原告（反訴被告）：武漢潮香閣餐飲有限公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東風(fēng)大道111號(hào)經(jīng)開萬達(dá)廣場室內(nèi)步行街三樓3-17、3-18、3-19、3-20號(hào)商鋪。
法定代表人：胡娟。
委托代理人：戴濤，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場投資有限公司，住所地武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心區(qū)11-8地塊聯(lián)發(fā)大廈第七層。
法定代表人：丁本錫，該公司總裁。
委托代理人：艾勇，湖北萬澤律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：武漢萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東風(fēng)大道111號(hào)經(jīng)開萬達(dá)廣場室內(nèi)步行街三樓100號(hào)。
負(fù)責(zé)人：曲德君，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：俞冰原，湖北江浩律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）武漢潮香閣餐飲有限公司（以下簡稱潮香閣）訴被告（反訴原告）武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場投資有限公司（以下簡稱萬達(dá)投資公司）、被告（反訴原告）武漢萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分公司（以下簡稱萬達(dá)管理公司）租賃合同糾紛一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法適用簡易程序，后依法轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員管理、人民陪審員譚忠元、人民陪審員章禮華組成合議庭，審判員管理擔(dān)任審判長。本案在審理期間，潮香閣向本院申請對(duì)房屋原裝修造價(jià)進(jìn)行鑒定，本院依法進(jìn)行委托，經(jīng)武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所江城產(chǎn)權(quán)交易有限公司搖號(hào)決定由武漢長誠工程造價(jià)咨詢有限責(zé)任公司進(jìn)行評(píng)估鑒定，該公司于2014年5月29日出具編號(hào)為武長工造字（2014）D-002號(hào)建設(shè)工程造價(jià)咨詢報(bào)告書。此案本院分別于2013年11月8日、2014年7月15日公開開庭進(jìn)行了審理。潮香閣的法定代表人胡娟、委托代理人戴濤，萬達(dá)投資公司的委托代理人艾勇、萬達(dá)管理公司的委托代理人俞冰原均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
潮香閣本訴訴稱：2011年8月26日，潮香閣與萬達(dá)投資公司簽訂《武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）。合同約定：由潮香閣承租萬達(dá)投資公司所有位于經(jīng)開萬達(dá)廣場室內(nèi)步行街三層的3-17、3-18、3-19、3-20號(hào)商鋪，用于餐飲經(jīng)營，租期為五年，自2011年8月26日起至2016年8月26日止。同日，潮香閣與萬達(dá)管理公司簽訂《武漢萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分公司室內(nèi)步行街物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（以下簡稱《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》）。合同還對(duì)違約責(zé)任、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等進(jìn)行了約定，潮香閣依約按期交納租金至2012年11月30日，而萬達(dá)管理公司受萬達(dá)投資公司的委托，在未書面催告潮香閣交納租金的情況下，向潮香閣發(fā)出一份《關(guān)于解除＜租賃合同＞的通知》，要求即日起解除《租賃合同》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。由于承租商鋪及周邊商家經(jīng)營狀況不太好，萬達(dá)投資公司負(fù)責(zé)人曾承諾降低潮香閣承租商鋪的租金，潮香閣與萬達(dá)投資公司協(xié)商交納租金過程中，萬達(dá)管理公司于2012年11月28日對(duì)潮香閣承租商鋪強(qiáng)行斷電斷水，使潮香閣無法繼續(xù)經(jīng)營以及食材囤積，給潮香閣帶來無法彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失。此后，又在未告知潮香閣的情況下，萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司將潮香閣承租商鋪內(nèi)的餐臺(tái)、桌椅、沙發(fā)以及裝修毀損，且將承租商鋪出租給他人經(jīng)營。《租賃合同》與物業(yè)合同系主合同與從合同的關(guān)系，并不是相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系，應(yīng)一并解決。綜上，潮香閣認(rèn)為與萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司之間的合同并未解除，萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司的行為嚴(yán)重違約，給潮香閣造成嚴(yán)重?fù)p失，應(yīng)予以相應(yīng)賠償。