上訴人（原審被告）：梁海某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省哈爾濱市。被上訴人（原審原告）：姜某圓，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。委托訴訟代理人：馬迅，樺南縣中心法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審被告）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)升平街青年團(tuán)組綜合樓南3號(hào)門市。法定代表人：韋德志，經(jīng)理。

上訴人梁海某因與被上訴人姜某圓、佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱金科公司）執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2017）黑0804民初419號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人梁海某、被上訴人姜某圓委托訴訟代理人馬迅、金科公司法定代表人韋德志到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。上訴人梁海某上訴請(qǐng)求：一、撤銷（2017）黑0804民初419號(hào)民事判決書，繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋。二、駁回被上訴人的所有訴訟請(qǐng)求；三、判決被上訴人承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、一審法院審查不清、嚴(yán)重歪曲事實(shí)。二、我方不承認(rèn)陶勝玉與張敬科兩個(gè)自然人簽訂的“秀北小區(qū)3、4、5、6號(hào)樓外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯工程和張敬科頂?shù)纸o陶勝玉的秀北小區(qū)6號(hào)樓住宅房產(chǎn)”工程承包協(xié)議合法有效。也不承認(rèn)張敬科抵頂給陶勝玉秀北小區(qū)6號(hào)樓的房產(chǎn)，與我合法查封的秀北社區(qū)房產(chǎn)是同一房產(chǎn)。因?yàn)樾惚鄙鐓^(qū)的開發(fā)單位是金科公司，建設(shè)單位是黑龍江省宏瑞建筑工程有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱宏瑞公司）。三、一審判決適用法律嚴(yán)重錯(cuò)誤。我與被上訴人之間的事實(shí)法律關(guān)系，涉及到《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定>》第一十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定，根據(jù)適用法律優(yōu)先原則，有法律規(guī)定的情況下必須要優(yōu)先適用法律。四、被上訴人非法占有該涉案房屋時(shí)該房屋還沒(méi)有施工完畢，并且在2017年3月6日前工程質(zhì)量也沒(méi)有驗(yàn)收合格，《三證、一書、一表》也從未辦理齊全，2016年12月前進(jìn)法院執(zhí)行局辦案法官親自考察了該涉案房屋，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有安裝入戶門，并且在單元樓道和單元門口張貼了執(zhí)行拍賣通知書，在這種情況下被上訴人入住了我事先合法查封的房產(chǎn)，被上訴人的不法行為不應(yīng)該受到法律保護(hù)。五、一審開庭時(shí)陶勝玉出庭自稱是宏瑞公司秀北小區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理，沒(méi)有施工資質(zhì)證書和建造師職業(yè)資質(zhì)證書，秀北社區(qū)1#一8#樓工程項(xiàng)目的合法項(xiàng)目經(jīng)理是竇延坤，所以陶勝玉與秀北社區(qū)的合法施工建設(shè)并無(wú)關(guān)聯(lián)。陶勝玉自身既沒(méi)有施工企業(yè)資質(zhì)，也沒(méi)有項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格證書，所以陶勝玉是沒(méi)有簽訂合法施工承包協(xié)議資格的，陶勝玉即便是簽了施工承包協(xié)議，也是違背國(guó)家法律法規(guī)的，并且嚴(yán)重的損害了我的合法權(quán)益，因此必須視為張敬科與陶勝玉所簽訂的施工承包協(xié)議為無(wú)效協(xié)議，屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的例外情況。該工程在法院查封時(shí)沒(méi)有竣工驗(yàn)收合格，所以陶勝玉非法承包的工程項(xiàng)目，并不具有優(yōu)先受償權(quán)，不擁有抵抗我合法查封、執(zhí)行的權(quán)利。