武漢瑞通利投資咨詢管理有限公司
譚宏銘（湖北吳都律師事務(wù)所）
鄂州德福物業(yè)管理有限公司
劉磊（湖北伸道律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:武漢瑞通利投資咨詢管理有限公司，住所地:武漢市青山區(qū)和平大道1244號(hào)。
法定代表人:代漢華，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:譚宏銘，湖北吳都律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
被上訴人（原審原告）:鄂州德福物業(yè)管理有限公司，住所地:鄂州巿洋瀾國(guó)際康城。
法定代表人:肖櫻，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:劉磊，湖北伸道律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
上訴人武漢瑞通利投資咨詢管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱瑞通利公司）因與被上訴人鄂州德福物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱德福公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服鄂州巿鄂城區(qū)人民法院（2014）鄂鄂民初字第00235號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成由審判員廖春花擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄒圍、代理審判員吳祥勇參加的合議庭，于2014年11月27日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人瑞通利公司的委托代理人譚宏銘，被上訴人德福公司的委托代理人劉磊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，德福公司的證據(jù)一能反映康城業(yè)主委員會(huì)成立的過程，對(duì)該證據(jù)予以采信。對(duì)證據(jù)二、三的證明目的不予采信。
經(jīng)審理查明:2005年1月17日，康城小區(qū)開發(fā)商捷邁特公司與鳳凰公司簽訂《洋瀾國(guó)際康城物業(yè)管理服務(wù)合同》，委托鳳凰公司從事康城小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)。2005年1月20日，捷邁特公司制定《洋瀾囯際康城小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約》，約定非住宅類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)為2元／平方米／月。2009年6月2日，捷邁特公司與瑞通利公司簽訂《商品房買賣合同》，將位于康城小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的涉案商鋪出賣給瑞通利公司，約定在業(yè)主委員會(huì)未正式聘任物業(yè)管理機(jī)構(gòu)前，由捷邁特公司指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，買受人同意按政府主管部門批準(zhǔn)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)，并遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理?xiàng)l例。瑞通利公司于2009年6月在鄂州巿房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)證取得該房產(chǎn)。瑞通利公司在鳳凰公司為康城提供物業(yè)管理服務(wù)期間一直未交納物業(yè)管理費(fèi)。2012年12月25日，康城業(yè)主委員會(huì)成立。2012年12月31日，鳳凰公司退出康城小區(qū)的物業(yè)管理工作。2013年12月13日鳳凰公司與德福公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將瑞通利公司拖欠的2011年10月至2012年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)122403.6元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給德福公司。康城業(yè)主委員會(huì)與德福公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定自2013年1月1日起委托德福公司從事康城小區(qū)的物業(yè)管理工作，委托管理事項(xiàng)包括小區(qū)內(nèi)建筑公用部位、附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，公共綠地的養(yǎng)護(hù)和管理，公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生，公共秩序的維護(hù)等。同時(shí)約定小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)餐飲類商鋪的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2.07元／平方米／月。2011年至2014年間，商鋪的使用人綠島酒店出于經(jīng)營(yíng)需要，在與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司交涉無果后，自行對(duì)商鋪的供電、隔熱、保潔等進(jìn)行改造或增加服務(wù)。綠島酒店的送貨車輛需付費(fèi)進(jìn)入康城小區(qū)。截至目前，瑞通利公司未向德福公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
本院認(rèn)為:瑞通利公司于2009年6月2日與出賣人捷邁特公司簽訂《商品房買賣合同》，并辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，成為涉案商鋪所有權(quán)人。融信公司于2009年4月27日與捷邁特公司簽訂的《商品房買賣合同》并未實(shí)際履行，且瑞通利公司和融信公司沒有合同權(quán)利承繼關(guān)系，因此審理本案的合同依據(jù)應(yīng)當(dāng)是捷邁特公司與瑞通利公司而不是融信公司簽訂的合同，故瑞通利公司不能以融信公司與捷邁特公司之間約定為理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)?？党菢I(yè)主委員會(huì)與德福公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，對(duì)包括瑞通利公司在內(nèi)的所有康城業(yè)主均具有約束力。瑞通利公司的商鋪位置雖相對(duì)獨(dú)立，但仍位于康城小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，屬于合同約定的物業(yè)服務(wù)范圍，德福公司為康城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目主要為公共服務(wù)，包括小區(qū)內(nèi)建筑公用部位、公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，公共綠地的養(yǎng)護(hù)和管理，公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生，公共秩序的管理維護(hù)等，瑞通利公司作為康城小區(qū)業(yè)主，應(yīng)對(duì)康城小區(qū)的公共物業(yè)管理服務(wù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。
同時(shí)，本案存在以下情形:1.德福公司未充分證明其嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)瑞通利公司的商鋪提供了物業(yè)管理服務(wù)；2.商鋪的特殊位置一定程度上影響使用者充分享受物業(yè)服務(wù)；3.商鋪的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)決定經(jīng)營(yíng)者需要對(duì)相關(guān)設(shè)施進(jìn)行增改；4.商鋪的供電、隔熱、保潔等是在商鋪使用者與康城業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司交涉無果后自行改造或增加的；5.商鋪物業(yè)使用者車輛需付費(fèi)進(jìn)入康城小區(qū)；6.商鋪前的安保、保潔等服務(wù)主要由商鋪使用者自行承擔(dān)?？紤]到存在以上特殊情形，本院根據(jù)本案的具體情況，依據(jù)公平原則，將瑞通利公司2013年1月1日至2013年12月31日需要支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)認(rèn)定為30000元。綜上，上訴人瑞通利公司的上訴理由部分成立，對(duì)該部分予以支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理有違公平。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2014）鄂鄂民初字第00235號(hào)民事判決；
