原告柳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人韓佳珺，上海合呈律師事務所律師。
　　被告上海饌山餐飲管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人熊斌。
　　委托代理人尹英愛，上海市錦天城律師事務所律師。
　　原告柳某某與被告上海饌山餐飲管理有限公司(以下簡稱饌山餐飲)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員湯國榮獨任審判，公開開庭進行了審理。原告柳某某的委托代理人韓佳珺，被告饌山餐飲的委托代理人尹英愛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告柳某某訴稱，2018年3月,柳某某與饌山餐飲簽訂了《房屋租賃合同》,約定由柳某某將上海市遠景路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)出租于饌山餐飲,租賃期限為2018年4月17日至2023年4月16日,計租日從2018年4月27日起,月租金為人民幣27000元(以下幣種均為人民幣),付款周期為3個月一付,需提前兩周支付。合同簽訂后,饌山餐飲已按約支付2018年4月27日至2019年1月26日的房租。后饌山餐飲未按期支付2019年1月27日至2019年4月26日租金81000元。根據(jù)約定,饌山餐飲應于2019年1月11日前支付上述租金,若逾期支付,柳某某有權按日租金的5%收取滯納金。現(xiàn)饌山餐飲的拒付租金行為已構成違約,為維護柳某某的合法權益,特提起訴訟，請求判令：1、饌山餐飲支付自2019年1月27日至2019年4月26日三個月房屋租金合計81000元；2、饌山餐飲支付逾期付款滯納金2700元(逾期一日,按照日租金900元的5%計算,暫計60天,實際天數(shù)自應付之日起至實付之日止)。
　　被告饌山餐飲辯稱，2018年12月29日，曾明確告知柳某某要提前解除租賃合同后，柳某某于2019年1月14日向饌山餐飲發(fā)送的告知函中也明確已收到終止租賃合同的通知，至今柳某某未退還租賃保證金。依合同約定，提前解除合同需支付兩個月租金作為違約金，現(xiàn)保證金為兩個月租金，故雙方的租賃關系應已解決，無需再支付租金及滯納金，故不同意柳某某的訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明，2018年3月,柳某某(甲方)與饌山餐飲(乙方)簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定由饌山餐飲承租柳某某系爭房屋(建筑面積為97.57平方米)，租賃用途為商用。甲方于2018年4月17日向乙方交付租賃場所,若甲方交付遲延,則租賃期限相應順延。自實際交付日起,乙方享有10天的免租期,即自2018年4月17日起至2018年4月26日止,房租計租日從2018年4月27日起。本合同項下租賃期限為5年,自2018年4月17日起至2023年4月16日止。系爭房屋每月租金含稅價為27000元,年租金含稅價為324000元,每兩年遞增5%。付款周期為叁個月一付,本著先付后用的原則,乙方應于本期租金到期前支付下一期的租金。租賃保證金為54000元。租賃期內(nèi),保證金金額保持不變。租賃期滿或合同解除后,甲方于5日內(nèi)將租賃保證金無息退還給乙方。合同期內(nèi),使用該房屋所產(chǎn)生的水、電、煤、通訊費用由乙方承擔。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致,可以變更或解除本合同,否則任何一方不得提前終止本合同。乙方的違約責任：1)乙方無故提前解除合同的,乙方應支付甲方貳個月租金作為違約金,甲方應退還乙方已付租金及押金等費用。2)乙方逾期支付租金,經(jīng)甲方書面通知后超過一個月仍未支付的,甲方有權按日租金的5%收取滯納金。合同生效后，雙方即按約履行，饌山餐飲交付租賃保證金54000元。
　　2019年1月14日，因饌山餐飲未按期支付下一期的房屋租金，柳某某委托陳曉棟向饌山餐飲送達了《告知函》，函中載明：截止2019年1月14日，本人尚未收到系爭房屋租金，經(jīng)多次催討租金，欠款81000元。按照協(xié)議約定，貴公司應當在2019年1月11日之前支付上述款項，但至今未收到，特請貴公司能夠在2019年1月15日前付清。若未在上述日期中付款，本人按合同約定追究貴公司違約責任。本人收到貴公司相關人員通知，貴司將提前終止租賃關系，若事實相符貴司提前退租，本人將追究違約責任，并且貴司將承擔本人對該商鋪改造后所支出的所有相關費用10萬元及因終止合同在春節(jié)期間無法出租須承擔三個月的租金補償費用81000元。
