原告：林維某，女，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住臺(tái)灣。
　　委托訴訟代理人：李如沁，上海道朋律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李玉，上海道朋律師事務(wù)所律師。
　　被告：范某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：莊宇，上海泰吉十方律師事務(wù)所律師。
　　原告林維某與被告范某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年8月20日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理，林維某的委托訴訟代理人李如沁、范某某的委托訴訟代理人莊宇均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　林維某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)林維某與范某某簽訂的上海市徐匯區(qū)肇嘉浜路XXX號(hào)XXX室《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2019年6月1日解除；2.范某某向林維某支付遲延履約賠償金16,500元；3.范某某向林維某支付違約金1,580,000元。事實(shí)與理由：2019年4月18日，范某某作為出賣人，林維某作為買受人，簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱買賣合同)，約定范某某將位于上海市徐匯區(qū)肇嘉浜路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出售給林維某，房屋價(jià)格700萬(wàn)元。同日，雙方簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定除合同約定的700萬(wàn)元房款，由林維某另外向范某某支付90萬(wàn)元作為裝潢、設(shè)施、設(shè)備的補(bǔ)償。合同履行過(guò)程中，林維某共計(jì)向范某某支付購(gòu)房款300萬(wàn)元(其中包括裝潢補(bǔ)償款60萬(wàn)元)。2019年4月22日，系爭(zhēng)房屋承租人朱某在上海市徐匯區(qū)人民法院對(duì)范某某提起民事訴訟，要求行使房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同時(shí)對(duì)系爭(zhēng)房屋申某財(cái)產(chǎn)保全。由此，范某某已無(wú)法按照買賣合同約定向林維某交付房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)，范某某已構(gòu)成根本違約。2019年5月30日，林維某向范某某發(fā)出律師函書(shū)面通知范某某解除買賣合同，要求范某某按照買賣合同約定退還購(gòu)房款300萬(wàn)元，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。范某某于2019年6月1日收到律師函后，于2019年6月10日退還林維某購(gòu)房款300萬(wàn)元。然對(duì)于違約責(zé)任，雙方始終不能達(dá)成一致。如訴至法院。審理中，林維某明確訴請(qǐng)2的合同依據(jù)及計(jì)算方式：買賣合同第十條第三款，2019年5月20日起算至2019年5月30日，11天×已付款300萬(wàn)元×日萬(wàn)分之五得出16,500元。林維某明確訴請(qǐng)3違約金的性質(zhì)為解除合同違約金，按照房屋總價(jià)790萬(wàn)元的20%計(jì)算。
　　范某某辯稱，同意解除買賣合同。第2項(xiàng)訴請(qǐng)，遲延履約賠償金過(guò)高，合同約定日萬(wàn)分之五每日，超過(guò)同期銀行貸款利率。2019年6月10日，范某某已將收取林維某的全部購(gòu)房款返還，因此對(duì)林維某造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失明顯與林維某起訴的違約金不符，違約金過(guò)高，要求法院予以調(diào)整。對(duì)于林維某起訴的事實(shí)與理由無(wú)異議。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2019年3月17日，范某某作為賣售人(甲方)與林維某作為買受人(乙方)在案外人上海太平洋房屋服務(wù)有限公司居間下簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出售給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)款700萬(wàn)元，甲乙雙方確認(rèn)在2019年5月19日之前，共同向房地產(chǎn)交易中心申某辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付賠償金，賠償金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，賠償金自本合同約定應(yīng)交付期限之第2日起計(jì)算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)15日甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方，并有權(quán)要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任。甲方承擔(dān)違約責(zé)任除應(yīng)支付自本合同應(yīng)交付期限之第2日起計(jì)算至乙方發(fā)出書(shū)面解約通知之日止的賠償金外，還應(yīng)按照房屋總價(jià)的20%支付違約金。甲方承擔(dān)違約責(zé)任的，甲方應(yīng)在接到書(shū)面通知之日起5日內(nèi)退還乙方已支付的房?jī)r(jià)款，并支付違約款項(xiàng)。甲方于收到乙方貸款款項(xiàng)后3個(gè)工作日內(nèi)，將該房地產(chǎn)交付乙方。交付標(biāo)志為甲方將該房地產(chǎn)的鑰匙交付乙方。乙方于簽約當(dāng)日，支付甲方房款20萬(wàn)元。乙方于2019年4月17日之前，支付甲方房款220萬(wàn)元(注：上述款項(xiàng)專項(xiàng)用于提前歸還甲方尚欠的貸款及注銷該房地產(chǎn)設(shè)有的抵押權(quán)，乙方對(duì)上述情況知曉并同意。甲乙雙方同意按照買賣合同補(bǔ)充條款第1條約定的方式支付該筆款項(xiàng)。)乙方以購(gòu)房貸款的形式向甲方支付房款455萬(wàn)元，該筆款項(xiàng)由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入甲方賬戶。乙方于甲乙雙方辦妥房地產(chǎn)交接手續(xù)當(dāng)日，直接支付甲方房款5萬(wàn)元。
