原告（反訴被告）：武漢昊康健身器材有限公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)車城大道127號(hào)。
法定代表人：張培飛，該公司董事長。
委托訴訟代理人：耿婷，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：武漢科源興業(yè)有限公司，注冊(cè)地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)車城大道129號(hào)，經(jīng)營地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)5路200號(hào)。
法定代表人：郭慶平，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：胡俊，湖北維勒律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：梅明，湖北維勒律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告（反訴被告）武漢昊康健身器材有限公司(以下簡稱昊康公司)與被告（反訴原告）武漢科源興業(yè)有限公司(以下簡稱科源公司)租賃合同糾紛一案，本院于2016年10月13日作出的（2015）鄂武經(jīng)開民初第01105號(hào)民事判決書，被武漢市中級(jí)人民法院于2016年12月15日作出（2016）鄂01民終7992號(hào)民事裁定書予以撤銷原判決、發(fā)回本院重審。本院于2017年6月18日立案受理后，依法適用普通程序，于2017年9月22日公開開庭進(jìn)行了審理。昊康公司的委托訴訟代理人耿婷，科源公司的委托訴訟代理人胡俊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
昊康公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.科源公司返還租賃押金100,000元；2.科源公司向昊康公司支付逾期還款違約金（以100,000元為基數(shù)，依中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算，自2014年8月17日計(jì)算至實(shí)際清償之日止）；3.本案訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)由科源公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：昊康公司與科源公司于2013年8月簽訂《工業(yè)園廠房租賃合同》，約定科源公司將其位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)五路漢強(qiáng)街200號(hào)，建筑面積為5,300平方米的廠房租賃給昊康公司，租賃期限自2013年8月10日至2014年8月9日。合同簽訂后，昊康公司依約向科源公司支付了租賃保證金100,000元。租賃期滿后，科源公司收回了租賃物，但經(jīng)昊康公司多次催要，科源公司均拒絕返還租賃保證金。
科源公司辯稱，昊康公司承租期間造成廠房損壞，修復(fù)的價(jià)格遠(yuǎn)超過押金，請(qǐng)求法院駁回昊康公司的訴訟請(qǐng)求。
科源公司向本院提出反訴請(qǐng)求，并變更反訴請(qǐng)求為：1.昊康公司賠償損害科源公司廠房造成的修復(fù)損失費(fèi)160,055.85元，賠償因修復(fù)停止使用廠房的租金損失100,000元；2.本案訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)由昊康公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：科源公司與昊康公司于2013年8月簽訂一份《工業(yè)園廠房租賃合同》，合同約定租賃期間為一年，租賃期滿后昊康公司應(yīng)當(dāng)完整、原狀退還科源公司出租的房屋。合同簽訂后，科源公司將房屋交付昊康公司經(jīng)營使用，2014年9月10日科源公司收到昊康公司退還的房屋后，即發(fā)現(xiàn)昊康公司在承租使用期間，擅自改變?cè)瓘S房結(jié)構(gòu)，并且損害承重結(jié)構(gòu)安裝其它構(gòu)件，科源公司即通知昊康公司，要求其在2014年9月20日前恢復(fù)原狀，否則承擔(dān)一切損失責(zé)任，昊康公司收到通知后至今不履行此義務(wù)，導(dǎo)致科源公司廠房至今不能正常使用，經(jīng)鑒定確定廠房修復(fù)費(fèi)用為160,055.85元，并且由科源公司墊付了案件鑒定費(fèi)。
