武漢東星國際旅行社有限公司
章帆（湖北百思得律師事務(wù)所）
章衛(wèi)華（湖北百思得律師事務(wù)所）
湖北龜山廣播電視發(fā)射臺
夏家臣（湖北齊達(dá)新律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:武漢東星國際旅行社有限公司，住所地湖北省武漢市東湖開發(fā)區(qū)。
法定代表人:施雯，該公司經(jīng)理。
委托代理人:章帆，湖北百思得律師事務(wù)所律師。
委托代理人:章衛(wèi)華，湖北百思得律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:湖北龜山廣播電視發(fā)射臺，住所地湖北省武漢市漢陽龜山。
法定代表人:黃小鋼，該臺臺長。
委托代理人:夏家臣，湖北齊達(dá)新律師事務(wù)所律師
上訴人武漢東星國際旅行社有限公司（以下簡稱東星旅行社）因與被上訴人湖北龜山廣播電視發(fā)射臺（以下簡稱龜山發(fā)射臺）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市中級人民法院（2012）鄂武漢中民商初字第00020號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人東星旅行社的委托代理人章帆、章衛(wèi)華，被上訴人龜山發(fā)射臺的委托代理人夏家臣到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
龜山發(fā)射臺訴至一審法院，請求判令:1、確認(rèn)龜山發(fā)射臺、東星旅行社之間的《旅游開發(fā)合同》已于2009年11月11日解除；2、東星旅行社向龜山發(fā)射臺騰退、返還租賃房屋；3、東星旅行社向龜山發(fā)射臺支付合同解除后仍占用房屋期間的房屋占用費(fèi)150萬元（計(jì)算至2012年3月31日）；4、東星旅行社向龜山發(fā)射臺支付違約金50萬元；5、東星旅行社向龜山發(fā)射臺支付水、電費(fèi)共計(jì)179240元；6、由東星旅行社承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
東星旅行社反訴請求判令:1、龜山發(fā)射臺退還停業(yè)期間應(yīng)減免的租金等費(fèi)用3783287.67元；2、龜山發(fā)射臺賠償東星旅行社裝修投入及經(jīng)營等損失20026853.5元；3、由龜山發(fā)射臺承擔(dān)反訴費(fèi)。
本院認(rèn)為，從《旅游開發(fā)合同》的內(nèi)容看，龜山發(fā)射臺將龜山電視塔現(xiàn)有旅游觀光經(jīng)營場所及經(jīng)營權(quán)租賃給東星旅行社，該合同名為旅游開發(fā)，實(shí)為房屋租賃合同。因《旅游開發(fā)合同》系龜山發(fā)射臺和東星旅行社的真實(shí)意思表示，且龜山電視塔的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人湖北省人民政府將其交由原湖北省廣播電視廳管理使用，而原湖北省廣播電視廳又將龜山電視塔的使用和管理全權(quán)委托給龜山發(fā)射臺，在龜山發(fā)射臺劃轉(zhuǎn)至湖北省廣播電視總臺后，龜山電視塔仍委托給龜山發(fā)射臺使用和管理，龜山發(fā)射臺是有權(quán)將龜山電視塔現(xiàn)有旅游觀光經(jīng)營場所對外租賃，同時合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院據(jù)此認(rèn)定合同有效并無不當(dāng)。因《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅規(guī)定以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家，并未規(guī)定非經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)不得出租，且東星旅行社對其主張的龜山電視塔沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的事實(shí)未舉證證明，而龜山電視塔并未被有關(guān)部門認(rèn)定為違章建筑。故東星旅行社上訴主張《旅游開發(fā)合同》無效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
雙方在《旅游開發(fā)合同》中約定，東星旅行社在整個消防改造工程完工前一個月一次性向龜山發(fā)射臺支付工程費(fèi)用170萬元，在龜山發(fā)射臺交付場地三十日內(nèi)支付首期租賃費(fèi)400萬元。而依據(jù)雙方一審確認(rèn)事實(shí)，龜山發(fā)射臺向東星旅行社交付場地的時間為2006年11月15日。故依照合同的約定，東星旅行社應(yīng)首先向龜山發(fā)射臺支付消防改造工程費(fèi)用170萬元，其后再支付租賃費(fèi)用。截止2009年8月，東星旅行社共向龜山發(fā)射臺支付440萬元，除其中兩筆注明為租金外，其余支付款項(xiàng)用途并未明確與租金有關(guān)，在雙方無其他約定的情況下，一審法院認(rèn)定應(yīng)先沖抵消防工程費(fèi)用，剩余部分（包括注明為租金的2筆）再沖抵租金，具有事實(shí)依據(jù)。