原告即反訴被告某成品油經(jīng)銷公司，住所地黑龍江省佳木斯市郊區(qū)。
法定代表人馮某某，總經(jīng)理。
委托代理人王某某，該公司副經(jīng)理。
委托代理人徐甲，黑龍江界石律師事務(wù)所律師。
被告即反訴原告某石油分公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)。
負(fù)責(zé)人邱某某，經(jīng)理。
委托代理人黨東月，北京岳成律師事務(wù)所律師。

原告某成品油經(jīng)銷公司與被告某石油分公司租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月12日立案受理，依由審判員隋德鳴適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人王某某、徐甲，被告的委托代理人黨東月到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告即反訴被告某成品油經(jīng)銷公司訴（辯）稱：2010年11月18日，原、被告簽訂《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》，約定原告所有的坐落于佳木斯市東風(fēng)區(qū)（前進(jìn)區(qū)）安慶街南段的加油站租賃給被告，租期20年，總租賃費(fèi)為1060萬(wàn)元，年租金53萬(wàn)。合同履行期間原告可隨時(shí)出售加油站，被告在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同時(shí)原告依實(shí)際租期退還被告剩余租金，租賃合同自然解除?，F(xiàn)被告已支付6年(2010年11月18日至2016年11月17日)租金合計(jì)318萬(wàn)元。2015年4月12日，原告與案外人達(dá)成《加油站買賣意向協(xié)議》，案外人以2900萬(wàn)元購(gòu)買該加油站，如被告愿以同等價(jià)格購(gòu)買，原告退還案外人定金及利息。2015年4月14日及6月11日，原告兩次以律師函的形式告知被告限期行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，被告均未主張?jiān)摍?quán)利。2015年8月3日，原告向哈爾濱市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，同年11月13日，該仲裁委員會(huì)作出【2015】哈仲裁字第252號(hào)裁決書，將原、被告之間租賃合同解除。2016年1月28日，原告函告被告遷出加油站，被告仍未遷出，故請(qǐng)求法院判令被告立即遷出加油站并依租賃合同返還原告租賃物。另原告可退還被告的剩余租金；關(guān)于被告主張的加油站改造費(fèi)用，因被告改造時(shí)未告知并征得原告同意，故對(duì)與此相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由被告自行承擔(dān)。
被告即反訴原告某石油分公司辯（訴）稱：2010年11月18日，原、被告簽訂租期20年的租賃合同后，投入1886487.10元對(duì)承租的加油站進(jìn)行了改造（含購(gòu)置設(shè)備675635.19元）。被告已依租賃合同支付原告6年租金3180000元（至2016年11月17日）。2015年11月13日，哈爾濱仲裁委員會(huì)作出【2015】哈仲裁字第252號(hào)裁決書，解除了雙方租賃合同。至此，請(qǐng)求法院判令原告依合同約定應(yīng)返還被告的剩余期限的租金及加油站改造費(fèi)用合計(jì)2162377.10元（含剩余租金275890元）。
原告即反訴被告某成品油經(jīng)銷公司為支持其訴訟主張，提供證據(jù)如下：
證據(jù)一、《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》。欲證明原、被告租賃原告加油站的事實(shí)，該合同現(xiàn)已經(jīng)履行6年。
證據(jù)二、某石油分公司同三加油站營(yíng)業(yè)執(zhí)照一份。欲證明被告承租原告的加油站后，已經(jīng)將加油站名稱變更為其的名下，該租賃合同已實(shí)際履行。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)上述證據(jù)一、二的真實(shí)性并無(wú)異議，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)聯(lián)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：上述證據(jù)一、二形式合法，與認(rèn)定本案相關(guān)事實(shí)存有關(guān)聯(lián)，故予以確認(rèn)。
證據(jù)三、律師函二份、特快專遞及被告接收回執(zhí)（各二份）。欲證明原告依法通知被告同等價(jià)款條件下享有優(yōu)先購(gòu)買加油站的權(quán)利，如被告逾期行使優(yōu)先權(quán)，原告將加油站出售案外人。
證據(jù)四、《加油站買賣意向協(xié)議》、《加油站轉(zhuǎn)讓合同》、匯款憑證各一份、收據(jù)兩份。欲證明因被告不行使優(yōu)先購(gòu)買加油站的權(quán)力，原告將加油站出售給案外人了。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為上述證據(jù)三系復(fù)印件，不真實(shí)。證據(jù)四與本案無(wú)關(guān)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：被告雖對(duì)該組證據(jù)真實(shí)性提出異議，但經(jīng)原告解釋，證據(jù)三原件在仲裁卷宗中保存，且上述證據(jù)三、四均可與哈爾濱市仲裁委員會(huì)作出【2015】哈仲裁字第252號(hào)裁決書所確認(rèn)的相關(guān)事實(shí)相互印證，故對(duì)上述證據(jù)三、四，予以確認(rèn)。