潮香閣為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂訴至本院請求判令：1、解除潮香閣與萬達(dá)投資公司之間的《租賃合同》；2、萬達(dá)投資公司無息雙倍返還《租賃合同》項(xiàng)下的履約保證金人民幣146，616元；3、萬達(dá)管理公司返還潮香閣物業(yè)服務(wù)保證金人民幣33，322元和質(zhì)量保證金人民幣10，000元，共計(jì)人民幣43，322元；4、萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司共同賠償潮香閣裝修損失人民幣873，000元、燈具等損失人民幣312，433元、剩余財(cái)務(wù)損失人民幣278，000元、停業(yè)后支付員工工資人民幣48，000元和因停業(yè)至今的9個(gè)月的預(yù)期收入損失人民幣360，000元，共計(jì)人民幣1，871，433元；5、本案訴訟費(fèi)用由萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司共同承擔(dān)。
萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司共同辯稱并反訴稱：1、合同系依約合法解除的，不應(yīng)賠償任何損失。合同對(duì)租金、租金支付方式等進(jìn)行了明確約定，潮香閣已延遲交付租金或物業(yè)費(fèi)或能源費(fèi)等累計(jì)超過3次，萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司均合法行使法律和合同賦予的解除權(quán)，并充分誠信地履行了解除合同的告知義務(wù)，并不存在違約行為，因此不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任；2、從《租賃合同》的性質(zhì)來說，不屬于格式合同范疇，從實(shí)際合同本身而言，租金價(jià)格及租賃面積亦是協(xié)商達(dá)成的，不屬于格式合同；3、合同并未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，潮香閣違約，達(dá)到合同約定解除的條件，同時(shí)我們亦履行了通知義務(wù)，合同應(yīng)解除；4、萬達(dá)管理公司與萬達(dá)投資公司系兩個(gè)不同的法律主體，與潮香閣之間形成的是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，不應(yīng)在本案中一并處理；5、潮香閣要求返還履約保證金、物業(yè)服務(wù)保證金和質(zhì)量保證金共計(jì)人民幣199，938元，于法無據(jù)，不應(yīng)支持?！蹲赓U合同》約定，本合同因潮香閣違約而提前終止的，則萬達(dá)投資公司有權(quán)沒收本合同項(xiàng)下履約保證金?，F(xiàn)該合同解除系潮香閣違約所致，故不應(yīng)返還；6、《租賃合同》約定，如潮香閣原因?qū)е卤竞贤崆敖K止，則潮香閣應(yīng)在本合同終止后7日內(nèi)按第一個(gè)租約年的租金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交裝修期和第4.1條項(xiàng)下減免的全部租金?，F(xiàn)因潮香閣原因?qū)е潞贤崆敖K止，故潮香閣應(yīng)支付六個(gè)月免租期租金人民幣219，924元。綜上，請求法院依法判令：1、駁回潮香閣的本訴請求；2、潮香閣按《租賃合同》約定向萬達(dá)投資公司補(bǔ)交租金人民幣219，924元；3、本案訴訟費(fèi)用由潮香閣承擔(dān)。
潮香閣針對(duì)萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司反訴辯稱：1、反訴人與被反訴人之間簽訂的合同無效。被反訴人在與反訴人簽訂合同之前，就已經(jīng)投入巨額資金對(duì)即將承租商鋪進(jìn)行裝修，被反訴人如不簽訂合同就將面臨巨大損失，反訴人乘人之危，被反訴人實(shí)屬迫不得已，有悖公平、平等、自由等原則，故簽訂合同無效；2、反訴人隨意使用解除權(quán)。合同中的違約責(zé)任條款約定不明確，責(zé)任承擔(dān)的內(nèi)容相互疊加、相互矛盾，難以理解，且存在多種解釋，應(yīng)當(dāng)作出不利于反訴人的解釋，即延遲交納費(fèi)用超過15日，經(jīng)反訴人書面催告后仍未交納的，可暫停能源供應(yīng)或物業(yè)管理服務(wù)，若此時(shí)不交納才形成一次遲交，如此三次可行使解除權(quán)或遵循前述程序，并超過30日仍未交納亦可行使解除權(quán)；3、合同中關(guān)于解除權(quán)形成條款的約定違反了《中華人民共和國合同法》第二百二十七條之規(guī)定而無效；4、反訴人未在合理期限行使解除權(quán)，則該解除權(quán)消滅。如果租賃期間只超過三次就解除合同，不利于法律關(guān)系的穩(wěn)定，也違背了法律精神，反訴人接受被反訴人交納租金的行為，表明反訴人愿意繼續(xù)履行合同，同時(shí)放棄行使解除權(quán)；5、反訴人提供的關(guān)于違約責(zé)任的格式條款，未盡合理提示及說明義務(wù)，且加重被反訴人的責(zé)任，排除被反訴人的主要權(quán)利，應(yīng)屬無效。綜上，應(yīng)駁回反訴人的全部反訴請求。
潮香閣為支持其本訴訴請及反訴抗辯理由向本院提交以下證據(jù)：
證據(jù)一、潮香閣營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證及稅務(wù)登記證，擬證明潮香閣訴訟主體適格；
證據(jù)二、萬達(dá)投資公司和萬達(dá)管理公司工商登記信息，擬證明萬達(dá)投資公司和萬達(dá)管理公司訴訟主體明確及具備法人資格；
證據(jù)三、《租賃合同》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，擬證明潮香閣與萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司之間的法律關(guān)系，以及萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司是具有委托與被委托關(guān)系的關(guān)聯(lián)企業(yè)；
