原告（反訴被告）：武漢漢商人信置業(yè)有限公司，住所地：武漢市漢陽區(qū)139號。
法定代表人：張晴，系該公司董事長。
委托代理人：馬劍偉，湖北山敏訥師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告（反訴原告）：武漢市經(jīng)典西廚餐飲管理有限公司，住所地：住武漢市漢陽區(qū)漢陽大道139號人信漢商銀座DE座。
法定代表人：明暉，系該公司總經(jīng)理職務(wù)。
委托代理人：童春林，湖北朗勤律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告（反訴被告）訴被告（反訴原告）租憑合同糾紛一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由審判員王琴獨任審判，于2013年6月17日公開開庭進行了審理，原告（反訴被告）的委托代理人馬劍偉、被告（反訴原告）法定代表人明暉及委托代理人童春林到庭參加訴訟。后轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，由審判員王琴擔(dān)任審判長，與人民陪審員沈紀(jì)奎、周佩芳組成合議庭，于2013年6月17日公開開庭進行了審理，原告（反訴被告）的委托代理人馬劍偉、被告（反訴原告）法定代表人明暉及委托代理人童春林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）訴稱：原告作為房屋所有權(quán)人將位于武漢市漢陽區(qū)漢陽大道139號人信漢商銀座DE座地上第二層180平方米的區(qū)域出租給被告使用，并于2011年4月19日簽訂了《租憑合同》。被告在2011年5月11日起開始進場裝修，2011年12月24日起開始營業(yè)。被告從開業(yè)至今從未向原告支付房屋租金，物業(yè)管理費也僅支付到2012年6月30日，截至2012年10月31日，被告在原告起訴后仍不交納租金及物業(yè)費，至2012年12月31日止共欠付原告11個月租金、9個月物業(yè)管理費，請求判令被告向原告支付租金、物業(yè)管理費及違約金，合計331182.9元（截至2012年12月31日，租金168300元、物業(yè)費24300元、違約金138582.9元）。
原告（反訴被告）的委托代理人馬劍偉為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一：訴爭房屋的兩證，以證明向衛(wèi)星對房屋享有所有權(quán)；
證據(jù)二：侵權(quán)照片一組，以證明徐靜侵占房屋的事實；
證據(jù)三：向衛(wèi)星與第三方簽訂的房屋租賃合同、銀行轉(zhuǎn)款憑證，以證明向衛(wèi)星與第三方就訴爭房屋簽訂了租賃合同，第三方依約交納了定金，向衛(wèi)星應(yīng)向第三方交付房屋及承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；
證據(jù)四：向衛(wèi)星催告徐靜立即搬遷的短信記錄，以證明向衛(wèi)星曾兩次催告徐靜搬離訴爭房屋的事實。
被告（反訴原告）徐靜辯稱：2009年9月25日，梁治華代理黃亮與徐靜簽訂房屋租賃合同，將黃亮位于武漢市漢陽區(qū)七里晴川103棟22室一層房屋租賃給徐靜經(jīng)營寵物店，租期一年，租金每月人民幣1，600元。簽約時，徐靜要求將合約期約定為長期租約，梁治華口頭承諾租賃關(guān)系長期有效，書面合同只能一年一簽。轉(zhuǎn)租時按照當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)租市場慣例，徐靜為取得租賃房屋向原租戶胡蘭蘭支付了轉(zhuǎn)讓費人民幣50，000元。2010年9月25日，雙方續(xù)約一年，租金改為人民幣2，160元。2011年9月25日，再次續(xù)約，租金為每月人民幣2，430元。2011年，徐靜為擴大經(jīng)營欲對租賃房屋進行裝修，再次與梁治華協(xié)商要求簽訂長期租約以保證投資安全，梁治華再次向徐靜承諾租賃關(guān)系長期有效，但書面合同只能一年一簽，徐靜在得到承諾后，投資人民幣80，000元對店面進行了裝修。2012年，黃亮在未通知徐靜的情況下，將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給向衛(wèi)星，并于2012年11月辦理了房屋過戶手續(xù)。向衛(wèi)星隨即向徐靜提出租金上漲為每月人民幣4，400元，或者終止租賃關(guān)系。徐靜認(rèn)為，徐靜在得到原房東長期租賃的口頭承諾，方對租賃房屋大量投資進行裝修，后黃亮在未通知徐靜的情況下擅自轉(zhuǎn)讓租賃房屋，向衛(wèi)星明知訴爭房屋有租戶，在未履行法定通知義務(wù)的情況下與黃亮達(dá)成轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議，并大幅上漲租金，均屬于惡意侵害承租人的利益，故提出反訴，要求確認(rèn)徐靜與黃亮的租賃合同關(guān)系合法存續(xù)；反訴費由被反訴人承擔(dān)。
