上訴人（原審原告）：柳某某（曾用名柳運(yùn)香），身份證號(hào)：。
委托代理人：彭正濤，身份證號(hào)：，（代理權(quán)限為一般代理）。
被上訴人（原審被告）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族、鄂州市人，住村，身份證號(hào)：。
委托代理人：龔曙光、劉陽(yáng)，湖北思普潤(rùn)律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般代理）。

上訴人柳某某因與被上訴人彭某某房屋買賣合同糾紛一案，不服華容區(qū)人民法院（2015）鄂華容民初字第00046號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定事實(shí)，原告柳某某于1990年5月30日以人民幣2500元價(jià)格購(gòu)買彭灣村委會(huì)三間房屋。后原告柳某某于1996年1月22日與被告彭某某簽訂《出售房屋契約》，將上述三間房屋連同自己搭建的一間房屋共4間房屋以人民幣8000元的價(jià)格出售給被告彭某某。合同簽訂后，原告之夫彭正濤替原告書寫收條，原告柳某某簽名，收取被告彭某某購(gòu)房款人民幣8000元。被告彭某某于2012年入住該房屋。
原審認(rèn)為，一、關(guān)于法律適用的問題。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋》（一）第一條規(guī)定“合同法實(shí)施以后成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定?！卑讣?，原告柳某某與被告彭某某于1996年1月22日簽訂《出售房屋契約》，其行為發(fā)生在《中華人民共和國(guó)合同法》實(shí)施之前，故本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》的相關(guān)規(guī)定。二、關(guān)于是否存在“脅迫”的問題。原告柳某某認(rèn)為自己受到丈夫彭正濤及公婆柳來(lái)順的脅迫，但未能提供合法、有效的證據(jù)證實(shí)“脅迫”的事實(shí)，且彭正濤系原告柳某某的丈夫，庭審中彭正濤作為原告柳某某的委托代理人陳述其脅迫柳某某將本案爭(zhēng)議的房產(chǎn)出售給被告彭某某，有悖常理。原告柳某某亦沒有提交合法有效的證據(jù)證實(shí)被告彭某某采取欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使其在違背真實(shí)意思的情況下簽訂《出售房屋契約》。三、關(guān)于合同是否履行的問題?！冻鍪鄯课萜跫s》簽訂后，原告柳某某于1996年1月22日收取被告彭某某購(gòu)房款人民幣8000元，被告彭某某于2012年維修并入住該房屋，該合同已實(shí)際履行。四、關(guān)于《出售房屋契約》是否無(wú)效的問題?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第五十八條規(guī)定下列民事行為無(wú)效。（一）無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；（四）惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。自1999年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳頒發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)后，相關(guān)部門開始規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”，根據(jù)“法不溯及既往”的原則，被告彭某某于1996年1月22日購(gòu)買原告柳某某的房產(chǎn)，未違反當(dāng)時(shí)的法律或者社會(huì)公共利益。因原告柳某某不能提交合法、有效的證據(jù)證實(shí)其與被告彭某某簽訂的《出售房屋契約》，符合上述無(wú)效民事行為的情形，故其要求確認(rèn)《出售房屋契約》無(wú)效及返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失的訴訟請(qǐng)求，原審不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決，駁回原告柳某某的訴訟請(qǐng)求。案件訴訟費(fèi)人民幣100元，由原告柳某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，1990年5月30日，柳某某與彭灣村委會(huì)簽訂了《出賣房屋、地基契約》。契約約定，彭灣村委會(huì)將房屋三間作價(jià)2500元賣給柳某某，三間房屋的一切材料歸柳某某所有，同時(shí)對(duì)房屋的界線做出了約定。1996年1月22日，柳某某與彭某某簽訂一份《出售房屋契約》約定，柳某某以8000元的價(jià)格將前后兩棟四間房屋出賣給彭某某（其中包括柳某某已向彭灣村委會(huì)購(gòu)買的三間房屋和自己搭建的一間房屋）。契約對(duì)房屋的界線做出了明確約定。合同簽訂后，柳某某收取了彭某某購(gòu)房款8000元，彭正濤替柳某某出具收據(jù)一張，寫明“收到彭某某人民幣8000元整?！绷衬吃谑湛钊颂幒灻?。之后，彭某某入住該房。