證據(jù)四、關(guān)于解除《租賃合同》的通知，擬證明萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司違反法律規(guī)定與合同約定，單方解除合同；
證據(jù)五、證人徐某、謝某證言各一份，擬證明萬達(dá)管理公司于2012年11月28日強(qiáng)行停電導(dǎo)致潮香閣不能正常經(jīng)營，以及裝修時(shí)的情景；
證據(jù)六、潮香閣在美團(tuán)網(wǎng)上宣傳使用的承租商鋪室內(nèi)外照片三張與潮香閣拍攝的由多滋味經(jīng)營的同一承租商鋪室內(nèi)外照片三張，擬證明承租商鋪裝修已完全毀損及餐廳用具均已滅失，且已租給他人經(jīng)營；
證據(jù)七、《裝修施工合同》一份、餐廳設(shè)施收據(jù)一份、燈具等其他裝修用品收據(jù)八份，擬證明潮香閣為裝修支出人民幣873，000元、購買餐廳設(shè)施支出人民幣278，000元、燈具等其它裝修用品支出人民幣312，433元；
證據(jù)八、發(fā)票三張，擬證明潮香閣支付履約保證金人民幣73，308元、物業(yè)服務(wù)保證金人民幣33，322元、質(zhì)量保證金人民幣10，000元；
證據(jù)九、裝修設(shè)計(jì)圖，擬證明潮香閣對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修；
證據(jù)十、照片及打印件，擬證明潮香閣的裝修和財(cái)務(wù)被破壞；
證據(jù)十一、錄音兩段及錄音摘錄，擬證明萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司相關(guān)人員同意合同約定免租期半年后繼續(xù)免租半年；
證據(jù)十二、徐某、黃某證人證言，擬證明2012年11月28日萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司強(qiáng)行停水停電；擬證明潮香閣裝修的情況；
證據(jù)十三、司法鑒定報(bào)告，擬證明該承租商鋪的裝修價(jià)值；
萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司為支持其本訴抗辯理由及反訴訴請共同向本院提交以下證據(jù)：
證據(jù)一、《租賃合同》，擬證明已明確約定雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，且對(duì)租金、水、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的收取及繳納時(shí)間作了明確約定；
證據(jù)二、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，擬證明已明確雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，且對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間作了明確約定；
證據(jù)三、關(guān)于交納2011年11月18日至2012年11月30日期間租金、物業(yè)費(fèi)的通知及憑證，擬證明萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司多次催告，潮香閣仍遲交租金及物業(yè)費(fèi)，且已達(dá)到約定解除合同的條件；
證據(jù)四、關(guān)于解除《租賃合同》的通知，擬證明潮香閣違約行為導(dǎo)致合同提前終止；
證據(jù)五、場地騰退，擬證明萬達(dá)投資公司和萬達(dá)管理公司為維護(hù)自身合法權(quán)益防止潮香閣轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，潮香閣提交的證據(jù)一、二、三、四、八、十三，萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司共同提交的證據(jù)一、四，各方當(dāng)事人對(duì)證據(jù)的真實(shí)性均不持異議，上述證據(jù)所印證的基本案件事實(shí)，本院予以采信。
對(duì)于有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)為，潮香閣提供的證據(jù)五、證據(jù)十二中，證人徐某、黃某、謝某關(guān)于2012年11月28日潮香閣承租商鋪未營業(yè)的事實(shí)證言符合法律規(guī)定的要件，且該證言內(nèi)容僅是對(duì)客觀事實(shí)的描述而未涉及到任何判斷性內(nèi)容，本院予以確認(rèn)，但關(guān)于是否停電，證人徐某并不知情，屬于主觀臆斷，本院不予采信；證據(jù)六中關(guān)于“多滋味”的照片與目前本案租賃房產(chǎn)客觀情況相符，同時(shí)萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司亦認(rèn)可本案租賃房屋現(xiàn)已租至他方，對(duì)該證據(jù)所證明租給他人經(jīng)營的事實(shí)本院予以認(rèn)可。