原告：梅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住咸寧市咸安區(qū)，原告：梅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，委托訴訟代理人：潘盼盼，湖北順風(fēng)律師事務(wù)所律師。被告：羅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，被告：龔光榮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，被告：洪先科，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，委托訴訟代理人：汪良君，湖北順風(fēng)律師事務(wù)所律師。

原告梅某某、梅某某向本院提出訴訟請求：1、判令三被告立即支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款32萬元，并從2014年6月6日起，開始按日萬分之五支付逾期違約金至付清之日止；2、本案的訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：2013年9月6日，原告梅某某經(jīng)原告梅某某授權(quán)，以原告梅某某（甲方）的名義，將自己和同胞之妹梅某某的房產(chǎn)土地一并轉(zhuǎn)讓給三被告（乙方），并簽訂了《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》。合同主要內(nèi)容：甲方的房屋位于崇陽縣天城鎮(zhèn)××三組××、××號共有房屋、土地一并轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣108萬元。余款付清時(shí)間最遲不超過2014年6月6日。如乙方未按本合同約定給付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，每逾期一天，按應(yīng)付金額的日萬分之五支付甲方違約金。合同簽訂后，兩原告隨即就將房屋騰出并交付給了被告，被告卻不能按期向原告支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款，經(jīng)原告多次催討，最后一次付款時(shí)間為2016年1月21日，累計(jì)共付款76萬元。至今，三被告仍欠原告轉(zhuǎn)讓款32萬元。被告的行為致使原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)。綜上，原告已經(jīng)按照合同全面履行了約定的義務(wù)，被告至今不支付合同余下的款項(xiàng)，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約。原告在多次催告無果的情況下，現(xiàn)按照合同約定要求被告承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，特依照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，請貴院依法審判。被告羅某某、龔光榮、洪先科辯稱，一、被答辯人為達(dá)訴訟目的，不惜扭曲、捏造事實(shí)，顯屬不當(dāng)。2013年9月答辯人因土地開發(fā)需要，以人民幣108萬元的價(jià)格受讓了被答辯人位于天城鎮(zhèn)××、××號的房地產(chǎn)。雙方經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，該合同第四條約定“甲方在乙方指定的期限（但不得少于7日）內(nèi)自行搬出房地物件”?？墒?，在答辯人付款76萬元（合同約定付款60萬元原告即騰退交付房屋，現(xiàn)已超過合同約定16萬元）并多次要求交付房屋后，被答辯人仍以未付清房款而拒絕騰退房屋，且至今還在占有、出租。但被答辯人無視客觀事實(shí)，坐享出租的租金不算，還捏造所謂“合同簽訂后，兩原告隨即就將房屋騰出并交付給了被告”，試問房屋誰在管理？租金誰在收？二、被答辯人未遵守合同約定，造成答辯人不能如期拆除房屋。合同第二條約定，“本合同生效之日給付2戶共30萬元，房屋拆除開工前一天給付2戶共計(jì)30萬元，余款共計(jì)2戶48萬元在房屋拆除完畢之日起三個(gè)月內(nèi)一次性付清”。答辯人付款共計(jì)76萬元，超過約定的應(yīng)付款數(shù)額16萬元，按照合同約定被答辯人應(yīng)騰退房屋并交付答辯人拆除，但被答辯人至今拒絕騰退，造成答辯人不能如期拆除房屋；三、由于被答辯人未能按約騰退、交付房屋，答辯人提出拒絕支付剩余房款的抗辯合情、合理、合法。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”之規(guī)定，答辯人未能支付剩余房款，是行使合同履行的抗辯，依法不構(gòu)成違約；四、鑒于被答辯人在答辯人按約支付房屋轉(zhuǎn)讓款后，仍然拒絕提供身份證協(xié)助答辯人申報(bào)改建，導(dǎo)致答辯人未能成功辦理房屋改造和報(bào)建審批手續(xù)，致使答辯人房屋開發(fā)項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)，合同目的落空?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。據(jù)此，答辯人要申請報(bào)建審批，只有依法登記取得房地產(chǎn)的物權(quán)，方可申報(bào)。雖然答辯人和被答辯人簽訂了房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但只說明合同成立。要實(shí)際取得該不動產(chǎn)的物權(quán)，當(dāng)日需要辦理不動產(chǎn)的物權(quán)變更登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。