昊康公司針對(duì)科源公司的反訴辯稱，昊康公司租賃科源公司廠房1-2樓，合同期滿后昊康公司要求自行拆除2樓的臨時(shí)搭建、恢復(fù)原狀，被科源公司拒絕，1樓墻體及地面損壞并非由昊康公司造成，昊康公司向科源公司索要租賃押金，科源公司以廠房損壞為由拒付押金，根據(jù)廠房的安全鑒定結(jié)論，昊康公司在使用期間未對(duì)廠房安全構(gòu)成威脅，損失鑒定時(shí)已距離昊康公司交還租賃物一年之久，在此期間科源公司已將1樓交由第三方神龍二手車公司使用，鑒定結(jié)論中的維修費(fèi)用3萬余元不能認(rèn)定是由昊康公司造成，該鑒定意見應(yīng)當(dāng)不予采納。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：昊康公司提交的工業(yè)園廠房租賃合同，科源公司僅對(duì)證明目的有異議，本院對(duì)該證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可，結(jié)合雙方原一審認(rèn)可租賃期限從2013年8月10日起至2014年8月9日止，本院認(rèn)可雙方租賃期限屆滿未續(xù)租的事實(shí)；昊康公司原一審提交的照片，科源公司對(duì)真實(shí)性無異議，不認(rèn)可證明目的，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信，結(jié)合科源公司認(rèn)可涉案一樓廠房供他方停放車輛使用的事實(shí)，說明昊康公司僅是造成科源公司一樓廠房地坪損害原因之一；昊康公司補(bǔ)充提交的照片，科源公司僅對(duì)廠房內(nèi)部照片認(rèn)可，廠房外部照片不予認(rèn)可，科源公司否認(rèn)未能提供反證，本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性均予以采信，可以證實(shí)一樓廠房地坪中小部分為環(huán)氧地坪，一樓廠房大門已由現(xiàn)承租方改造并利用，無需昊康公司恢復(fù)原狀；昊康公司提交的一號(hào)廠房所需費(fèi)用，科源公司對(duì)真實(shí)性不認(rèn)可，雖然該證據(jù)系復(fù)印件，但該證據(jù)與科源公司提交的關(guān)于一號(hào)廠房修復(fù)費(fèi)用的回函相印證，科源公司否認(rèn)昊康公司該證據(jù)的真實(shí)性未能提供關(guān)于一號(hào)廠房修復(fù)費(fèi)用的回函中所涉及的費(fèi)用明細(xì)，本院對(duì)昊康公司提交的該證據(jù)真實(shí)性予以采信，證實(shí)科源公司在2014年9月16日向昊康公司告知損失范圍、修復(fù)所需費(fèi)用及補(bǔ)交水費(fèi)等共28,200元；昊康公司提交的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)通知書、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)記錄，科源公司僅對(duì)證明目的有異議，本院對(duì)該證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可，可以證實(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查日2015年8月10日距離雙方退租近一年的事實(shí)；科源公司提交的工業(yè)園廠房租賃合同，昊康公司對(duì)真實(shí)性無異議，本院對(duì)真實(shí)性予以采信，可以證實(shí)雙方在合同中明確約定承租人不得拆除房屋內(nèi)的一切固定裝修物；科源公司提交的2015年1月30日工作聯(lián)系函、快遞單、工程量匯總、平面圖、2015年1月10日工作聯(lián)系函，昊康公司不予認(rèn)可，上述證據(jù)均系復(fù)印件或打印件，無輔助證據(jù)，真實(shí)性和證明目的本院不予認(rèn)可，但科源公司在上述工作聯(lián)系函中提及一樓大部分水泥地坪砸壞、立柱和墻面被鉆孔等，要求昊康公司修復(fù)、拆除，未曾提及環(huán)氧地坪受損；科源公司提交的關(guān)于2014年9月10日工作聯(lián)系函、關(guān