原告：武漢心港物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣米蘭苑2棟。
法定代表人：陸寶華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：蘇謹、葉菊嬌，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
被告：劉某。

原告武漢心港物業(yè)管理有限公司（以下簡稱心港物業(yè)）訴被告劉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由審判員朱曉勤適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告心港物業(yè)的委托代理人葉菊嬌，被告劉某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2002年3月28日，新港房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司（以下簡稱新港房地產(chǎn)公司）與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同》，約定新港房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的金色港灣物業(yè)內(nèi)多層住宅和別墅委托新港物業(yè)實行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》，約定新港房地產(chǎn)公司同意繼續(xù)委托新港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限至“金色港灣”業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止等內(nèi)容。2005年12月12日，新港房地產(chǎn)公司、新港物業(yè)及原告心港物業(yè)簽訂《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》，載明：經(jīng)新港物業(yè)書面申請，并鑒于新港物業(yè)即將進行公司清算并辦理注銷登記的實際狀況，新港房地產(chǎn)公司同意另行委托原告心港物業(yè)為“金色港灣”社區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)工作，委托管理期限自本協(xié)議生效之日起至“金色港灣”業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止等內(nèi)容。原告心港物業(yè)承接新港物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)后，即為“金色港灣”社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2010年，原告心港物業(yè)與被告劉某簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定原告心港物業(yè)對被告劉某位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金色港灣小區(qū)二期6-8d號房屋（房屋面積為132.11平方米）提供前期物業(yè)管理服務(wù)；被告劉某交納物業(yè)管理費用時間為每半年度第一個月前五個自然日；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣1.20元；如被告劉某未依約交納有關(guān)費用的，物業(yè)公司有權(quán)要求被告劉某補交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金等內(nèi)容。被告劉某和原告心港物業(yè)就房屋滲漏問題的維修索賠事宜未達成協(xié)商意見。被告劉某僅交納2007年7月15日至2007年10月15日的物業(yè)服務(wù)費，2006年6月1日至今剩余期間內(nèi)物業(yè)服務(wù)費未予交納。原告心港物業(yè)催收無果，遂訴至本院，請求依訴予判。
另查明，原告心港物業(yè)系開發(fā)商新港房地產(chǎn)公司指定為金色港灣小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)。被告劉某的涉案房屋登記地址為武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)生活區(qū)28r地塊金色港灣二期6棟804室，房屋登記面積為132.11平方米。該房屋系被告劉某2006年購買的二手房屋，2005年前業(yè)主裝修房屋時出現(xiàn)外墻漏水問題。被告劉某2007年入住后，因外墻漏水致墻壁損壞及裝修損失向原告心港物業(yè)多次報修，開發(fā)商新港房地產(chǎn)公司曾安排對樓頂鋪設(shè)瀝青維修處理，但沒有效果。2010年，被告劉某自行裝修封閉陽臺，原告心港物業(yè)對外墻進行了修補，漏水問題有所緩解，但未能根治。
以上事實，有庭審筆錄，原告心港物業(yè)提供的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》、武漢市物業(yè)管理資質(zhì)證書、收費監(jiān)審證、《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、催費通知單，被告劉某提供的照片、物業(yè)費發(fā)票等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實。

本院認為：新港房地產(chǎn)公司與新港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同》、《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書》、新港房地產(chǎn)公司和新港物業(yè)、原告心港物業(yè)簽訂的《武漢市物業(yè)管理委托合同補充協(xié)議書（二）》、原告心港物業(yè)與被告劉某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系當事人真實意思表示，其中，違約金條款的約定因被告劉某未提出異議，本院予以確認；其他合同條款均未違反國家法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。原告心港物業(yè)在承接新港物業(yè)權(quán)利義務(wù)后，應(yīng)全面履行合同義務(wù)。同時，原告心港物業(yè)作為開發(fā)商指定從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司，對于質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，有義務(wù)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)調(diào)解決；對于質(zhì)保期外住宅共用部位需維修、更新、改造的項目，應(yīng)及時積極履行物業(yè)服務(wù)職責。被告劉某作為業(yè)主，享受了原告心港物業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備提供的維護管理服務(wù)，以及對公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護、安全協(xié)保等提供的其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)承擔交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。被告劉某抗辯的房屋問題，因原告心港物業(yè)未提供反證，本院予以采信。綜合本案物業(yè)公司、開發(fā)商對業(yè)主反映問題的處理方式、回復(fù)時間和維修效果，同時考慮到被告劉某的受損程度以及對日常生活的影響程度，本院認為原告心港物業(yè)的服務(wù)工作仍存在不足之處，造成業(yè)主生活不便及財產(chǎn)損失，原告心港物業(yè)公司應(yīng)加強管理，改進服務(wù)質(zhì)量，并承擔相應(yīng)法律責任。據(jù)此，本院酌情認定被告劉某按80%的比例向原告心港物業(yè)支付2006年6月1日至2007年7月14日、2007年10月16日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費共計人民幣12，682.50元。原告心港物業(yè)主張的其他物業(yè)服務(wù)費本金及違約金，本院不予支持。被告劉某根據(jù)抗辯理由拒交物業(yè)服務(wù)費的主張，因其抗辯的房屋質(zhì)量問題在質(zhì)保期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)，相關(guān)賠償問題涉及開發(fā)商且與本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛屬不同法律關(guān)系，不宜并案處理，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢心港物業(yè)管理有限公司支付2006年6月1日至2007年7月14日、2007年10月16日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費共計人民幣12，682.50元；
二、駁回原告武漢心港物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費人民幣542元，減半收取人民幣271元，由原告武漢心港物業(yè)管理有限公司負擔人民幣212元，由被告劉某負擔人民幣59元。因此款原告武漢心港物業(yè)管理有限公司已墊付，被告劉某將其應(yīng)付款項人民幣59元連同上述判決款項一并付給原告武漢心港物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴費，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，上訴費匯至武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶－市中院訴訟費分戶；帳戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處（行號：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　朱曉勤

書記員：徐盼