鄂州市鄂城區(qū)人民法院于2015年9月29日立案受理，案件審理過(guò)程中，鄂州市鄂城區(qū)人民法院根據(jù)工行鄂州分行的保全申請(qǐng)，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號(hào)民事裁定，凍結(jié)林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀銀行存款6,900,000.00元；上述銀行存款凍結(jié)金額不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市場(chǎng)綜合樓一期二層包括B4區(qū)121號(hào)商亭在內(nèi)的39間商亭。2015年12月29日，鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111號(hào)民事判決，判令林海公司償還工行鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合計(jì)6,028,743.12元；祥高公司、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀對(duì)上述借款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。該判決生效后，因林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀未履行判決書確定的義務(wù)，工行鄂州分行于2016年3月29日申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，鄂州市鄂城區(qū)人民法院依法將上述查封的39間商亭委托評(píng)估拍賣。殷某某對(duì)鄂州市鄂城區(qū)人民法院查封的祥高公司位于明堂市場(chǎng)綜合樓1期2層B4區(qū)121號(hào)商亭提出書面異議，認(rèn)為其是該商亭的實(shí)際購(gòu)買人及所有人，法院應(yīng)駁回工行鄂州分行評(píng)估拍賣涉案商亭的請(qǐng)求。鄂州市鄂城區(qū)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，鄂州市明堂市場(chǎng)綜合樓1期2層B4區(qū)121號(hào)商亭登記的所有權(quán)人為祥高公司，工行鄂州分行系該商亭登記的抵押權(quán)人，對(duì)該商亭依法享有優(yōu)先受償權(quán)，殷某某雖提供了祥高公司收條、匯款憑證，但未與祥高公司簽訂書面的買賣合同，且提供的匯款憑證收款人為周國(guó)棟個(gè)人，其提供的證據(jù)不足以排除執(zhí)行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704執(zhí)異41號(hào)執(zhí)行裁定，依法駁回殷某某的異議。殷某某不服，于2016年9月12日向鄂州市鄂城區(qū)人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。一審另查明，鄂州市明堂市場(chǎng)綜合樓1期2層B4區(qū)121號(hào)商亭登記的所有權(quán)人為祥高公司。2012年12月25日，祥高公司發(fā)出商亭出售公告，其公告內(nèi)容為：明堂市場(chǎng)二層226間商亭經(jīng)營(yíng)戶：祥高公司于2012年7月通過(guò)武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌購(gòu)買了原中國(guó)建筑第三工程局有限公司持有的“明塘體育場(chǎng)與文星大道交匯處明塘市場(chǎng)綜合樓一期二層226間商亭”，其中涉及了二樓B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)部分經(jīng)營(yíng)戶?，F(xiàn)我公司已經(jīng)合法取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)廣大經(jīng)營(yíng)戶強(qiáng)烈要求，我公司經(jīng)股東會(huì)研究決定將涉及的商亭于即日起開(kāi)始公開(kāi)銷售。銷售對(duì)象：首先只對(duì)原承租戶進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，原承租戶對(duì)其經(jīng)營(yíng)商亭享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；優(yōu)先認(rèn)購(gòu)時(shí)間：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5時(shí)止等。2013年1月3日，祥高公司發(fā)出通知函，其函告內(nèi)容為：明堂市場(chǎng)二層部分商亭經(jīng)營(yíng)戶：祥高公司于2012年12月25日已發(fā)布商亭銷售公告，2013年1月10日后我公司將對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷售，未繳納年度租金而且沒(méi)有購(gòu)買意向的商戶請(qǐng)?jiān)?013年1月9日前自行退場(chǎng)等。2013年2月25日，祥高公司再次發(fā)出通知函，其函告內(nèi)容為：明堂市場(chǎng)二層部分商亭經(jīng)營(yíng)戶：仍未簽訂《商亭認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》經(jīng)營(yíng)戶請(qǐng)于我公司原通知規(guī)定期限內(nèi)退場(chǎng)；對(duì)于已經(jīng)達(dá)成認(rèn)購(gòu)意向但仍未付清全款的經(jīng)營(yíng)戶，請(qǐng)于三日內(nèi)交清尾款并簽訂《商亭認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》；對(duì)于已付清全款并簽訂《商亭認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的，我公司將于近期通知辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等。殷某某在鄂州市明堂市場(chǎng)綜合樓1期2層B4區(qū)121號(hào)商亭從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，未與祥高公司簽訂書面的商亭買賣合同。2015年6月24日，祥高公司向殷某某出具證明一份，該證明載明“B4區(qū)121號(hào)商亭交清壹拾壹萬(wàn)陸仟伍佰元整（2012年12月31日交清）”，并加蓋祥高公司公章。