)于一號(hào)廠房修復(fù)費(fèi)用的回函，昊康公司僅對(duì)真實(shí)性無異議，本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，可以證實(shí)昊康公司于2014年9月收到科源公司發(fā)送的工作聯(lián)系函及費(fèi)用明細(xì)，并針對(duì)科源公司提出評(píng)估修復(fù)及水費(fèi)等費(fèi)用約為28,200元提出異議；科源公司提交的QQ郵箱圖片，昊康公司不予認(rèn)可，雖無證據(jù)證實(shí)昊康公司收悉，但結(jié)合昊康公司認(rèn)可地坪造成一定磨損、大門進(jìn)行更換、二樓進(jìn)行隔斷的事實(shí)，可以證實(shí)昊康公司在租賃期間給科源公司廠房地坪造成一定的損害后果及立柱、墻面存在打孔鉆洞等需恢復(fù)原狀的事實(shí)；科源公司提交的工程造價(jià)鑒定意見書、房屋安全鑒定報(bào)告、鑒定費(fèi)發(fā)票，昊康公司僅對(duì)證明目的有異議，故本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，結(jié)合鑒定人員出庭陳述，可以證實(shí)按照車行地面的標(biāo)準(zhǔn)、按環(huán)氧地坪方案修復(fù)一樓全部地坪所需費(fèi)用129,798.67元、二樓拆除鋼管、板房及恢復(fù)部位工程30,257.18元，廠房的墻壁及梁、柱不需要加固，局部螺絲孔的恢復(fù)未列入鑒定項(xiàng)目，科源公司支出工程造價(jià)鑒定費(fèi)3,000元及鑒定人員出庭費(fèi)800元，支出房屋安全鑒定費(fèi)9,600元。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：昊康公司與科源公司簽訂《工業(yè)園廠房租賃合同》，約定：科源公司將坐落在沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)五路漢強(qiáng)街200號(hào)建筑面積為5,300平方米的廠房租賃給昊康公司用于存放貨物及生產(chǎn)，租賃期自2013年8月10日起至2014年8月9日止，租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式；合同生效之日，昊康公司向科源公司交付房屋租賃保證金為100,000元，本合同正常履行完畢，雙方辦理完結(jié)算手續(xù)后，七個(gè)工作日由科源公司無息返還水、電使用保證金和租賃保證金給昊康公司；租賃期間，昊康公司應(yīng)合理使用并愛護(hù)該廠房及其附屬設(shè)施，昊康公司應(yīng)負(fù)責(zé)承租廠房內(nèi)專用設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、年檢，并保證在本合同終止時(shí)專用設(shè)施正常運(yùn)行狀態(tài)隨同租賃物歸還科源公司，科源公司對(duì)此有檢查監(jiān)督權(quán)，因昊康公司使用不當(dāng)，致使該廠房及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，昊康公司應(yīng)負(fù)責(zé)維修，若科源公司代為維修，費(fèi)用由昊康公司承擔(dān)，昊康公司另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得科源公司的書面同意，廠房租賃期間，昊康公司可根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行裝修，但必須經(jīng)科源公司同意，原則上不得破壞原房結(jié)構(gòu)，裝修費(fèi)用由昊康公司自負(fù)，科源公司不作任何補(bǔ)償；租賃期滿后，昊康公司不得拆除房屋內(nèi)一切固定裝修物，消防器材及消防設(shè)備（移動(dòng)設(shè)施、辦公設(shè)備除外），并保證房屋電力和水源暢通，恢復(fù)房屋原狀等。合同簽訂后，昊康公司于2013年8月22日向科源公司交納租賃保證金100,000元，科源公司同日向昊康公司出具收款收據(jù)。2014年8月9日，昊康公司從涉案廠房中騰退。2014年9月10日，科源公司向昊康公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》，要求昊康公司2014年9月20日前對(duì)損害的一樓大部分水泥地坪、二樓的隔板房、立柱和墻面的打孔鉆洞等進(jìn)行修復(fù)、恢復(fù)原狀等，否則將自行修復(fù)，所修復(fù)實(shí)際費(fèi)用從昊康公司保證金中扣減。