被告（反訴原告）徐靜為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一：徐靜與梁治華簽訂的房屋租賃合同，以證明徐靜租賃房屋的事實；
證據(jù)二：轉(zhuǎn)讓費收條、房屋裝修合同、收據(jù)，以證明徐靜在得到原房東黃亮的委托代理人梁治華的口頭承諾可長期租賃房屋后支付了門面轉(zhuǎn)讓費，并投資人民幣80，000元對門面進行了裝修。
針對被告（反訴原告）的反訴請求，原告（反訴被告）向衛(wèi)星辯稱：反訴原告所述無事實與法律依據(jù)，租賃合同系反訴原告與原房東所簽，與反訴被告無關(guān)；房屋裝修款應(yīng)視為反訴原告的經(jīng)營投入，與本案無關(guān)，請求駁回反訴原告的反訴請求。
第三人黃亮、梁治華述稱：反訴原告陳述黃亮委托梁治華口頭承諾長期租賃一事與事實不符，梁治華曾提出兩年一簽，是反訴原告不同意；轉(zhuǎn)讓費和裝修費與第三人無關(guān)；合同到期后，梁治華多次要求反訴原告搬遷或續(xù)簽，反訴原告拒絕簽約，現(xiàn)租賃合同已到期，雙方的租賃關(guān)系自然終止。
第三人梁治華向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一：2012年8月9日，梁治華向徐靜發(fā)出的一份通知，以證明梁治華曾向徐靜郵寄過續(xù)簽房屋租賃合同的通知書；
證據(jù)二：授權(quán)委托書，以證明梁治華對外簽約系原房東黃亮合法授權(quán)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告（反訴原告）徐靜對原告（反訴被告）向衛(wèi)星提交的證據(jù)一的真實性無異議，但認(rèn)為徐靜是承租方，應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，對證據(jù)二有異議，向衛(wèi)星未提交照片的原件，對證據(jù)三認(rèn)為與本案無關(guān)，對證據(jù)四認(rèn)為短信是電子數(shù)據(jù)，向衛(wèi)星提交的打印件不是法定的證據(jù)形式；第三人黃亮、梁治華對原告（反訴被告）提交的證據(jù)認(rèn)為與第三人無關(guān)。原告（反訴被告）向衛(wèi)星對被告（反訴原告）徐靜提交的證據(jù)一、二有異議，認(rèn)為對其真實性無法確定；第三人黃亮、梁治華對被告（反訴原告）提交的證據(jù)一無異議，對證據(jù)二有異議，與第三人無關(guān)。原告（反訴被告）向衛(wèi)星、被告（反訴原告）徐靜對第三人梁治華提交的證據(jù)均無異議。
本院對原告（反訴被告）向衛(wèi)星提交的證據(jù)一、二、四的真實性予以認(rèn)定，對被告（反訴原告）徐靜提交的證據(jù)一的真實性予以認(rèn)定，對第三人梁治華提交的證據(jù)予以認(rèn)定。
經(jīng)審理查明：位于武漢市漢陽區(qū)七里晴川103棟1／2層22室（建筑面積108.16平方米）房屋原產(chǎn)權(quán)人為黃亮，2012年，向衛(wèi)星從黃亮處購得該房屋，并于2012年11月21日辦理武房權(quán)證市字第××號房屋所有權(quán)證，同年12月5日辦理陽國用（商2012）第6943號國有土地使用證。
2009年9月25日，徐靜租賃訴爭房屋的第一層（建筑面積54.08平方米）經(jīng)營武漢市漢陽區(qū)極地勇士寵物美容店。2011年8月28日，黃亮委托梁治華與徐靜簽署房屋租賃合同，同年9月23日，梁治華（甲方）與徐靜（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定：一、房屋設(shè)施狀況及交接；二、租期從2011年9月25日至2012年9月25日；三、押金，合同簽訂之時，乙方向甲方預(yù)交相當(dāng)于壹個月租金數(shù)額的押金，計人民幣2，430元；每月租金為人民幣2，430元，租金每半年交付一次；六、合同期間，乙方提出退租必須提前一月書面通知甲方；租賃期滿或合同終止時，乙方將房屋按期按正常使用狀況交付甲方；租賃期滿，如本房屋繼續(xù)出租，需按當(dāng)時市場情況，提高租金。同等條件乙方可優(yōu)先承租。且乙方須在租賃到期2個月之前書面向甲方申請，甲方同意后雙方重新簽訂房屋租賃合同，否則甲方視乙方終止合同不再續(xù)租，將房屋自用或租給其他人?！葪l款。合同簽訂后，徐靜繼續(xù)使用訴爭房屋，租金交至2012年9月25日。