自然答辯人就無法申請房屋改造，更不能拆除。被答辯人明知答辯人受讓的房地產(chǎn)并不是自己居住，而是用于整體開發(fā)，但被答辯人卻置雙方約定而不顧，無理拒絕提供身份證，造成答辯人在規(guī)定期間內(nèi)因不能提供被答辯人的身份證而報(bào)建受阻。因延誤申報(bào)，錯失項(xiàng)目的審批良機(jī)，使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目被人為擱置達(dá)三年之久，給答辯人增添了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和社會壓力。鑒于當(dāng)前政府尚未對舊房改造和城建規(guī)劃發(fā)布相關(guān)政策，國土和房屋建設(shè)行政機(jī)關(guān)對房屋改造建設(shè)項(xiàng)目還沒有啟動立項(xiàng)，造成合同目的難以實(shí)現(xiàn)；五、被答辯人未能按期騰退、交付房屋，且所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)范圍亦與實(shí)際不符，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任?！斗康禺a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》第一條約定，所轉(zhuǎn)讓的房屋范圍為東至龔光甫房，西至丁曉文房外墻60公分處；可實(shí)際事實(shí)是被答辯人西側(cè)與丁曉文房之間的長1.16米、寬約2.5米的空地，是堯棟良等住戶預(yù)留進(jìn)出的公共通道，并不屬于被答辯人獨(dú)有，故實(shí)際轉(zhuǎn)讓范圍比合同約定的小，其轉(zhuǎn)讓價(jià)款當(dāng)然應(yīng)據(jù)實(shí)減少。鑒于被答辯人未能按期騰退房屋、交付房屋，根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》第五條第3款“如甲方未按期騰出房屋，或者乙方在規(guī)定期限內(nèi)未能完成房屋拆除事項(xiàng)，則違約方需向?qū)Ψ街Ц哆`約金30萬元，并守約方有權(quán)解除本合同”之規(guī)定，被答辯人未能按期騰出房屋，顯然構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金30萬元的責(zé)任。綜上，由于被答辯人違約，致使答辯人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，并造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，答辯人請求法院依法駁回原告的訴訟請求。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被告對原告提供的證據(jù)3有異議，合同的真實(shí)性無異議，但不能證明被告未按合同履行的事實(shí)。原告對被告提供的如下證據(jù)持有異議：證據(jù)1的真實(shí)性無異議，合同約定標(biāo)的物所在的位置、面積及界限，合同中明確約定界限詳見國有土地使用權(quán)證書，并以該證書中的界限為準(zhǔn)；付款方式，第一筆房屋款，合同生效之日應(yīng)付30萬且已付30萬；房屋拆除開工之前再付款30萬，因被告從來沒有和原告說過這件事，之后陸續(xù)付款46萬，尚欠32萬，房屋的兩個(gè)證書已經(jīng)交給了被告；證據(jù)2中證人的證言不真實(shí)，證人和原告說過，但是原告從來沒有同意過，本案中房屋沒有交付，是因?yàn)楸桓鏇]有要求房屋交付，房屋在沒有交付之前，是否有人居住與被告無關(guān)。相反，證據(jù)證實(shí)被告是違約方，合同約定房屋拆除完畢最遲不超過2014年3月6日，但是被告至今沒有和原告說拆除房屋，被告沒有在約定期限內(nèi)拆除是違約行為，合同約定沒有在約定期限內(nèi)完成房屋拆除事項(xiàng)，違約方需向?qū)Ψ街Ц哆`約金30萬，且守約方有權(quán)解除本合同，原告保留主張解除合同的權(quán)利。證人的證言是孤證，證人應(yīng)該出庭接受詢問。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是：被告羅某某、龔光榮、洪先科未按期付清余款，原告未交付房屋，是否均構(gòu)成違約。原告梅某某、梅某某認(rèn)為，按照雙方合同約定，房屋及土地轉(zhuǎn)讓款為人民幣108萬元，余款付清時(shí)間最遲不超過2014年6月6日，如乙方未按本合同約定給付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，每逾期一天，按應(yīng)付金額的日萬分之五支付甲方違約金。但截至2016年元月21日止，被告累計(jì)付款76萬元，至今尚欠轉(zhuǎn)讓款32萬，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)支付欠款并承擔(dān)違約責(zé)任。被告辯稱，由于原告未按合同約定騰退交付房屋，被告有權(quán)拒絕支付剩余房款，依照合同法第六十七條規(guī)定，被告未支付剩余房款，是行使合同履行順序抗辯權(quán)，依法不構(gòu)成違約。并且原告未按合同約定騰退，交付房屋，且轉(zhuǎn)讓的土地使用范圍與實(shí)際不符，已經(jīng)構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對被告的抗辯，原告承認(rèn)至今未騰退交付轉(zhuǎn)讓房屋給被告是事實(shí)，但原因是被告未按合同約定通知原告騰房交付房屋，也未付清房款。