2014年10月8日，昊康公司向科源公司發(fā)出《關(guān)于一號(hào)廠房修復(fù)費(fèi)用的回函》，認(rèn)可收到科源公司2014年9月發(fā)送的《工作聯(lián)系函》及《費(fèi)用明細(xì)》，針對(duì)科源公司提及的大概為28,200元的修復(fù)費(fèi)用回復(fù)稱，廠房利用過程中不可避免的造成地坪一定的磨損，但仍屬合理使用折舊損耗范疇，昊康公司征得科源公司同意且未破壞房屋結(jié)構(gòu)的前提下，對(duì)大門進(jìn)行更換，對(duì)二樓進(jìn)行隔斷，水路存在誤接，但不認(rèn)可10,000元水費(fèi)，不同意扣減保證金?？圃垂揪懿煌诉€昊康公司保證金，昊康公司起訴至本院，請(qǐng)求依訴予判?？圃垂驹谠粚徠陂g提出反訴，請(qǐng)求依訴予判。在本次發(fā)回重審期間，科源公司減少了反訴請(qǐng)求的金額。
另查明：原一審中，科源公司于2015年7月1日申請(qǐng)對(duì)涉案廠房一樓恢復(fù)地坪、墻壁及承重柱所需要的費(fèi)用和二樓拆除鋼管及板房所需的費(fèi)用進(jìn)行司法鑒定，本院依法選定鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，湖北益信工程咨詢有限公司于2015年8月24日出具鄂益信造價(jià)JD2015-006號(hào)工程造價(jià)鑒定意見書，鑒定意見為：拆除及恢復(fù)部分工程30,257.18元，一層地坪工程129,798.67元，科源公司支出工程造價(jià)鑒定費(fèi)3,000元。2015年9月18日，科源公司申請(qǐng)對(duì)廠房墻壁及梁柱受損程度以及是否需要加固進(jìn)行質(zhì)量鑒定，本院依法選定鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，廣州仲恒房屋安全鑒定有限公司于2016年2月19日出具仲恒鑒字[2016]SW0062號(hào)鑒定報(bào)告，鑒定結(jié)論為：墻壁及梁、柱螺栓的安裝不影響房屋主體結(jié)構(gòu)安全，墻壁及梁、柱不需要加固，科源公司為此支出房屋安全鑒定費(fèi)9,600元。本案審理過程中，科源公司申請(qǐng)工程造價(jià)鑒定人員出庭接受質(zhì)詢，為此支出鑒定人員出庭費(fèi)800元。鑒定人員接受質(zhì)詢時(shí)陳述工程造價(jià)鑒定系按照車行地面的標(biāo)準(zhǔn)、按環(huán)氧地坪方案修復(fù)一樓全部地坪所需費(fèi)用的鑒定，局部螺絲孔的恢復(fù)未列入鑒定項(xiàng)目。

本院認(rèn)為：科源公司將自有廠房租賃給昊康公司，雙方自愿簽訂《工業(yè)園廠房租賃合同》，未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。昊康公司在租賃期限內(nèi)對(duì)租賃物進(jìn)行裝飾、裝修，增設(shè)隔斷房等雖無證據(jù)證實(shí)得到科源公司書面同意，但科源公司在租賃期間未提出過任何異議，通過昊康公司與科源公司簽訂的合同中關(guān)于租賃期滿后，昊康公司不得拆除房屋內(nèi)一切固定裝修物、消防器材及消防設(shè)備（移動(dòng)設(shè)施、辦公設(shè)備除外）的條款，可以說明昊康公司征得科源公司同意進(jìn)行必要改動(dòng)，且科源公司關(guān)于房屋安全鑒定報(bào)告證實(shí)昊康公司增設(shè)、改動(dòng)并未影響廠房安全，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”的規(guī)定，昊康公司在租賃期間對(duì)廠房地坪造成磨損事實(shí)存在，對(duì)墻壁及梁、柱存在打孔鉆洞，應(yīng)賠償由此給科源公司造成的損失。