對(duì)潮香閣經(jīng)營期間在美團(tuán)網(wǎng)上宣傳使用的照片，對(duì)該證據(jù)所欲證明的內(nèi)容，本院根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論和《租賃合同》中約定的權(quán)利義務(wù)來確認(rèn)各方責(zé)任，該證據(jù)本院不作為定案的證據(jù)予以采信；證據(jù)七中，僅有《裝修施工合同》，沒有相應(yīng)發(fā)票及支付憑證，不能證明裝修支出，五份收據(jù)、繳款單及貨運(yùn)單沒有明確指向，不能證明其經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)潮香閣所欲證明的事實(shí)，本院不予采信；證據(jù)九，因萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司未提供反證，對(duì)該證據(jù)證明的案件基本事實(shí)，本院予以采信；證據(jù)十、照片及打印件，打印件無其他證據(jù)佐證，同時(shí)打印件與照片所載內(nèi)容并不吻合，該組證據(jù)不作為定案的證據(jù)予以認(rèn)定；證據(jù)十一系錄音及錄音材料，無其他證據(jù)佐證，本院不予采信；萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司共同提交的證據(jù)二《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，加蓋有潮香閣印章，在潮香閣未能提供反證的情形下，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性本院予以認(rèn)定，但本案系租賃合同糾紛，該證據(jù)與本案無必要關(guān)聯(lián)，該證據(jù)不作為定案的證據(jù)予以認(rèn)定；證據(jù)三、繳費(fèi)通知單、交款票據(jù)，部分簽收單上加蓋有潮香閣發(fā)票專用章和員工簽字，結(jié)合交款的票據(jù)和會(huì)議記錄、承諾書，對(duì)潮香閣遲延支付租金的事實(shí)本院予以認(rèn)定；證據(jù)五、場地騰退，因萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司沒有提供證據(jù)證實(shí)已將該通知送達(dá)給潮香閣，以及潮香閣是否收到該通知和知曉此事，故該證據(jù)所證明的案件事實(shí)本院不予認(rèn)定。
經(jīng)審理查明：潮香閣經(jīng)與萬達(dá)投資公司前期協(xié)商，雙方商定由潮香閣承租萬達(dá)投資公司所有的商鋪，商定后潮香閣于2011年5月派員入場裝修。2011年8月期間，潮香閣（承租人、乙方）與萬達(dá)投資公司（出租人、甲方）簽訂了《租賃合同》，合同約定：甲方同意在商業(yè)廣場建設(shè)完成后將其中室內(nèi)步行街三層3-17、3-18、3-19、3-20號(hào)商鋪（下稱“該房屋”）出租給乙方作為餐飲專業(yè)經(jīng)營使用。甲、乙雙方確認(rèn)，本合同相關(guān)詞語應(yīng)按如下定義解釋和執(zhí)行：1、租約年，計(jì)租日至次年當(dāng)月當(dāng)日的前一日為第一個(gè)租約年，其他租約年依此類推；2、進(jìn)場日，《進(jìn)場確認(rèn)書》確定的甲方移交、乙方進(jìn)入該房屋之日。為免疑問，《進(jìn)場確認(rèn)書》的簽署日期晚于實(shí)際進(jìn)場日的，以實(shí)際進(jìn)場日為準(zhǔn)；3、免租裝修期，自進(jìn)場日起至開業(yè)日前一日的期間；4、開業(yè)日，商業(yè)廣場整體開業(yè)日；5、計(jì)租日，免租裝修期屆滿次日；6、計(jì)租面積，甲方及萬達(dá)管理公司計(jì)收、乙方交納該房屋租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等本合同約定以該房屋面積計(jì)費(fèi)的面積依據(jù)。為避免疑問，計(jì)租面積應(yīng)為套內(nèi)建筑面積；7、保證金，作為一方妥善履行本合同約定義務(wù)和責(zé)任的擔(dān)保，乙方向甲方或萬達(dá)管理公司交納的約定金額的款項(xiàng)，包括履約保證金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)保證金及質(zhì)量保證金。租賃期限為伍年，自2011年8月26日起至2016年8月25日止。該房屋套內(nèi)建筑面積為333.22平方米。租金標(biāo)準(zhǔn)及租金支付：該房屋的租金按計(jì)租面積計(jì)付，第一個(gè)租約年每月每平方米人民幣110元，即每月租金為人民幣36，654元，為扶持乙方經(jīng)營，甲方同意在前述租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，給予乙方六個(gè)月免租期，即：在第一個(gè)租約年后三個(gè)季度中，每個(gè)季度免除乙方兩個(gè)月租金；第二個(gè)租約年每月每平方米人民幣110元，即每月租金人民幣36，654元；第三個(gè)租約年每月每平米人民幣115.5元，即每月租金人民幣38，487元；第四個(gè)租約年每月每平米人民幣121.28元，即每月租金人民幣40，413元；第五個(gè)租約年每月每平米人民幣127.34元，即每月租金人民幣42，432元。租金支付方式：以一個(gè)季度（三個(gè)月）為一個(gè)交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交納，乙方應(yīng)當(dāng)在每個(gè)交租期最后一個(gè)月的20日前（若20日為法定節(jié)假日則提前至法定節(jié)假日前最后一天）向甲方一次性足額支付下個(gè)交租期租金；本合同項(xiàng)下第一期租金應(yīng)于本合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)支付，租金期間為2011年8月26日至2011年11月30日，應(yīng)交租金為人民幣115，987元。保證金，本合同簽署當(dāng)日，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣73，308元作為履約保證金；同時(shí)向萬達(dá)管理公司支付人民幣33，322元作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)保證金。開業(yè)日，本合同項(xiàng)下之開業(yè)日暫定為2011年8月26日，甲方另行書面通知乙方開業(yè)日的，以甲方通知為準(zhǔn)；乙方應(yīng)當(dāng)于該日開業(yè)經(jīng)營（乙方未在該日開業(yè)的，不影響計(jì)租日的起算）。