原告：段俊文，男，漢族，漢川市人，居民，住湖北省漢川市，
原告：鄒某某，女，漢族，漢川市人，居民，系原告段俊文之妻，住址同上。
兩原告的委托訴訟代理人：趙丹，北京市盈科（東莞）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告：湖北中合置業(yè)有限公司。住所地：本市仙女山街道辦事處霍城新區(qū)17棟一單元二樓。
法定代表人：張紅星，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：向曉青，公司項目經(jīng)理。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：江文力，湖北自強(qiáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。

原告段俊文、鄒某某與被告湖北中合置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年2月15日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。兩原告的委托訴訟代理人趙丹、被告的委托訴訟代理人江文力到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求，要求判令被告：1.協(xié)助原告辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記；2.支付逾期登記辦證違約金。以已付房款237034元為本金，從2013年11月29日起按中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息計算至產(chǎn)權(quán)登記完畢之日；3.支付逾期交房違約金6399元；4.退還違規(guī)收取的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用14222元；5.為原告提供《住房質(zhì)量保證書》、《住房使用說明書》；6.承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：兩原告系夫妻關(guān)系。原告于2011年8月29日與被告簽訂一份《商品房買賣合同》，約定原告購買被告城市之星二單元8層802號號房一套，建筑面積92.02平方米，套內(nèi)建筑面積77.5平方米，總價款為人民幣237034元整；被告應(yīng)當(dāng)在2012年11月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付給原告，并提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；逾期交樓出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。合同未約定逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。
合同簽訂后原告支付了全部房款：2011年1月26日支付認(rèn)購金5000元，2011年2月1日支付45000元，2011年8月30日支付47034元，余款采用按揭方式支付。被告只向原告開具了收據(jù)，沒有開具發(fā)票。2013年8月29日，被告將房屋交付原告使用，原告當(dāng)日向被告繳納辦理房產(chǎn)證費(fèi)用14222元、按揭費(fèi)5000元。被告逾期交房270天，但時至今日仍然沒有辦理房產(chǎn)證，其行為嚴(yán)重違約。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》第十八條，被告應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對于當(dāng)事人沒有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。對雙方有爭議的問題，本院認(rèn)為，其一，關(guān)于原告的房產(chǎn)證費(fèi)用。在原告明確繳納了5000元按揭費(fèi)且沒有證據(jù)證明原告應(yīng)為按揭貸款提供一定保證金的情況下，被告收取的房產(chǎn)證費(fèi)即是涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用。在被告早已逾期未履行產(chǎn)權(quán)登記的合同義務(wù)時，原告請求返還該費(fèi)用的主張應(yīng)予支持。其二，關(guān)于能否以全額房款為計算基數(shù)的問題。雖然原告在本案中未充分舉證被告已收到除銀行扣留10%作為保證金之外的按揭貸款證據(jù)，但考慮按揭貸款業(yè)務(wù)的實(shí)際運(yùn)作狀況、原告提供的按揭貸款償還明細(xì)清單、原被告均舉證的《按揭客戶的協(xié)議書》、被告舉證的《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，并綜合權(quán)衡原被告雙方在這一問題上的實(shí)際舉證能力后，本院依法認(rèn)定被告已收到了90%的按揭貸款。銀行扣留10%系被告與銀行的另行約定，不影響原告以全額房款為計算基數(shù)來主張相關(guān)權(quán)利。另查明，在2010年8月23日的涉案房地產(chǎn)項目招標(biāo)文件附件《霍城塑料廠處建設(shè)工程招標(biāo)說明》中，作為招標(biāo)人的漢川市城市建設(shè)指揮部承諾，招標(biāo)單位負(fù)責(zé)辦理土地手續(xù)、項目用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。但直到2017年2月8日，被告才取得涉案項目最后一宗土地的不動產(chǎn)權(quán)證【鄂（2017）漢川市不動產(chǎn)權(quán)第0001240號】，且被告至今未向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交原告辦證所需的完整資料。2017年2月6日，原告向本院提起訴訟并由其委托訴訟代理人趙丹在《當(dāng)事人送達(dá)地址確認(rèn)書》上簽名。

本院認(rèn)為，本案系商品房預(yù)售合同糾紛。原被告所簽的商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守履行。因被告的實(shí)際交房時間是2013年8月29日，雖然交房逾期，但原告直到2017年2月6日才提起本案訴訟，且未提供時效中斷的證據(jù)，故被告關(guān)于原告起訴已經(jīng)超過2年法定訴訟時效的抗辯主張成立，對原告要求被告支付逾期交房違約金的訴請，本院不予支持。被告關(guān)于其未能履行涉案房產(chǎn)相關(guān)辦證義務(wù)的原因在于政府相關(guān)部門沒有兌現(xiàn)承諾，沒有及時辦理土地使用權(quán)證等手續(xù)，而非被告原因，其不應(yīng)承擔(dān)逾期辦證責(zé)任的辯解，本院認(rèn)為，國有土地使用證等“五證”是房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售或預(yù)售商品房時應(yīng)該具備的法定要件，但被告作為開發(fā)商至今仍因土地使用權(quán)證等原因未向辦證機(jī)構(gòu)提交原告辦證所需的資料，故本案的逾期辦證責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。相關(guān)單位沒有履行承諾及時為被告辦理土地使用權(quán)證不能成為被告免責(zé)的理由，被告可就該失信行為另外尋求救濟(jì)途徑。因本案中的逾期辦證違約金屬于一種繼續(xù)性債權(quán)，故對原告起訴之日前兩年起，即從2015年2月6日起的違約金訴請依法應(yīng)予保護(hù)。原告超出部分的請求以及被告關(guān)于該部分起訴超過訴訟時效的主張，本院均不予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，本院酌情確定以中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率作為逾期辦證違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)。因協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記（包含原告訴請被告提供《住房質(zhì)量保證書》、《住房使用說明書》）是被告的合同義務(wù)，本院對原告的該訴請依法予以支持?？紤]涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際情況并結(jié)合被告的相關(guān)陳述，本院確定被告應(yīng)于本判決生效之日起60天內(nèi)履行協(xié)助義務(wù)。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（二）項、第二款規(guī)定，判決如下：

被告湖北中合置業(yè)有限公司于本判決生效之日起60天內(nèi)，協(xié)助原告段俊文、鄒某某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記；
被告湖北中合置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告段俊文、鄒某某支付逾期辦證的違約金（計算方法:以總房款237034元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，從2015年2月6日起計算至湖北中合置業(yè)有限公司將辦理權(quán)屬登記需要其提供的全部資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之日止）；
被告湖北中合置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告段俊文、鄒某某退還房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)14222元。
駁回原告段俊文、鄒某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，依法依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案件受理費(fèi)減半收取1050元，由被告湖北中合置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1000元，原告段俊文、鄒某某負(fù)擔(dān)50元。
如不服從本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交相應(yīng)的案件受理費(fèi)，上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的按自動撤回上訴處理。

審判員　　肖樂新

書記員：李會平 附相關(guān)法律條文： 《中華人民共和國合同法》 第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 第一百零七當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 《中華人民共和國民法通則》 第一百三十五條向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。