　　2019年2月14日，柳某某委托本案代理人向饌山餐飲發(fā)函：函中明確：若貴司繼續(xù)履行合同，付清下期租金及逾期付款滯納金。若單方解除合同，根據(jù)合同約定承擔違約金、滯納金并賠償裝修補償款及三個月的空置費，要求貴司在收到本函后，核對欠款金額，告知是否繼續(xù)履行合同，并在5日內(nèi)支付相應欠款，若收函后在5日內(nèi)未答復亦未付款，則視為貴司單方解除合同，并將追究相關法律責任。
　　2019年2月19日，饌山餐飲回函柳某某，函中載明：我司于2019年2月19日收悉您于2019年2月14日提交的《律師函》，正式回函如下：1、我司于2019年1月初已經(jīng)告知并與貴司協(xié)商，在2019年1月26日退租事宜，但由于雙方就退租違約金未達成一致，故一直未簽署退租協(xié)議，我司于2019年1月19日全部搬離并將鑰匙交付給物業(yè)公司；2、按照租賃協(xié)議約定，我司同意用已支付的兩個月押金抵扣違約金，用于彌補提前解除合同給房東造成的損失；3、關于《律師函》中所提及的其他要求，我司認為沒有事實以及理由支持，我司無法同意。
　　2019年2月28日，柳某某回函饌山餐飲，函中述稱：今2019年2月28日星期四收到貴司回函。1、截止2019年2月28日本人從未收到貴司正式通知及協(xié)商退租事宜。只有貴司員工口頭告知有可能退租而且之后再也沒有聯(lián)系，退租需要貴司正式通知，雙方才能協(xié)商相關退租事宜；2、截止2019年2月28日本人從未收到過店鋪鑰匙，貴司在租期內(nèi)搬貴司東西本人無權干涉；3、根據(jù)上述情況，雙方并未解除合同，貴司從2019年1月11日拖欠應繳房租81000元至今，合同約定，逾期支付租金，需承擔滯納金2160元；4、如貴司認為已于2019年1月19日退租，則貴司涉嫌侵占，因貴司并未把鑰匙交還于本人，在已退租的情況下還在繼續(xù)使用系爭房屋。
　　2019年4月1日，柳某某訴至法院，請求判決支持如其訴請。
　　庭審中，柳某某認為，2018年12月29日，饌山餐飲電話與柳某某聯(lián)系時，并未確定何時終止合同。后因饌山餐飲未按約定于2019年1月11日前支付下期租金，柳某某于當月14日催交租金。雖有其員工反映終止合同，但饌山餐飲至今未向柳某某書面提出解除合同及搬離交接手續(xù)，柳某某也未收到鑰匙。合同的終止日應為2019年4月27日。
　　饌山餐飲認為，2018年12月29日電話明確告知合同提前終止，只是退租違約金未達成一致，且確定2019年1月26日后不再使用系爭房屋。但于2019年1月19日搬離系爭房屋后已將鑰匙交給了物業(yè)公司。因已繳納了租賃保證金，根據(jù)合同約定由違約方饌山餐飲自愿承擔相應的違約責任，以租賃保證金承擔違約金。因合同于2019年1月26日終止，故饌山餐飲不同意支付終止后的租金。
　　本院認為，涉案的《房屋租賃合同》應是當事人的真實意思表示，合法有效，雙方應恪守履約。在合同履行中，饌山餐飲因自身原因，提出提前終止合同，但無證據(jù)證明饌山餐飲要求何時終止合同。因饌山餐飲未按約按期支付下期租金，柳某某于2019年1月14日書面催繳租金。同年2月19日，饌山餐飲通過回函明確表示雙方應協(xié)商合同于2019年1月26日終止事宜，且公司于2019年1月19日搬離了系爭房屋并將鑰匙交與物業(yè)公司。2019年2月28日，收到該回函即回函，函中雖對饌山餐飲提出終止方式有異議，但應知曉饌山餐飲已搬離了系爭房屋并將鑰匙交與物業(yè)公司，基于上述理由，雙方租賃關系的解除日應為柳某某收到饌山餐飲回函之日，即2019年2月28日，涉案的《房屋租賃合同》的解除日應為2019年2月28日。鑒于饌山餐飲因提前解除合同同意承擔違約責任并以租賃保證金沖抵，本院予以準許。現(xiàn)柳某某以饌山餐飲不符合同約定或法定為由，認定合同解除日為2019年4月26日并要求饌山餐飲履行合同支付三個月租金并承擔逾期付款違約責任，顯不盡合理。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告柳某某與被告上海饌山餐飲管理有限公司簽署的關于上海市遠景路XXX號XXX室房屋的《房屋租賃合同》于2019年2月28日解除；
　　二、被告上海饌山餐飲管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告柳某某支付2019年1月27日至2019年2月28日房屋租金人民幣28800元；
　　三、準許被告上海饌山餐飲管理有限公司向原告柳某某支付違約金人民幣54000元(該款以房屋租賃保證金人民幣54000元抵扣)；
　　四、對原告柳某某其余之訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費人民幣1892元，減半收取人民幣946元，由被告上海饌山餐飲管理有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：湯國榮

書記員：李??昕