原告：武漢和信物業(yè)管理有限公司，住所地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)奧林花園1號(hào)商網(wǎng)二樓。
法定代表人：李曉山，該公司經(jīng)理。
委托代理人：馬劍偉、蔡志利，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
被告：盧某某。

原告武漢和信物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)和信物業(yè)）訴被告盧某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年12月22日立案受理，依法由審判員朱曉勤適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告和信物業(yè)的委托代理人馬劍偉、蔡志利，被告盧某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：原告和信物業(yè)系開(kāi)發(fā)商湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司前期指定委托為武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)奧林花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的公司。被告盧某某系武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)30r地塊奧林花園1棟2單元602室房產(chǎn)業(yè)主，該房屋建筑面積為178.87平方米。2004年1月3日，被告盧某某（甲方）與原告和信物業(yè)（乙方）簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由原告和信物業(yè)為被告盧某某的上述房屋提供物業(yè)管理服務(wù)；住宅按建筑面積每月每平方米人民幣0.80元（暫按人民幣0.50元收取，以后根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整）；業(yè)主或物業(yè)使用人從開(kāi)發(fā)商公布移交房屋之日起開(kāi)始繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)在每月的10日前主動(dòng)到物業(yè)處繳納，逾期一日，乙方將按每日2%的標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金等內(nèi)容。2009年7月8日，武漢市奧林花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)（甲方）與原告和信物業(yè)（乙方）簽訂《奧林花園物業(yè)服務(wù)合同》，約定乙方按雙方約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為奧林花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)；物業(yè)服務(wù)期限為3年，從2009年7月1日至2012年6月30日；其中2009年7月1日至2010年6月30日止多層樓房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每月每平方米0.65元；乙方服務(wù)滿(mǎn)一年由業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行評(píng)估是否達(dá)到第三部分中的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，若能達(dá)到則多層樓房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平方米0.70元，若不能達(dá)到則按上年標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按月（季度）交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主逾期（三個(gè)月）以上未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起每日按應(yīng)繳費(fèi)用1‰加收違約金等內(nèi)容。2013年1月12日，武漢市奧林花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)（甲方）與原告和信物業(yè)（乙方）簽訂《武漢市奧林花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定乙方按照雙方約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；物業(yè)服務(wù)期限為三年，自2012年7月1日至2015年6月30日；多層住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平方米0.70元；自2013年3月1日起，以上述服務(wù)費(fèi)價(jià)格為基礎(chǔ)，啟動(dòng)管理服務(wù)費(fèi)上浮方案報(bào)甲方，甲方根據(jù)奧林花園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則采用書(shū)面征求意見(jiàn)方式征求業(yè)主意見(jiàn)，由奧林花園業(yè)主大會(huì)決議是否調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主按季度交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每次交費(fèi)的具體時(shí)間為應(yīng)納費(fèi)季度第二個(gè)月7日前；業(yè)主違反合同約定，經(jīng)乙方書(shū)面催繳，未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)每日按欠費(fèi)金額的0.9‰的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金等內(nèi)容。2013年9月28日，奧林花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主公布（2013年）業(yè)委字第18號(hào)公告，載明“現(xiàn)同意從2013年10月1日開(kāi)始正式按調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，新的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全小區(qū)多層、小高層、別墅、商鋪在現(xiàn)有物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上每平方上調(diào)0.10元”。被告盧某某的涉案房屋在2007年入住后出現(xiàn)室內(nèi)煙道返煙問(wèn)題，向原告和信物業(yè)反映未能解決。原告和信物業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)期間，對(duì)于小區(qū)內(nèi)商戶(hù)油煙擾民問(wèn)題，曾向經(jīng)營(yíng)商戶(hù)送達(dá)商網(wǎng)油煙問(wèn)題意見(jiàn)函，并多次組織業(yè)主商討對(duì)策并向相關(guān)職能部門(mén)反映情況。被告盧某某因室內(nèi)油煙、商網(wǎng)油煙、環(huán)境衛(wèi)生等方面存在的問(wèn)題，自2008年1月1日起未再交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原告和信物業(yè)催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)果，遂訴至本院，請(qǐng)求依訴予判。