2012年8月9日，梁治華向徐靜發(fā)出通知：“就你所租賃的武漢市漢陽區(qū)七里晴川103棟22室一層房屋，將于2012年9月25日到期，特通知如下：現(xiàn)有租戶多次與本人聯(lián)系，愿意以第一年月租金4400元、第二年月租金4700元、第三年月租金5000元，租期3年，押金相當(dāng)于三月租金數(shù)額，租金按季度支付，租戶自負(fù)各項使用費用的基本條件，自2012年10月1日起承租本人房屋?？紤]你我間長期友好合作，按上述租賃條件本人首先考慮將房屋租賃于你。如你有意按上述條件續(xù)租，請你在2012年8月15日前與本人聯(lián)系（聯(lián)系電話138××××6189），并于2012年8月18日前交付合同押金，與本人簽訂書面《房屋租賃合同》。否則，本人將與他人簽署合同并將房屋租賃他人。如此，亦請你在2012年9月30日前騰退搬空房屋并將房屋交付至本人?！毙祆o認(rèn)為租金漲得太高，無法按梁治華的意見簽訂租賃協(xié)議。合同到期后，徐靜繼續(xù)使用房屋，2012年11月21日，向衛(wèi)星從黃亮處購得該房屋并辦理了房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。向衛(wèi)星就房屋的租賃事宜與徐靜協(xié)商未果，故起訴至法院。
案經(jīng)多次調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致意見。

本院認(rèn)為：位于武漢市漢陽區(qū)七里晴川103棟1／2層22室（建筑面積108.16平方米）房屋原產(chǎn)權(quán)人為黃亮，黃亮委托梁治華與徐靜簽訂了房屋租賃合同，黃亮將上述房屋的第一層租給徐靜使用，雙方簽訂的合同于2012年9月25日到期，合同到期后，梁治華與徐靜因房屋租金的問題沒有達(dá)成一致意見，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，雙方的租賃關(guān)系解除，但徐靜繼續(xù)使用該房屋，未交納房租。
2012年11月21日向衛(wèi)星從黃亮處購得訴爭房屋并辦理了房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，向衛(wèi)星依法對該房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，現(xiàn)向衛(wèi)星要求徐靜騰退房屋并支付房屋占用費訴訟請求本院予以支持，房屋占用費從向衛(wèi)星辦理訴爭房屋的的房屋所有權(quán)證之日的次日起（2012年11月22日）計算到徐靜實際騰退之日，每月按人民幣2，430元計算。向衛(wèi)星要求徐靜按向衛(wèi)星與第三方簽署的房屋租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金人民幣12，960元沒有法律依據(jù)，本院不予支持。黃亮委托梁治華與徐靜簽訂的房屋租賃合同已于2012年9月25日到期，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，雙方的租賃關(guān)系已解除，徐靜稱梁治華口頭承諾其可長期租賃該房屋無證據(jù)證實，現(xiàn)被告（反訴原告）徐靜要求確認(rèn)徐靜與第三人黃亮的租賃合同關(guān)系合法存續(xù)沒有事實和法律依據(jù)，本院對其反訴請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百三十五條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條規(guī)定之精神，判決如下：

一、被告（反訴原告）徐靜于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰退出位于武漢市漢陽區(qū)七里晴川103棟1／2層22室（建筑面積108.16平方米）房屋的第一層給原告（反訴被告）向衛(wèi)星；
二、被告（反訴原告）徐靜于本判決生效之日起三十日內(nèi)支付給原告（反訴被告）向衛(wèi)星從2012年11月22日起至騰退之日的房屋占用費，每月按人民幣2，430元計算；
三、駁回原告（反訴被告）的其它訴訟請求；
四、駁回被告（反訴原告）的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費人民幣4，614元、反訴費人民幣50元，由被告（反訴原告）承擔(dān)（本訴的訴訟費向衛(wèi)星已預(yù)交，徐靜應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)將應(yīng)付款項直接付給向衛(wèi)星）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶；賬號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 王琴
人民陪審員 沈紀(jì)奎
人民陪審員 周佩芳

書記員： 張朝管