2015年7月9日，祥高公司向殷某某出具收條一份，該收條載明“今收到殷某某購(gòu)買明堂市場(chǎng)B4區(qū)121號(hào)商亭產(chǎn)權(quán)款壹拾壹萬(wàn)陸仟伍佰元整，（房產(chǎn)證未辦）在2015年10月1日前一定辦理”，并加蓋祥高公司公章。2012年12月31日，殷某某向周國(guó)棟個(gè)人轉(zhuǎn)賬匯款110,000.00元。周國(guó)棟系鄂州市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心在職人員，與祥高公司無(wú)委托代理關(guān)系。一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有：1、殷某某與祥高公司的商亭買賣行為是否具有法律效力？首先，殷某某與祥高公司未簽訂書面的房屋買賣合同，殷某某也未舉證證明雙方之間對(duì)合同標(biāo)的物、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等進(jìn)行了明確約定。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條之規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。付清價(jià)款系買受人的主要合同義務(wù)，本案中，殷某某雖提交了祥高公司出具的收條及付款證明，但未提交證據(jù)證實(shí)已按約定付清購(gòu)買商亭的全部?jī)r(jià)款，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對(duì)殷某某要求確認(rèn)商亭買賣行為合法有效的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。2、殷某某是否享有依法可以阻止對(duì)涉案房屋執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利？首先，殷某某并非執(zhí)行標(biāo)的的所有權(quán)人。鄂州市鄂城區(qū)人民法院在執(zhí)行工行鄂州分行為申請(qǐng)執(zhí)行人的案件時(shí)所查封和執(zhí)行的標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，殷某某未取得涉案商亭權(quán)屬證書，并非商亭所有人。因此，殷某某不能以此對(duì)抗執(zhí)行。其次，工行鄂州分行系涉案商亭的抵押權(quán)人，并辦理了抵押登記，對(duì)該商亭依法享有優(yōu)先受償權(quán)。再次，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四種情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行，人民法院應(yīng)予支持。依據(jù)該規(guī)定，在人民法院查封之前買受人應(yīng)當(dāng)與被執(zhí)行人已簽訂合法有效的書面買賣合同。本案中，殷某某與祥高公司未簽訂合法有效的書面買賣合同，其不享有依法可以阻止對(duì)涉案房屋執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，故對(duì)其要求停止對(duì)（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號(hào)民事裁定書的執(zhí)行，并解除其查封的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。一審法院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第二十五條、第三十六條、第四十四條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條第一款、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十七條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：駁回殷某某的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2,830.00元，由殷某某負(fù)擔(dān)。二審期間，殷某某向本院提交了2012年12月25日祥高公司發(fā)出的商亭出售公告以及殷某某繳費(fèi)收據(jù)，用以證明殷某某與祥高公司之間是房屋買賣關(guān)系，殷某某已經(jīng)交清購(gòu)房款。關(guān)于殷某某提交的證據(jù)。浙商資產(chǎn)公司、林海公司、邵金林、李桂珍、周國(guó)棟、唐武秀質(zhì)證均認(rèn)為，該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但證明對(duì)象不認(rèn)可，公告明確載明2012年12月26日至2013年1月9日原承租戶享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，殷某某購(gòu)買時(shí)間已經(jīng)超過(guò)優(yōu)先購(gòu)買的時(shí)間，且該公告不是要約公告，不能構(gòu)成房屋買賣關(guān)系，證實(shí)的房屋買賣應(yīng)以合同為主，并包括面積、價(jià)款等要素，該公告不構(gòu)成要約。本院審查認(rèn)為，殷某某提交的公告、繳款收據(jù)已經(jīng)在一審中提交，相關(guān)事實(shí)已經(jīng)查明，故該證據(jù)不屬于新的證據(jù)，本院依法不予采納。二審查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查明，2015年12月14日，中國(guó)工商銀行股份有限公司湖北省分行與中國(guó)華融資產(chǎn)管理有限公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其下屬分支機(jī)構(gòu)的部分不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)華融資產(chǎn)管理有限公司。其中，包括工行鄂州分行對(duì)祥高公司享有的涉案金融債權(quán)。同年12月25日，雙方在《湖北日?qǐng)?bào)》上刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。2016年1月22日，中國(guó)華融資產(chǎn)管理有限公司與瑞華國(guó)銀投資管理有限公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括涉案金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給瑞華國(guó)銀投資管理有限公司，并于2016年3月8日在《湖北日?qǐng)?bào)》上刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。