上訴人（原審原告、反訴被告）：林淑萍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住饒河縣饒河鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：范長英，黑龍江姜鴻樂律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：饒河縣宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地饒河縣饒河鎮(zhèn)。
法定代表人：宋永剛，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：周志山，黑龍江天樂平律師事務(wù)所律師。
原審被告：鞠某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住富錦市。
原審第三人：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人：周志山，黑龍江天樂平律師事務(wù)所律師。
原審第三人：董某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住饒河縣饒河鎮(zhèn)。

上訴人林淑萍因與被上訴人饒河縣宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏旭房地產(chǎn)公司）、原審被告鞠某某、原審第三人劉某某、原審第三人董某某房屋買賣合同糾紛一案，不服饒河縣人民法院（2016）黑0524民初522號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月15日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人林淑萍及其委托訴訟代理人范長英、被上訴人宏旭房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人周志山、原審第三人劉某某及其委托訴訟代理人周志山、原審第三人董某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
林淑萍上訴請求：請求撤銷一審判決，依法改判。事實(shí)和理由：1、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清。一審法院沒有查清上訴人購買房屋的使用性質(zhì)，合同約定房屋按賓館結(jié)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)，房屋至今沒有經(jīng)消防驗(yàn)收合格；被上訴人交付上訴人房屋沒有達(dá)到約定的面積和高度，約定的面積、層高與交付的面積、層高不符；爭議房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格；一審法院未認(rèn)定上訴人對其工程的投入38萬元在所欠房款中予以扣除是錯(cuò)誤的。2、一審法院適用法律錯(cuò)誤。雙方合同中約定2012年8月15日前交付房屋，逾期承擔(dān)萬分之五違約責(zé)任，一審未支持是錯(cuò)誤的；上訴人接收爭議房屋后，房屋部分工程未完工，上訴人對防水、供熱等工程有實(shí)際投入，應(yīng)予支持；被上訴人交付房屋面積與約定面積不符，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，支持上訴人訴請；一審判決上訴人支付被上訴人所欠購房款及利息沒有法律依據(jù)；上訴人要求被上訴人承擔(dān)逾期辦理房屋權(quán)屬證書期間的利息的請求應(yīng)予支持。
宏旭房地產(chǎn)公司辯稱：一審法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定蓋有項(xiàng)目部印章由于志波簽字的《商品房買賣合同》是虛假、偽造、無效的，應(yīng)依法駁回林淑萍的訴訟請求，支持宏旭公司的反訴請求，將本案移送公安機(jī)關(guān)，追究虛假訴訟行為的刑事責(zé)任。
鞠某某經(jīng)合法傳喚未到庭，亦未作答辯。
劉某某辯稱：答辯意見同宏旭房地產(chǎn)公司的答辯意見一致。
董某某辯稱：于志波當(dāng)時(shí)確實(shí)是幫忙的，但如果沒有授權(quán)是不會與林淑萍簽訂合同的，我可以證實(shí)。雖然有很多事我不知情，但上訴人應(yīng)該給付房款。
