原告：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：許玉淼，上海天之健律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：解曉晨，上海天之健律師事務所律師。
　　被告：上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭建武，董事長。
　　委托訴訟代理人：鄭建勇，男。
　　委托訴訟代理人：韓霜，女。
　　原告林某某與被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司(以下簡稱“昂然公司”)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年2月10日立案后，依法適用簡易程序，于2020年4月9日公開開庭進行了審理。原告林某某的委托訴訟代理人許玉淼，被告昂然公司的委托訴訟代理人鄭建勇、韓霜均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告林某某向本院提出訴訟請求：一、判令原告與被告于2015年4月10日簽署的《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》無效；二、判令被告退還原告支付的轉讓款900,000元，并承擔自2015年4月11日至實際歸還轉讓款期間的利息199,287.50元[(1)以本金900,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期年貸款利率4.75%計算，自2015年4月11日至2019年8月19日，計186,318.75元；(2)以本金900,000元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率4.15%計算，自2019年8月20日至實際清償之日止，暫計至2019年12月24日計4個月5天，計12,968.75元]；三、本案訴訟費由被告承擔。審理中，原告變更第一項訴訟請求為：判令原告與被告于2015年4月10日簽署的《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》于2017年7月30日解除。事實和理由：2015年4月10日，原、被告簽訂《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》，約定：原告支付被告900,000元，被告將位于上海市松江區(qū)滬松公路XXX號閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場S3區(qū)D3號建筑面積為90平方米的營業(yè)房使用權轉讓給原告。同時，被告將該市場內(nèi)38-101室建筑面積為50平方米的配套用房提供給原告使用。使用權轉讓期限自2015年6月1日至2027年1月18日，屆時自動延長至2046年9月8日止。原告當日依約一次性付清轉讓款900,000元，此后原告進場經(jīng)營。2017年7月初，被告向原告等市場內(nèi)所有商戶發(fā)出通知，市場被上海市松江區(qū)規(guī)劃與土地管理局責令停業(yè)而全部關閉，但被告卻拒不退還原告支付的使用權轉讓費。為維護合法權益，原告訴至法院，要求判如所請。
　　被告昂然公司辯稱，《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》合法有效，涉案市場目前已經(jīng)可以繼續(xù)經(jīng)營，故不同意解除二份《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》。若法院認定應當解除，退款應扣除使用年限。因涉案市場關閉是不可抗力導致，故也不同意支付轉讓款利息。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年4月10日，原、被告簽訂二份《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》。其中，一份協(xié)議約定：被告將本區(qū)滬松公路XXX號閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建筑面積為90平方米的S3區(qū)-D3號營業(yè)房的使用權轉讓給原告；同時，被告將上述市場內(nèi)建筑面積為50平方米的38-101室配套用房提供給原告使用。使用權轉讓期限為自2015年6月1日至2027年1月18日止(屆時本協(xié)議應延長20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使用期限同前述轉讓期限；若在轉讓期限的2037年1月18日內(nèi)，因市政規(guī)劃變更、動拆遷和其他政府原因導致本協(xié)議無法履行或終止的，政府有關部門給予被告的補償中，與營業(yè)房和配套用房相應的補償歸原告所有(相應土地部分的補償除外)，屆時被告已收取的轉讓費不予退還；在轉讓期限的2037年1月19日至2046年9月8日內(nèi)，如遇前述情況，不予補償，屆時被告已收取的轉讓費不予退還。以上附有配套用房的營業(yè)房使用權轉讓的總額為900,000元，于本協(xié)議簽訂時一次性全額付清。原告的權利和義務為：……4.如今后該營業(yè)房和配套用房能夠辦理產(chǎn)權證，則被告在取得產(chǎn)權證過程中應交納的與該營業(yè)房和配套用房相關的土地成本等稅、費，由原告承擔；該營業(yè)房和配套用房由被告過戶給原告的相關手續(xù)和費用由雙方按政府有關規(guī)定辦理和承擔。