龜山發(fā)射臺在東星旅行社未按合同約定支付租賃費(fèi)的情況下，于2009年10月29日向東星旅行社發(fā)出律師函，要求東星旅行社在2009年11月10日前支付拖欠租賃費(fèi)130萬元，逾期未足額支付則于2009年11月11日解除雙方的租賃關(guān)系，但東星旅行社在龜山發(fā)射臺規(guī)定的合理期限內(nèi)未支付租賃費(fèi)，因此東星旅行社此行為已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條 ?“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，一審判決支持龜山發(fā)射臺的訴訟請求，確認(rèn)龜山發(fā)射臺、東星旅行社簽訂的《旅游開發(fā)合同》于2009年11月11日解除并無不當(dāng)。東星旅行社上訴主張其付清400萬元租金，因其用以證明相關(guān)主張的2008年10月15日《承諾書》系單方出具，雙方就東星旅行社已支付款項(xiàng)的用途并未明確，而且對《旅游開發(fā)合同》約定的消防改造費(fèi)用和租賃費(fèi)的支付順序雙方未另行達(dá)成協(xié)議予以變更，故東星旅行社的主張缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信?！堵糜伍_發(fā)合同》被解除后，東星旅行社應(yīng)向龜山發(fā)射臺騰退租賃房屋，支付《旅游開發(fā)合同》解除前的租賃費(fèi)2190580.82元，支付水費(fèi)16260元，并賠償龜山發(fā)射臺在《旅游開發(fā)合同》解除后因東星旅行社實(shí)際占有租賃房屋而遭受的經(jīng)濟(jì)損失150萬元，扣除東星旅行社支付的租賃費(fèi)270萬元及各種抵款284347元。東星旅行社還應(yīng)向龜山發(fā)射臺支付722493.82元。
《旅游開發(fā)合同》簽訂后，龜山發(fā)射臺依約履行了自己的義務(wù)，將租賃場地交付給東星旅行社使用，現(xiàn)龜山電視塔4樓兩個門的鑰匙仍在東星旅行社手中，4、5樓的封條亦由龜山電視塔所貼，而東星旅行社對其上訴主張的龜山發(fā)射臺擅自停水、停電以及封門導(dǎo)致其停業(yè)并喪失租賃房屋的使用權(quán)并未提交證據(jù)證明，故東星旅行社據(jù)此主張龜山發(fā)射臺存在違約行為缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。由于東星旅行社違約未按期繳納租賃費(fèi)，導(dǎo)致龜山發(fā)射臺解除了《旅游開發(fā)合同》，一審法院根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第一款第二項(xiàng)“因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持”的規(guī)定，駁回東星旅行社要求龜山發(fā)射臺賠償租賃期內(nèi)裝修投入損失的反訴請求并無不當(dāng)。故對東星旅行社投入的裝飾裝修物殘值和投入物品現(xiàn)值進(jìn)行鑒定已無必要，且在一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定時，鑒定機(jī)構(gòu)均認(rèn)為東星旅行社不能提供充分的資料和證據(jù)，無法作出相應(yīng)的鑒定結(jié)論，本院對東星旅行社的鑒定申請不予準(zhǔn)許。龜山發(fā)射臺在一審中只是對訴訟請求予以明確，并非增加訴訟請求，東星旅行社對此提出的異議不能成立，本院不予采信。綜上，東星旅行社的上訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)187585元，由武漢東星國際旅行社有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，從《旅游開發(fā)合同》的內(nèi)容看，龜山發(fā)射臺將龜山電視塔現(xiàn)有旅游觀光經(jīng)營場所及經(jīng)營權(quán)租賃給東星旅行社，該合同名為旅游開發(fā)，實(shí)為房屋租賃合同。因《旅游開發(fā)合同》系龜山發(fā)射臺和東星旅行社的真實(shí)意思表示，且龜山電視塔的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人湖北省人民政府將其交由原湖北省廣播電視廳管理使用，而原湖北省廣播電視廳又將龜山電視塔的使用和管理全權(quán)委托給龜山發(fā)射臺，在龜山發(fā)射臺劃轉(zhuǎn)至湖北省廣播電視總臺后，龜山電視塔仍委托給龜山發(fā)射臺使用和管理，龜山發(fā)射臺是有權(quán)將龜山電視塔現(xiàn)有旅游觀光經(jīng)營場所對外租賃，同時合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院據(jù)此認(rèn)定合同有效并無不當(dāng)。因《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅規(guī)定以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家，并未規(guī)定非經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)不得出租，且東星旅行社對其主張的龜山電視塔沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的事實(shí)未舉證證明，而龜山電視塔并未被有關(guān)部門認(rèn)定為違章建筑。故東星旅行社上訴主張《旅游開發(fā)合同》無效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