證據(jù)五、哈爾濱仲裁委員會(huì)做出【2015】哈仲裁字第252號(hào)裁決書。欲證明自2015年11月13日原、被告之間的《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》已經(jīng)解除，被告應(yīng)從加油站遷出。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為：真實(shí)性無(wú)異議，但該裁決書僅確認(rèn)解除雙方租賃合同，并未要求被告遷出加油站?，F(xiàn)原告未返還剩余年限的租賃費(fèi)及加油站改造等投入，被告無(wú)義務(wù)遷出加油站。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：該證據(jù)形式合法，與認(rèn)定原、被告租賃合同解除及原告未行使對(duì)承租加油站的優(yōu)先購(gòu)買賣權(quán)等相關(guān)事實(shí)存有關(guān)聯(lián)，故對(duì)此事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)六、黑龍江界石律師事務(wù)所律師函一份。欲證明原告已通知從被告從加油站遷出。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性等均有異議，被告人員沒(méi)有接收過(guò)送達(dá)函。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：該證據(jù)形式合法，與認(rèn)定本案相關(guān)事實(shí)存有關(guān)聯(lián)，故予以確認(rèn)。
證據(jù)七、《佳木斯市億達(dá)加油站租賃合同》、【2014】前民商初字第16號(hào)佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院民事判決書、【2014】佳商終字第86號(hào)佳木斯市中級(jí)人民法院民事判決書、《協(xié)議書》各一份。欲證明與原告的加油站的情況一致的佳木斯市億達(dá)加油站（該億達(dá)加油站的租賃合同與原告的加油站租賃合同的條款是一致的，只是原告的租賃合同中多了仲裁條款），經(jīng)佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院和佳木斯市中級(jí)人民法院判決，解除了加油站租賃協(xié)議，被告依據(jù)判決書與億達(dá)加油站的權(quán)利人簽訂了合同解除后的善后協(xié)議，因原告的情況與億達(dá)加油站的情形一致，所以被告應(yīng)從原告的加油站搬出。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為該組證據(jù)系復(fù)印件，不真實(shí)，且與本案無(wú)關(guān)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：該組證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，故不予確認(rèn)。
證據(jù)八、哈爾濱仲裁委員會(huì)出具的郵政特快專遞接收證明4份。欲證明哈爾濱仲裁委員會(huì)做出【2015】哈仲裁字第252號(hào)裁決書，原被告都已經(jīng)接收，自2015年11月18日開始生效，被告至今未遷出原告有所有權(quán)的加油站。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為非本案當(dāng)事人簽收人。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：該證據(jù)系仲裁委員會(huì)出據(jù)的送達(dá)回執(zhí)證明，與認(rèn)定本案租賃合同解除等事宜存有關(guān)聯(lián)，故予以確認(rèn)。
證據(jù)九、原告的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證各一份。欲證明原告對(duì)被告租賃的加油站所站用的土地及建筑物享有使用權(quán)及所有權(quán)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但權(quán)證所有權(quán)人為王佳杰。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：上述證據(jù)形式合法，與認(rèn)定本案相關(guān)事實(shí)存有關(guān)聯(lián)，故予以確認(rèn)。
被告即反訴原告某石油分公司為支持其訴訟主張，提供證據(jù)如下：
證據(jù)一、《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》、哈爾濱仲裁委員會(huì)做出【2015】哈仲裁字第252號(hào)裁決書各一份。欲證明，1、租賃合同約定的租賃期限20年（自2010年11月18日起至2030年11月17日止），年租金53萬(wàn)元；2、被告有權(quán)對(duì)加油站進(jìn)行改造、重建、擴(kuò)建。3、生效仲裁裁決僅解除原、被告簽訂的《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》，合同解除后，原告應(yīng)先返還剩余租金及加油站改造、擴(kuò)建等費(fèi)用。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為：上述證據(jù)真性無(wú)異議，僅能證實(shí)被告租用原告加油站及現(xiàn)租賃合同已解除的事實(shí)。另被告所謂的改造等費(fèi)用，因其擅自改造、重建、擴(kuò)建，未告知并征得原告（出租人）的同意，且依合同約定，對(duì)租賃物存在的安全隱患及形象改造應(yīng)在原告允許的前提下由原告進(jìn)行改造（被告不能私自進(jìn)行改造），費(fèi)用由被告承擔(dān)。故被告反訴相關(guān)的改造費(fèi)用，不應(yīng)由原告承擔(dān)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：該組證據(jù)形式合法，與認(rèn)定本案相關(guān)事實(shí)存有關(guān)聯(lián)，故予以確認(rèn)，并可證實(shí)被告租用原告加油站的事實(shí)，現(xiàn)租賃合同已解除。