林淑萍向一審法院起訴請求：2011年，被告開發(fā)饒河縣富貴嘉園小區(qū)。2011年8月18日，我與被告簽訂商品房買賣合同，購買被告開發(fā)的4號商品樓，總價(jià)款1670000元，簽訂合同之日我交付定金600000元，余款由被告負(fù)責(zé)為我辦理按揭貸款，被告于2012年8月15日前交付房屋，如逾期每日按總價(jià)款萬分之五支付違約金。合同簽訂后，我履行了應(yīng)盡義務(wù)，但是被告未履行交房義務(wù)，致使地下室長期被水浸泡，導(dǎo)致墻面脫落，水暖電地?zé)峁艿赖热孔鲝U，萬般無奈之下，我于2014年10月接手進(jìn)行修繕，2014年11月20日完工。被告的違約行為給我造成極大損失，為保護(hù)我的合法權(quán)益，現(xiàn)起訴到法院。請求法院依法判令：1、被告承擔(dān)違約金676350元（2012年8月18日至2014年11月20日共計(jì)180天，每天違約金835元）；2、室外地面、室內(nèi)防水款280000元、房屋配套費(fèi)40000元；3、立即給我辦理房照及房屋余款的按揭手續(xù)；4、要求被告支付因逾期辦理房產(chǎn)證而發(fā)生的違約金（按照人民銀行逾期貸款利息從2015年2月19日起計(jì)算至實(shí)際辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)止）；5、要求被告對排水設(shè)施進(jìn)行修理。訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年8月18日，宏旭房地產(chǎn)公司（甲方）與林淑萍、鞠某某（乙方）簽訂商品房買賣合同，雙方約定乙方購買富貴嘉園小區(qū)4號樓商品房，共計(jì)三層，每層20.05（21.05）×11米，總價(jià)值為1670000元；合同簽訂之日起，乙方交付定金柒拾萬元，余款由甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理按揭支付。甲方于2012年8月15日前交付房屋（無論是否辦成按揭，每推遲一天按萬分之五交納違約金）；正式房照未辦理前，乙方可變更購買者姓名及出讓該樓房，甲方不得以任何借口收取費(fèi)用。合同簽訂后，原告林淑萍支付定金700000元。庭審中，被告宏旭房地產(chǎn)公司出具兩張2011年8月17日收據(jù)“林淑萍4號樓樓款300000元”“鞠某某4號樓樓款300000元”。但在被告宏旭房地產(chǎn)公司于2011年8月26日記賬憑證中卻顯示“收訂金林淑萍350000元，鞠某某350000元?！鼻伊质缙?、鞠某某購買住宅的時(shí)間系2012年5月26日。對此，原告林淑萍解釋為因富貴家園小區(qū)4號樓設(shè)計(jì)變更建筑面積縮減，經(jīng)雙方協(xié)商將已支付的700000元定金（富貴家園小區(qū)4號樓）降至600000元，減少100000元定金轉(zhuǎn)化為原告林淑萍購買富貴嘉園兩棟住宅樓定金。雙方當(dāng)事人對于富貴家園小區(qū)4號樓已交房款600000元，剩余房款1070000元未付的事實(shí)均沒有異議。被告宏旭房地產(chǎn)公司于2014年7月將房屋交付原告林淑萍使用。另查明，2015年1月1日，林淑萍與鞠某某簽訂房屋買賣協(xié)議書，鞠某某將富貴家園4號樓共有部分轉(zhuǎn)讓給林淑萍。一審法院認(rèn)為，原告林淑萍與被告宏旭房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同系其真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。合同簽訂后，原告依約支付了定金，根據(jù)合同約定被告應(yīng)于2012年8月15日前交付房屋，而被告于2014年7月將房屋交付原告使用，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)，原告雖主張應(yīng)以房屋總價(jià)款1670000元作為計(jì)算違約金基準(zhǔn)，但考慮到原告損失的實(shí)際情況，兼顧合同的履行情況，應(yīng)以原告已付購房款作為基準(zhǔn)計(jì)算違約金，按照原告已付款600000元日萬分之五計(jì)算，被告自合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止，違約延遲23個(gè)月交付房屋，產(chǎn)生違約金207000元（600000元×0.0005×30天×23個(gè)月＝207000元）。原告主張室外地面、室內(nèi)防水款、房屋配套費(fèi)，且三項(xiàng)費(fèi)用雙方協(xié)商折抵剩余房款，因原、被告簽訂房屋買賣合同中并未約定，且三項(xiàng)費(fèi)用均在尚欠房款中予以扣除系口頭約定，其未提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證，故該主張本院不予支持。原告主張辦理房屋按揭手續(xù)，房屋買賣合同中雖約定由被告辦理房屋按揭手續(xù)，但從合同簽訂之日至今已達(dá)五年之久，包括爭議房屋、辦理按揭手續(xù)銀行等在內(nèi)的客觀情況均發(fā)生變化，原告現(xiàn)要求辦理房屋按揭手續(xù)已不適宜,故原告要求辦理房屋按揭手續(xù)的訴訟請求，本院不予支持。同時(shí)，原告主張被告應(yīng)當(dāng)為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，被告雖將房屋交付原告使用，但原告至今尚欠部分購房款，待原告將剩余房款給付被告后，被告應(yīng)當(dāng)為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。原告主張給付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，因原告至今尚欠部分購房款，本院不予支持。