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付：第一個(gè)租約年按該房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算，計(jì)租日起每平方米每月人民幣50元；以一個(gè)季度（三個(gè)月）為一個(gè)交費(fèi)期，除第一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，其他費(fèi)用均按自然季度交納，乙方應(yīng)當(dāng)在每個(gè)交費(fèi)期最后一個(gè)月的20日前（若20日為法定節(jié)假日則提前至法定節(jié)假日前最后一天）向甲方一次性足額支付下個(gè)交費(fèi)期費(fèi)用；第一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)于本合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)支付，收費(fèi)期間為2011年8月26日至2011年11月30日，應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為人民幣52，722元；第一個(gè)租約年之后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，萬達(dá)管理公司有權(quán)根據(jù)該房屋所在地城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)重新測算、調(diào)整該房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乙方明白并同意其后每個(gè)日歷年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以萬達(dá)管理公司向乙方發(fā)出的書面通知所載收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)（如無通知，則按上一個(gè)日歷年標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行），乙方須根據(jù)萬達(dá)管理公司調(diào)整后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；違約責(zé)任，乙方延遲交納本合同項(xiàng)下租金及其他費(fèi)用的，則每遲延一日，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方或萬達(dá)管理公司支付相當(dāng)于欠費(fèi)金額1‰的延遲履行違約金，延遲超過30日，甲方有權(quán)單方解除合同；雙方特別確認(rèn)在租期內(nèi)，若乙方延遲交納租金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)或能源費(fèi)等累計(jì)超過3次（含本數(shù)），則甲方有權(quán)單方解除合同；本合同因乙方違約而提前終止的，則甲方有權(quán)沒收本合同項(xiàng)下之履約保證金；因甲方違約而提前終止的，甲方應(yīng)當(dāng)無息雙倍返還本合同項(xiàng)下的履約保證金。本合同項(xiàng)下之租賃期限屆滿之日或本合同因任何原因而終止后7日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)將承租商鋪交還給甲方。乙方向甲方交還承租商鋪的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽署承租商鋪交還確認(rèn)書。在雙方簽署確認(rèn)書之后，或雖未簽署該確認(rèn)書，但乙方已經(jīng)實(shí)際撤離承租商鋪之后，乙方在該承租商鋪內(nèi)遺留的任何裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、物品等均視為乙方放棄了所有權(quán)及一切權(quán)利，甲方有權(quán)自行予以處置（包括作為垃圾予以處理），且無需賠償乙方。本合同自雙方簽署之日起生效，本合同附件構(gòu)成合同的一部分，與本合同具有同等法律效力等內(nèi)容。
其中《租賃合同》合同條款的第三條中載明“免裝修期內(nèi)，乙方無需承擔(dān)租金等內(nèi)容”；第4.1條中載明“為扶持乙方經(jīng)營，甲方同意在前述租金的標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，給予乙方六個(gè)月的免租期等內(nèi)容”；第24.4條中載明“乙方應(yīng)當(dāng)向甲方或萬達(dá)管理公司支付相當(dāng)于欠費(fèi)金額1‰的延遲履行違約金，延遲超過30日，甲方有權(quán)單方解除合同；雙方特別確認(rèn)在租期內(nèi)，若乙方延遲交納租金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)或能源費(fèi)等累計(jì)超過3次（含本數(shù)），則甲方有權(quán)單方解除合同等內(nèi)容”；第24.8條中載明“雙方特別明確，乙方妥善履行本合同是甲方給予乙方免租裝修期和第4.1條減免租金政策的前提。因乙方原因?qū)е卤竞贤崆敖K止（甲方解除合同的情形），則乙方應(yīng)在本合同終止后7日內(nèi)按第一個(gè)租約年的租金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交免租裝修期和第4.1條項(xiàng)下的減免全部租金”；第26.1條中載明“本合同項(xiàng)下之租賃期限屆滿之日或本合同因任何原因而終止后7日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)將該房屋交還甲方。該等期限為本合同項(xiàng)下該房屋之交還期”；第26.6條“在乙方向甲方交還該房屋的同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署該房屋交還確認(rèn)書。在雙方簽署了該確認(rèn)書之后，或雖未簽署該確認(rèn)書，但乙方已經(jīng)實(shí)際撤離該房屋之后，乙方在該房屋內(nèi)遺留的任何裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、物品等均視為乙方放棄了所有權(quán)及一切權(quán)利，己方有權(quán)自行予以處置（包括作為垃圾予以處理），且無需賠償乙方等內(nèi)容”。