證據(jù)二、2011年2月22日房屋租賃費(fèi)119萬(wàn)元發(fā)票一張、2011年2月22日房屋租賃費(fèi)40萬(wàn)元發(fā)票一張；2013年11月12日房屋租賃費(fèi)119萬(wàn)元發(fā)票一張、2013年11月12日房屋租賃費(fèi)40萬(wàn)元發(fā)票一張。欲證明被告已經(jīng)向原告支付了2010年11月18日至2016年11月17日的租金318萬(wàn)元。原告請(qǐng)求返還加油站前，應(yīng)先行向被告退還剩余期間的租賃費(fèi)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，但被告應(yīng)遷出加油站。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，對(duì)上述證據(jù)，予以確認(rèn)。
證據(jù)三、被告與河北瑞鵬建筑裝飾工程有限公司于2012年8月15日簽訂的《建筑安裝工程承包合同》一份、黑龍江海隆工程造價(jià)咨詢有限公司于2013年12月19日出具的《佳木斯同三加油站改造工程審計(jì)報(bào)告》一份、河北瑞鵬建筑裝飾工程有限公司于2012年11月1日對(duì)佳木斯同三加油站改造向被告開具的數(shù)額為1,018,709.93元的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票一張、河北瑞鵬建筑裝飾工程有限公司于2013年12月23日對(duì)佳木斯同三加油站改造向被告開具的數(shù)額為192,141.98元的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票一張、被告對(duì)同三加油站改造支出造價(jià)咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)發(fā)票8份。欲證明被告已對(duì)承租的同三加油站進(jìn)行改造，支出工程款1,210,851.91元，支出造價(jià)咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)143,566.25元。原告請(qǐng)求返還加油站前，應(yīng)當(dāng)給付被告上述款項(xiàng)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為：對(duì)建筑安裝合同、審計(jì)報(bào)告、發(fā)票真實(shí)性及證明的問(wèn)題均有異議。原、被告簽訂的租賃合同中約定加油站的改造應(yīng)由原告完成，費(fèi)用由被告承擔(dān)?，F(xiàn)被告未征得原告同意私自對(duì)加油站進(jìn)行改造已構(gòu)成違約。原告所謂的改造費(fèi)用與原告無(wú)關(guān)，另工程承包合同簽訂及付款均為中國(guó)石油化工黑龍江分公司，并非本案被告，故與本案無(wú)關(guān)聯(lián)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：上述證據(jù)僅體顯案外人中國(guó)石油化工股份有限公司黑龍江石油分公司對(duì)加油站內(nèi)的土建、暖通、給排水、工藝、電氣等項(xiàng)目進(jìn)行了改造并支出1210851.91元。另支付工程造價(jià)咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)143,566.25元，沒(méi)有證據(jù)體現(xiàn)上部費(fèi)用由被告承擔(dān)的事實(shí)。綜上，該組證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，故不予確認(rèn)。
證據(jù)四、被告對(duì)同三加油站購(gòu)置6臺(tái)加油機(jī)發(fā)票3張、被告為同三加油站購(gòu)置柴油發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備發(fā)票15張。欲證明，1.被告為同三加油站購(gòu)置6臺(tái)加油機(jī)支出157,572.64元；2.被告為同三加油站購(gòu)置柴油發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備支出374,496.30元；原告對(duì)上述費(fèi)用，應(yīng)予返還。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為：上述證據(jù)不真實(shí)，購(gòu)置上述物品也未征得原告同意，且原告當(dāng)時(shí)將正在經(jīng)營(yíng)的加油站租給被告，被告所謂購(gòu)置的上述發(fā)電機(jī)、配電柜、加油機(jī)在原加油站內(nèi)均有配備。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：上述付款發(fā)票體現(xiàn)付款人均為案外人中國(guó)石油化工股份有限公司黑龍江石油分公司，且原告對(duì)購(gòu)置上述設(shè)備真實(shí)性提出異議，現(xiàn)被告亦未提供證據(jù)證明該筆費(fèi)用已由被告帳目扣減，故對(duì)此組證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，不予確認(rèn)。