二、瑞通利公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向德福公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)30000元。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；
三、駁回德福公司的其他訴訟請(qǐng)求；
本案一審案件受理費(fèi)4700元、二審案件受理費(fèi)2300元共計(jì)7000元，由德福公司負(fù)擔(dān)5400元，瑞通利公司負(fù)擔(dān)1600元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，德福公司的證據(jù)一能反映康城業(yè)主委員會(huì)成立的過程，對(duì)該證據(jù)予以采信。對(duì)證據(jù)二、三的證明目的不予采信。
經(jīng)審理查明:2005年1月17日，康城小區(qū)開發(fā)商捷邁特公司與鳳凰公司簽訂《洋瀾國(guó)際康城物業(yè)管理服務(wù)合同》，委托鳳凰公司從事康城小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)。2005年1月20日，捷邁特公司制定《洋瀾囯際康城小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約》，約定非住宅類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)為2元／平方米／月。2009年6月2日，捷邁特公司與瑞通利公司簽訂《商品房買賣合同》，將位于康城小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的涉案商鋪出賣給瑞通利公司，約定在業(yè)主委員會(huì)未正式聘任物業(yè)管理機(jī)構(gòu)前，由捷邁特公司指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，買受人同意按政府主管部門批準(zhǔn)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)，并遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理?xiàng)l例。瑞通利公司于2009年6月在鄂州巿房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)證取得該房產(chǎn)。瑞通利公司在鳳凰公司為康城提供物業(yè)管理服務(wù)期間一直未交納物業(yè)管理費(fèi)。2012年12月25日，康城業(yè)主委員會(huì)成立。2012年12月31日，鳳凰公司退出康城小區(qū)的物業(yè)管理工作。2013年12月13日鳳凰公司與德福公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將瑞通利公司拖欠的2011年10月至2012年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)122403.6元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給德福公司?？党菢I(yè)主委員會(huì)與德福公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定自2013年1月1日起委托德福公司從事康城小區(qū)的物業(yè)管理工作，委托管理事項(xiàng)包括小區(qū)內(nèi)建筑公用部位、附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，公共綠地的養(yǎng)護(hù)和管理，公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生，公共秩序的維護(hù)等。同時(shí)約定小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)餐飲類商鋪的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2.07元／平方米／月。2011年至2014年間，商鋪的使用人綠島酒店出于經(jīng)營(yíng)需要，在與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司交涉無果后，自行對(duì)商鋪的供電、隔熱、保潔等進(jìn)行改造或增加服務(wù)。綠島酒店的送貨車輛需付費(fèi)進(jìn)入康城小區(qū)。截至目前，瑞通利公司未向德福公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
本院認(rèn)為:瑞通利公司于2009年6月2日與出賣人捷邁特公司簽訂《商品房買賣合同》，并辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，成為涉案商鋪所有權(quán)人。融信公司于2009年4月27日與捷邁特公司簽訂的《商品房買賣合同》并未實(shí)際履行，且瑞通利公司和融信公司沒有合同權(quán)利承繼關(guān)系，因此審理本案的合同依據(jù)應(yīng)當(dāng)是捷邁特公司與瑞通利公司而不是融信公司簽訂的合同，故瑞通利公司不能以融信公司與捷邁特公司之間約定為理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)?？党菢I(yè)主委員會(huì)與德福公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，對(duì)包括瑞通利公司在內(nèi)的所有康城業(yè)主均具有約束力。瑞通利公司的商鋪位置雖相對(duì)獨(dú)立，但仍位于康城小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，屬于合同約定的物業(yè)服務(wù)范圍，德福公司為康城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目主要為公共服務(wù)，包括小區(qū)內(nèi)建筑公用部位、公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，公共綠地的養(yǎng)護(hù)和管理，公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生，公共秩序的管理維護(hù)等，瑞通利公司作為康城小區(qū)業(yè)主，應(yīng)對(duì)康城小區(qū)的公共物業(yè)管理服務(wù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。
同時(shí)，本案存在以下情形:1.德福公司未充分證明其嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)瑞通利公司的商鋪提供了物業(yè)管理服務(wù)；2.商鋪的特殊位置一定程度上影響使用者充分享受物業(yè)服務(wù)；3.商鋪的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)決定經(jīng)營(yíng)者需要對(duì)相關(guān)設(shè)施進(jìn)行增改；4.商鋪的供電、隔熱、保潔等是在商鋪使用者與康城業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司交涉無果后自行改造或增加的；5.商鋪物業(yè)使用者車輛需付費(fèi)進(jìn)入康城小區(qū)；6.商鋪前的安保、保潔等服務(wù)主要由商鋪使用者自行承擔(dān)?？紤]到存在以上特殊情形，本院根據(jù)本案的具體情況，依據(jù)公平原則，將瑞通利公司2013年1月1日至2013年12月31日需要支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)認(rèn)定為30000元。綜上，上訴人瑞通利公司的上訴理由部分成立，對(duì)該部分予以支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理有違公平。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

一、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2014）鄂鄂民初字第00235號(hào)民事判決；
二、瑞通利公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向德福公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)30000元。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；
三、駁回德福公司的其他訴訟請(qǐng)求；
本案一審案件受理費(fèi)4700元、二審案件受理費(fèi)2300元共計(jì)7000元，由德福公司負(fù)擔(dān)5400元，瑞通利公司負(fù)擔(dān)1600元。

審判長(zhǎng)：廖春花
審判員：鄒圍
審判員：吳祥勇

書記員：胡航