原告(反訴被告)：林某某。
　　委托訴訟代理人：潘光沙，浙江甌江律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳艷艷，浙江甌江律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：陶某某。
　　委托訴訟代理人：汪某。
　　委托訴訟代理人：向詩圖，上海申京律師事務(wù)所律師。
　　原告林某某與被告陶某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月19日立案。本案訴訟期間，陶某某提出反訴，本院經(jīng)審查認為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理，先適用簡易程序進行了審理，后因案情復(fù)雜，依法組成合議庭適用普通程序公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)林某某的委托訴訟代理人潘光沙、被告(反訴原告)陶某某及其委托訴訟代理人向詩圖到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　林某某向本院提出本訴訴訟請求：1.判令雙方于2017年3月21日簽訂的《商鋪鋪位租賃合同》于2018年7月25日解除；2.判令陶某某立即騰退并返還商鋪；3.判令陶某某支付自2017年4月20日起至合同解除之日止欠付的租金(暫計算至2018年7月24日止計105,100元)；4.判令陶某某支付自合同解除之日起至商鋪騰退之日止的房屋占有使用費，按年租金120,000元標準計算；5.判令陶某某賠償違約金24,000元；6.判令陶某某支付2017年4月20日起至商鋪騰退之日止的物業(yè)費(暫計算至2018年10月2日止的物業(yè)費為13,402.60元，扣除已支付的5,382元，尚欠8,020.60元)。
　　事實和理由：2017年3月21日，陶某某與林某某簽訂了《商鋪鋪位租賃合同》，約定陶某某承租林某某所有的位于上海市銀都路XX弄X幢XX室XX號商鋪，租賃期限三年，從2017年4月20日至2020年4月19日。鋪位年租金為每年遞增的方式，第一年115,000元，第二年120,000元，第三年125,000元。每年度租金按每半年一付的方式提前30天支付下一期租金，先付后用。并約定租賃期間，使用該商鋪所產(chǎn)生的水、電、燃氣費、電話費、物業(yè)管理費、市場管理費及租金稅費等費用由陶某某承擔。合同簽訂后，陶某某僅在2017年5月20日支付了33,900元，之后租金分文未付，林某某多次向其催討，但其仍未支付。根據(jù)合同約定，陶某某的行為已構(gòu)成根本違約，故林某某為維護自身合法權(quán)益，以訴稱理由訴至法院。
　　針對林某某的訴訟請求，陶某某辯稱，其同意解除雙方之間的租賃合同。其曾多次找林某某要求交接房屋，但均遭林某某拒絕。其愿意支付欠付租金，但前提是由于涉案房屋消防不過關(guān)，對經(jīng)營狀況有影響，需按折扣支付。涉案商鋪系出租方原因?qū)е律啼佁幱诓贿m格出租狀態(tài)，系出租方違約在先，故其不同意支付違約金。其并未與物業(yè)公司發(fā)生直接的物業(yè)管理合同，且物業(yè)費具體支付標準并不明確，故其也不同意支付物業(yè)管理費。而且其承租的商鋪在交付的時候只有框架結(jié)構(gòu)，商鋪之間是打通的，不存在單間獨立的情況，林某某所述商鋪可以獨立使用交付并不屬實。
　　同時，陶某某向本院提出反訴請求：1.判令林某某返還2017年6月1日至2017年11月30日已支付的租金42,391元及押金10,000元；2.判令林某某支付違約金22,000元；3.判令林某某賠償陶某某商鋪門樓、隔墻、地磚等基礎(chǔ)設(shè)施安裝費151,844.40元；4.判令林某某返還陶某某7個月的物業(yè)費5,382元。
　　反訴事實和理由：1.林某某承諾消防整改5月肯定完成，在4月26日時再次發(fā)微信告知，消防整改好了，可以裝修商鋪了。受林某某欺騙，反訴原告才預(yù)付半年租金，并對商鋪進行垃圾清理，裝修改造，而至今為止涉案房屋仍未取得消防合格許可證，對反訴原告造成巨大裝修損失，因此應(yīng)當由林某某賠償相關(guān)損失。2.根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)驗收或驗收不合格的商鋪，不得出租使用，本案商鋪租賃合同無效。3.涉案商鋪一直沒有市場運行管理公司，正規(guī)的管理模式，處于無人混亂狀態(tài)，導(dǎo)致其無法正常經(jīng)營。4.因市場沒有統(tǒng)一運營管理，反訴原告不應(yīng)當支付管理費。
　　針對陶某某的反訴請求，林某某辯稱，1.押金確認收到，但反訴原告要求返還租金，無事實和法律依據(jù)。2.合同補充條款約定，整改費用由反訴被告承擔，證明消防部分可能存在整改，反訴原告是明知的。3.反訴原告是承租人，如需要裝修改造，需經(jīng)過反訴被告同意，故該費用是反訴原告違約造成，與反訴被告無關(guān)，應(yīng)由反訴原告自行承擔。4.合同約定物業(yè)管理費應(yīng)由反訴原告承擔，其應(yīng)繳清全部物業(yè)管理費。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：林某某系上海市閔行區(qū)銀都路XXX弄XXX號XXX室商鋪的產(chǎn)權(quán)共有人之一，建筑面積53.54平方米。
