原告：梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托訴訟代理人：孫勇堅，上海邦信陽中建中匯律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：章姍，上海邦信陽中建中匯律師事務所律師。
　　被告：上海玉某實業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：趙柳成，董事長。
　　委托訴訟代理人：成信榮，上海恒洋律師事務所律師。
　　第三人：上海凱陽經濟發(fā)展有限公司，注冊住所地上海市長寧區(qū)定西路XXX號。
　　法定代表人：錢敏，總經理。
　　原告梁某某訴被告上海玉某實業(yè)有限公司(以下簡稱玉某公司)、第三人上海凱陽經濟發(fā)展有限公司(以下簡稱凱陽公司)案外人執(zhí)行異某之訴一案，本院于2018年7月17日立案后，依法適用普通程序，組成合議庭于2018年11月8日公開開庭進行了審理。原告梁某某的委托訴訟代理人孫勇堅、章姍，被告玉某公司的委托訴訟代理人成信榮到庭參加訴訟，第三人凱陽公司經公告送達開庭傳票，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告梁某某向本院提出訴訟請求：1.判令停止對位于上海市長寧區(qū)定西路XXX號806室房屋(以下簡稱系爭房屋)的執(zhí)行，具體包括撤銷拍賣，解除查封；2.訴訟費用由被告及第三人承擔。事實和理由：本院因執(zhí)行被告與第三人借貸糾紛案查封系爭房屋，原告向本院提出異某申請被裁定駁回，因本院查封系爭房屋前，原告已與第三人簽訂了合法有效的買賣合同，合法占有了房屋，付清了全部購房款，過戶登記未能完成并非原告過錯所致，相關人民法院的生效判決亦判令第三人協(xié)助原告辦理過戶登記，原告符合最高院執(zhí)行異某復議規(guī)定第二十八條規(guī)定的可以支持其異某的情形，故訴至本院要求判如所請。
　　被告玉某公司辯稱，不同意原告的訴請，首先，本院因被告申請執(zhí)行第三人查封拍賣系爭房屋是符合法律規(guī)定和程序要求的；其次，根據建設部等六部門于2006年7月11日發(fā)布的建住房〔2006〕171號《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》的相關規(guī)定，因原告是香港居民，不具備購買系爭房屋的資格，故原告與第三人簽訂的系爭房屋買賣合同不屬合法有效合同，這也是原告未能取得系爭房屋產權登記的最根本原因所在；再次，相關人民法院的生效判決的內容是要求第三人協(xié)助原告辦理系爭房屋的過戶登記，但能否辦理取決于相關房地產登記機構，同時該判決駁回了原告要求確認享有系爭房屋所有權的訴訟請求，即使沒有法院查封，房屋也無法過戶；最后，由于原告違反限購規(guī)定，不符合最高院執(zhí)行異某復議規(guī)定第二十八條的規(guī)定，故要求駁回原告的上述訴請。
　　第三人凱陽公司未作陳述。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。本院經審理認定事實如下：
　　1、本院在執(zhí)行(2008)普執(zhí)字第3809號本案被告申請執(zhí)行本案第三人和上海福潤房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱福潤公司)企業(yè)借貸糾紛案過程中，本案原告以本院查封系爭房屋前，其已與本案第三人簽訂系爭房屋的買賣合同，并已占有了房屋，付清了全部購房款，當其與本案第三人到相關房地產登記機構申請辦理過戶手續(xù)時，被告知因其香港居民的身份及系爭房屋屬辦公樓性質，故根據當時新頒布的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》中關于香港居民限購的規(guī)定不能為其辦理，后其向上海市長寧區(qū)人民法院(以下簡稱長寧法院)起訴后，該院作出的生效判決亦判令本案第三人協(xié)助其辦理過戶登記，其是系爭房屋的所有權人等為由，向本院提出案外人異某，要求本院停止對系爭房屋的執(zhí)行并解除查封。本院以(2018)滬0107執(zhí)異14號立案受理后，經審查于2018年3月21日作出關于駁回異某請求的(2018)滬0107執(zhí)異14號執(zhí)行裁定，本案原告因不服該裁定訴至本院。
　　2、根據上述本院(2018)滬0107執(zhí)異14號案卷材料：本案原告在本院審查其案外人異某過程中已提交如下證據：(1)編號為凱售(合)第46號的《上海市房地產買賣合同》；(2)上海市長寧區(qū)公證處作出的(2006)滬長證經字第11242號《公證書》；(3)2005年4月15日由本案第三人出具的金額為720000元、330000元(幣種為人民幣，下均同)發(fā)票二份、2006年11月27日、12月20日由本案第三人出具的金額為913580元、13440元發(fā)票二份；(4)本案原告與本案第三人于2006年4月20日簽訂的《協(xié)議書》；(5)查詢日為2018年2月28日的記載系爭房屋信息的《上海市不動產登記簿》；(6)長寧法院(2008)長民三(民)初字第1271號案訴訟費收據、該院作出的(2008)長民三(民)初字第1271號民事判決書、(2009)長執(zhí)字第229號民事裁定書。