同日，潮香閣與萬達(dá)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定：萬達(dá)管理公司為潮香閣承租的武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場室內(nèi)步行街三層3-17、3-18、3-19、3-20號(hào)商鋪提供物業(yè)管理服務(wù)。潮香閣按承租商鋪的套內(nèi)建筑面積（以《租賃合同》確定為準(zhǔn)）交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)暫定為每平方米每月人民幣50元，于計(jì)租日（即免租裝修期屆滿次日）起向萬達(dá)管理公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付方式：押二付三，以一個(gè)季度（三個(gè)月）為一個(gè)交租期，除第一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，其他費(fèi)用均按自然季度交納，乙方應(yīng)當(dāng)在每個(gè)交費(fèi)期最后一個(gè)月的20日前（若20日為法定節(jié)假日則提前至法定節(jié)假日前最后一天），向萬達(dá)管理公司一次性足額支付下個(gè)交費(fèi)期費(fèi)用。第一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)于本合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)支付，收費(fèi)期間為2011年8月26日至2011年11月30日，應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為人民幣52，722元。雙方進(jìn)一步明確，于免租裝修期期間（即自進(jìn)場日起至開業(yè)日前一日的期間，但如該承租商鋪在前述期間內(nèi)開業(yè)經(jīng)營的，免租裝修期截止至該房屋對(duì)外營業(yè)之日的前一日）潮香閣應(yīng)按照每平方米每月人民幣6元的標(biāo)準(zhǔn)向萬達(dá)管理公司繳納裝修管理／物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照萬達(dá)管理公司規(guī)定繳納裝修押金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)以及該承租商鋪發(fā)生的水、電、熱力能源費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用應(yīng)由潮香閣在免租裝修期間屆滿后3日向萬達(dá)管理公司支付。水費(fèi)人民幣3.5元／噸，電費(fèi)人民幣1.2元／度，燃?xì)赓M(fèi)由潮香閣直接向燃?xì)夤局Ц?，如遇公用事業(yè)部門調(diào)價(jià)，能源費(fèi)用單價(jià)應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整。為確保潮香閣按約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，潮香閣應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日一次性繳納相當(dāng)于2個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為履約保證金。如潮香閣未能按照本協(xié)議約定向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)、空調(diào)費(fèi)或違約金等，萬達(dá)管理公司有權(quán)扣留全部或部分履約保證金，沖抵潮香閣的前述欠費(fèi)。若潮香閣完全履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，萬達(dá)管理公司應(yīng)在30日內(nèi)將保證金余額無息退還給潮香閣。潮香閣在開業(yè)日之前向萬達(dá)管理公司支付人民幣10，000元作為其銷售商品或提供服務(wù)的質(zhì)量保證金，合同終止后的90日之內(nèi)，萬達(dá)管理公司應(yīng)將剩余的質(zhì)量保證金無息退還給潮香閣。潮香閣逾期支付或補(bǔ)足物業(yè)服務(wù)費(fèi)、履約保證金、質(zhì)量保證金或其它應(yīng)交費(fèi)用的，潮香閣除應(yīng)如數(shù)支付或補(bǔ)足外，每逾期一日，按應(yīng)付未付金額的3‰向萬達(dá)管理公司支付違約金。逾期達(dá)15日的，萬達(dá)管理公司有權(quán)中止或停止對(duì)其提供物業(yè)服務(wù)（包括但不限于空調(diào)、照明、供暖、供水等）等內(nèi)容。
