上訴人(原審原告):段某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，黃岡市黃州區(qū)人，住黃岡市黃州區(qū)，
上訴人(原審原告)：吳某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，黃岡市黃州區(qū)人，住黃岡市黃州區(qū)，
共同委托訴訟代理人：汪耀斌，湖北坤正律師事務所律師。執(zhí)業(yè)證號14211200310497790。
共同委托訴訟代理人：周純，湖北坤正律師事務所律師。執(zhí)業(yè)證號14211201911095029。
上訴人(原審被告)：湖北松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃岡市黃州區(qū)紅衛(wèi)路98號，統(tǒng)一社會信用代碼91421100676472075M。
法定代表人：黃永生，董事長。
委托訴訟代理人：肖紅，湖北中鑫律師事務所律師。執(zhí)業(yè)證號14211199511931475。

上訴人段某某、吳某某、湖北松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱松泰公司）因合同糾紛一案，均不服湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2018）鄂1102民初2871號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月22日立案后，依法組成合議庭進行了審理。
段某某、吳某某上訴請求:1、確認雙方簽訂的《松泰華庭還建房屋確認書》為有效合同；2、判令松泰公司交付松泰華庭1-704號房、1-706號房、1-1306號房、1-2206號房、2-604號房，并判令松泰公司協(xié)助辦理上述不動產(chǎn)登記及承擔登記的費用；3、由松泰公司承擔本案訴訟費用。事實與理由：一、《松泰華庭還建房屋確認書》是胡進國實施的職務行為，亦是對《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》及《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》約定的還建房屋的確認，一審不作認定顯屬錯誤。1、我方在一審中提交的《房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議書》和《授權委托代理人證書》已由胡進國簽字確認，松泰公司拒不提供其持有的原件，應認定該協(xié)議書和證書內(nèi)容真實。2、一審已依職權調取了上述協(xié)議書和證書，其仍以未提供原件為由不認定其證明力自相矛盾，同時胡進國在接受一審法院調查時亦認可上述協(xié)議書和證書是真實的。3、黃岡市仲裁委員會（2018）黃仲裁字第011號裁決書、黃岡市中級人民法院（2018）鄂11民特8號民事裁定書、黃岡市中級人民法院（2018）鄂11民再23號民事判決書以及湖北省高級人民法院鄂民申1174號裁定書等生效文書，均認定上述協(xié)議書和證書真實。二、松泰公司應按合同約定全面履行自己的義務，一審認定合同有效卻駁回我方主張松泰公司履行義務的訴訟請求明顯錯誤。本案房屋拆遷安置補償實行的是房屋產(chǎn)權調換，然后以貨幣結算差價。松泰公司已交付的三套房屋未辦理備案登記，另外兩套房屋仍未交付使用，其應當承擔繼續(xù)履行合同并承擔損失的違約責任。
松泰公司上訴請求:撤銷一審判決第一項，改判駁回段某某、吳某某的訴訟請求。事實與理由：一、《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》和《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》因合同主體和內(nèi)容都不合法，應當無效。本公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有房屋拆遷許可證，上述協(xié)議違反了《城市房屋拆遷管理條例》的強制性規(guī)定，同時松泰華庭項目的土地是由國家進行征收，本公司不是合法的征收補償主體，故上述協(xié)議主體不合法。上述協(xié)議對被拆遷房屋的面積及補償標準不確定、不統(tǒng)一，同時每個拆遷戶的標準也不一致，且全部拆遷戶補償?shù)拿娣e大于實際建設的面積，因其補償標準不符合黃岡市的拆遷補償交易習慣、補償政策和公序良俗原則，故應當確認上述協(xié)議無效。二、段某某、吳某某被拆遷的房屋已得到補償，其房屋產(chǎn)權置換的要求遠遠超過法律規(guī)定的合理補償范圍，應將超出1：1.2的房屋返還給本公司。
段某某、吳某某向一審法院起訴請求：1.請求人民法院確認雙方簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》及《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》、《松泰華庭還建房屋確認書》為有效合同；2.判令松泰公司交付松泰華庭1-704號房、1-706號房、1-1306號房、1-2206號房、2-604號房，并判令松泰公司協(xié)助辦理上述不動產(chǎn)登記及承擔登記的費用；3.由松泰公司承擔本案訴訟費用、保全費及保險費。