　　3、根據上述本院(2018)滬0107執(zhí)異14號執(zhí)行裁定書中所載，本院在審查本案原告提出的案外人異某中已查明下列事實：
　　(1)本院在審理本案被告與本案第三人及上述福潤公司企業(yè)借貸糾紛一案中，于2008年9月1日作出(2008)普民二(商)初字第973號民事調解書，該民事調解書規(guī)定，本案第三人與福潤公司應返還本案被告借款XXXXXXXX元，于2008年9月2日前支付XXXXXXX元，2008年9月30日前支付XXXXXXX元，2008年10月30日前及2008年11月30日前各支付XXXXXXXX元；若有一期未能按時履行的，本案被告有權就余款一并申請強制執(zhí)行。民事調解書生效后，因本案第三人與福潤公司未履行義務，本案被告于2008年9月10日向本院申請執(zhí)行，本院以(2008)普執(zhí)字第3809號立案，于2008年9月23日作出(2008)普執(zhí)字第3809、3811號執(zhí)行裁定書，輪候查封本案第三人名下包括系爭房屋在內的房地產，于2018年1月18日作出(2008)普執(zhí)字第3809、3811號執(zhí)行裁定書，裁定拍賣系爭房屋及上海市長寧區(qū)定西路XXX號一層車道。
　　(2)根據2018年2月28日的《上海市不動產登記簿》記載，系爭房屋權利登記于2006年2月23日，權利人為本案第三人，房屋類型為辦公樓，本院因(2008)普執(zhí)字第3809、3811號案于2008年9月23日輪候查封，現(xiàn)已轉為正式查封。
　　(3)本案原告與本案第三人于2006年12月18日簽訂編號為凱售(合)第46號《上海市房地產買賣合同》，該合同約定本案原告以XXXXXXX元的價格購買本案第三人名下的系爭房屋。在簽訂該合同之前，本案原告于2005年4月15日已支付本案第三人上述購房款XXXXXXX元，本案第三人已于2006年1月6日將系爭房屋交付本案原告，2006年11月27日、12月20日本案原告又分別支付本案第三人購房款913580元、13440元。
　　(4)2008年8月19日，本案原告向長寧法院提起訴訟，要求確認系爭房屋所有權歸其所有，本案第三人協(xié)助其辦理系爭房屋過戶手續(xù)，該院以(2008)長民三(民)初字第1271號立案審理。該院經審理認為，本案原告知曉系爭房屋被司法查封的情況下，經該院釋明后，仍表示要求本案第三人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，此系本案原告行使自己的選擇權，該院不予干涉；另本案原告購買的系爭房屋尚未依法予以登記，尚未取得該房屋產權，故該院對其要求系爭房屋所有權歸其所有的訴訟請求無法支持，遂于2008年11月13日作出(2008)長民三(民)初字第1271號民事判決，判決本案第三人于判決生效之日起十五日內協(xié)助本案原告辦理系爭房屋的產權過戶登記手續(xù)；駁回本案原告其余訴訟請求。
　　(5)2009年1月19日，本案原告依據上述民事判決書向長寧法院申請執(zhí)行，該院以(2009)長執(zhí)字第229號立案執(zhí)行，因系爭房屋被多個法院查封，本案原告向各法院提出執(zhí)行異某，且向該院提出延期執(zhí)行申請，該院于2009年3月24日作出(2009)長執(zhí)字第229號民事裁定書，裁定該院作出的(2008)長民三(民)初字第1271號民事判決書判定的本案第三人協(xié)助本案原告辦理系爭房屋產權過戶登記手續(xù)中止執(zhí)行。
　　(6)長寧法院作出的(2008)長民三(民)初字第1271號民事判決書于xxxx年xx月xx日出生效，本院因(2008)普執(zhí)字第3809、3811號案輪候查封系爭房屋后于2016年5月27日轉為正式查封。
　　在本案審理過程中，本院根據原告的申請向長寧法院調取了原告于2010年5月10日向該院反映情況的談話筆錄，根據該筆錄記載，原告要求該院恢復執(zhí)行上述(2009)長執(zhí)字第229號案。經質證，原告認為該份證據證明其一直在積極主張要求將系爭房屋過戶至其名下，未能過戶的原因不在原告。被告認為系爭房屋未能過戶至原告名下的原因在于限購及查封，與原告是否積極主張權利無關。
