鄭某財(cái)
劉麗燕（湖北本正律師事務(wù)所）
武漢鋼鐵集團(tuán)鄂城鋼鐵有限責(zé)任公司
曾新甫

上訴人（原審被告）:鄭某財(cái)。
委托代理人:劉麗燕，湖北本正律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
被上訴人（原審原告）:武漢鋼鐵集團(tuán)鄂城鋼鐵有限責(zé)任公司。住所地:鄂州市鄂城區(qū)武昌大道215號(hào)。
法定代表人:馬國(guó)強(qiáng)，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:曾新甫。
上訴人鄭某財(cái)為與被上訴人武漢鋼鐵集團(tuán)鄂城鋼鐵有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱武鋼集團(tuán)鄂鋼公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2014）鄂鄂城民初字第00934號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員湛少鵬擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員陳萍、宋光亮組成的合議庭于2014年9月25日公開開庭審理了本案。上訴人鄭某財(cái)?shù)奈写砣藙Ⅺ愌?、被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司的委托代理人曾新甫到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明:從2009年6月起，原告武鋼集團(tuán)鄂鋼公司與被告鄭某財(cái)形成房屋租賃關(guān)系，合同采取一年一簽的形式。2013年5月8日，原、被告雙方續(xù)簽租賃合同，合同約定，原告將其位于本市老市委大院沿街從西向東6號(hào)門面房出租給被告；租賃期限自2013年4月1日至2013年12月31日止；每月租金1，200.00元；如需對(duì)房屋進(jìn)行改造裝修與增擴(kuò)設(shè)施時(shí)，應(yīng)事先得到原告書面同意，費(fèi)用被告自理；在租賃期滿將房屋交給原告時(shí)，原告不承擔(dān)被告裝修費(fèi)用的補(bǔ)償；合同還就其他事項(xiàng)作出約定。合同到期后，原告武鋼集團(tuán)鄂鋼公司與被告鄭某財(cái)未再續(xù)簽合同。2014年1月，原告收取被告該月房屋租金1，200.00元。同年2月，原告向被告發(fā)出告知書，告知被告于2月15日之前搬出租賃門面，但被告在期限內(nèi)未予騰退。3月11日，原告向被告發(fā)出《立即騰退房屋通知書》，載明原、被告雙方租賃合同期限已屆滿，租賃關(guān)系終止，要求被告2014年3月20日前無(wú)條件騰退房屋。被告在收到通知書后仍未按期限騰退引起糾紛。
原審法院認(rèn)為:原、被告間的房屋租賃合同，系雙方真實(shí)意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)，原、被告雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。合同期限屆滿后，雙方權(quán)利義務(wù)終止，原告雖在2014年1月收取租金，但并未與被告續(xù)簽租賃合同，應(yīng)視為原、被告間形成不定期租賃關(guān)系，原告可隨時(shí)解除合同，此后原告于2014年2月提出解除合同，被告則應(yīng)在合理期限內(nèi)騰退房屋，故原告要求解除合同以及被告騰退涉案房屋的訴請(qǐng)依法應(yīng)予支持；因被告未履行上述騰退義務(wù)，并占用租賃房屋至今，故原告要求被告按1，200.00元／月標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi)的請(qǐng)求，亦應(yīng)予以支持，即被告應(yīng)支付原告房屋占有使用費(fèi)7，200.00元（從2014年2月至2014年7月止，1，200.00元／月×6個(gè)月）。被告關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及裝修費(fèi)問(wèn)題的辯稱理由，因均無(wú)法律與事實(shí)依據(jù)，依法不予采納；在訴訟過(guò)程中，被告申請(qǐng)對(duì)裝修進(jìn)行評(píng)估，亦不符合法律規(guī)定，不予準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條、第二百一十五條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條的規(guī)定，判決:一、解除原告武鋼集團(tuán)鄂鋼公司與被告鄭某財(cái)?shù)淖赓U合同；二、被告鄭某財(cái)于本判決生效之日起二十日內(nèi)騰退原告武鋼集團(tuán)鄂鋼公司位于鄂州市老市委大院沿街從西向東6號(hào)門面房；三、被告鄭某財(cái)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告武鋼集團(tuán)鄂鋼公司房屋占有使用費(fèi)7，200.00元。本案案件受理費(fèi)1，100.00元，由被告鄭某財(cái)負(fù)擔(dān)（該款原告已預(yù)繳，待判決生效后由被告直接給付原告）。
上訴人鄭某財(cái)不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱:一、1、原審判決認(rèn)定被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司有權(quán)解除合同錯(cuò)誤，被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司不享有合同解除權(quán)。2014年上訴人與被上訴人雖然沒有訂立書面合同，但被上訴人仍然收取了2014年1月的租金和2月份的電費(fèi)。按雙方既往的合同訂立模式來(lái)看，一般以合同到期后續(xù)約一年。因此，雙方的租賃關(guān)系不是不定期合約關(guān)系，被上訴人不享有隨時(shí)解約權(quán)。2、被上訴人在2014年春節(jié)后既沒有收取租金繼續(xù)締約的意思表示，又沒有向承租人收取租金，而且在2014年2月13日就向承租人發(fā)出書面通知，要求搬離。由此可見是被上訴人有意造成承租人不支付租金的現(xiàn)象。被上訴人要求解除合同的理由和條件，不符合市場(chǎng)交易規(guī)則。