　　同日，范某某(甲方)與林維某(乙方)簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定本次交易實(shí)際成交價(jià)790萬(wàn)元。買賣合同約定成交價(jià)700萬(wàn)元，乙方同意就現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備另行補(bǔ)償甲方90萬(wàn)元。具體付款方式如下：乙方于2019年4月18日之前，支付甲方補(bǔ)償款60萬(wàn)元。乙方于甲乙雙方辦妥該房地產(chǎn)交接手續(xù)當(dāng)日，支付甲方補(bǔ)償款30萬(wàn)元。本次交易，甲乙雙方按國(guó)家規(guī)定及交易中心核定的應(yīng)繳納的所有稅費(fèi)均由乙方承擔(dān)并支付。
　　2019年4月18日，范某某作為賣售人(甲方)與林維某作為買受人(乙方)再次簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)償協(xié)議》，該日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)償協(xié)議》與2019年3月17日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)償協(xié)議》內(nèi)容一致，只是落款時(shí)間不同。
　　2019年4月15日，范某某出具收據(jù)，確認(rèn)收到20萬(wàn)元房款。
　　2019年4月18日，林維某分別轉(zhuǎn)賬支付范某某60萬(wàn)元、220萬(wàn)元。
　　后，系爭(zhēng)房屋內(nèi)的承租人案外人朱某作為原告起訴范某某，主張承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2019年5月6日，本院根據(jù)朱某申某，出具(2019)滬0104民初13012號(hào)民事裁定書(shū)，查封范某某名下的系爭(zhēng)房屋。
　　2019年5月30日，林維某委托律師向范某某發(fā)送《律師函》，主要內(nèi)容為：在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)之前，該房屋租客朱某于2019年4月22日在上海市徐匯區(qū)人民法院對(duì)你提起訴訟，要求行使對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同時(shí)對(duì)該房屋申某財(cái)產(chǎn)保全。法院出具民事裁定書(shū)，裁定查封該房屋。由于你方原因已經(jīng)致使該房屋無(wú)法正常交易，你已構(gòu)成對(duì)合同的根本違約。鄭重通知你：買賣合同自收到本律師函之日解除。收到律師函之日起五日內(nèi)退還購(gòu)房款300萬(wàn)元。林維某將依據(jù)買賣合同約定主張違約責(zé)任。范某某于2019年6月1日收到該律師函。
　　2019年6月10日，范某某將收到的300萬(wàn)元房款返還林維某。
　　以上事實(shí)，除當(dāng)事人當(dāng)庭陳述外，另有買賣合同、補(bǔ)償協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、民事裁定書(shū)等證據(jù)予以佐證，本院予以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，林維某與范某某于2019年3月17日、4月18日簽署的買賣合同、補(bǔ)償協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。根據(jù)買賣合同約定，在2019年5月19日之前，共同向房地產(chǎn)交易中心申某辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。而根據(jù)查明事實(shí)，2019年5月6日，本院根據(jù)案外人申某，出具(2019)滬0104民初13012號(hào)民事裁定書(shū)，查封范某某名下的系爭(zhēng)房屋。故實(shí)際范某某與林維某無(wú)法按約履行買賣合同。而無(wú)法履約的責(zé)任在于范某某，范某某已構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任?，F(xiàn)林維某基于上述違約行為提出2019年6月1日解除買賣合同，有合同、事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。
　　關(guān)于林維某主張遲延履約賠償金的訴請(qǐng)，根據(jù)買賣合同約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付賠償金，賠償金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，賠償金自本合同約定應(yīng)交付期限之第2日起計(jì)算至實(shí)際交付之日止。故林維某主張2019年5月20日起算至2019年5月30日，以已付款300萬(wàn)元為本金，按照日萬(wàn)分之五計(jì)算的遲延履約賠償金有合同及事實(shí)依據(jù)，本院予以支持。關(guān)于范某某提出的違約金過(guò)高，要求法院予以調(diào)整的意見(jiàn)，本院認(rèn)為日萬(wàn)分之五的約定，并未過(guò)高，故對(duì)范某某的該意見(jiàn)，本院不予采納。
　　關(guān)于林維某主張解除合同違約金1,580,000元的訴請(qǐng)，因系爭(zhēng)房屋被查封，無(wú)法實(shí)際履約，范某某已構(gòu)成根本違約，故林維某根據(jù)買賣合同約定主張房屋總價(jià)的20%的違約金，有合同依據(jù)?，F(xiàn)范某某認(rèn)為違約金額過(guò)高，要求調(diào)整，本院以林維某實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，認(rèn)為20%違約金的標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)過(guò)高，對(duì)解除合同的違約金作出調(diào)整為60萬(wàn)元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十七條、第一百一十四條第一款、第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、林維某與范某某關(guān)于上海市徐匯區(qū)肇嘉浜路XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2019年6月1日解除；
　　二、范某某于判決生效之日起十日內(nèi)向林維某支付遲延履約賠償金16,500元；
　　三、范某某于判決生效之日起十日內(nèi)向林維某支付解除合同的違約金60萬(wàn)元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)9,584元、申某保全費(fèi)5,000元，均由范某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起三十日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：楊??鋒

書(shū)記員：陸懌婷