上述合同簽訂后，潮香閣向萬達(dá)投資公司繳納了履約保證金人民幣73，308元，同時(shí)向萬達(dá)管理公司繳納了物業(yè)服務(wù)保證金人民幣33，322元、質(zhì)量保證金人民幣10，000元。在合同履行過程中，萬達(dá)投資公司委托萬達(dá)管理公司向承租人催交租金。潮香閣從2011年11月至2012年11月期間，累計(jì)逾期支付租金三次，物業(yè)服務(wù)費(fèi)連續(xù)逾期交納達(dá)4次，逾期支付費(fèi)用次數(shù)共計(jì)七次。其中2012年2月遲交2012年3月1日至2012年5月31日的租金和物業(yè)管理費(fèi)超過30天；2012年8月份又逾期支付2012年9月至2012年11月30日的房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)。2012年11月12日，萬達(dá)管理公司向潮香閣發(fā)出“關(guān)于解除《租賃合同》的通知”，以要求從即日起解除《租賃合同》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，并于2012年11月23日將承租商鋪交還萬達(dá)管理公司。2012年11月28日，潮香閣承租商鋪未開門經(jīng)營。其后，由于潮香閣仍未支付租金和協(xié)調(diào)無果，萬達(dá)管理公司自行將潮香閣承租的商鋪內(nèi)物品清理，將商鋪內(nèi)物品堆放至其倉庫內(nèi)。同時(shí)，萬達(dá)投資公司并將此商鋪?zhàn)庵两o他人經(jīng)營。遂潮香閣與萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司就訴爭事宜協(xié)商無果，故訴至來院，請求依訴予判。
另查明：2014年5月29日，武漢長誠工程造價(jià)咨詢有限責(zé)任公司出具武長工造字（2014）D-002號(hào)司法鑒定報(bào)告書，鑒定意見為：潮香閣裝修原值價(jià)格為人民幣454，964.02元，原裝修殘值價(jià)格為人民幣22，748.2元，廚房裝修爭議項(xiàng)目原值為人民幣24，017.01元，殘值價(jià)格為人民幣1，200.85元。

本院認(rèn)為：格式條款并不當(dāng)然的無效或可撤銷，只有當(dāng)格式條款具備免除提供格式條款一方其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利等情形或沒有盡到說明或提示義務(wù)，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或限制其責(zé)任的條款，才可以申請撤銷或認(rèn)定為無效。同時(shí)，合同部分無效，其它部分仍有效。萬達(dá)投資公司與潮香閣簽訂《租賃合同》中部分條款為格式條款，其中24條違約責(zé)任條款中24.4條約定了合同解除的條件和損失計(jì)算的方法，該條款并不具備格式條款無效或可撤銷之情形，對(duì)當(dāng)事人之間具有法律約束力。根據(jù)房屋租賃合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容，出租人的主要義務(wù)系向承租人交付租賃房產(chǎn)，承租人主要義務(wù)為向出租人支付租金。在本案合同履行過程中萬達(dá)投資公司已依約向潮香閣交付租賃房產(chǎn)，但潮香閣在四個(gè)租金支付期日，延付租金達(dá)三次，合同約定解除合同的條件已成就，萬達(dá)投資公司有權(quán)解除合同。合同解除應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，在萬達(dá)投資公司與潮香閣合同履行期間，萬達(dá)投資公司委托萬達(dá)管理公司向潮香閣催收租金和租賃房產(chǎn)的管理，在萬達(dá)管理公司向潮香閣催收租金往來的函件中已予載明，潮香閣應(yīng)當(dāng)知曉，雙方合同應(yīng)從潮香閣收到萬達(dá)管理公司向其送達(dá)的《解除合同的通知》時(shí)解除，雖萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司在本案訴訟中未能提供證據(jù)證實(shí)何時(shí)將《解除合同的通知》送達(dá)至潮香閣，鑒于潮香閣在訴狀中自認(rèn)2012年11月12日萬達(dá)管理公司向其送達(dá)通知和將通知作為其證據(jù)提交法庭，故萬達(dá)投資公司與潮香閣之間簽訂的《武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場租賃合同》于2012年11月12日解除?；凇蹲赓U合同》已于2012年11月12日解除，潮香閣要求解除與萬達(dá)投資公司之間的《租賃合同》的訴請，本院不予支持。
潮香閣要求萬達(dá)投資公司雙倍返還履約保證金人民幣146，616元的訴請。本院認(rèn)為：《租賃合同》中約定“因潮香閣違約而提前終止的，則萬達(dá)投資公司有權(quán)沒收本合同項(xiàng)下之履約保證金；因萬達(dá)投資公司違約而提前終止的，萬達(dá)投資公司應(yīng)當(dāng)無息雙倍返還本合同項(xiàng)下的履約保證金”。根據(jù)合同約定的內(nèi)容，本案中的履約保證金實(shí)質(zhì)為違約定金。定金的性質(zhì)為債的擔(dān)保，給付定金的一方不履行債務(wù)，無權(quán)要求返還定金。由于雙方之間的《租賃合同》因潮香閣違約而致使雙方簽訂的《租賃合同》解除，故潮香閣此項(xiàng)訴請，本院不予支持。
潮香閣要求萬達(dá)管理公司返還物業(yè)保證金和質(zhì)量保證金合計(jì)人民幣43，222元的訴請，因本案系房屋租賃合同糾紛，非物業(yè)合同糾紛，潮香閣依《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中的內(nèi)容向萬達(dá)管理公司主張權(quán)利，不宜在本案中一并處理，潮香閣應(yīng)另案主張；潮香閣認(rèn)為潮香閣和萬達(dá)投資公司之間的簽訂的《租賃合同》與潮香閣和萬達(dá)管理公司之間簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》為主從合同的訴請理由，本院認(rèn)為兩份合同之間并非主從合同關(guān)系，雖然租賃合同中包含了部分物業(yè)合同的內(nèi)容，但萬達(dá)管理公司并非租賃合同一方合同主體，基于合同的相對(duì)性，《租賃合同》對(duì)萬達(dá)管理公司并無約束力。潮香閣與萬達(dá)管理公司之間物業(yè)服務(wù)權(quán)利義務(wù)內(nèi)容仍通過《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》來設(shè)立，且《租賃合同》無效并不導(dǎo)致《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》無效，故兩者之間并非主從合同關(guān)系。