六、一審法院認(rèn)定嚴(yán)重錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”的規(guī)定，案外人如欲阻止執(zhí)行，應(yīng)該同時(shí)滿足三個(gè)條件，即：支付全部?jī)r(jià)款、合法實(shí)際占有、以及對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)?！吨腥A人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。我申請(qǐng)法院2015年12月15日保全查封時(shí)，該項(xiàng)目工程質(zhì)量并沒(méi)有驗(yàn)收合格，所以陶勝玉和姜某圓不具備合法實(shí)際占有，也就說(shuō)明了陶勝玉和姜某圓在該涉案房屋的權(quán)益，無(wú)法對(duì)抗我在該房屋的合法權(quán)益。七、金科公司只是給被上訴人姜某圓出具“樺南縣秀北社區(qū)（隆勝村）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書”，約定的回遷安置房屋是秀北社區(qū)6號(hào)樓1單元201室，并非我申請(qǐng)查封執(zhí)行的秀北社區(qū)6號(hào)樓5單元201室，且所提交的入戶費(fèi)、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)系在法院查封之后所開具，并且均不是合法的正式發(fā)票，亦未注明交款人系姜某圓。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條第一款的規(guī)定，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)拆遷人予以補(bǔ)償安置的，被拆遷人對(duì)該安置房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。被上訴人在秀北社區(qū)6號(hào)樓5單元201室房屋上并不能享有優(yōu)先受償權(quán)。金科公給陶勝玉出具的商品房買賣合同是虛假的，陶勝玉并沒(méi)有實(shí)際合法的繳納購(gòu)房款，陶勝玉與張敬科私下簽訂的工程承包協(xié)議是違法的，嚴(yán)重的侵害了我的個(gè)人利益，陶勝玉的虛假違法承包所得本不應(yīng)該受法律保護(hù)。八、一審法院理解運(yùn)用法律嚴(yán)重錯(cuò)誤，依據(jù)《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定>》第十七條，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。陶勝玉是金科公司最大股東，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是輕而易舉的事情，在2015年12月15日我申請(qǐng)法院訴前保全查封前，秀北社區(qū)已經(jīng)開出50多份商品房買賣合同。并且被上訴人姜某圓作為回遷安置房屋是不需要繳納相關(guān)稅費(fèi)的，所以沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，陶勝玉和姜某圓自身有著不可推卸的責(zé)任。2015年12月15日我申請(qǐng)法院查封時(shí)，該項(xiàng)目工程質(zhì)量并沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收合格，所以陶勝玉和姜某圓對(duì)該涉案房屋的占有，并非實(shí)際合法占有。九、金科公司于2015年2月1日已經(jīng)給我出具了涉案房屋的優(yōu)先受償權(quán)承諾書，其他任何人對(duì)上述房產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。十、根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。綜上，請(qǐng)求貴院駁回一審判決，責(zé)令涉案法院繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，維護(hù)我的合法權(quán)益。被上訴人姜某圓辯稱，一、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，2014年1月15日金科公司與答辯人簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，約定房照面積148平方米房屋按1.2的比例置換89平方米的兩個(gè)住宅。2015年8月20日金科公司與陶勝玉簽訂工程承包協(xié)議，約定將秀北社區(qū)3、4、5、6號(hào)樓熱網(wǎng)、外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯等樓房配套設(shè)施工程承包給陶勝玉施工，約定用6號(hào)住宅樓頂付工程款，并對(duì)6號(hào)樓住宅享有優(yōu)先處置權(quán)。