以上事實(shí)，有庭審筆錄，原告和信物業(yè)提交的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《奧林花園物業(yè)服務(wù)合同》、《武漢市奧林花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》、業(yè)委會(huì)公告、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、收費(fèi)監(jiān)審證、反映材料、商網(wǎng)油煙問(wèn)題意見(jiàn)函、其他業(yè)主的交費(fèi)憑證，被告盧某某提交的房屋權(quán)屬證明、光碟等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：被告盧某某與原告和信物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、武漢市奧林花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)與原告和信物業(yè)簽訂的《奧林花園物業(yè)服務(wù)合同》、《武漢市奧林花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，以及奧林花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主公布（2013年）業(yè)委字第18號(hào)公告，除其中違約金條款約定過(guò)高應(yīng)屬無(wú)效外，其他條款均未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。原告和信物業(yè)作為奧林花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)全面履行合同義務(wù)。被告盧某某作為業(yè)主，享受了原告和信物業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備提供的維護(hù)管理服務(wù)，以及對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、秩序維護(hù)等提供的其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)承擔(dān)交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。被告盧某某關(guān)于油煙問(wèn)題的抗辯，因原告和信物業(yè)未提供反證，本院予以采信。對(duì)于小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)油煙擾民問(wèn)題，原告和信物業(yè)已在職責(zé)范圍內(nèi)履行管理職責(zé)；對(duì)于被告盧某某室內(nèi)煙道返煙問(wèn)題，原告和信物業(yè)作為前期開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)公司，對(duì)于質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，有義務(wù)協(xié)助業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)解決；同時(shí)，室內(nèi)煙道系住宅的共用部位，煙道的維護(hù)、修繕亦屬于原告和信物業(yè)的管理服務(wù)職責(zé)范圍，如需使用房屋維修基金的，原告和信物業(yè)應(yīng)按照《武漢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，對(duì)需維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用方案。綜合本案原告和信物業(yè)對(duì)被告盧某某反映問(wèn)題的處理方式，同時(shí)考慮到對(duì)被告盧某某日常生活的影響程度，本院認(rèn)為原告和信物業(yè)的服務(wù)工作存有瑕疵，原告和信物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)管理，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。據(jù)此，本院認(rèn)定被告盧某某應(yīng)支付2008年1月1日至2014年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)人民幣9，390.68元。其中，2008年1月1日至2009年6月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每月每平方米人民幣0.50元計(jì)算；2009年7月1日至2012年6月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每月每平方米人民幣0.65元計(jì)算；2012年7月1日至2013年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每月每平方米人民幣0.70元計(jì)算；2013年10月1日至2014年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每月每平方米人民幣0.80元計(jì)算。原告和信物業(yè)主張從2010年7月1日至2012年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每月每平方米人民幣0.70元計(jì)算的主張，因原告和信物業(yè)對(duì)于合同約定的價(jià)格調(diào)整前置條件是否符合，即對(duì)于是否經(jīng)業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)評(píng)估達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)未能提供證據(jù)，該主張本院不予支持。原告和信物業(yè)主張的違約金，因其存有服務(wù)瑕疵，本院不予支持。被告盧某某拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)本金的抗辯，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告盧某某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢和信物業(yè)管理有限公司支付2008年1月1日至2014年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣9，390.68元；
二、駁回原告武漢和信物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣293元，減半收取人民幣147元，由原告武漢和信物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣122元，由被告盧某某負(fù)擔(dān)人民幣25元。因此款原告武漢和信物業(yè)管理有限公司已墊付，被告盧某某將其應(yīng)付款項(xiàng)人民幣25元連同上述判決款項(xiàng)一并付給原告武漢和信物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院，上訴費(fèi)匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶(hù)名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專(zhuān)戶(hù)－市中院訴訟費(fèi)分戶(hù)；帳戶(hù)：07×××93；開(kāi)戶(hù)行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處（行號(hào)：832886）；上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　朱曉勤

書(shū)記員：徐盼