被告（反訴原告）宏旭房地產(chǎn)公司提起反訴，要求被告給付購房余款1070000元，因雙方當(dāng)事人明確約定，且房屋已經(jīng)交付使用，故本院予以支持。被告（反訴原告）宏旭房地產(chǎn)公司主張給付自2014年8月時(shí)起至全部購房余款107萬元給付之日止的利息，因2014年8月份該爭議房屋已經(jīng)交付給原告，且已經(jīng)實(shí)際使用至今，原告已有近三年未支付購房余款，故對于被告（反訴原告）主張給付購房余款占用期間的利息，本院予以支持。被告（反訴原告）宏旭房地產(chǎn)公司主張二反訴被告林淑萍、鞠某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任，因合同中明確約定正式房照未辦理前，原告（反訴被告）可變更購買者姓名及出讓該樓房，故本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、被告宏旭房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告林淑萍支付違約金207000元。二、原告林淑萍于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告宏旭房地產(chǎn)公司支付購房余款1070000元及其利息（自2014年8月1日起按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至給付之日止）。三、被告宏旭房地產(chǎn)公司于原告林淑萍交齊購房款之日起三十日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。四、駁回原告林淑萍其他訴訟請求。五、駁回被告宏旭房地產(chǎn)公司的其他反訴請求。案件受理費(fèi)15568元，由原告林淑萍負(fù)擔(dān)12874元，被告宏旭房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)2694元；反訴費(fèi)15700元，由原告林淑萍負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人林淑萍提交證據(jù)一、饒河縣房地產(chǎn)管理處備案的富貴嘉園小區(qū)4號樓材料，該材料中記載的面積451平方米，證明我購買的房屋是680平方米，被上訴人在房產(chǎn)管理處少備案200多平方米。證據(jù)二、黑龍江省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖審查合格書、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告書、建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案申報(bào)表及圖紙和相關(guān)材料，證明我購買的房屋未在消防部門進(jìn)行備案，屬于違規(guī)建筑，能夠證明房屋面積為451平方米，與我購買的面積不符，被上訴人至今沒有為上訴人進(jìn)行消防備案，房屋交付給我時(shí)，應(yīng)該完成的工程未完工。證據(jù)三、兩份買賣房協(xié)議，證明宏旭房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部的于志波與案外人簽訂過與上訴人類似的買賣房協(xié)議。被上訴人宏旭房地產(chǎn)公司對證據(jù)一的質(zhì)證意見，對其真實(shí)性及證明的問題均有異議，認(rèn)為該證據(jù)中印章無法辯別其真?zhèn)?，商品房辦理產(chǎn)權(quán)之前需經(jīng)實(shí)地測量后確定面積，不是以備案面積辦理證照，另外，該證據(jù)中分?jǐn)偟臄傋皱e(cuò)寫成海灘的灘，房產(chǎn)管理部門不會出現(xiàn)這樣的錯(cuò)誤。對證據(jù)二的真實(shí)性無異議，對證明的問題有異議，第三人劉某某、董某某明確當(dāng)時(shí)房屋是按套出賣給上訴人的，證明上訴人上訴理由不成立，上訴人購買的4號樓按照規(guī)定不需要報(bào)消防設(shè)計(jì)，是上訴人裝飾工程沒有經(jīng)過消防驗(yàn)收，和建筑消防是兩個(gè)概念，上訴人的理由不成立。對證據(jù)三的真實(shí)性、證明的問題均有異議，該證據(jù)為復(fù)印件，僅能證明是于志波的個(gè)人行為。原審第三人劉某某的質(zhì)證意見同宏旭房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見一致。