關(guān)于損失金額，雙方在租賃前未就涉案廠房進(jìn)行現(xiàn)狀交接，昊康公司在2014年8月9日租賃合同到期后未續(xù)租和使用涉案廠房，雙方在租賃到期后未進(jìn)行損失確認(rèn)，科源公司將涉案廠房供第三方使用，本案原一審進(jìn)行工程造價(jià)鑒定結(jié)論系距雙方退租一年后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查所做，且按車行地面的標(biāo)準(zhǔn)、按環(huán)氧地坪方案修復(fù)一樓全部地坪所得出的修復(fù)費(fèi)用，與雙方租賃廠房小部分為環(huán)氧地坪及昊康公司造成部分水泥地坪受損的事實(shí)不符，科源公司至今未提供對(duì)涉案廠房進(jìn)行修復(fù)的證據(jù)，由此可知昊康公司對(duì)廠房造成的損害未影響科源公司對(duì)廠房的再次利用，綜合以上因素，參考科源公司前期自行評(píng)估修復(fù)費(fèi)用為基礎(chǔ)，考慮科源公司未主張昊康公司拆除的事實(shí)，本院酌定昊康公司給科源公司造成廠房墻壁、梁、柱及一樓水泥地坪部分需修復(fù)的修復(fù)損失費(fèi)共40,000元，該費(fèi)用應(yīng)從保證金中扣減，昊康公司主張科源公司返還租賃押金的訴訟請(qǐng)求，本院部分予以支持，科源公司主張昊康公司賠償修復(fù)損失費(fèi)的訴訟請(qǐng)求本院部分予以支持。
關(guān)于逾期還款違約金，本院認(rèn)為：科源公司基于昊康公司對(duì)其廠房造成損害等事實(shí)扣留昊康公司保證金不予返還并無不當(dāng)，科源公司致函要求昊康公司限期處理，昊康公司未予妥善處理，導(dǎo)致雙方矛盾不可調(diào)和，以致科源公司至今未予退還昊康公司保證金，昊康公司自身存在一定的過錯(cuò)，昊康公司主張科源公司向其支付逾期還款違約金無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于鑒定費(fèi)用和租金損失，本院認(rèn)為：科源公司和昊康公司均不能證實(shí)租賃廠房起租時(shí)的狀態(tài)，雖然科源公司在租賃到期不久即指出昊康公司的問題并限期整改，但鑒于鑒定時(shí)距昊康公司退租已逾一年，鑒定時(shí)存在第三方使用涉案廠房的事實(shí)，科源公司對(duì)廠房的使用并未受到影響，至今科源公司也未因修復(fù)而停止使用廠房，故科源公司主張昊康公司賠償因修復(fù)停止使用廠房的租金損失100,000元無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持；科源公司基于昊康公司租賃期間造成租賃廠房地坪損害、立柱、墻面打孔鉆洞等事實(shí)，對(duì)修復(fù)損害、恢復(fù)原狀及房屋安全所進(jìn)行鑒定及申請(qǐng)鑒定人員出庭所支出的費(fèi)用應(yīng)由雙方均擔(dān)為宜，即總鑒定費(fèi)13,400元由雙方各負(fù)擔(dān)6,700元。
綜上所述，科源公司從昊康公司繳納的保證金100,000元中扣減昊康公司應(yīng)承擔(dān)的修復(fù)損失費(fèi)40,000元后，應(yīng)返還昊康公司租賃押金60,000元。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十二條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、武漢科源興業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)返還武漢昊康健身器材有限公司租賃押金60,000元；
二、駁回武漢昊康健身器材有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
三、駁回武漢科源興業(yè)有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)2,300元，減半收取1,150元，由昊康公司負(fù)擔(dān)（已交納）；反訴案件受理費(fèi)5,200元，減半收取2,600元，由科源公司負(fù)擔(dān)（已交納）；鑒定費(fèi)13,400元（科源公司已墊付），由科源公司和昊康公司各負(fù)擔(dān)6,700元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院，上訴費(fèi)匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶名：湖北省武漢市中級(jí)人民法院；賬戶：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行（行號(hào)：832886）；上訴人在上訴期滿后7日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長 劉曉凌
人民陪審員 譚忠元
人民陪審員 章禮華

書記員： 沈婉瑩