如原告需暫停經(jīng)營的，應提前60天書面通知被告并委托被告或被告委托的公司統(tǒng)一對外進行招租。若原告系出于投資目的受讓營業(yè)房使用權的，原告應于簽署本協(xié)議時書面委托被告或被告指定的公司統(tǒng)一對外招租，租金按屆時閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的統(tǒng)一標準收取，并交給原告。原告同意承接被告或被告指定的公司與第三方簽署的與使用權轉讓有關的合同下的全部權利義務。原告在經(jīng)營過程中，需向第三方再行轉讓使用權的，應向被告書面遞交申請，并至被告或被告指定的公司處辦理再轉讓相關的登記手續(xù)，及支付閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理規(guī)定要求的手續(xù)費，即再轉讓費與本次轉讓費的溢價部分的10%。本協(xié)議終止后30日內(nèi)，原告應結清費用并將營業(yè)房和配套用房清理干凈后返還被告，屆時原告的人員和物品應同時搬離。自本協(xié)議終止后的第31日起，被告有權自行處理營業(yè)房和配套用房及其內(nèi)部遺留物品。違約責任為任何一方違反本協(xié)議的約定，經(jīng)對方催告后30日內(nèi)仍未糾正的，對方有權解除協(xié)議；本協(xié)議因一方過錯被提前終止的，過錯方應向對方賠償所造成的一切損失。免責條款為因不可抗力因素，致使本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，本協(xié)議即自動終止，雙方均無需向對方承擔違約責任；被告已收取的轉讓費不予退還，未收取的轉讓費不再收取。該協(xié)議另對其他相關事宜作了約定。另一份協(xié)議約定：被告將上述營業(yè)房和配套用房的使用權轉讓給原告，轉讓期限為按國家法律規(guī)定的最高年限為二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本協(xié)議是2015年4月10日雙方簽訂的《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》的延續(xù)，自2027年1月18日至2046年9月8日期間生效。該協(xié)議的其他約定內(nèi)容與前一份協(xié)議一致。
　　2015年4月10日，案外人上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱“閩臺公司”)出具收據(jù)一份，載明收到原告S3區(qū)D3(38-101)租金900,000元，收款方式為刷卡。
　　同日，原、被告另簽訂二份《委托協(xié)議書》，其中，一份協(xié)議約定：原告將上述協(xié)議項下的營業(yè)房S3區(qū)-D3全權委托被告代為招商、經(jīng)營管理。委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。被告享有自主經(jīng)營管理及獲得收益的權利，原告只享有被告支付原告租金的收益權而無權參與被告的經(jīng)營管理。被告應于每年12月1日前向原告支付當年度的租金，租金價格為被告市場內(nèi)統(tǒng)一租金價格(被告市場內(nèi)統(tǒng)一租金價格為單個營業(yè)房及相關配套用房的租金、管理費及衛(wèi)生費的總和)的86%，原告無需為收取被告支付的租金另行辦理任何手續(xù)。若有一方在委托期限內(nèi)提前解除本委托協(xié)議的，須約定在自然年度末即12月31日，且需向守約方賠償相當于剩余期限租金金額的違約金。賠償租金的計算方式為：剩余期限年數(shù)乘以當年度租金標準。另一份協(xié)議約定：原告將上述協(xié)議項下的配套用房38-101全權委托被告代為招商、經(jīng)營管理。委托期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。該協(xié)議的其他約定內(nèi)容與前一份協(xié)議一致。
　　另查明，上述營業(yè)房及配套用房所在地塊的登記使用權人為上海種子繁育中心(以下簡稱“繁育中心”)。被告(曾用名上海天問農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司)基于其與上海種業(yè)(集團)有限公司(以下簡稱“種業(yè)集團”)簽訂一系列協(xié)議的方式取得對涉案房屋的相關權利。涉案房屋的建造取得了相關的建設工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可。涉案批發(fā)市場(即上海國際食品城)的建立得到了相關單位的批復同意。
　　2017年7月11日，上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局向繁育中心、種業(yè)集團作出松規(guī)土(2017)302號《關于暫停出租并收回滬松公路XXX號土地的函》。該函載明：滬松公路XXX號地塊批準用途為農(nóng)業(yè)服務，土地權屬為國有劃撥。2004年始，繁育中心的上級公司種業(yè)集團未經(jīng)相關部門批準出租上述劃撥土地。現(xiàn)該地塊已建成上海國際食品城，用于商業(yè)經(jīng)營和人員居住。上述行為違反了相關法律規(guī)定，現(xiàn)要求立即暫停出租上述地塊，收回該地塊實際使用權，同時停止該地塊內(nèi)的商業(yè)運營，恢復約定用途使用該地塊等。
　　2017年7月始，相關職能部門通告關閉上述食品城，并于同年8月10日實際關閉上述食品城。
