上訴人（原審被告）：柯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)。委托訴訟代理人：朱輝宏，湖北五合律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：湖北順泰商貿(mào)有限公司，住所地隨州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)望城崗九組。法定代表人：李傳宗，公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：袁太友，湖北神農(nóng)律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：胡強(qiáng)，湖北神農(nóng)律師事務(wù)所律師。

上訴人柯某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；案件訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、案涉房屋是上訴人拍賣(mài)取得的財(cái)產(chǎn)。本案爭(zhēng)議的三、四幢房屋屬于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)，且房屋產(chǎn)權(quán)證中有明確記載，拍賣(mài)清單剔減的房屋并不包含上述房屋。二、上訴人履行了房屋的交付義務(wù)。上訴人與被上訴人簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議第二條約定，本合同第一條所約定的面積905平方米，房產(chǎn)面積以登記機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)的面積為準(zhǔn)，還約定房屋現(xiàn)狀交付，不存在三、四幢房屋沒(méi)有交付的事實(shí)。上訴人已交付房屋的產(chǎn)權(quán)證及資料，被上訴人不愿意交付稅費(fèi)導(dǎo)致延誤辦證時(shí)間，后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。三、一審受理案件的程序違法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十六條的規(guī)定，合同通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，被上訴人沒(méi)有履行通知義務(wù)，被上訴人直接向法院提起解除合同訴訟，不符合起訴條件，一審程序違法。四、若案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，被上訴人應(yīng)當(dāng)返還房屋，且被上訴人占用房屋五年，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋占用費(fèi)。且即便房屋存在面積誤差，也只能基于誤差房屋的面積減少房款。被上訴人順泰商貿(mào)公司辯稱：一、在案證據(jù)能夠證實(shí)案涉部分房屋不在拍賣(mài)范圍。合同法第九十六條雖對(duì)解除權(quán)有規(guī)定，但被上訴人向法院提起訴訟，應(yīng)視為向上訴人做出了解釋合同的意思表示，法院基于訴訟請(qǐng)求審查解除合同的效力屬于通行做法。二、上訴人對(duì)案涉房屋沒(méi)有處分權(quán)，交付的房屋與合同約定相差212平方米，且房屋重新登記仍辦理在案外人隨州市電影發(fā)行放映公司名下，導(dǎo)致被上訴人至今未能取得房屋所有權(quán)。原審原告順泰商貿(mào)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：依法判令解除順泰商貿(mào)公司與柯某某于2011年11月21日簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，柯某某返還順泰商貿(mào)公司購(gòu)房款300萬(wàn)元，并償付資金占用利息。一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2011年10月17日，柯某某通過(guò)公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)的方式取得了隨州市殷店鎮(zhèn)電影管理站的房地產(chǎn)，并與隨州市電影發(fā)行放映公司簽訂了《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。2011年11月21日，柯某某在未辦理受讓資產(chǎn)變更登記手續(xù)的情形下，將其中隨州市殷店電影管理站的房屋以協(xié)議的形式轉(zhuǎn)讓給原告，并簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定：“第一條甲方（被告）對(duì)產(chǎn)權(quán)的聲明，甲方根據(jù)國(guó)家規(guī)定，已依法取得隨州市殷店電影管理站的房屋所有權(quán)證書(shū)，證書(shū)號(hào)為隨州市房權(quán)證殷店字第××號(hào)（1-4幢）。房屋結(jié)構(gòu)為磚木、混合，建筑面積905平方米，房屋設(shè)計(jì)用途為劇院、放映室、住宅、辦公，土地使用證號(hào)為曾國(guó)用2002B字第5991號(hào)；第二條房屋面積的特殊約定，本合同第一條所約定的面積為905平方米。如原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)。第三條土地使用權(quán)性質(zhì)，該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為劃撥，該房屋買(mǎi)賣(mài)后，甲方將本房屋對(duì)應(yīng)的《國(guó)有土地使用證》提供給乙方（原告），視為移交；第四條價(jià)格，該房屋售價(jià)為人民幣330萬(wàn)元；第五條付款方式，乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付人民幣300萬(wàn)元，并應(yīng)于產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶后將該房屋剩余價(jià)款人民幣30萬(wàn)元付給甲方；第六條交付期限，甲方應(yīng)于本合同生效之日起七日內(nèi)，將該房屋及產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給乙方，并將該房屋交付乙方使用……”。