潮香閣主張萬達(dá)投資公司、萬達(dá)管理公司賠償裝修、燈具、財(cái)物、員工工資和停業(yè)損失，共計(jì)人民幣1，871，433元的本訴訴請。本院認(rèn)為：賠償主體，潮香閣基于《租賃合同》主張權(quán)利，根據(jù)合同的相對(duì)性，潮香閣合同的義務(wù)主體即為萬達(dá)投資公司，并不包括萬達(dá)管理公司；賠償項(xiàng)目：裝修，在《租賃合同》中第26.1條、26.6條雖約定了租賃房屋終止后交付的時(shí)間、裝修、物品的處置，但上述條款為格式條款，該約定要求潮香閣合同終止后7日內(nèi)交還租賃房產(chǎn)、實(shí)際撤離后放棄財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及一切權(quán)利等內(nèi)容，加重了潮香閣的責(zé)任，排除了潮香閣的權(quán)利，屬無效的條款，至始無法律約束力。潮香閣裝修損失，雖《租賃合同》由潮香閣違約導(dǎo)致合同解除，但租賃房屋內(nèi)保留部分潮香閣裝修殘值，萬達(dá)投資公司現(xiàn)已將房產(chǎn)租至他人，利用此部分的價(jià)值，萬達(dá)投資公司應(yīng)當(dāng)在利用的價(jià)值范圍內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)償，本院參照鑒定結(jié)論由萬達(dá)投資公司補(bǔ)償人民幣23，949.05元。潮香閣認(rèn)為鑒定意見書中鑒定金額過低，要求重新鑒定的請求，本院認(rèn)為，該司法鑒定程序合法，鑒定依據(jù)合規(guī)，鑒定機(jī)構(gòu)出庭對(duì)潮香閣提供的鑒定異議作出了合理的解釋，潮香閣申請重新鑒定的請求，本院不予支持；燈具、財(cái)物損失，因房屋租賃合同解除后，承租人應(yīng)承擔(dān)及時(shí)將租賃房產(chǎn)騰退并交付出租人的義務(wù)，由于潮香閣怠于履行相關(guān)義務(wù)，萬達(dá)投資公司為避免擴(kuò)大損失，其受委托人萬達(dá)管理公司將租賃房屋內(nèi)的物品清理、安置，由萬達(dá)投資公司租賃房產(chǎn)另租他方并無不當(dāng)。同時(shí)，潮香閣在本案中針對(duì)該項(xiàng)訴請所提供的證據(jù)指向不明、不充分，經(jīng)釋明后，仍不愿意配合進(jìn)行相關(guān)財(cái)產(chǎn)清點(diǎn)工作，其不利的法律后果，由其自行承擔(dān)，潮香閣此項(xiàng)訴請，本院不予支持；潮香閣主張停業(yè)后員工工資及停業(yè)9個(gè)月的損失，該部分訴請，因本案糾紛亦以潮香閣違約所致，所發(fā)生的相關(guān)損失應(yīng)由潮香閣自行承擔(dān)，故潮香閣的此項(xiàng)本訴訴請，本院不予支持。
萬達(dá)投資公司要求潮香閣向其支付6個(gè)月免租租金人民幣219，924元的反訴訴請。本院認(rèn)為：《租賃合同》中24.4條、24.8條均為格式條款，在第24.4條的條款中約定潮香閣向其交付履約保證金，又在第24.8條中約定因潮香閣原因合同終止后補(bǔ)交裝修期限和減免的租金，該條款加重了潮香閣的責(zé)任，故第24.8條為無效條款。萬達(dá)投資公司在解除與潮香閣之間簽訂的《租賃合同》后，已沒收其交納的履約保證金，同時(shí)合同項(xiàng)下的房屋租至他方，萬達(dá)投資公司與萬達(dá)管理公司在未能提供證據(jù)證實(shí)有其他損失的情形下，要求潮香閣支付六個(gè)月免租期租金人民幣219，924元的反訴請求，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第五十四條、第九十三條第二款、第九十四條、第九十五條、第九十六條、第三百九十六條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第九條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九、第九十條、第九十一條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場投資有限公司自本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）武漢潮香閣餐飲有限公司支付人民幣23，949.05元；
二、駁回原告（反訴被告）武漢潮香閣餐飲有限公司的其他訴訟請求；
三、駁回被告（反訴原告）武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場投資有限公司、被告（反訴原告）武漢萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司的反訴請求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)人民幣23，290元，減半收取人民幣11，645元，由原告（反訴被告）武漢潮香閣餐飲有限公司負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)人民幣4，599元，減半收取人民幣2，300元，由被告（反訴被告）武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場投資有限公司、被告（反訴原告）武漢萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分公司共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院，上訴費(fèi)匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶－市中院訴訟費(fèi)分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處（行號(hào)：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長　　管　理 人民陪審員　　譚忠元 人民陪審員　　章禮華

書記員：呂歡歡