原告：武漢和信物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經濟技術開發(fā)區(qū)奧林花園1號商網二樓。
法定代表人：李曉山，該公司經理。
委托代理人：馬劍偉、蔡志利，湖北敏訥律師事務所律師。
被告：盧某某。

原告武漢和信物業(yè)管理有限公司（以下簡稱和信物業(yè)）訴被告盧某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2014年12月22日立案受理，依法由審判員朱曉勤適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告和信物業(yè)的委托代理人馬劍偉、蔡志利，被告盧某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明：原告和信物業(yè)系開發(fā)商湖北人信房地產開發(fā)有限公司前期指定委托為武漢經濟技術開發(fā)區(qū)奧林花園小區(qū)提供物業(yè)服務的公司。被告盧某某系武漢經濟技術開發(fā)區(qū)30r地塊奧林花園1棟2單元602室房產業(yè)主，該房屋建筑面積為178.87平方米。2004年1月3日，被告盧某某（甲方）與原告和信物業(yè)（乙方）簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定由原告和信物業(yè)為被告盧某某的上述房屋提供物業(yè)管理服務；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣0.80元（暫按人民幣0.50元收取，以后根據(jù)市場情況調整）；業(yè)主或物業(yè)使用人從開發(fā)商公布移交房屋之日起開始繳納物業(yè)管理服務費，并應在每月的10日前主動到物業(yè)處繳納，逾期一日，乙方將按每日2%的標準收取滯納金等內容。2009年7月8日，武漢市奧林花園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會（甲方）與原告和信物業(yè)（乙方）簽訂《奧林花園物業(yè)服務合同》，約定乙方按雙方約定的物業(yè)服務標準為奧林花園小區(qū)提供物業(yè)服務；物業(yè)服務期限為3年，從2009年7月1日至2012年6月30日；其中2009年7月1日至2010年6月30日止多層樓房的物業(yè)服務費用為每月每平方米0.65元；乙方服務滿一年由業(yè)主代表和業(yè)主委員會進行評估是否達到第三部分中的物業(yè)服務標準，若能達到則多層樓房的物業(yè)服務費為每月每平方米0.70元，若不能達到則按上年標準執(zhí)行；業(yè)主應當按月（季度）交納物業(yè)服務費；業(yè)主逾期（三個月）以上未交納物業(yè)服務費的，乙方可以從逾期之日起每日按應繳費用1‰加收違約金等內容。2013年1月12日，武漢市奧林花園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會（甲方）與原告和信物業(yè)（乙方）簽訂《武漢市奧林花園小區(qū)物業(yè)服務合同》，約定乙方按照雙方約定的物業(yè)服務標準提供服務；物業(yè)服務期限為三年，自2012年7月1日至2015年6月30日；多層住宅的物業(yè)服務費為每月每平方米0.70元；自2013年3月1日起，以上述服務費價格為基礎，啟動管理服務費上浮方案報甲方，甲方根據(jù)奧林花園業(yè)主大會議事規(guī)則采用書面征求意見方式征求業(yè)主意見，由奧林花園業(yè)主大會決議是否調整物業(yè)收費標準；業(yè)主按季度交納物業(yè)服務費，每次交費的具體時間為應納費季度第二個月7日前；業(yè)主違反合同約定，經乙方書面催繳，未能按時足額繳納物業(yè)服務費，應當每日按欠費金額的0.9‰的標準向乙方支付違約金等內容。2013年9月28日，奧林花園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布（2013年）業(yè)委字第18號公告，載明“現(xiàn)同意從2013年10月1日開始正式按調整后的收費標準執(zhí)行，新的物業(yè)費收費標準全小區(qū)多層、小高層、別墅、商鋪在現(xiàn)有物業(yè)費的基礎上每平方上調0.10元”。被告盧某某的涉案房屋在2007年入住后出現(xiàn)室內煙道返煙問題，向原告和信物業(yè)反映未能解決。原告和信物業(yè)在提供物業(yè)服務期間，對于小區(qū)內商戶油煙擾民問題，曾向經營商戶送達商網油煙問題意見函，并多次組織業(yè)主商討對策并向相關職能部門反映情況。被告盧某某因室內油煙、商網油煙、環(huán)境衛(wèi)生等方面存在的問題，自2008年1月1日起未再交納物業(yè)服務費。原告和信物業(yè)催收物業(yè)服務費無果，遂訴至本院，請求依訴予判。
以上事實，有庭審筆錄，原告和信物業(yè)提交的《物業(yè)管理服務協(xié)議》、《奧林花園物業(yè)服務合同》、《武漢市奧林花園小區(qū)物業(yè)服務合同》、業(yè)委會公告、物業(yè)服務企業(yè)資質證書、收費監(jiān)審證、反映材料、商網油煙問題意見函、其他業(yè)主的交費憑證，被告盧某某提交的房屋權屬證明、光碟等證據(jù)，經庭審質證予以證實。