雙方在《旅游開發(fā)合同》中約定，東星旅行社在整個消防改造工程完工前一個月一次性向龜山發(fā)射臺支付工程費(fèi)用170萬元，在龜山發(fā)射臺交付場地三十日內(nèi)支付首期租賃費(fèi)400萬元。而依據(jù)雙方一審確認(rèn)事實(shí)，龜山發(fā)射臺向東星旅行社交付場地的時間為2006年11月15日。故依照合同的約定，東星旅行社應(yīng)首先向龜山發(fā)射臺支付消防改造工程費(fèi)用170萬元，其后再支付租賃費(fèi)用。截止2009年8月，東星旅行社共向龜山發(fā)射臺支付440萬元，除其中兩筆注明為租金外，其余支付款項(xiàng)用途并未明確與租金有關(guān)，在雙方無其他約定的情況下，一審法院認(rèn)定應(yīng)先沖抵消防工程費(fèi)用，剩余部分（包括注明為租金的2筆）再沖抵租金，具有事實(shí)依據(jù)。龜山發(fā)射臺在東星旅行社未按合同約定支付租賃費(fèi)的情況下，于2009年10月29日向東星旅行社發(fā)出律師函，要求東星旅行社在2009年11月10日前支付拖欠租賃費(fèi)130萬元，逾期未足額支付則于2009年11月11日解除雙方的租賃關(guān)系，但東星旅行社在龜山發(fā)射臺規(guī)定的合理期限內(nèi)未支付租賃費(fèi)，因此東星旅行社此行為已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條 ?“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，一審判決支持龜山發(fā)射臺的訴訟請求，確認(rèn)龜山發(fā)射臺、東星旅行社簽訂的《旅游開發(fā)合同》于2009年11月11日解除并無不當(dāng)。東星旅行社上訴主張其付清400萬元租金，因其用以證明相關(guān)主張的2008年10月15日《承諾書》系單方出具，雙方就東星旅行社已支付款項(xiàng)的用途并未明確，而且對《旅游開發(fā)合同》約定的消防改造費(fèi)用和租賃費(fèi)的支付順序雙方未另行達(dá)成協(xié)議予以變更，故東星旅行社的主張缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信?！堵糜伍_發(fā)合同》被解除后，東星旅行社應(yīng)向龜山發(fā)射臺騰退租賃房屋，支付《旅游開發(fā)合同》解除前的租賃費(fèi)2190580.82元，支付水費(fèi)16260元，并賠償龜山發(fā)射臺在《旅游開發(fā)合同》解除后因東星旅行社實(shí)際占有租賃房屋而遭受的經(jīng)濟(jì)損失150萬元，扣除東星旅行社支付的租賃費(fèi)270萬元及各種抵款284347元。東星旅行社還應(yīng)向龜山發(fā)射臺支付722493.82元。
《旅游開發(fā)合同》簽訂后，龜山發(fā)射臺依約履行了自己的義務(wù)，將租賃場地交付給東星旅行社使用，現(xiàn)龜山電視塔4樓兩個門的鑰匙仍在東星旅行社手中，4、5樓的封條亦由龜山電視塔所貼，而東星旅行社對其上訴主張的龜山發(fā)射臺擅自停水、停電以及封門導(dǎo)致其停業(yè)并喪失租賃房屋的使用權(quán)并未提交證據(jù)證明，故東星旅行社據(jù)此主張龜山發(fā)射臺存在違約行為缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。由于東星旅行社違約未按期繳納租賃費(fèi)，導(dǎo)致龜山發(fā)射臺解除了《旅游開發(fā)合同》，一審法院根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第一款第二項(xiàng)“因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持”的規(guī)定，駁回東星旅行社要求龜山發(fā)射臺賠償租賃期內(nèi)裝修投入損失的反訴請求并無不當(dāng)。故對東星旅行社投入的裝飾裝修物殘值和投入物品現(xiàn)值進(jìn)行鑒定已無必要，且在一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定時，鑒定機(jī)構(gòu)均認(rèn)為東星旅行社不能提供充分的資料和證據(jù)，無法作出相應(yīng)的鑒定結(jié)論，本院對東星旅行社的鑒定申請不予準(zhǔn)許。龜山發(fā)射臺在一審中只是對訴訟請求予以明確，并非增加訴訟請求，東星旅行社對此提出的異議不能成立，本院不予采信。綜上，東星旅行社的上訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)187585元，由武漢東星國際旅行社有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：邵震宇
審判員：郭振華
審判員：徐藝

書記員：陳菲