另查明，從戶口本顯示，柳某某于1992年9月24日將戶口從鄂州葛店遷入鄂州市城區(qū)，居住地屬于鳳凰派出所轄區(qū)，1994年12月14日予以常住人口登記。彭某某于1979年5月16日從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)后將戶口遷入鄂州市城區(qū)，1998年12月2日遷入鄂州市鄂城區(qū)明塘路13號(hào)。2010年，彭某某申請(qǐng)將戶籍遷回彭灣村，彭某某現(xiàn)戶籍所在地為鄂州市葛店鎮(zhèn)彭灣村。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，雙方簽訂的房屋買賣合同是否有效？合同是否已經(jīng)實(shí)際履行？
雙方買賣合同是否有效的問題，合同是否已經(jīng)實(shí)際履行的問題。1、買賣合同是否違反法律規(guī)定問題。上訴人柳某某上訴稱，雙方簽訂的《出售房屋契約》違反了1982年頒布實(shí)施的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第十四條和1987年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十六、四十七條。經(jīng)審查1982年頒布實(shí)施的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》已經(jīng)于1987年宣布廢止，而1987年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》并未對(duì)農(nóng)民住宅不得向城市居民出售有禁止性規(guī)定。1999年5月6日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。但該通知頒布的時(shí)間是1999年，后于《出售房屋契約》簽訂時(shí)間，根據(jù)“法不溯及既往”的原則，該法規(guī)對(duì)《出售房屋契約》不具有約束力。
2、房屋所有權(quán)問題。柳某某系涉案房屋的所有人，對(duì)宅基地享有使用權(quán)。1996年簽訂的《出售房屋契約》的合同主體是柳某某與彭某某。即使柳某某已經(jīng)搬離彭灣村，但柳某某仍然對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，對(duì)宅基地享有使用權(quán)。根據(jù)合同主體相對(duì)性的原則，該合同的主體應(yīng)當(dāng)是柳某某與彭某某。不能因柳某某搬離彭灣村而喪失物權(quán)所有權(quán)及用益物權(quán)。上訴人柳某某上訴稱三間房屋的宅基地土地使用權(quán)屬于彭細(xì)向所有的理由不予采信。
3、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。雖然雙方簽訂《出售房屋契約》中未約定宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但協(xié)議簽訂后，雙方依約履行了協(xié)議內(nèi)容，彭某某也占有、使用了該房屋。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)制度以及“地隨房走”的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓，必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓處分時(shí)，具有一體化的特征，即其中一項(xiàng)權(quán)利的處分將導(dǎo)致另一項(xiàng)權(quán)利隨之處分。轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十六條、第四十七條規(guī)定的非法占用土地建住宅以及買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地內(nèi)容與本案涉及的房屋買賣沒有實(shí)際聯(lián)系，不能適用于本案。因此，上訴人柳某某上訴稱雙方當(dāng)事人簽訂的《出售房屋契約》中，只處理了房屋，沒有轉(zhuǎn)讓宅基地的土地使用權(quán)，雙方當(dāng)事人的行為是一個(gè)侵犯彭細(xì)向合法權(quán)益的違法行為的理由不予采信。
4、關(guān)于合同成立的其他條件的問題。上訴人柳某某上訴稱，彭某某在簽訂合同時(shí)，彭正濤有脅迫行為和欺騙行為，同時(shí)柳某某未將購(gòu)房其他原始憑證交予彭某某，而且彭某某也未按照農(nóng)村的規(guī)矩請(qǐng)客辦酒，故雙方簽訂的《出售房屋契約》屬于無(wú)效。在本案一、二審期間柳某某的丈夫彭正濤向法院陳述在買賣房屋的過程中有脅迫和欺騙的行為，但彭正濤作為原告的丈夫，其證言證明效力過低，同時(shí)也無(wú)其他有效證據(jù)予以充分佐證其證言，因此，其證人證言本院不予采信；對(duì)于是否交付原始購(gòu)房憑證和請(qǐng)客辦酒的問題，因法律沒有明確規(guī)定合同的成立必須符合上述條件，雙方當(dāng)事人也未約定上述條件作為合同成立的要件。故柳某某的此項(xiàng)上訴理由本院不予采信。
合同簽訂后，柳某某已收取8000元購(gòu)房款，彭某某也于2012年搬入該房居住，合同已經(jīng)實(shí)際履行。
綜上所述，雙方當(dāng)事人簽訂《出售房屋契約》屬于有效合同，雙方已按照合同約定內(nèi)容實(shí)際履行，因此，上訴人柳某某上訴稱《出售房屋契約》屬無(wú)效合同的理由不能成立。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理正確，依法予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
本案一審訴訟費(fèi)100元、二審訴訟費(fèi)100元由柳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　柯　君 審　判　員　　鄒　圍 代理審判員　　劉岳鵬

書記員：胡航