2018年5月23日，瑞華國(guó)銀投資管理有限公司與浙商資產(chǎn)公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括涉案金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙商資產(chǎn)公司，并于2018年7月20日刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、殷某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立、有效；2、殷某某就明堂市場(chǎng)B1區(qū)192號(hào)商亭是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；3、涉案的抵押行為是否無(wú)效。關(guān)于殷某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立、有效的問(wèn)題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。本案中，明堂市場(chǎng)一期二層B4區(qū)121號(hào)商亭的產(chǎn)權(quán)人為祥高公司，周國(guó)棟于2012年12月31日在未取得祥高公司出售商亭的代理權(quán)限的情況下，以個(gè)人名義收取殷某某交付的款項(xiàng)，后于2015年6月25日及7月9日得到祥高公司以出具收條和證明的方式予以追認(rèn)，依法應(yīng)認(rèn)定祥高公司與殷某某之間的買賣合同關(guān)系成立。雖然雙方?jīng)]有簽訂書面的房屋買賣合同，但是因殷某某已經(jīng)履行主要義務(wù)得到祥高公司追認(rèn)，故不影響合同關(guān)系的成立與生效。因此，殷某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系成立、有效。由于涉案商亭在祥高公司追認(rèn)之前已經(jīng)被鄂州市鄂城區(qū)人民法院依法查封，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不受理轉(zhuǎn)移登記，該合同存在不能履行的風(fēng)險(xiǎn)。殷某某的損失可依法另行主張。祥高公司未經(jīng)依法清算即被股東馬楠、孫艷、張紹永申請(qǐng)注銷登記，其股東應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。關(guān)于殷某某就明堂市場(chǎng)B4區(qū)121號(hào)商亭是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的問(wèn)題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。本案中，殷某某作為明堂市場(chǎng)B4區(qū)121號(hào)商亭的承租人，其向周國(guó)棟交付商亭買受款，在商亭查封后得到祥高公司追認(rèn)，雙方的買賣合同關(guān)系自追認(rèn)時(shí)成立，不符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”的條件。能夠歸責(zé)于買受人的原因可以分為三個(gè)層面，一是對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略，包括不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記、查封登記等；二是對(duì)政策限制的忽略；三是消極不行使登記權(quán)利。殷某某沒(méi)有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致其不能辦理過(guò)戶登記，系自身原因。因此，殷某某就明堂市場(chǎng)B4區(qū)121號(hào)商亭不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其請(qǐng)求對(duì)該商亭停止執(zhí)行并解除查封，本院依法不予支持。關(guān)于涉案的抵押行為是否無(wú)效的問(wèn)題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。”明堂市場(chǎng)B4區(qū)121號(hào)商亭登記的產(chǎn)權(quán)人為祥高公司，祥高公司以包含該商亭在內(nèi)的共37間商亭為林海公司向工行鄂州分行貸款設(shè)定抵押擔(dān)保。工行鄂州分行與祥高公司簽訂了《抵押合同》，并在房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)，該抵押登記合法有效，受法律保護(hù)。抵押權(quán)人對(duì)抵押物經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查、詢問(wèn)是其權(quán)利，權(quán)利可以由權(quán)利人在法定范圍內(nèi)自行決定行使、不行使和如何行使。其未進(jìn)行調(diào)查、詢問(wèn)，系對(duì)自己權(quán)利的處分，自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，并不影響依法登記的物權(quán)效力。殷某某認(rèn)為工行鄂州分行、祥高公司與周國(guó)棟之間存在惡意串通，抵押無(wú)效，無(wú)事實(shí)依據(jù)。故魯友軍上訴稱“工行鄂州分行、祥高公司及周國(guó)棟之間存在惡意串通，抵押無(wú)效”的理由不能成立，本院依法不予支持。綜上所述，殷某某的上訴請(qǐng)求部分成立，予以支持；一審判決適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初2354號(hào)民事判決；二、確認(rèn)殷某某購(gòu)買鄂州市祥高貿(mào)易有限公司所有的明堂市場(chǎng)二樓B4區(qū)121號(hào)商亭的買賣行為合法有效；三、駁回殷某某的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)2,830.00元，由殷某某負(fù)擔(dān)1,415.00元，馬楠、孫艷、張紹永負(fù)擔(dān)1,415.00元；二審案件受理費(fèi)2,830.00元，由殷某某負(fù)擔(dān)1,415.00元，馬楠、孫艷、張紹永負(fù)擔(dān)1,415.00元。本判決為終審判決。