原告：武漢心港物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金色港灣米蘭苑2棟。
法定代表人：陸寶華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：蘇謹(jǐn)，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
委托代理人：葉菊嬌，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
被告：羅蘭。
委托代理人：鄒少洪。

原告武漢心港物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱心港物業(yè)）訴被告羅蘭物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法由代理審判員甘磊適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告心港物業(yè)的委托代理人葉菊嬌，被告羅蘭的委托代理人鄒少洪，均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2002年3月28日，新港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（武漢）有限公司（以下簡(jiǎn)稱新港房地產(chǎn)公司）與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同》，約定新港房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的金色港灣物業(yè)內(nèi)多層住宅和別墅委托新港物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》，約定新港房地產(chǎn)公司同意繼續(xù)委托新港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限至“金色港灣”業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止等內(nèi)容。2005年12月12日，新港房地產(chǎn)公司、新港物業(yè)及原告心港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》，載明：經(jīng)新港物業(yè)書面申請(qǐng)，并鑒于新港物業(yè)即將進(jìn)行公司清算并辦理注銷登記的實(shí)際狀況，新港房地產(chǎn)公司同意另行委托原告心港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限自本協(xié)議生效之日起至“金色港灣”業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止等內(nèi)容。原告心港物業(yè)承接新港物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)后，即為“金色港灣”社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
2009年9月，被告羅蘭從案外人劉鵬手中購(gòu)得本案涉案房屋，后與原告心港物業(yè)簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定新港物業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)被告羅蘭位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)三期2棟2單元406室房屋提供前期物業(yè)管理服務(wù)；被告羅蘭每半年預(yù)交一交；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣0.8元；每次交納費(fèi)用時(shí)間為每半年度第一個(gè)月前五個(gè)自然日；如被告羅蘭未依約交納有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)公司有權(quán)要求被告羅蘭補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬(wàn)分之五交納違約金等內(nèi)容。2009年10月，被告羅蘭向原告心港物業(yè)繳納了1年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
2010年8月23日，原告心港物業(yè)以案外人劉鵬為被告訴至本院，訴請(qǐng)案外人劉鵬繳納拖欠物業(yè)費(fèi)人民幣7，761.11元及違約金人民幣3，200.83元。2010年10月21日，被告羅蘭向原告心港物業(yè)繳納涉案房屋2006年7月1日至2009年9月30日物業(yè)服務(wù)及訴訟費(fèi)人民幣8，782元。2010年11月22日，原告心港物業(yè)撤回對(duì)案外人劉鵬的起訴，本院于同日裁定準(zhǔn)予撤回起訴。被告羅蘭入住期間，向原告心港物業(yè)提出一樓鞋柜內(nèi)積水、三樓主臥、柜子兩處滲水、三樓主臥墻壁及衣柜滲水、車庫(kù)滲水等報(bào)修申請(qǐng)，原告心港物業(yè)2012年1月5日作出售后維修登記表，提出委托第三方維修方案。嗣后，后原告心港物業(yè)安排人員對(duì)被告羅蘭家樓頂漏水點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)漏并有效解決了樓頂漏水導(dǎo)致三樓住房滲水問(wèn)題，但對(duì)被告羅蘭家鞋柜內(nèi)積水問(wèn)題在拆除鞋柜后至今未能有效解決。
被告羅蘭2011年1月1日至今未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告心港物業(yè)催收無(wú)果，遂訴至本院，請(qǐng)求依訴予判。
另查明，被告羅蘭名下的位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)三期2棟2單元406室房屋面積為197.96平方米，該房屋在入住后確系發(fā)生墻體開(kāi)裂和滲水問(wèn)題，原告心港物業(yè)多次協(xié)商開(kāi)發(fā)商進(jìn)行外墻維修，直至2013年8月最后一次維修后家中再未出現(xiàn)滲水。