一審法院認定事實：段某某、吳某某系夫妻關系，坐落在黃州紅衛(wèi)大隊的房屋所有權證、集體土地建設用地使用證均登記在段某某（謝新祥）名下。2010年9月9日，松泰公司（甲方）與段某某、吳某某（乙方）簽訂了《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》，胡進國作為甲方代表、項目負責人在協(xié)議書上簽字，并加蓋了松泰公司印章，段某某、吳某某在協(xié)議書上簽名。協(xié)議書約定還建面積：住房使用面積（含公攤面積）128平方米四套；還建樓層：樓層從第三層（含第三層）以上，七層以下依次安排，門面協(xié)商安排，關于樓層的安排由乙方內(nèi)部協(xié)商調整；協(xié)議書還對還建標準、雙方責任等其他事項進行了約定。同日，胡進國與段某某、吳某某簽訂了一份《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》，約定甲方不安排乙方門面，補給乙方100平方米住房。2010年10月30日，松泰公司與段某某、吳某某簽訂了一份《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》，就相關事項進行約定。2016年5月11日，段磊與胡進國簽訂了一份《松泰華庭還建房屋確認書》，確認松泰華庭還建樓中的還建房，其中1單元13層1306號房、1單元7層704號房、1單元22層2206號房已交付段某某占有、使用。
一審法院認為，合同有效的一般要件是：一、當事人在訂立合同時必須具有相應的訂立合同的民事權利能力和民事行為能力。這是對合同主體資格作出的一種規(guī)定，主體不合格，所訂立的合同不能發(fā)生法律效力。二、合同當事人的意思表示真實。所謂意思表示真實，是指當事人在締約過程中作出的要約和承諾都是自己獨立且真實意志的表現(xiàn)。三、合同不違反法律或者社會公共利益。包括合同的目的和內(nèi)容都不得違反法律或者社會公共利益。段某某、吳某某與松泰公司簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》和《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》由雙方簽字蓋章，是雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法、有效。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十條規(guī)定，“當事人向人民法院提供證據(jù)，應當提供原件或者原物。”段某某、吳某某向法庭提交了授權委托代理人證書復印件，擬證明胡進國有權代理“松泰華庭”項目開發(fā)、建設、結算相關事宜，但松泰公司對該證據(jù)有異議，認為系復印件，沒有證明力?！端商┤A庭還建房屋確認書》是段某某、吳某某與胡進國簽訂的，松泰公司未蓋章，且松泰公司有異議，故《松泰華庭還建房屋確認書》不符合有效合同的要件。段某某、吳某某請求確認《松泰華庭還建房屋確認書》為有效合同及其他的訴訟請求，因證據(jù)不足，不予支持。遂判決：一、段某某、吳某某與松泰公司簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》及《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》有效；二、駁回段某某、吳某某的其他訴訟請求。
二審中，雙方當事人未提交新的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，一審查明的事實屬實。另查明，1、因湖北興玖房地產(chǎn)投資有限公司與松泰公司債權人代位權糾紛一案，本案所涉五套還建房屋于2018年3月23日被本院查封，期限為3年。本案二審期間，根據(jù)湖北興玖房地產(chǎn)投資有限公司的解封申請，本院對段某某、吳某某名下的1-706房、2-604房予以解封。2、《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》第三條甲方責任約定“……甲方負責辦理原房屋所有權證或土地使用證（其稅、費等由甲方承擔）。如乙方超出原房屋所有權證或土地使用證面積的部分，一切稅、費由乙方承擔……”。3、一審中，胡進國在接受法院調查時對《房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議書》和《授權委托代理人證書》的真實性沒有異議。根據(jù)本院（2018）鄂11民再23號民事判決書查明，松泰公司的法定代表人黃永生在湖北省高級人民法院2018年4月19日組織的聽證中對《授權委托代理人證書》的真實性予以認可。湖北省高級人民法院（2018）鄂民申1174號民事裁定亦對《房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議書》和《授權委托代理人證書》予以采信。

本院認為，本案的爭議焦點系《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》、《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》及《松泰華庭還建房屋確認書》是否合法有效，段某某、吳某某的訴訟請求是否應予支持。本案訴爭的合同實質上系拆遷安置補償合同，前兩份合同的成立生效時間為2010年9月和10月，當時《國有土地上房屋征收與補償條例》尚未公布實施，原《城市房屋拆遷管理條例》仍然有效，故本案訴爭合同的效力應根據(jù)原《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定予以確定。原《城市房屋拆遷管理條例》第六條規(guī)定，“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”。第三十四條規(guī)定，“違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于當前形式下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第五條關于正確適用強制性規(guī)定，穩(wěn)妥認定民商事合同效力規(guī)定：“15、正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應當注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力”。