該協(xié)議簽訂后，順泰商貿(mào)公司按約定向柯某某支付購(gòu)房款300萬(wàn)元。柯某某將大部分房屋交付給順泰商貿(mào)公司。2014年5月30日，經(jīng)隨縣房地產(chǎn)管理局重新測(cè)繪，將原隨州市房權(quán)證殷店字第××號(hào)房屋所有權(quán)證號(hào)變更為隨縣房權(quán)證殷店字第××號(hào)，因土地性質(zhì)等原因不能過(guò)戶到順泰商貿(mào)公司名下，房屋所有權(quán)人為隨州市電影發(fā)行放映公司，登記的建筑面積為693平方米，與《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》約定的建筑面積905平方米相差212平方米。后順泰商貿(mào)公司認(rèn)為柯某某對(duì)受讓的房屋面積存在重大欺詐行為及其在合同約定的期限內(nèi)及后來(lái)長(zhǎng)達(dá)5年的時(shí)間里不能為其辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記手續(xù)，致使順泰商貿(mào)公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，經(jīng)雙方多次協(xié)商未能達(dá)成一致意見(jiàn)。為此，順泰商貿(mào)公司訴至法院。隨州市電影發(fā)行放映公司、湖北華寶拍賣(mài)有限責(zé)任公司分別于2010年10月11日、2013年6月4日向曾都區(qū)文體廣電局、隨州市人民政府、曾都區(qū)人民政府、區(qū)國(guó)資局作出《關(guān)于市電影公司參與轉(zhuǎn)企改制資產(chǎn)（房地產(chǎn)）已評(píng)估和未評(píng)估的情況報(bào)告》、《關(guān)于隨州市電影發(fā)行放映公司參與轉(zhuǎn)企改制全部資產(chǎn)拍賣(mài)的情況說(shuō)明》，釋明隨州市殷店電影管理站3、4幢房屋未作評(píng)估，不在拍賣(mài)范圍之列。一審法院認(rèn)為，順泰商貿(mào)公司、柯某某之間簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，是雙方真實(shí)意思的表示，未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性的規(guī)定，系合法有效的合同。合同簽訂后，雙方均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。順泰商貿(mào)公司已按合同約定向被告支付購(gòu)房款300萬(wàn)元，但柯某某在交付房屋時(shí)，僅將其中1、2幢交付給順泰商貿(mào)公司，面積為693平方米，與協(xié)議約定面積相差212平方米。且所交付房屋產(chǎn)權(quán)于2014年5月30日變更至隨州市電影發(fā)行放映公司名下，柯某某至今無(wú)法取得該房屋所有權(quán)。其中轉(zhuǎn)讓的隨州市殷店電影管理站3、4幢房屋未作評(píng)估，不在拍賣(mài)范圍之列，屬職工占建房屋，被告對(duì)隨州市殷店電影管理站3、4幢房屋無(wú)處分權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第一款：“面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，柯某某的上述行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，交付房屋面積差額達(dá)212平方米，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，致原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故對(duì)順泰商貿(mào)公司請(qǐng)求解除《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》、柯某某返還300萬(wàn)元購(gòu)房款及利息的訴訟請(qǐng)求予以支持。柯某某辯稱順泰商貿(mào)公司的起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效的限制從而喪失了勝訴權(quán)，順泰商貿(mào)公司與柯某某對(duì)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶事宜一直在進(jìn)行磋商、協(xié)調(diào)，時(shí)效始終處于不斷中斷狀態(tài)，雙方簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》仍在履行過(guò)程中，因柯某某未能協(xié)助房產(chǎn)過(guò)戶，順泰商貿(mào)公司據(jù)此拒付下欠的30萬(wàn)元房款，柯某某在答辯時(shí)仍在追索該款，故順泰商貿(mào)公司的起訴沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效的規(guī)定，故對(duì)其辯解理由不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同》第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除湖北順泰商貿(mào)有限公司與柯某某于2011年11月21日簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》；二、柯某某于判決生效之日起十日內(nèi)返還湖北順泰商貿(mào)有限公司購(gòu)房款300萬(wàn)元及利息（自2011年11月21日起至購(gòu)房款返還之日止按中國(guó)人民銀行公布的基準(zhǔn)存款利率計(jì)算）。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)30800元，由柯某某負(fù)擔(dān)。二審期間，上訴人柯某某向本院提交徐向陽(yáng)的書(shū)面證言一份，擬證明案涉房屋的買(mǎi)受人為徐向陽(yáng)，上訴人柯某某與徐向陽(yáng)系委托法律關(guān)系。