以上事實(shí)，有庭審筆錄及本院調(diào)取的本院（2010）武開(kāi)法民初字第868號(hào)案件卷宗正卷，原告心港物業(yè)提供的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》、武漢市物業(yè)管理資質(zhì)證書、收費(fèi)監(jiān)審證、《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、物業(yè)費(fèi)發(fā)票，被告羅蘭提供的照片、繳費(fèi)單、律師函、申報(bào)維修單、售后維修登記表，經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》、新港房地產(chǎn)公司和新港物業(yè)、原告心港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》、新港物業(yè)與被告羅蘭簽訂的《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其中，違約金條款的約定因被告羅蘭未提出異議，本院予以確認(rèn)；其他合同條款均未違反國(guó)家法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。被告羅蘭作為業(yè)主，享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備提供的維護(hù)管理服務(wù)，以及對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護(hù)、安全協(xié)保等提供的其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)承擔(dān)交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。雖在案無(wú)證據(jù)直接證實(shí)原被告及案外人劉鵬之間有關(guān)于原告心港物業(yè)對(duì)被告羅蘭房屋室內(nèi)滲水、積水的維修承諾事實(shí)，但從原告心港物業(yè)撤回對(duì)案外人劉鵬的起訴、被告羅蘭繳納案外人劉鵬應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)、原告心港物業(yè)組織人員對(duì)被告羅蘭房屋頂部補(bǔ)漏等事實(shí)，本院對(duì)被告羅蘭關(guān)于2010年涉案房屋物業(yè)費(fèi)訴訟過(guò)程中庭外調(diào)解時(shí)約定原告心港物業(yè)對(duì)漏水進(jìn)行維修的陳述予以采信，原告心港物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照該約定繼續(xù)履行對(duì)被告羅蘭房屋內(nèi)鞋柜積水的維修處理義務(wù)，但直至本案開(kāi)庭審理，原告心港物業(yè)未能提交證據(jù)已經(jīng)履行了鞋柜積水的維修義務(wù)，故本院認(rèn)為原告心港物業(yè)也存在違約行為，并因該違約行為導(dǎo)致被告羅蘭拒不繳納物業(yè)費(fèi)。綜上，本院根據(jù)被告羅蘭已經(jīng)實(shí)際享受的基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和原告心港物業(yè)在維修事宜中的違約，酌情認(rèn)定被告羅蘭按90%的比例向原告心港物業(yè)支付2011年1月1日至2015年6月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣7，696.68元（197.96平方×0.8元／平方每月×4.5年×12月／年×90%）。因原告心港物業(yè)的違約行為導(dǎo)致被告羅蘭未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，故本院對(duì)原告心港物業(yè)訴請(qǐng)被告羅蘭支付違約金的請(qǐng)求不予支持。關(guān)于被告羅蘭抗辯墊付購(gòu)房前的拖欠物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，一方面該墊付行為是在與案外人劉鵬溝通協(xié)商并在認(rèn)可了原告心港物業(yè)的服務(wù)基礎(chǔ)上被告羅蘭自愿支付的，另一方面對(duì)購(gòu)房前拖欠的物業(yè)費(fèi)，被告羅蘭應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房之前履行審慎的調(diào)查義務(wù)，確定購(gòu)買房屋有無(wú)相關(guān)債務(wù)負(fù)擔(dān)，故本院對(duì)被告羅蘭在本案中抗辯扣減其應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)的意見(jiàn)不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告羅蘭于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢心港物業(yè)管理有限公司支付2011年1月1日至2015年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣7，696.68元；
二、駁回原告武漢心港物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣110元，減半收取人民幣55元，由原告武漢心港物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣30元，由被告羅蘭負(fù)擔(dān)人民幣25元。因此款原告武漢心港物業(yè)管理有限公司已墊付，被告羅蘭將其應(yīng)付款項(xiàng)人民幣25元連同上述判決款項(xiàng)一并付給原告武漢心港物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院，上訴費(fèi)匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶名：湖北省武漢市中級(jí)人民法院；帳戶：17×××67；開(kāi)戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行（行號(hào)：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

代理審判員　　甘磊

書記員：何誠(chéng)