本院認為：被告盧某某與原告和信物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》、武漢市奧林花園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會與原告和信物業(yè)簽訂的《奧林花園物業(yè)服務合同》、《武漢市奧林花園小區(qū)物業(yè)服務合同》，以及奧林花園小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布（2013年）業(yè)委字第18號公告，除其中違約金條款約定過高應屬無效外，其他條款均未違反法律規(guī)定，應屬有效。原告和信物業(yè)作為奧林花園小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，應全面履行合同義務。被告盧某某作為業(yè)主，享受了原告和信物業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和公用設施設備提供的維護管理服務，以及對公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護等提供的其他物業(yè)服務，應承擔交納相應物業(yè)服務費的義務。被告盧某某關于油煙問題的抗辯，因原告和信物業(yè)未提供反證，本院予以采信。對于小區(qū)商業(yè)網點油煙擾民問題，原告和信物業(yè)已在職責范圍內履行管理職責；對于被告盧某某室內煙道返煙問題，原告和信物業(yè)作為前期開發(fā)商指定的物業(yè)公司，對于質保期內出現(xiàn)的房屋質量問題，有義務協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)調解決；同時，室內煙道系住宅的共用部位，煙道的維護、修繕亦屬于原告和信物業(yè)的管理服務職責范圍，如需使用房屋維修基金的，原告和信物業(yè)應按照《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，對需維修和更新、改造項目提出使用方案。綜合本案原告和信物業(yè)對被告盧某某反映問題的處理方式，同時考慮到對被告盧某某日常生活的影響程度，本院認為原告和信物業(yè)的服務工作存有瑕疵，原告和信物業(yè)公司應加強管理，改進服務質量。據(jù)此，本院認定被告盧某某應支付2008年1月1日至2014年9月30日的物業(yè)服務費共計人民幣9，390.68元。其中，2008年1月1日至2009年6月30日的物業(yè)服務費按每月每平方米人民幣0.50元計算；2009年7月1日至2012年6月30日的物業(yè)服務費按每月每平方米人民幣0.65元計算；2012年7月1日至2013年9月30日的物業(yè)服務費按每月每平方米人民幣0.70元計算；2013年10月1日至2014年9月30日的物業(yè)服務費按每月每平方米人民幣0.80元計算。原告和信物業(yè)主張從2010年7月1日至2012年9月30日的物業(yè)服務費按每月每平方米人民幣0.70元計算的主張，因原告和信物業(yè)對于合同約定的價格調整前置條件是否符合，即對于是否經業(yè)主代表和業(yè)主委員會評估達到物業(yè)服務標準未能提供證據(jù)，該主張本院不予支持。原告和信物業(yè)主張的違約金，因其存有服務瑕疵，本院不予支持。被告盧某某拒交物業(yè)服務費本金的抗辯，于法無據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告盧某某于本判決生效之日起10日內向原告武漢和信物業(yè)管理有限公司支付2008年1月1日至2014年9月30日的物業(yè)服務費人民幣9，390.68元；
二、駁回原告武漢和信物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果義務人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費人民幣293元，減半收取人民幣147元，由原告武漢和信物業(yè)管理有限公司負擔人民幣122元，由被告盧某某負擔人民幣25元。因此款原告武漢和信物業(yè)管理有限公司已墊付，被告盧某某將其應付款項人民幣25元連同上述判決款項一并付給原告武漢和信物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴費，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，上訴費匯至武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入匯繳專戶－市中院訴訟費分戶；帳戶：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分理處（行號：832886）；上訴人在上訴期滿后七日內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　朱曉勤

書記員：徐盼