原告：武漢心港物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣米蘭苑2棟。
法定代表人：陸寶華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：蘇謹(jǐn)，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
被告：喻某。
委托代理人：喻佑齊。

原告武漢心港物業(yè)管理有限公司（以下簡稱心港物業(yè)）訴被告喻某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由審判員朱曉勤適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告心港物業(yè)的委托代理人蘇謹(jǐn)，被告喻某的委托代理人被告喻佑齊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2002年3月28日，新港房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司（以下簡稱新港房地產(chǎn)公司）與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同》，約定新港房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的金色港灣物業(yè)內(nèi)多層住宅和別墅委托新港物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2003年12月28日，新港物業(yè)與被告喻某簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定新港物業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)對被告喻某位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)三期18-3-602號房屋（房屋面積為178.55平方米）提供前期物業(yè)管理服務(wù)；被告喻某交納物業(yè)管理費(fèi)用時間按半年交納；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣0.80元；每次交納費(fèi)用時間為首月1-15日；如被告喻某未依約交納有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)公司有權(quán)要求被告喻某補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金等內(nèi)容。2005年5月15日，新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)公司簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》，約定新港房地產(chǎn)公司同意繼續(xù)委托新港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限至“金色港灣”業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止等內(nèi)容。2005年12月12日，新港房地產(chǎn)公司、新港物業(yè)及原告心港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》，載明：經(jīng)新港物業(yè)書面申請，并鑒于新港物業(yè)即將進(jìn)行公司清算并辦理注銷登記的實(shí)際狀況，新港房地產(chǎn)公司同意另行委托原告心港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限自本協(xié)議生效之日起至“金色港灣”業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止等內(nèi)容。原告心港物業(yè)承接新港物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)后，即為“金色港灣”社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。被告喻某2005年裝修房屋時因室內(nèi)承重梁柱鋼筋外露向物業(yè)公司報修，物業(yè)公司聯(lián)系開發(fā)商后，由施工單位維修處理。此后，被告喻某房屋因樓頂積水池漏水，造成室內(nèi)滲漏、墻體開裂、裝修受損，被告喻某向原告心港物業(yè)多次反映，維修無果。被告喻某仍正常交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至2010年12月31日。2011年，由于房屋問題未能解決，被告喻某向市城建委等相關(guān)部門投訴，開發(fā)商派人維修，但問題至今未能解決。被告喻某因房屋質(zhì)量、外墻滲水以及不予辦理停車卡充值服務(wù)、拒收被告喻某郵件包裹等其他物業(yè)服務(wù)問題，未再交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原告心港物業(yè)催收無果，遂訴至本院，請求依訴予判。
另查明：被告喻某的涉訴房屋為頂樓，房屋登記面積為179.26平方米。
以上事實(shí)，有庭審筆錄，原告心港物業(yè)提供的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》、武漢市物業(yè)管理資質(zhì)證書、收費(fèi)監(jiān)審證、《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、催費(fèi)通知單，被告喻某提供的照片等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書》、新港房地產(chǎn)公司和新港物業(yè)、原告心港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書（二）》、新港物業(yè)與被告喻某簽訂的《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其中，違約金條款的約定因被告喻某未提出異議，本院予以確認(rèn)；其他合同條款均未違反國家法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。原告心港物業(yè)在承接新港物業(yè)權(quán)利義務(wù)后，應(yīng)全面履行合同義務(wù)。同時，原告心港物業(yè)作為開發(fā)商指定從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司，對于質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，有義務(wù)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)調(diào)解決；對于質(zhì)保期外住宅共用部位需維修、更新、改造的項(xiàng)目，應(yīng)及時積極履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。被告喻某作為業(yè)主，享受了原告心港物業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備提供的維護(hù)管理服務(wù)，以及對公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護(hù)、安全協(xié)保等提供的其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)承擔(dān)交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。被告喻某關(guān)于房屋問題和其他物業(yè)服務(wù)問題的抗辯，因原告心港物業(yè)公司未提供反證，本院予以采信。綜合本案物業(yè)公司、開發(fā)商對業(yè)主反映問題的處理方式、回復(fù)時間和維修效果，同時考慮到被告喻某的受損程度以及對日常生活的影響程度，本院認(rèn)為原告心港物業(yè)的服務(wù)工作仍存在不足之處，造成業(yè)主生活不便及財產(chǎn)損失，原告心港物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)管理，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。據(jù)此，本院酌情認(rèn)定被告喻某按70%的比例支付2011年1月1日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，合計人民幣4，818.56元。原告心港物業(yè)主張上述期間內(nèi)的其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)本金及違約金，本院不予支持。被告喻某要求原告心港物業(yè)就房屋問題啟動質(zhì)量保證維修基金的抗辯主張，因其抗辯的房屋質(zhì)量問題在質(zhì)保期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)，相關(guān)賠償問題因涉及開發(fā)商且與本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛屬不同法律關(guān)系，不宜并案處理，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告喻某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢心港物業(yè)管理有限公司支付2011年1月1日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣4，818.56元；
二、駁回原告武漢心港物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣50元，減半收取人民幣25元，由被告喻某負(fù)擔(dān)。因此款原告武漢心港物業(yè)管理有限公司已墊付，被告喻某將其應(yīng)付款項(xiàng)人民幣25元連同上述判決款項(xiàng)一并付給原告武漢心港物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，上訴費(fèi)匯至武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶－市中院訴訟費(fèi)分戶；帳戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處（行號：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　朱曉勤

書記員：徐盼