本院認(rèn)為，雖然雙方在合同中未明確互負(fù)債務(wù)的履行順序，但根據(jù)合同的內(nèi)容、性質(zhì)和目的可以推知：首先，被告必須自2013年9月6日付款30萬元，房屋拆除開工前一天再付款30萬元后方可通知原告騰退交付房屋給被告拆除；其次，由原告在被告通知指定的期限內(nèi)（但不得少于七日）騰退交付房屋以供被告拆除，而被告又必須在2014年3月6日前將房屋拆除完畢，最遲不超過2014年3月6日，如甲方未按期騰出房屋，或者乙方在規(guī)定期限內(nèi)未能完成房屋拆除事項(xiàng)，則違約方需向?qū)Ψ街Ц哆`約金30萬元，并守約方有權(quán)解除本合同；最后，在2014年6月6日前付清余款48萬元。如乙方未按本合同約定給付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，每逾期一天，按應(yīng)付金額的日萬分之五支付甲方違約金；如逾期付款超過15日，甲方有權(quán)隨時(shí)解除本合同，同時(shí)乙方按應(yīng)付款金額的30%支付違約金。經(jīng)本院庭審理查明合同的履行情況：截至2016年1月21日，被告陸續(xù)共向原告支付房款76萬元（被告拒不提供具體的付款時(shí)間和金額），尚欠價(jià)款32萬元；原告至今未將轉(zhuǎn)讓房屋交付被告占有和拆除。由此可知，被告未按合同約定的時(shí)間交付第二批價(jià)款30萬元，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，但當(dāng)其付款達(dá)到房屋交付款項(xiàng)60萬元時(shí)，被告仍然享有要求原告按合同履行交付房屋權(quán)利。如果原告不按被告通知要求騰退交付房屋，則構(gòu)成違約。雖然被告向本院提交了原告至今未向被告交付房屋的證據(jù)，原告也予以承認(rèn)，但被告未提供證據(jù)證明其在2016年1月21日后已向原告發(fā)出騰退房屋的通知而原告在被告指定的期限內(nèi)拒不交付房屋的違約事實(shí)。因此，被告以未支付余款是因原告未先履行交付房屋義務(wù)而行使債務(wù)履行順序抗辯權(quán)的理由不成立。因合同約定的履行最后期限早已屆滿，雙方也同意繼續(xù)履行合同，原告要求被告按合同約定支付轉(zhuǎn)讓余款32萬元并自合同約定的最后付款期限2014年6月6日起至付清之日止按應(yīng)付金額的日萬分之五支付甲方違約金的主張，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)當(dāng)事人自認(rèn)的事實(shí)及以上依法確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定以下案件事實(shí)：2013年9月6日，因被告羅某某、龔光榮、洪先科三人合伙開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要，原告梅某某經(jīng)原告梅某某授權(quán)，以原告梅某某（甲方）的名義，將自己和同胞之妹梅某某的房產(chǎn)土地一并轉(zhuǎn)讓給三被告（乙方），并簽訂了《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》。合同內(nèi)容：第一條，標(biāo)的物所在位置、面積和四至界限。1、本合同約定的標(biāo)的物即房屋（含水、電戶）及土地位于崇陽縣天城鎮(zhèn)××三組××號，梅某某房屋和土地及46A號梅某某房屋和土地。房屋占地面積204平方米，為二層平方，其四至界限為東至龔光甫房，西至丁曉文房外墻60公分處；南至和美佳園B棟3米公共通道外；北至饒姓圍墻為界（詳見崇土國（98）字第020700號國有土地使用權(quán)證書和崇土國（98）字第020690號國有土地使用權(quán)證書，并以該證書內(nèi)容為準(zhǔn)）；2、甲方二人對該標(biāo)的物享有相應(yīng)的合法產(chǎn)權(quán)，權(quán)屬明確，界限清晰；3、甲方共同將該標(biāo)的物就目前現(xiàn)狀有償轉(zhuǎn)讓與乙方，經(jīng)乙方審慎查看后同意受讓。第二條：轉(zhuǎn)讓價(jià)款、給付方式和期限。1、本合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓價(jià)款（指凈價(jià)）為人民幣108萬元；2、上述價(jià)款由乙方分期支付甲方：（1）、本合同生效之日給付2戶共付30萬元；（2）、房屋拆除開工前一天給付2戶共付30萬元；（3）、余款共計(jì)2戶48萬元在房屋拆除完畢之日起三個(gè)月內(nèi)一次性付清。房屋拆除完畢時(shí)間最遲不超過2014年3月6日，余款付清時(shí)間最遲不超過2014年6月6日。第三條：標(biāo)的物交與使用的時(shí)間。房屋拆除開工之日，甲方將本合同約定的標(biāo)的物交與乙方使用。第四條：（一）、甲方的權(quán)利義務(wù)。1、甲方有權(quán)取得本合同第二條約定的價(jià)款，甲方取得該價(jià)款后，其內(nèi)部如何分配，與乙方無關(guān)。2、參與協(xié)調(diào)乙方因建筑行為引起的鄰里糾紛；3、轉(zhuǎn)讓價(jià)款全部付清后，應(yīng)乙方要求，積極協(xié)助其辦理房地產(chǎn)權(quán)登記或者變更手續(xù)，稅費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)；4、本協(xié)議生效之日，甲方將其持有的上述土地使用權(quán)證書和原件、組購地協(xié)議及原城建許可證一并交乙方保管；5、甲方在乙方制定的期限（但不得少于7日）內(nèi)自行搬出房內(nèi)物件。（二）乙方的權(quán)利義務(wù)。