　　另查明，根據上述長寧法院(2008)長民三(民)初字第1271號民事判決書所載：“經審理查明：2005年3月，原告及案外人梁某某與被告簽訂房地產買賣合同，約定被告將其位于本市長寧區(qū)定西路XXX號8F房屋(以下簡稱系爭房屋)出售給原告及梁某某(梁某某未在該合同上簽名)，出售價格為205萬元(面積為137.6平方米)，2005年8月30日交房。2005年4月15日，原告支付被告房款105萬元。2006年1月，被告將系爭房屋交付給原告。2006年4月20日，原、被告簽訂協(xié)議書，約定買賣合同約定的暫測面積與實測面積(138.27平方米)有差異，被告應向原告收取面積差價款9,982元；由于實際交房日期為2006年1月6日，被告應支付逾期交房的違約金13,440元；同時，雙方將房屋的買賣金額調整為1,977,020元。2006年11月27日，原告向被告支付房款913,580元。2006年12月18日，原、被告簽訂房地產買賣合同，約定被告將本市長寧區(qū)定西路XXX號806室房屋(即系爭房屋)出售給原告，出售價格為1,977,020元，2005年4月15日前支付105萬元，2006年11月27日原告以支票形式支付被告房款913,580元，雙方并約定了其他相關條款。同年12月21日，原、被告雙方就該買賣合同進行了公證。同年12月20日，原告支付被告13,440元。本院另查，系爭房屋目前仍登記在被告名下，因被告對外欠有債務，系爭房屋于2007年10月16日被上海市第一中級人民法院查封?！痹撆袥Q書中的“原告”即本案原告，“被告”即本案第三人。
　　再查明，原建設部等六部門于2006年7月11日發(fā)布的建住房〔2006〕171號《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》中規(guī)定，港澳臺地區(qū)居民和華僑只能在境內限購生活需要的一定面積的自住商品房；住房和城鄉(xiāng)建設部和國家外匯管理局于2010年11月4日發(fā)布的建房〔2010〕186號《住房和城鄉(xiāng)建設部國家外匯管理局關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》中規(guī)定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。
　　以上事實，由原告提供的相關證據材料、本院(2018)滬0107執(zhí)異14號執(zhí)行裁定書、長寧法院(2008)長民三(民)初字第1271號民事判決書、(2009)長執(zhí)字第229號民事裁定書、本院調取的相關材料以及當事人的庭審陳述為證。
　　本院認為：本案的爭議焦點在于原告所主張的系爭房屋的物權期待權是否能夠排除本院因被告申請執(zhí)行第三人對該房屋的執(zhí)行。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異某和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權的執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異某，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹撘?guī)定實質在于保護無過錯不動產買受人的物權期待權。在本案中，本院因執(zhí)行被告申請執(zhí)行第三人一案查封登記在第三人名下的系爭房屋至今，雖然原告在本院查封系爭房屋前已與第三人簽訂買賣該房屋的合法有效合同，并已支付全部價款及實際占有該房屋的事實，已為相關人民法院的生效判決所確認，本院在被告及第三人未能提供相反證據的情況下應予認定，但因原告系香港特別行政區(qū)居民，在其與第三人最終于2006年12月18日訂立系爭房屋買賣合同前，相關政府部門關于港澳臺地區(qū)居民限購的政策已公布實施，原告在應當知道自己當時已屬于限購政策的限購對象，并在辦理過戶登記時被明確告知因限購不能辦理后又提起訴訟，且相關人民法院在審理中也已向其釋明選擇要求本案第三人繼續(xù)履行合同可能存在執(zhí)行不能風險的情況下，仍作出要求繼續(xù)履行的選擇，原告對系爭房屋產權至今未能過戶至其名下結果的發(fā)生是有過錯的，故原告所主張的物權期待權，因不符合上述規(guī)定而不能排除本院因被告申請執(zhí)行第三人一案而對系爭房屋的執(zhí)行。
　　第三人經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，不影響案件的審理。
　　綜上所述，因原告不符合無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件，其要求排除本院對系爭房屋執(zhí)行的主張缺乏事實和法律依據，故其訴訟請求不能成立，應予駁回。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第三百一十二條第一款第(二)項規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告梁某某的全部訴訟請求。
　　案件受理費人民幣29200元，由原告梁某某負擔(原告梁某某已預付)。
　　如不服本判決，原告可以在判決書送達之日起三十日內，被告可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：吳靜娟

書記員：但振華