原審第三人董某某對證據(jù)一的質(zhì)證意見，對其證據(jù)有異議，當(dāng)時(shí)出售房屋時(shí)是按套出賣給上訴人的，房產(chǎn)只是備案層上面積，我們只是售房，房屋做什么用不管。對證據(jù)二的質(zhì)證意見同宏旭房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見一致。補(bǔ)充一點(diǎn)，樓盤開工前先到消防部門申報(bào)后才能開工，小區(qū)整體都已申報(bào)完畢，不需要消防部門再蓋章了。對證據(jù)三的質(zhì)證意見，開發(fā)小區(qū)時(shí)，我和劉某某是股東，一起合作的項(xiàng)目，我分了一部分房子，授權(quán)于志波將房子賣給案外人了。對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：上訴人林淑萍提交的證據(jù)一、證據(jù)二，因被上訴人及原審第三人不予認(rèn)可，本院不予認(rèn)定；證據(jù)三，因無原件，本院不予認(rèn)定。經(jīng)二審審理，確認(rèn)一審法院查明的事實(shí)。

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人林淑萍于本案主張的爭議房屋面積、層高與雙方約定的不相符，并且至今沒有通過消防驗(yàn)收合格問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、十三條規(guī)定，上訴人林淑萍未于本案請求解除合同，并承擔(dān)因此給其造成損失的賠償責(zé)任。由于爭議房屋已無法改變現(xiàn)狀，林淑萍實(shí)際接收并使用至今，故對林淑萍此項(xiàng)主張本院不予支持。根據(jù)《建設(shè)工程消監(jiān)督管理規(guī)定》第十三條、第十四條規(guī)定，結(jié)合林淑萍二審提交的建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案申報(bào)表，其無證據(jù)證實(shí)爭議房屋沒有通過消防驗(yàn)收，該請求無依據(jù)本院不予支持。關(guān)于林淑萍主張的房屋接收后，房屋部分工程沒有完工，其自行施工投入38萬元應(yīng)在購房款中予以扣除的問題。本案系房屋買賣合同糾紛，對林淑萍自行施工工程在本案各方當(dāng)事人未能達(dá)成一致處理意見的情況下，本案不作處理，對該請求可另行處理。關(guān)于林淑萍主張的因延期交付房屋，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約損失的問題。雙方約定交付房屋的日期為2012年8月15日，實(shí)際交付房屋日期為2014年7月，由于上訴人林淑萍欠付購房款，故一審法院計(jì)算給付違約金數(shù)額并無不當(dāng)。
綜上所述，林淑萍的上訴請求不成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持饒河縣人民法院（2016）黑0524民初522號民事判決第一、二、四、五項(xiàng)（一、被告饒河縣宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告林淑萍支付違約金
207000元。二、原告林淑萍于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告饒河縣宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付購房余款1070000元及其利息（自2014年8月1日起按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至給付之日止）。四、駁回原告林淑萍其他訴訟請求。五、駁回被告饒河縣宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他反訴請求）；
二、變更饒河縣人民法院（2016）黑0524民初522號民事判決第三項(xiàng)為被上訴人饒河縣宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于上訴人林淑萍交齊購房款之日起三十日內(nèi)協(xié)助林淑萍辦理訴爭房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。
一審案件受理費(fèi)15568元，由上訴人林淑萍負(fù)擔(dān)12874元，被上訴人饒河縣宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2694元；反訴費(fèi)15700元，由林淑萍負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)13764元，由上訴人林淑萍負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　李德良 審判員　　岳　明 審判員　　曹紅霞

書記員：劉艷茹