武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司
方略
曾峻峰（湖北萬澤律師事務所）
潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司
鄒友軍（湖北章華律師事務所）

原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司。住所地:武漢市東西湖區(qū)東西湖大道5647號（23棟5號）。
法定代表人楊競爭，該公司董事長。
委托代理人方略，該公司項目顧某。
委托代理人曾峻峰，湖北萬澤律師事務所律師。
被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司。住所地:潛江市廣華辦事處廣華寺1號3區(qū)38號。
法定代表人張千俊，該公司董事長。
委托代理人鄒友軍，湖北章華律師事務所律師。
原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司（以下簡稱武漢謂墾公司）訴被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司（以下簡稱潛江俊豪公司）委托合同糾紛一案，本院于2013年7月19日立案受理后，依法組成由審判員姚文聯(lián)擔任審判長，人民陪審員胡忠榮、陳恢臣參加的合議庭進行審理。在訴訟過程中，被告（反訴原告）潛江俊豪公司向本院提起反訴。本院審查立案后，將本訴與反訴予以合并，于2013年9月17日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）武漢謂墾公司的委托代理人方略、曾峻峰，被告（反訴原告）潛江俊豪公司的法定代表人張千俊及其委托代理人鄒友軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告武漢謂墾公司與被告潛江俊豪公司簽訂的物業(yè)委托銷售代理合同系雙方當事人的真實意思表示，合同的內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，依法應予保護。原告按約完成部分委托事務后，被告應當依約及時支付原告的委托代理費用。被告未按時足額支付原告的費用，依法應承擔相應的民事責任。原告主張被告支付招商傭金19860元和銷售代理傭金182006元的訴訟請求于法有據(jù)，本院依法予以支持。原告主張被告支付銷售溢價傭金279073元的訴訟請求，與原告于2013年5月30日向被告發(fā)出的函件中載明的“貴公司在開盤前前拒不與我司簽署所銷售物業(yè)的銷售底價”等內(nèi)容相互矛盾。在雙方未就銷售底價進行確認的前提下，原告主張被告向其支付溢價銷售傭金因缺乏事實依據(jù)，本院依法不予支持。原告主張被告賠償其項目管理費120000元，因原告在合同履行過程中并未按照雙方約定的開盤條件進行操作（原告在被告未取得房屋所有權(quán)證的情況下，于2013年1月27日開始為被告銷售商鋪；被告對此亦不持異議），雙方以自己的行為對合同約定的銷售代理條件（開盤條件為項目進度達到預售要求、被告就所委托的物業(yè)取得房屋所有權(quán)證、項目具備合法銷售的條件）進行了變更，即將現(xiàn)房銷售變更為房屋預售。銷售代理條件變更后，依附于該條件的被告的辦證責任（被告應在原告進場后8個月內(nèi)取得所委托的物業(yè)的房屋所有權(quán)證。如超過上述約定時間，被告每月應向原告賠償30000元項目管理費）也就對被告不再具有約束力；加之原告未向本院提交被告未按約辦理房屋所有權(quán)證影響其對房屋銷售的證據(jù)，故對原告主張被告賠償其項目管理費120000元的訴訟請求，因證據(jù)不足，本院依法不予支持。被告辯稱原告要求其支付銷售溢價傭金并賠償項目管理費的請求缺乏事實和法律依據(jù)的辯解理由成立，本院依法予以采納；被告辯稱應付原告的招商傭金應以減免優(yōu)惠后的招商物業(yè)總面積實際平均租金的2個月租金計算被告?zhèn)蚪鸬霓q解理由，與雙方在合同中約定的“以招商物業(yè)總面積簽約平均租金的2個月租金進行計算”不符，本院依法不予采納；被告辯稱應付原告的銷售代理傭金應以實際到賬金額計算的辯解理由，因造成合同金額與實際到賬金額不符是因被告的物業(yè)公司扣除了返租費用后形成的差額，與原告無關(guān)，故對被告的該項辯解理由，本院依法不予采納。被告反訴要求解除其與原告簽訂的物業(yè)委托銷售代理合同，要求原告轉(zhuǎn)交其帶走的商品房銷售合同273本（91×3），并支付其違約金200000元的請求，因雙方對合同約定的計算傭金的方式理解不一致，導致雙方對應支付的傭金的數(shù)額發(fā)生爭議。原告未與被告協(xié)商達成一致意見，將銷售人員全部撤走，并帶走商品房銷售合同273本（91×3），致使被告的房屋銷售工作至今無法正常進行。原告的上述行為，符合雙方約定的單方終止合同的行為，構(gòu)成違約，應承擔相應的違約責任。結(jié)合原告的上述違約行為系因被告拖欠招商傭金和銷售代理傭金而起，屬于事出有因，可適當減輕其違約責任，以承擔2／5的違約責任為宜。故被告反訴要求解除其與原告簽訂的物業(yè)委托銷售代理合同，要求原告轉(zhuǎn)交其帶走的商品房銷售合同273本（91×3），并支付其違約金80000元（200000元×2／5）的請求，本院依法予以支持；被告反訴要求原告返還超支的招商傭金175265元的請求，與本院庭審查明的事實不符，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:94Article-1List|第㈡項]]、第九十七條 ?、第九十八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第四百零四條 ?、第四百零五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司與被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司于2011年12月9日簽訂的物業(yè)委托銷售代理合同。
被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司向原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司支付招商傭金人民幣19860元和銷售代理傭金人民幣182006元，兩項共計人民幣201866元。
原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司向被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司轉(zhuǎn)交美宜居商鋪商品房買賣合同273本（91×3），并向被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司支付違約金人民幣80000元。
駁回原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司和被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司的其他訴訟請求。
