上訴人（原審被告）：梁海某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省巴彥縣。被上訴人（原審原告）：蔡某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。委托訴訟代理人：馬迅，樺南縣中心法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審被告）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)升平街青年組團(tuán)綜合樓南3號門市。法定代表人：韋德志，經(jīng)理。

上訴人梁海某因與被上訴人蔡某、佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱金科公司）執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2017）黑0804民初421號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人梁海某、被上訴人蔡某及委托訴訟代理人馬迅、金科公司法定代表人韋德志到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。上訴人梁海某上訴請求：一、撤銷（2017）黑0804民初421號民事判決書，繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋。二、駁回被上訴人的所有訴訟請求；三、判決被上訴人承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、一審法院審查不清、嚴(yán)重歪曲事實(shí)。二、我方不承認(rèn)陶勝玉與張敬科簽訂的“秀北小區(qū)3、4、5、6號樓外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯工程和張敬科抵頂給陶勝玉的秀北小區(qū)6號樓住宅房產(chǎn)”的工程承包協(xié)議合法有效。因?yàn)樾惚鄙鐓^(qū)的開發(fā)單位是金科公司，建設(shè)單位是黑龍江省宏瑞建筑工程有限責(zé)任公司。三、一審判決適用法律嚴(yán)重錯誤。我與被上訴人之間的事實(shí)法律關(guān)系，涉及到《物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定>》第一十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定，根據(jù)適用法律優(yōu)先原則，有法律規(guī)定的情況下必須要優(yōu)先適用法律。四、被上訴人非法占有該涉案房屋時該房屋還沒有施工完畢，并且在2017年3月6日前工程質(zhì)量也沒有驗(yàn)收合格，《三證、一書、一表》也從未辦理齊全，在這種情況下蔡某入住了我事先合法查封的房產(chǎn)，被上訴人蔡某的不法行為不應(yīng)該受到法律保護(hù)。五、一審開庭時陶勝玉出庭自稱是宏瑞公司秀北小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理，沒有施工資質(zhì)證書和建造師職業(yè)資質(zhì)證書，秀北社區(qū)1#一8#樓工程項(xiàng)目的合法項(xiàng)目經(jīng)理是竇延坤，所以陶勝玉與秀北社區(qū)的合法施工建設(shè)并無關(guān)聯(lián)。陶勝玉自身既沒有施工企業(yè)資質(zhì)，也沒有項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格證書，所以陶勝玉是沒有簽訂合法施工承包協(xié)議資格的，陶勝玉即便是簽了施工承包協(xié)議，也是違背國家法律法規(guī)的，并且嚴(yán)重的損害了我的合法權(quán)益，因此張敬科與陶勝玉所簽訂的施工承包協(xié)議無效，屬于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)行使的例外情況。該工程在法院查封時沒有竣工驗(yàn)收合格，所以陶勝玉非法承包的工程項(xiàng)目，并不具有優(yōu)先受償權(quán)，不擁有抵抗我合法查封、執(zhí)行的權(quán)利。六、一審法院認(rèn)定嚴(yán)重錯誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”的規(guī)定，案外人如欲阻止執(zhí)行，應(yīng)該同時滿足三個條件，即支付全部價款、合法實(shí)際占有、以及對未辦理過戶登記手續(xù)無過錯?！督ㄖā返诹粭l第二款規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。我申請法院2015年12月15日保全查封時，該項(xiàng)目工程質(zhì)量并沒有驗(yàn)收合格，所以陶勝玉和蔡某不具備合法實(shí)際占有，也就說明了陶勝玉和蔡某在該涉案房屋的權(quán)益，無法對抗我在該房屋的合法權(quán)益。七、金科公司只是給被上訴人蔡某出具了不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，并且該發(fā)票的生效日期在我合法查封后，金科公司并沒有給被上訴人蔡某出具商品房買賣合同，而金科公給陶勝玉出具的商品房買賣賣合同是虛假的，因?yàn)樘談儆癫]有實(shí)際合法的繳納購房款，陶勝玉與張敬科私下簽訂的工程承包協(xié)議是違反法律法規(guī)的，并且嚴(yán)重的侵害了我的個人利益，陶勝玉的虛假違法承包所得本不應(yīng)該受法律保護(hù)。