二、原審判決否定上訴人的優(yōu)先承租權(quán)違反了民法中的公平原則。我國(guó)合同法雖然沒有明確租賃合同優(yōu)先租賃權(quán)的問(wèn)題，但對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)給予保護(hù)，因此，基于法律的公平原則，在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)保護(hù)承租戶的優(yōu)先租賃權(quán)。三、關(guān)于房屋裝修費(fèi)用，一審過(guò)程中，上訴人向法院申請(qǐng)了對(duì)房屋裝修進(jìn)行評(píng)估鑒定，但一審法院沒有允許，嚴(yán)重侵害了上訴人的合法權(quán)益。法院應(yīng)適度考慮承租人所裝修房屋的使用價(jià)值增加程度。四、一審判決未考慮到承租人的門面房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)的收取權(quán)。門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)由前承租人收取和后承租人支付已經(jīng)成為門面房租賃合同中的市場(chǎng)交易習(xí)慣，普遍存在于現(xiàn)行市場(chǎng)交易規(guī)則之中，包括由出租人收回自用。門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是承租人對(duì)于所租房屋作為門面房的商業(yè)用途的開發(fā)和商業(yè)價(jià)值提升的經(jīng)濟(jì)效益的體現(xiàn)。如果被上訴人堅(jiān)持要承租人退出，那么該部分費(fèi)用必須要求后續(xù)使用者承擔(dān)。綜上，請(qǐng)求二審法院依法撤銷原審判決，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司在法定答辯期限內(nèi)未向本院提交答辯狀，庭審時(shí)辯稱:上訴人鄭某財(cái)?shù)纳显V理由均沒有事實(shí)和法律依據(jù)。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原審判決。
二審舉證期限內(nèi)，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)。
本院認(rèn)為:上訴人鄭某財(cái)與被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司之間簽訂的房屋租賃合同期限已于2013年12月31日屆滿。雙方當(dāng)事人未續(xù)訂房屋租賃合同。2014年1月，上訴人鄭某財(cái)繼續(xù)使用租賃房屋，被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。上訴人鄭某財(cái)上訴稱武鋼集團(tuán)鄂鋼公司不享有合同解除權(quán)的上訴理由不能成立，本院不予支持。上訴人鄭某財(cái)與被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司簽訂的《房屋租賃合同》中明確約定“在租賃期滿將房屋交給甲方（武鋼集團(tuán)鄂鋼公司）時(shí)，甲方不承擔(dān)乙方（鄭某財(cái)）裝修費(fèi)用的補(bǔ)償。”故上訴人鄭某財(cái)請(qǐng)求法院對(duì)其裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定，并判令被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司承擔(dān)該項(xiàng)費(fèi)用的請(qǐng)求，不符合合同約定，本院不予支持。另，上訴人鄭某財(cái)關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)及門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的上訴請(qǐng)求及理由，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，本院均不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)1，100.00元，由上訴人鄭某財(cái)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:上訴人鄭某財(cái)與被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司之間簽訂的房屋租賃合同期限已于2013年12月31日屆滿。雙方當(dāng)事人未續(xù)訂房屋租賃合同。2014年1月，上訴人鄭某財(cái)繼續(xù)使用租賃房屋，被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。上訴人鄭某財(cái)上訴稱武鋼集團(tuán)鄂鋼公司不享有合同解除權(quán)的上訴理由不能成立，本院不予支持。上訴人鄭某財(cái)與被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司簽訂的《房屋租賃合同》中明確約定“在租賃期滿將房屋交給甲方（武鋼集團(tuán)鄂鋼公司）時(shí)，甲方不承擔(dān)乙方（鄭某財(cái)）裝修費(fèi)用的補(bǔ)償。”故上訴人鄭某財(cái)請(qǐng)求法院對(duì)其裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定，并判令被上訴人武鋼集團(tuán)鄂鋼公司承擔(dān)該項(xiàng)費(fèi)用的請(qǐng)求，不符合合同約定，本院不予支持。另，上訴人鄭某財(cái)關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)及門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的上訴請(qǐng)求及理由，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，本院均不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)1，100.00元，由上訴人鄭某財(cái)負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：湛少鵬
審判員：陳萍
審判員：宋光亮

書記員：秦靜