以上具有給付內(nèi)容的款項，應于本判決生效后十日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣9800元，反訴費人民幣3500元，兩項共計人民幣13300元，由原告武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司負擔人民幣5300元，被告潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司負擔人民幣8000元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?[[11453d2b77c84ef4bb43588548dc66e6:13Article1Paragraph-1List|第㈠項]]的規(guī)定，預交上訴案件受理費，匯款至湖北省漢江中級人民法院；開戶銀行:農(nóng)行湖北省仙桃市支行復州分理處；戶名:湖北省漢江中級人民法院；帳號:17-313501040000019。
當事人簽收本判決書時，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費用通知書。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴案件訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告武漢謂墾公司與被告潛江俊豪公司簽訂的物業(yè)委托銷售代理合同系雙方當事人的真實意思表示，合同的內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，依法應予保護。原告按約完成部分委托事務后，被告應當依約及時支付原告的委托代理費用。被告未按時足額支付原告的費用，依法應承擔相應的民事責任。原告主張被告支付招商傭金19860元和銷售代理傭金182006元的訴訟請求于法有據(jù)，本院依法予以支持。原告主張被告支付銷售溢價傭金279073元的訴訟請求，與原告于2013年5月30日向被告發(fā)出的函件中載明的“貴公司在開盤前前拒不與我司簽署所銷售物業(yè)的銷售底價”等內(nèi)容相互矛盾。在雙方未就銷售底價進行確認的前提下，原告主張被告向其支付溢價銷售傭金因缺乏事實依據(jù)，本院依法不予支持。原告主張被告賠償其項目管理費120000元，因原告在合同履行過程中并未按照雙方約定的開盤條件進行操作（原告在被告未取得房屋所有權(quán)證的情況下，于2013年1月27日開始為被告銷售商鋪；被告對此亦不持異議），雙方以自己的行為對合同約定的銷售代理條件（開盤條件為項目進度達到預售要求、被告就所委托的物業(yè)取得房屋所有權(quán)證、項目具備合法銷售的條件）進行了變更，即將現(xiàn)房銷售變更為房屋預售。銷售代理條件變更后，依附于該條件的被告的辦證責任（被告應在原告進場后8個月內(nèi)取得所委托的物業(yè)的房屋所有權(quán)證。如超過上述約定時間，被告每月應向原告賠償30000元項目管理費）也就對被告不再具有約束力；加之原告未向本院提交被告未按約辦理房屋所有權(quán)證影響其對房屋銷售的證據(jù)，故對原告主張被告賠償其項目管理費120000元的訴訟請求，因證據(jù)不足，本院依法不予支持。被告辯稱原告要求其支付銷售溢價傭金并賠償項目管理費的請求缺乏事實和法律依據(jù)的辯解理由成立，本院依法予以采納；被告辯稱應付原告的招商傭金應以減免優(yōu)惠后的招商物業(yè)總面積實際平均租金的2個月租金計算被告?zhèn)蚪鸬霓q解理由，與雙方在合同中約定的“以招商物業(yè)總面積簽約平均租金的2個月租金進行計算”不符，本院依法不予采納；被告辯稱應付原告的銷售代理傭金應以實際到賬金額計算的辯解理由，因造成合同金額與實際到賬金額不符是因被告的物業(yè)公司扣除了返租費用后形成的差額，與原告無關(guān)，故對被告的該項辯解理由，本院依法不予采納。被告反訴要求解除其與原告簽訂的物業(yè)委托銷售代理合同，要求原告轉(zhuǎn)交其帶走的商品房銷售合同273本（91×3），并支付其違約金200000元的請求，因雙方對合同約定的計算傭金的方式理解不一致，導致雙方對應支付的傭金的數(shù)額發(fā)生爭議。原告未與被告協(xié)商達成一致意見，將銷售人員全部撤走，并帶走商品房銷售合同273本（91×3），致使被告的房屋銷售工作至今無法正常進行。原告的上述行為，符合雙方約定的單方終止合同的行為，構(gòu)成違約，應承擔相應的違約責任。結(jié)合原告的上述違約行為系因被告拖欠招商傭金和銷售代理傭金而起，屬于事出有因，可適當減輕其違約責任，以承擔2／5的違約責任為宜。故被告反訴要求解除其與原告簽訂的物業(yè)委托銷售代理合同，要求原告轉(zhuǎn)交其帶走的商品房銷售合同273本（91×3），并支付其違約金80000元（200000元×2／5）的請求，本院依法予以支持；被告反訴要求原告返還超支的招商傭金175265元的請求，與本院庭審查明的事實不符，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:94Article-1List|第㈡項]]、第九十七條 ?、第九十八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第四百零四條 ?、第四百零五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司與被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司于2011年12月9日簽訂的物業(yè)委托銷售代理合同。
被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司向原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司支付招商傭金人民幣19860元和銷售代理傭金人民幣182006元，兩項共計人民幣201866元。
原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司向被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司轉(zhuǎn)交美宜居商鋪商品房買賣合同273本（91×3），并向被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司支付違約金人民幣80000元。
駁回原告（反訴被告）武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司和被告（反訴原告）潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司的其他訴訟請求。
以上具有給付內(nèi)容的款項，應于本判決生效后十日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣9800元，反訴費人民幣3500元，兩項共計人民幣13300元，由原告武漢謂墾房地產(chǎn)投資顧某有限公司負擔人民幣5300元，被告潛江市俊豪物資貿(mào)易有限公司負擔人民幣8000元。

審判長：姚文聯(lián)
審判員：胡忠榮
審判員：陳恢臣

書記員：孫明蘭