原告：武漢心港物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金色港灣米蘭苑2棟。
法定代表人：陸寶華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：蘇謹(jǐn)、葉菊姣，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
被告：周某。
委托代理人：張某某（系被告周某之妻）。
被告：張某某（系被告周某之妻）。

原告武漢心港物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱心港物業(yè)）訴被告周某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年10月14日立案受理。根據(jù)原告心港物業(yè)的申請(qǐng)，本院依法追加張某某為本案被告參加訴訟。本案由審判員朱曉勤適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告心港物業(yè)的委托代理人蘇謹(jǐn)，被告周某的委托代理人被告張某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2002年3月28日，新港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（武漢）有限公司（以下簡(jiǎn)稱新港房地產(chǎn)公司）與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同》，約定新港房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的金色港灣物業(yè)內(nèi)多層住宅和別墅委托新港物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)公司簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，約定新港房地產(chǎn)公司同意繼續(xù)委托新港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限至“金色港灣”業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止等內(nèi)容。2005年12月12日，新港房地產(chǎn)公司、新港物業(yè)及原告心港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)（二）》，載明：經(jīng)新港物業(yè)書(shū)面申請(qǐng)，并鑒于新港物業(yè)即將進(jìn)行公司清算并辦理注銷(xiāo)登記的實(shí)際狀況，新港房地產(chǎn)公司同意另行委托原告心港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限自本協(xié)議生效之日起至“金色港灣”業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止等內(nèi)容。原告心港物業(yè)承接新港物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)后，即為金色港灣社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2007年10月4日，原告心港物業(yè)與被告周某、被告張某某簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定原告心港物業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)被告周某、被告張某某位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)四期29-1803號(hào)房屋（房屋面積為133.37平方米）提供前期物業(yè)管理服務(wù)；被告周某、被告張某某交納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)間按半年交納；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣1.40元；每次交納費(fèi)用時(shí)間為物業(yè)管理費(fèi)到期前15天；如被告周某、被告張某某未依約交納有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)公司有權(quán)要求被告周某、被告張某某補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬(wàn)分之五交納違約金等內(nèi)容。后因房屋出現(xiàn)樓頂、外墻大面積滲漏，造成室內(nèi)財(cái)產(chǎn)受損嚴(yán)重，被告周某、被告張某某向原告心港物業(yè)和開(kāi)發(fā)商新港房地產(chǎn)公司多次反映并報(bào)修。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司進(jìn)行維修處理，被告周某、被告張某某亦對(duì)房屋自行防水及修復(fù)處理。2011年11月11日，被告張某某（甲方）與開(kāi)發(fā)商新港房地產(chǎn)公司（乙方）簽訂《維修（賠償）確認(rèn)書(shū)》，載明：“2010年5月甲方向乙方或心港物業(yè)反映其房屋出現(xiàn)以下質(zhì)量問(wèn)題：外墻滲水（包括1樓主臥飄窗、客廳樓梯處、2樓幕墻下、主臥墻面），以上問(wèn)題導(dǎo)致甲方室內(nèi)受損，經(jīng)過(guò)協(xié)商組織相關(guān)部門(mén)及時(shí)維修處理，所報(bào)修的問(wèn)題已完全解決，因居住要求甲方已對(duì)室內(nèi)進(jìn)行了了修復(fù)處理；甲、乙雙方共同確認(rèn)甲方在2011年11月11日前向乙方或心港物業(yè)報(bào)修的房屋質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)得到維修或者妥善解決；經(jīng)協(xié)商確認(rèn)乙方支付甲方室內(nèi)質(zhì)保期內(nèi)受損的全部補(bǔ)償費(fèi)用人民幣3，000元；該款項(xiàng)的支付即視為甲方就該房屋的質(zhì)量問(wèn)題獲得了全部的補(bǔ)償，甲方不得就該房屋的質(zhì)量問(wèn)題向乙方主張其他任何權(quán)利，亦不得以此為由拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；本確認(rèn)書(shū)自甲方收到乙方本合同第一條所述款項(xiàng)（此款甲方已經(jīng)將其交給物業(yè)公司人員用作沖抵物業(yè)管理費(fèi)）和在本確認(rèn)書(shū)上簽字后生效”等內(nèi)容。此后，因房屋仍存在滲漏情況以及停車(chē)管理、共用部分管理等其他物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，被告周某、被告張某某向原告心港物業(yè)多次反映無(wú)果。2014年4月，被告周某、被告張某某因房屋樓頂積水導(dǎo)致次臥頂部出現(xiàn)滲水，向原告心港物業(yè)報(bào)修未得到回復(fù)。原告心港物業(yè)催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)果，遂訴至本院，請(qǐng)求依訴予判。
另查明：被告周某、被告張某某的涉訴房屋為頂樓，房屋登記面積為133.20平方米。原告心港物業(yè)保留的物業(yè)費(fèi)交費(fèi)憑證顯示，被告周某、被告張某某已交納2010年6月30日前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，余款未付。