同日金科公司與陶勝玉簽訂了商品房買賣合同，將秀北社區(qū)金科新城6號(hào)樓5單元201室出賣給陶勝玉，用以抵頂工程款。樓盤建成后，金科公司未能按照約定履行回遷安置義務(wù)，答辯人開始上訪。后經(jīng)樺南縣政府協(xié)調(diào)，2015年11月份借用頂賬給陶勝玉的房屋安置答辯人。因開發(fā)商欠稅等原因，導(dǎo)致答辯人未能辦理產(chǎn)權(quán)登記。但答辯人一直占有使用涉案房屋。上訴人因與金科公司民間借貸糾紛申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全查封了涉案房屋，答辯人提出執(zhí)行異議，被駁回后提起執(zhí)行異議之訴，這是本案的事實(shí)。陶勝玉與金科公司簽訂工程承包協(xié)議的同時(shí)簽訂了商品房買賣合同，其行為合法有效。用涉案樓房抵付工程款實(shí)際就等于向施工方支付工程款，且在簽訂工程承包協(xié)議時(shí)，3、4、5、6號(hào)樓盤已建完，商品房買賣合同是否機(jī)打不影響合同的效力。買賣合同在先，回遷安置在先，法院查封在后，且上訴人與金科公司之間系民間借貸，依據(jù)合同法第286條及最高院批復(fù)規(guī)定，陶勝玉及答辯人對(duì)涉案樓房具有優(yōu)先受償權(quán)。因此陶勝玉及答辯人有足夠的理由和法律依據(jù)排除上訴人的執(zhí)行。二、原審法院適用法律正確，雖然陶勝玉、答辯人未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，但不影響買賣合同及回遷安置補(bǔ)償協(xié)議的效力，并且答辯人占有使用涉案房屋至今，金科公司未能提出任何異議。因此金科公司與陶勝玉在法院查封之前簽訂的商品房買賣合同具有真實(shí)性和回遷安置樓房的合法性，陶勝玉及答辯人未辦理產(chǎn)權(quán)登記是因?yàn)殚_發(fā)商欠稅等原因?qū)е?，均不存在過(guò)錯(cuò)，可以排除上訴人的執(zhí)行。三、陶勝玉是掛靠宏瑞公司并經(jīng)宏瑞公司授權(quán)進(jìn)行的工程建設(shè)，具備施工資質(zhì)，與金科公司的工程承包協(xié)議合法有效。政府協(xié)調(diào)安置給答辯人的樓房玉上訴人查封的房產(chǎn)產(chǎn)籍號(hào)相同，是同一處房產(chǎn)，金科公司在2015年2月1日給上訴人出具的承諾書對(duì)陶勝玉及答辯人不具有約束力。為此請(qǐng)求依法駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原判。被上訴人佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱，同意上訴人的上訴觀點(diǎn)，姜某圓與金科公司之間的買賣合同是2017年6月份以后形成的，時(shí)間補(bǔ)簽到2015年。如果合同形成日期對(duì)案件處理有影響，我們申請(qǐng)進(jìn)行司法鑒定。原審原告姜某圓向一審法院起訴請(qǐng)求：一、要求立即停止對(duì)位于樺南縣秀北社區(qū)隆勝路6號(hào)樓5單元201室的評(píng)估拍賣的執(zhí)行，并解除查封；二、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審判決認(rèn)定：2014年1月15日被告金科房地產(chǎn)與原告姜某圓簽訂《樺南縣秀北社區(qū)（隆勝村）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定了回遷安置面積。2015年8月20日被告金科房地產(chǎn)與陶勝玉簽訂承包協(xié)議，約定：因金科房地產(chǎn)無(wú)力完善小區(qū)外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯等工程，將上述工程承包給陶勝玉；以秀北小區(qū)6號(hào)樓住宅抵付工程款；陶勝玉對(duì)6號(hào)樓的住宅享有優(yōu)先處置權(quán)。同日，被告金科房地產(chǎn)與陶勝玉簽訂商品房買賣合同，將樺南縣秀北社區(qū)、金科新城6號(hào)樓5單元2樓東戶，產(chǎn)籍號(hào)為1-0001-684-050201號(hào)，建筑面積為88.1平方米房屋出賣給陶勝玉，用以頂?shù)止こ炭?。被告金科房地產(chǎn)開發(fā)的秀北社區(qū)樓盤建成后，未按房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書的約定為被動(dòng)遷戶姜某圓安置回遷房屋，姜某圓為此進(jìn)行信訪。在樺南縣人民政府的協(xié)調(diào)下，將已頂帳給陶勝玉的房屋（案涉房屋）由政府借用，安置給被動(dòng)遷戶姜某圓?，F(xiàn)該房屋由原告姜某圓實(shí)際占用、使用，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。