八、一審法院理解運(yùn)用法律嚴(yán)重錯誤，依據(jù)《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定>》第十七條：“第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。陶勝玉是金科公司最大股東，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶是輕而易舉的事情，在2015年12月15日我申請法院訴前保全查封前，秀北社區(qū)已經(jīng)開出50多份商品房買賣合同。所以沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，陶勝玉和蔡某自身有著不可推卸的責(zé)任。2015年12月15日我申請法院查封時，該項(xiàng)目工程質(zhì)量并沒有通過驗(yàn)收合格，所以陶勝玉和蔡某對該涉案房屋的占有，并非實(shí)際合法占有。九、一審法院嚴(yán)重審查不清，認(rèn)定錯誤。在陶勝玉承包秀北小區(qū)還沒有開工的情況下，張敬科就給開具了購房合同不合乎情理，并且在工程還沒有承包工程的時候，2015年2月份蔡某就已經(jīng)裝修入住，這也更證明了陶勝玉和金科公司與蔡某無中生有惡意串通的事實(shí)。十、金科公司于2015年2月1日已經(jīng)給我出具了涉案房屋的優(yōu)先受償權(quán)承諾書，其他任何人對上述房產(chǎn)無處分權(quán)。十一、根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人惡意串通損害國家、集體或者第三人的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。綜上，請求貴院駁回一審判決，責(zé)令涉案法院繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，維護(hù)我的合法權(quán)益。被上訴人蔡某辯稱，一、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，2015年8月20日金科公司與陶勝玉簽訂工程承包協(xié)議，約定將秀北社區(qū)3、4、5、6號樓熱網(wǎng)、外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯等樓房配套設(shè)施工程承包給陶勝玉施工，約定用6號住宅樓頂付工程款，并對6號樓住宅享有優(yōu)先處置權(quán)。同日金科公司與陶勝玉簽訂了商品房買賣合同，將秀北社區(qū)金科新城6號樓2單元601室出賣給陶勝玉，用以抵頂工程款。后經(jīng)陶勝玉將訴爭房屋出賣給答辯人，答辯人于2015年12月初裝修完入住至今。2016年4月30日樺南縣地方稅務(wù)局為答辯人開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但未能辦理產(chǎn)權(quán)登記。上訴人因與金科公司民間借貸糾紛申請財產(chǎn)保全查封了涉案房屋，這是本案的事實(shí)。陶勝玉與金科公司簽訂工程承包協(xié)議的同時簽訂了商品房買賣合同，其行為合法有效。用涉案樓房抵付工程款實(shí)際就等于向施工方支付工程款，且在簽訂工程承包協(xié)議時，3、4、5、6號樓盤已建完，商品房買賣合同是否機(jī)打不影響合同的效力。陶勝玉與金科公司的房屋買賣合同在先，法院查封在后，且上訴人與金科公司之間系民間借貸，依據(jù)合同法第286條及最高院批復(fù)規(guī)定，陶勝玉及答辯人對涉案樓房具有優(yōu)先受償權(quán)。因此陶勝玉及答辯人有足夠的理由和法律依據(jù)排除上訴人的執(zhí)行。二、原審法院適用法律正確，雖然陶勝玉、答辯人未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，但不影響買賣合同的效力。并且開具不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票時，金科公司加蓋了發(fā)票專用章，因此金科公司與陶勝玉在法院查封之前簽訂的商品房買賣合同具有真實(shí)性和合法性，陶勝玉及答辯人未辦理產(chǎn)權(quán)登記均不存在過錯，可以排除上訴人的執(zhí)行。三、陶勝玉是掛靠宏瑞公司并經(jīng)宏瑞公司授權(quán)進(jìn)行的工程建設(shè)，具備施工資質(zhì)，與金科公司的工程承包協(xié)議合法有效。金科公司在2015年2月1日給上訴人出具的承諾書對陶勝玉及答辯人不具有約束力。為此請求依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。被上訴人佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱，同意上訴人的上訴觀點(diǎn)，蔡某與金科公司之間的買賣合同是2017年6月份以后形成的，時間補(bǔ)簽到2015年。如果合同形成日期對案件處理有影響，我們申請進(jìn)行司法鑒定。