庭審質(zhì)證：被上訴人湖北順泰商貿(mào)公司對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性及證明目的均有異議，認(rèn)為案涉房屋拍賣(mài)及合同的主體均為柯某某，不能達(dá)到上訴人的證明目的。對(duì)雙方有異議的證據(jù)，本院的認(rèn)證意見(jiàn)為：上訴人提交的證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，證人未出庭接受質(zhì)詢，亦無(wú)其他證據(jù)相印證，本院不予采信。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人柯某某因與被上訴人湖北順泰商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“順泰商貿(mào)公司”）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2016）鄂1303民初1732號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。雙方當(dāng)事人的委托訴訟代理人均參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：（一）一審程序是否合法？（二）被上訴人是否有權(quán)解除合同及返還購(gòu)房款等費(fèi)用的請(qǐng)求應(yīng)否支持？（三）房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，順泰商貿(mào)公司是否應(yīng)返還涉案房屋給柯某某及應(yīng)否支付使用房屋期間的租金。針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院作如下評(píng)判：關(guān)于焦點(diǎn)一：《中華人民共和國(guó)合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”本院認(rèn)為，合同的解除權(quán)為形成權(quán)，即當(dāng)事人單方通知即可產(chǎn)生解除合同的法律效力，但并未排除當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院判決解除合同的權(quán)利，亦未將通知作為當(dāng)事人起訴的前置程序，且雙方對(duì)于解除權(quán)行使期限亦未作出明確約定。因此，當(dāng)事人未向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)出合同解除通知，起訴請(qǐng)求判令解除合同，符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定的，人民法院應(yīng)予以受理。關(guān)于焦點(diǎn)二：《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！北驹赫J(rèn)為，基于本案已查明的事實(shí)，雙方在訂立合同后，順泰商貿(mào)公司依約履行了付款義務(wù)，但柯某某未能取得案涉房屋所有權(quán)，亦未按照合同約定交付房屋。根據(jù)合同第五條約定，柯某某協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的義務(wù)屬于先合同義務(wù)，即順泰商貿(mào)公司在完成產(chǎn)權(quán)登記后才負(fù)有支付剩余房款的義務(wù)，柯某某以交付登記在案外人名下房產(chǎn)證作為合同實(shí)際履行的抗辯理由不能成立，對(duì)此，不予采納。綜上，柯某某出賣(mài)給順泰商貿(mào)公司的房屋其不享有所有權(quán)，系無(wú)處分權(quán)人。且雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同面積及實(shí)際交付的房屋均不符合約定，柯某某在合同的履行過(guò)程中不能為順泰商貿(mào)公司辦理案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致順泰商貿(mào)公司的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故順泰商貿(mào)公司要求解除合同的請(qǐng)求予以支持。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三：《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”。本院認(rèn)為，如上所述，柯某某自始未能合法取得案涉房屋所有權(quán)，導(dǎo)致順泰商貿(mào)公司無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，柯某某已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)由于其違約給順泰商貿(mào)公司所造成的損失。順泰商貿(mào)公司要求解除合同，返還購(gòu)房款及賠償損失的請(qǐng)求應(yīng)予支持。關(guān)于柯某某上訴主張順泰商貿(mào)公司返還房屋及承擔(dān)房屋租金的問(wèn)題。本案中，柯某某雖系案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方，但柯某某并非涉案房屋的所有權(quán)人，一審法院基于被上訴人順泰商貿(mào)公司的訴求作出判決，并無(wú)不當(dāng)。其次，案涉合同解除后，上訴人依據(jù)與案外人隨州市電影發(fā)行放映公司合同的約定，仍然享有占有案涉房屋的權(quán)利，且柯某某的部分上訴主張屬于反訴請(qǐng)求，二審?fù)徶锌履衬骋嗖煌庹{(diào)解，應(yīng)由上訴人柯某某依照法律規(guī)定或者按照約定另行解決。故柯某某該上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。綜上所述，上訴人柯某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)30800元，由柯某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　詹君健
審判員　　李　超
審判員　　周　鑫

書(shū)記員：何沛俊