本案中，松泰公司雖然沒有取得房屋拆遷許可證，違反了原《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，但該條例并未明確規(guī)定違反該規(guī)定將導致合同無效，且從立法目的看，拆遷人需辦理拆遷許可證，是為了加強對城市房屋拆遷的管理、規(guī)范城市房屋拆遷工作，為了維護被拆遷人的合法權益，保障被拆遷人能得到合理的安置及補償，這是對拆遷人資格的限制，而非對行為的限制。因上述規(guī)定僅是為了行政管理的需要而設置，并非針對行為內(nèi)容本身，違反該規(guī)定使合同繼續(xù)有效并不會損害國家利益和社會公共利益。同時，違反上述規(guī)定所需要承擔的是行政處罰責任，該條例規(guī)定的房屋拆遷許可制度應屬于管理性的強制性規(guī)定，并非效力性的強制性規(guī)定，故并不能以違反原《城市房屋拆遷管理條例》為由認定本案的合同無效?！堵?lián)合整體改造舊城協(xié)議書》、《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》系段某某、吳某某和松泰公司的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，一審認定兩份協(xié)議書合法有效是正確的，本院亦予以支持。關于《松泰華庭還建房屋確認書》的效力，雖然該確認書只有胡進國簽字沒有松泰公司蓋章，但根據(jù)段某某、吳某某提交的《房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議書》和《授權委托代理人證書》，胡進國系受松泰公司的委托對松泰華庭項目進行開發(fā)、建設和結算等，且湖北省高級人民法院生效裁判文書已對上述《房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議書》和《授權委托代理人證書》予以采信，且胡進國、松泰公司的法定代表人黃永生之前也對《授權委托代理人證書》予以認可，故本院對《房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議書》和《授權委托代理人證書》的真實性亦予以采信。胡進國作為松泰公司的委托代理人簽署《松泰華庭還建房屋確認書》系履行職務行為，并未超出委托權限，該行為合法有效，對松泰公司依法具有約束力。松泰公司應向段某某、吳某某交付已被解封的1-706號房、2-604號房兩套房屋，并協(xié)助辦理該兩套房屋的不動產(chǎn)登記，關于辦理登記的稅費承擔，雙方已在《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》中進行約定，該約定不違反法律規(guī)定，雙方應按該約定履行。對于另外三套房屋，因段某某、吳某某已實際占有，故段某某、吳某某要求判決交付該三套房屋已無實際意義，對其該項請求本院不予支持。對于協(xié)助辦理該三套房屋的不動產(chǎn)登記的請求，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；……”的規(guī)定。因該三套房屋已處于查封狀態(tài)，依上述規(guī)定屬于限制交易的情形，房屋的最終產(chǎn)權歸屬存在不確定性，因此，本院對段某某、吳某某的該項請求亦不予支持，段某某、吳某某可待房屋限制交易情形解除后依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十八條規(guī)定另行主張權利。
綜上所述，段某某、吳某某的上訴請求部分成立，予以支持；松泰公司的上訴請求不能成立，不予支持。一審判決認定事實不清，判決結果不當，應予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2018）鄂1102民初2871號民事判決第一項，即“一、段某某、吳某某與湖北松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書》及《聯(lián)合整體改造舊城補充協(xié)議書》有效”；
二、撤銷湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2018）鄂1102民初2871號民事判決第二項，即“二、駁回段某某、吳某某的其他訴訟請求”；
三、段某某、吳某某與湖北松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《松泰華庭還建房屋確認書》有效；
四、湖北松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向段某某、吳某某交付松泰華庭1-706號房、2-604號房兩套房屋，并協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記，辦理登記的稅費未超出原房屋面積的部分由湖北松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔，超出原房屋面積的部分由段某某、吳某某承擔；
五、駁回段某某、吳某某的其他訴訟請求。
一審案件受理費80元，由湖北松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔；二審案件受理費160元，由段某某、吳某某負擔60元，湖北松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔100元。
本判決為終審判決。

審判長 張焱奇
審判員 林俊
審判員 涂建鋒

書記員： 宋榮梅