另查明，被告梁海某與被告金科房地產(chǎn)系借款糾紛，被告梁海某于2015年12月15日向佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，法院依法作出（2015）民前保字第153號(hào)民事裁定書，對(duì)金科房地產(chǎn)的房產(chǎn)予以查封，所查封的房產(chǎn)包括案涉房產(chǎn)。被告梁海某在法定期限內(nèi)提起訴訟，在訴訟過(guò)程中梁海某與被告金科房地產(chǎn)調(diào)解達(dá)成協(xié)議，被告金科房地產(chǎn)償還借款本金及利息共計(jì)2000807.39元。本院作出（2016）黑0804民初55號(hào)民事調(diào)解書，經(jīng)雙方簽字后生效。調(diào)解書生效后梁海某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。本案原告姜某圓提出執(zhí)行異議被駁回，在法定期限內(nèi)提起民事訴訟。案涉房屋由西向東數(shù)為1單元201室，按產(chǎn)權(quán)登記序號(hào)標(biāo)準(zhǔn)由東向西數(shù)為5單元201室，案涉房屋玉查封房屋為同一處。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。本案中，通過(guò)庭審調(diào)查、當(dāng)事人舉證及當(dāng)事人陳述，可證實(shí)陶勝玉與被告金科房簽訂工程承包協(xié)議及商品房買賣合同在被告梁海某申請(qǐng)查封前，陶勝玉與被告金科房地產(chǎn)簽訂的商品房買賣合同合法有效，案涉房屋在查封前被告金科房地產(chǎn)已將該房屋轉(zhuǎn)讓給陶勝玉。而原告姜某圓已于2014年與被告金科房地產(chǎn)所簽訂有房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，該協(xié)議合法有效。原告作為被動(dòng)遷戶理應(yīng)得到回遷安置房屋，在被告金科房地產(chǎn)無(wú)法履行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，經(jīng)樺南縣人民政府協(xié)調(diào)，借用被告金科房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給陶勝玉的房屋用于安置回遷戶并無(wú)不當(dāng)。原告姜某圓系合法占有、使用該房屋，原告的訴請(qǐng)于法有據(jù)，應(yīng)予支持。一審判決：解除對(duì)坐落于樺南縣秀北社區(qū)隆勝路6號(hào)樓5單元201室的查封，并停止執(zhí)行。本院二審期間當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審提供的證據(jù)，本院經(jīng)審查認(rèn)為因金科公司是本案當(dāng)事人，與案件的處理結(jié)果存有利害關(guān)系，故對(duì)2018年5月27日金科公司出具的證明不予采信。對(duì)雙方提供的其他證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，但不能否定陶勝玉與張敬科簽訂的施工協(xié)議、以房抵賬協(xié)議以及姜某圓回遷安置協(xié)議的真實(shí)性，張敬科確是金科公司的實(shí)際控制人。本院對(duì)原審判決認(rèn)定的案件事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，2015年8月20日金科公司與陶勝玉簽訂承包協(xié)議的同時(shí)又簽訂案涉房屋的商品房買賣合同，陶勝玉基于與金科公司的工程承包協(xié)議和商品房買賣協(xié)議即對(duì)案涉房屋進(jìn)行了有效占有，抵頂工程款即視為交付價(jià)款，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因是工程質(zhì)量未經(jīng)驗(yàn)收，故陶勝玉對(duì)房屋享有的權(quán)利足以對(duì)抗上訴人基于債權(quán)關(guān)系對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。后通過(guò)政府協(xié)調(diào)將案涉房屋安置給被上訴人姜某圓，姜某圓承繼取得陶勝玉的相關(guān)權(quán)利，亦可對(duì)抗上訴人的執(zhí)行。本案中被上訴人姜某圓系拆遷安置補(bǔ)償合同中的被拆遷人，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，回遷安置房屋同樣具有優(yōu)先權(quán)，也可以對(duì)抗上訴人的執(zhí)行。綜上，上訴人的上訴理由沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)100元由上訴人梁海某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　姜廣武
審判員　　王雪潔
審判員　　程　磊

書記員：張楠