以上事實(shí)，有庭審筆錄，原告心港物業(yè)提供的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)（二）》、武漢市物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)、收費(fèi)監(jiān)審證、《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、物業(yè)費(fèi)發(fā)票、催費(fèi)通知單、維修（賠償）確認(rèn)書(shū)，被告周某、被告張某某提供的照片、身份信息、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、物業(yè)費(fèi)票據(jù)等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》、新港房地產(chǎn)公司和新港物業(yè)、原告心港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)（二）》、原告心港物業(yè)與被告周某、被告張某某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其中，違約金條款的約定因被告周某、被告張某某未提出異議，本院予以確認(rèn)；其他合同條款均未違反國(guó)家法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。原告心港物業(yè)在承接新港物業(yè)權(quán)利義務(wù)后，應(yīng)全面履行合同義務(wù)。同時(shí)，原告心港物業(yè)作為開(kāi)發(fā)商指定從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司，對(duì)于質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，有義務(wù)協(xié)助業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)解決；對(duì)于質(zhì)保期外住宅共用部位需維修、更新、改造的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)積極履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。被告周某、被告張某某作為業(yè)主，享受了原告心港物業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備提供的維護(hù)管理服務(wù)，以及對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護(hù)、安全協(xié)保等提供的其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)承擔(dān)交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。原告心港物業(yè)對(duì)于被告周某、被告張某某所反映的2011年11月11日前的房屋質(zhì)量問(wèn)題已協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商維修并給予賠償，且被告張某某亦承諾不再以此為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，該承諾系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。據(jù)此，2011年11月11日之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告周某、被告張某某應(yīng)全額支付，其相關(guān)抗辯本院不予支持。被告周某、被告張某某關(guān)于2011年11月12日后出現(xiàn)的房屋問(wèn)題和其他物業(yè)服務(wù)問(wèn)題的抗辯，因原告心港物業(yè)公司未提供反證，本院予以采信。綜合本案物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理方式、回復(fù)時(shí)間和維修效果，同時(shí)考慮到被告周某、被告張某某的受損程度以及對(duì)日常生活的影響程度，本院認(rèn)為原告心港物業(yè)的服務(wù)工作仍存在不足之處，造成業(yè)主生活不便及財(cái)產(chǎn)損失，原告心港物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)管理，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。據(jù)此，本院酌情認(rèn)定被告周某、被告張某某全額支付2010年7月1日至2011年11月11日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按80%的比例支付2011年11月12日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，合計(jì)人民幣8，666.32元。原告心港物業(yè)主張的上述期間內(nèi)的其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)本金及違約金，本院不予支持。被告周某、被告張某某關(guān)于物業(yè)催費(fèi)通知的抗辯，因原告心港物業(yè)已提供履行催收義務(wù)的相關(guān)證據(jù)，被告周某、被告張某某的抗辯理由無(wú)證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。被告周某、被告張某某抗辯的房屋質(zhì)量賠償問(wèn)題，因涉及開(kāi)發(fā)商且與本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛屬不同法律關(guān)系，不宜并案處理，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告周某、被告張某某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢心港物業(yè)管理有限公司支付2010年7月1日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣8，666.32元；
二、駁回原告武漢心港物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣165元，減半收取人民幣83元，由原告武漢心港物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣58元，由被告周某、被告張某某負(fù)擔(dān)人民幣25元。因此款原告武漢心港物業(yè)管理有限公司已墊付，被告周某、被告張某某將其應(yīng)付款項(xiàng)人民幣25元連同上述判決款項(xiàng)一并付給原告武漢心港物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院，上訴費(fèi)匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶－市中院訴訟費(fèi)分戶；帳戶：07×××93；開(kāi)戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處（行號(hào)：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　朱曉勤

書(shū)記員：徐盼