根據(jù)本院審查認(rèn)定的證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人陳述，本案基本事實(shí)如下：2010年11月18日，原、被告簽訂《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》，該合同主要內(nèi)容約定如下，1、被告承租原告所有的坐落于佳木斯市東風(fēng)區(qū)（前進(jìn)區(qū)）安慶街南段的加油站（占地面積2400㎡、房屋面積約214㎡、罩棚面積約300㎡、加油機(jī)6臺(tái)、加油槍6支、油罐6個(gè)）、租期20年（2010年11月18日至2030年11月17日）、總租賃費(fèi)為1060萬(wàn)元，年租金53萬(wàn)元；2、原告依被告要求對(duì)加油站進(jìn)行安全隱患及形象改造，費(fèi)用（105萬(wàn)元）由被告依改造情況另行支付原告或直接支付施工方；3、租賃期間原告轉(zhuǎn)讓加油站的，被告同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，原告按實(shí)際租賃期間退還多收租金，租賃合同自然解除。合同簽訂后，雙方均依約履行至2012年8月，被告在未征得原告同意的情況下自行對(duì)承租加油站的土建、采暖、給排水、電氣等進(jìn)行改建，并擅自更換了加油機(jī)和相關(guān)設(shè)備。2015年4月，原告與案外人達(dá)成《加油站買賣意向協(xié)議》，欲出售加油站及附屬設(shè)施（2900萬(wàn)）。原告函告被告及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，被告至哈爾濱仲裁委員會(huì)仲裁期間明確表示同等條件下不行使對(duì)本案加油站的優(yōu)先購(gòu)賣權(quán)。至此，哈爾濱仲裁委員會(huì)于2015年11月13日作出【2015】哈促裁字第252號(hào)裁決書，將原、被告之間的加油站租賃合同解除。該裁決書生效后被告仍占用加油站經(jīng)營(yíng)至今。另查明，被告已支付原告租金3180000元（至2016年11月17日）。

本院認(rèn)為：合同依法成立，受法律保護(hù)。依租賃合同約定，租賃期間原告出售加油站的，雙方租賃合同解除，原告應(yīng)退還多收取租金。
本案原、被告之間租賃合同經(jīng)仲裁解除后，被告即應(yīng)遷出加油站并依租賃合同約定物品明細(xì)向原告履行交付義務(wù)。同時(shí)，原告有義務(wù)返還多收取租金537260.25元（2015年11月13日至2016年11月17日）。現(xiàn)合同解除后，被告仍占用加油站經(jīng)營(yíng)至今，該占用期間可參照租金標(biāo)準(zhǔn)，由被告支付占用費(fèi)，但被告反訴時(shí)在自主扣減部分占用費(fèi)的基礎(chǔ)上主張返還租金275890元，不違反法律規(guī)定，應(yīng)予支持。其余占用費(fèi)（計(jì)至被告遷出日），原告可另行主張。
關(guān)于被告主張的改造費(fèi)用，依租賃合同約定，對(duì)加油站改造應(yīng)由原告進(jìn)行，費(fèi)用由被告承擔(dān)。現(xiàn)被告違反合同約定，擅自對(duì)加油站進(jìn)行改造，原告對(duì)被告自行改造的項(xiàng)目及價(jià)款均不認(rèn)可。在此情況下，被告亦未提供改造前后能夠進(jìn)行實(shí)物對(duì)比的相關(guān)證據(jù)，故被告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。綜上，對(duì)被告反訴所主張的改造費(fèi)用，因證據(jù)不足，不予支持。
關(guān)于被告主張的工程造價(jià)咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等，被告僅出示付款單位均為案外人中國(guó)石油化工股份有限公司黑龍江石油分公司（非本案被告）的發(fā)票，無(wú)法證實(shí)上述費(fèi)用發(fā)生與本案存有關(guān)聯(lián)（不能排除其他建設(shè)項(xiàng)目需要支出相關(guān)費(fèi)用的可能），故被告該部反訴請(qǐng)求，證據(jù)不足，不予支持；
另被告所主張新購(gòu)置設(shè)備（加油機(jī)、發(fā)電機(jī)等）的費(fèi)用，因加油機(jī)、發(fā)電機(jī)、配電箱均為可拆解移動(dòng)物品，考慮被告企業(yè)性質(zhì)，拆解移動(dòng)后上述物品后對(duì)其使用價(jià)值影響不大，故被告可在遷出加油站時(shí)一并拆解遷出，但應(yīng)恢復(fù)加油站的該部原狀（含使用功能）。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百三十四條、第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十二條、第九十三條、第九十七條、第九十八條、第二百二十三條之規(guī)定，判決如下：

被告某石油分公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)遷出位于佳木斯市東風(fēng)區(qū)安慶街南段的加油站（占地面積2400㎡）并向原告某成品油經(jīng)銷公司交付加油站內(nèi)房屋（面積約214㎡）、罩棚（面積約300㎡）、加油機(jī)6臺(tái)、加油槍6支、油罐6個(gè)；
原告某成品油經(jīng)銷公司于本判決三十日內(nèi)返還被告某石油分公司剩余租金275890元；
駁回原、被告的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由被告承擔(dān)；反訴費(fèi)12050元，由原告承擔(dān)1537元，被告承擔(dān)10513元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

審判員　　隋德鳴

書記員：叢欣欣