1、乙方應(yīng)按照本合同約定給付甲方轉(zhuǎn)讓價(jià)款；2、乙方有權(quán)在上述土地上建筑房屋，組織施工，但應(yīng)當(dāng)符合城建規(guī)劃和土管部門的要求，遵循有關(guān)規(guī)定，合理利用土地；3、本合同生效之日起六個(gè)月內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)拆除房屋，清理舊料廢渣；4、乙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行安全文明施工（含拆房），如發(fā)生安全生產(chǎn)事故，概由乙方負(fù)責(zé)；5、在甲方騰出房屋后至房屋被拆除前，房屋由乙方進(jìn)行日常管理，該房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)及房屋造成他人損害的責(zé)任，由乙方承擔(dān)。第五條：違約責(zé)任。1、因標(biāo)的物的權(quán)屬引起爭議或糾紛，由甲方負(fù)責(zé)處理，如造成乙方損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償?shù)臄?shù)額依損失的具體情況，由甲、乙雙方協(xié)商確定或者由人民法院判決；2、乙方未按本合同約定給付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，每逾期一天，按應(yīng)付金額的日萬分之五支付甲方違約金；如逾期付款超過15日，甲方有權(quán)隨時(shí)解除本合同，同時(shí)乙方按應(yīng)付款金額的30%支付違約金；3、如甲方未按期騰出房屋，或者乙方在規(guī)定期限內(nèi)未能完成房屋拆除事項(xiàng)，則違約方需向?qū)Ψ街Ц哆`約金30萬元，并守約方有權(quán)解除本合同。第六條：生效條件。本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。第七條：其它。1、因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發(fā)生爭議時(shí)，甲、乙雙方友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方均有權(quán)向崇陽縣人民法院提起訴訟；2、本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力；3、本協(xié)議一式兩份，由甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。合同簽訂后，兩原告將轉(zhuǎn)讓房屋的相關(guān)證件交付給了被告。爾后，被告因房地產(chǎn)市場行情變化等原因，從未按合同約定的期限向原告支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款，也未通知原告交付房屋供被告拆除。經(jīng)原告多次催討，截至2016年1月21日，被告累計(jì)共付款76萬元，尚欠原告轉(zhuǎn)讓款32萬元。原告為此起訴來院，要求被告支付欠款并承擔(dān)逾期付款違約金的違約責(zé)任。被告辯稱，由于原告未按合同約定騰退交付房屋，被告有權(quán)拒絕支付剩余房款，為此請求法院駁回原告的訴訟請求。
原告梅某某、梅某某與被告羅某某、龔光榮、洪先科房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年9月25日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告梅某某及原告梅某某、梅某某共同委托訴訟代理人潘盼盼、被告羅某某、龔光榮、洪先科共同委托訴訟代理人汪良君到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綜上，本院認(rèn)為，原、被告間簽訂的房屋買賣合同，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，是有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。被告遲延履行先付款義務(wù)，是違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。但當(dāng)違約方履行合同達(dá)到合同約定的房屋交付條件時(shí)，被告仍然享有要求原告按合同履行交付房屋的權(quán)利，但必須履行提前通知原告騰退房屋并且指定不少于七日期限的協(xié)助義務(wù)。被告雖然主張?jiān)嬷两裎唇桓斗课輼?gòu)成違約，但未提供相應(yīng)的證據(jù)證明被告方履行了通知義務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。因此，被告以“原告未先按合同約定騰退交付房屋，被告有權(quán)拒絕支付剩余房款”的先履行抗辯主張不成立；原告要求被告按合同約定支付轉(zhuǎn)讓余款32萬元并自合同約定的最后付款期限2014年6月6日起至付清之日止按應(yīng)付金額的日萬分之五支付甲方違約金的主張，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。因被告未提起反訴請求原告騰退交付房屋，被告可依法另行主張權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百五十九條、第一百六十一條之規(guī)定，判決如下：

由被告羅某某、龔光榮、洪先科連帶支付原告梅某某、梅某某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓余款32萬元，并自2014年6月6日起至付清之日止按應(yīng)付金額的日萬分之五支付違約金。以上內(nèi)容，限本判決生效后七個(gè)工作日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)3050元，由被告羅某某、龔光榮、洪先科負(fù)擔(dān)。被告如未按本判決指定的期間內(nèi)履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

審判員　　戴繼池

書記員：丁韜