原審原告蔡某向一審法院起訴請求：一、要求立即停止對位于樺南縣秀北社區(qū)隆勝路6號樓2單元601室的評估拍賣的執(zhí)行，并解除查封；二、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審判決認(rèn)定：2015年8月20日被告金科房地產(chǎn)與陶勝玉簽訂承包協(xié)議，約定：因金科房地產(chǎn)無力完善小區(qū)外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯等工程，將上述工程承包給陶勝玉；以秀北小區(qū)6號樓住宅抵付工程款；陶勝玉對6號樓的住宅享有優(yōu)先處置權(quán)。同日，被告金科房地產(chǎn)與陶勝玉簽訂商品房買賣合同，將樺南縣秀北社區(qū)、金科新城6號樓2單元6樓東戶，產(chǎn)籍號為1-0001-684-020601號，建筑面積為79.58平方米房屋出賣給陶勝玉，用以頂?shù)止こ炭?。后?jīng)陶勝玉將訴爭房屋出讓給原告蔡某，原告于2015年2月份裝修入住至今，2016年4月30日被告金科房地產(chǎn)為原告蔡某開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，該房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。另查明，被告梁海某與被告金科房地產(chǎn)系借款糾紛，被告梁海某于2015年12月15日向佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院申請訴前財產(chǎn)保全，法院依法作出（2015）前民保字第153號民事裁定書，對金科房地產(chǎn)的房產(chǎn)予以查封，所查封的房產(chǎn)包括訴爭房產(chǎn)，被告梁海某在法定期限內(nèi)提起訴訟，經(jīng)法院調(diào)解，與被告金科房地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，被告金科房地產(chǎn)自愿償還借款本金及利息共計2000807.39元。法院依法作出（2016）黑0804民初55號民事調(diào)解書，經(jīng)雙方簽字后生效。調(diào)解書生效后梁海某向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，本院作出（2016）黑0804執(zhí)71號執(zhí)行通知書。本案原告蔡某提出執(zhí)行異議被駁回，在法定期限內(nèi)提起民事訴訟。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。本案中，通過庭審調(diào)查、當(dāng)事人舉證及陳述，可證實(shí)陶勝玉與被告金科房地產(chǎn)簽訂工程承包協(xié)議及商品房買賣合同在被告梁海某申請查封前，陶勝玉與被告金科房地產(chǎn)簽訂的商品房買賣合同合法有效，案涉房屋在查封前被告金科房地產(chǎn)已將房屋轉(zhuǎn)讓給陶勝玉。且被告梁海某申請法院查封前，案涉房屋已由陶勝玉實(shí)際轉(zhuǎn)讓給原告蔡某，原告蔡某在本案房屋查封前已實(shí)際裝修入住至今。雖未辦理房屋所有權(quán)登記，但非原告主觀上的自身原因所造成。原告蔡某是訴爭房產(chǎn)的受讓一方，系合理取得占有該房屋，原告的訴請于法有據(jù)，應(yīng)予支持。一審判決：解除對坐落于樺南縣秀北社區(qū)隆勝路6號樓2單元601室房屋的查封，并停止執(zhí)行。本院二審期間當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對當(dāng)事人二審提供的證據(jù)，本院經(jīng)審查認(rèn)為因金科公司是本案當(dāng)事人，與案件的處理結(jié)果存有利害關(guān)系，故對2018年5月27日金科公司出具的證明不予采信。對雙方提供的其他證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，但不能否定陶勝玉與張敬科簽訂的施工協(xié)議、以房抵賬協(xié)議以及蔡某購買案涉房屋的真實(shí)性，張敬科確是金科公司的實(shí)際控制人。本院另確認(rèn)蔡某是2015年12月初裝修入住案涉房屋，對原審判決認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，陶勝玉與金科公司存在施工合同關(guān)系以及以房抵債的事實(shí)，被上訴人蔡某是通過陶勝玉購買的案涉房屋，通過合同概括轉(zhuǎn)讓其與金科公司亦建立了商品房買賣合同法律關(guān)系，金科公司為蔡某開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票亦表明其對商品房買賣合同法律關(guān)系的確認(rèn)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。在上訴人申請法院查封案涉房屋前，金科公司已將房屋抵債給陶勝玉，說明雙方已將建立起買賣合同法律關(guān)系，通過抵債行為表明已支付房屋價款，2015年12月蔡某已裝修入住，實(shí)際占有。目前案涉樓盤未經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任不在被上訴人蔡某。綜上,被上訴人蔡某對案涉房屋的權(quán)利足以對抗上訴人基于債權(quán)法律關(guān)系的執(zhí)行，上訴人的上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)100元由上訴人梁海某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　姜廣武
審判員　　王雪潔
審判員　　程　磊

書記員：張楠