　　2019年12月12日，上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府向被告作出松泗府〔2019〕223號《關于推進“上海國際食品產(chǎn)業(yè)園”建設的意見》。該意見載明：同意位于泗涇鎮(zhèn)滬松公路XXX號地塊進行轉型升級為上海國際食品產(chǎn)業(yè)園的方案。
　　2020年3月1日，被告與案外人閩臺公司共同制作《通知》一份，該通知載明了政府對上海國際食品產(chǎn)業(yè)園的六點要求，其中第三點為：園區(qū)入駐的商戶必須是企業(yè)，經(jīng)營面積原則上不低于三個店鋪，并且具有一個以上產(chǎn)品的上海市一、二及代理權。被告開始對園區(qū)進行全面改造裝修，計劃于2020年10月18日起試營業(yè)，該通知還載明了對長租戶的店鋪管理和公寓管理辦法，同時通知“長租業(yè)主”于2020年5月1日至5月31日到公司物業(yè)部簽訂委托協(xié)議及手續(xù)。
　　訴訟過程中，原告向本院明確，其接到市場要關閉的通知后于2017年7月底搬離。被告向本院明確，被告與閩臺公司是同一個老板，被告是投資公司，閩臺公司是管理公司，原告支付款項被告已收到。原、被告雙方一致確認雙方簽訂的《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》系以租代售，實際是買賣合同。原告購買上述營業(yè)房后，即委托被告經(jīng)營，被告遂將涉案營業(yè)房及配套住宅出租給案外人。該市場關閉后，案外人于2017年8月10日搬離。因雙方多次就轉讓款問題協(xié)商未果，原告曾于2017年向本院起訴被告，要求確認合同無效并退還購房款，后因故撤訴在案，但原告在本次訴訟前未向被告發(fā)過解除通知書。此外，原、被告對合同解除時間達成一致意見,同意雙方簽訂的合同于2017年8月10日解除；雙方并一致確認雙方?jīng)]有辦理交接，鑰匙在被告處。
　　以上事實，由《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》、收據(jù)、《委托協(xié)議書》、《關于暫停出租并收回滬松公路XXX號土地的函》及當事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，根據(jù)雙方簽訂的《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》的性質看，本院認為該協(xié)議性質為房屋買賣合同，故本案案由應為房屋買賣合同糾紛。該《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》是當事人真實意思表示，不存在無效情形。雖然涉案房屋所占土地系劃撥的農(nóng)業(yè)服務用地，但該房屋系合法建造，并無相關法律、法規(guī)對該類房屋的買賣行為作出效力性的強制性規(guī)定，故該協(xié)議應為有效。本案的合同在履行過程中遭遇職能部門開展整治活動，且相關部門及被告均采取了封閉措施至今已逾兩年，導致系爭合同客觀上早已難以繼續(xù)履行，在此情況下，原告行使合同解除權并無不妥，本院予以準許。被告現(xiàn)仍以“市場改造后可以正常使用”作為抗辯，顯無事實依據(jù)，且繼續(xù)經(jīng)營的條件甚為苛刻，故對于被告該項辯稱意見，本院不能認同。雙方已就合同解除日期達成一致意見，本院確認雙方的合同于2017年8月10日予以解除。關于涉案商鋪、住宅的返還時間，雙方一致確認涉案商鋪及配套住宅所在的市場于2017年8月10日整體關閉，此前涉案商鋪及配套住宅也始終由被告經(jīng)營管理，因此可視為2017年8月10日被告已經(jīng)收回并控制涉案商鋪及住宅。
　　關于合同解除的后果處理問題，根據(jù)原告方的訴訟請求，本院逐一陳述。其一，原告要求退還剩余購房款并無不妥，本院予以支持，但根據(jù)原告占有使用涉案房屋的年限，本院認為金額應為833,014元。其二，原告要求被告支付相應的利息損失，原告的主張雖無不妥，但其主張的起算時間明顯缺乏依據(jù)，本院綜合案情認為應從合同解除之次日即2017年8月11日起算為宜。原告其余計算方式并無不當，本院予以支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十條第一項、《中華人民共和國民事訴訟法》第五十一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告林某某與被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于2015年4月10日簽訂的二份《營業(yè)房使用權轉讓協(xié)議》于2017年8月10日解除；
　　二、被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告林某某購房款共計833,014元并支付相應的利息(以833,014元為基數(shù)，自2017年8月11日起至實際清償之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中國人民銀行公布的貸款基準利率計付；2019年8月20日之后按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計付)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費14,694元，減半收取計7,347元，由原告林某某負擔850元(已付)，被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司負擔6,497元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：陸??賢

書記員：王艷萍