　　2016年12月22日，上海市閔行區(qū)人民政府印發(fā)“閔府[XX]XX號”《閔行區(qū)人民政府關(guān)于同意對上海金盛家居市場經(jīng)營管理有限公司存在重大火災(zāi)隱患開展掛牌督辦的批復(fù)》，該批復(fù)印發(fā)給了閔行公安分局，批復(fù)內(nèi)容如下：同意對顓橋鎮(zhèn)銀都路XXX號的上海金盛家居市場經(jīng)營管理有限公司存在的重大火災(zāi)隱患進行掛牌督辦。區(qū)公安消防支隊應(yīng)嚴格按照消防技術(shù)規(guī)范標準，要求上海金盛家居市場經(jīng)營管理有限公司于2017年5月31日前完成全部整改工作。
　　2017年3月21日，林某某(出租人、甲方)與陶某某(承租人、乙方)就系爭商鋪簽訂《商鋪鋪位租賃合同》，合同約定：該鋪位用途為商業(yè)，除雙方另有約定外，乙方不得改變房屋用途；租賃期限為叁年，自2017年4月20日起至2020年4月19日止；鋪位的年租金第一年壹拾壹萬伍仟元，第二年壹拾貳萬元，第三年壹拾貳萬伍仟元，押金壹萬元。此租金為甲方凈到手價格，有關(guān)稅費、物業(yè)費、管理費等相關(guān)費用由乙方負責。本合同生效，乙方應(yīng)向甲方交付壹萬元作定金。每年度租金，乙方按照每半年一付的方式提前30天支付下一期租金，先付后用，逾期未付的按照每天百分之三的違約金賠償甲方。若乙方要對鋪位進行分割與整改裝修，費用由乙方自行承擔；乙方承擔政府部門及市場管理方與物業(yè)管理關(guān)于防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等規(guī)定的責任；乙方不得隨意損壞鋪位房屋設(shè)施，如需改變房屋結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對房屋結(jié)構(gòu)影響的設(shè)備，需先征得有關(guān)管理部門的書面同意，改造和裝潢的費用乙方自理；鋪位租賃期間，水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費、市場管理費及租金稅費有關(guān)費用由乙方支付和承擔，乙方應(yīng)按時向有關(guān)部門繳納費用，否則承擔違約責任；乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，乙方賠償損失：……，擅自拆改承租鋪位房屋結(jié)構(gòu)或改變承租鋪位用途的，拖欠交付租金1個月以上；租賃期間，雙方信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，承擔違約責任，違約金為年租金的百分之二十；承擔違約責任的同時，相對方有權(quán)決定租賃合同履行與否；補充條款約定：1市場統(tǒng)一消防、電力設(shè)施整改費用由甲方承擔，若乙方產(chǎn)品經(jīng)營有特殊消防要求，超支部分由乙方自行承擔；乙方第一次付款時間雙方約定為2017年4月1日前；叁年期滿乙方有優(yōu)先租賃商鋪權(quán)，價格按當時市場價雙方協(xié)商。
　　上述合同簽訂后，陶某某支付押金10,000元，消防整改費8,031元，并于2017年5月20日向林某某支付租金33,900元。
　　2017年7月5日，上海市閔行區(qū)公安消防支隊向閔行區(qū)銀都路XX弄XX\XXX號一層全體商鋪出具《重大火災(zāi)隱患整改通知書》(滬閔公消重字［XX］第XX號)，該通知書認定上述區(qū)域存在火災(zāi)隱患，且已構(gòu)成重大火災(zāi)隱患，并責令上述單位于2017年9月30日前改正。
　　案外人上海景瑞物業(yè)管理有限公司銀都路XXX弄客戶服務(wù)中心于2018年5月21日出具《關(guān)于銀都路XXX弄消防整改情況說明》1份，上載：2017年7月5日，閔行區(qū)公安局消防支隊對上海市銀都路XX弄XX\XXX號總共20棟一層640個商鋪開具了重大火災(zāi)隱患整改通知書(滬閔公消字XX第XX號)，主要存在下列火災(zāi)隱患：1、一層營業(yè)區(qū)均未設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)；2、一層營業(yè)區(qū)均未設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。為了使商鋪正常運轉(zhuǎn)，一層640個商鋪業(yè)主自籌資金于2017年8月14日委托上海景瑞物業(yè)管理有限公司與上海環(huán)昱建設(shè)(集團)有限公司簽訂了消防整改合同，經(jīng)過環(huán)昱公司的加班加點，整改工程于2017年10月20日施工完畢，并在2017年11月21日通過了由商鋪業(yè)主代表委托上海滬平消防設(shè)施檢測有限公司的檢測，同時出具了《建設(shè)消防設(shè)施竣工檢測報告》，之后閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)市場管理辦公室也接到了閔行區(qū)公安消防支隊通知，于2017年11月30日確認了整改工作的完成，消防支隊同意對該區(qū)域重大火災(zāi)隱患予以撤銷，并于2018年1月24日在銀都路XX弄張貼了公告。整改期間，銀都路XXX弄所有一層營業(yè)區(qū)域均未收到任何部門關(guān)于停業(yè)整改的通知，均可保持正常營業(yè)。
　　訴訟中，陶某某向本院提出對裝修損失進行評估，后本院依法委托上海同濟工程咨詢有限公司對該商鋪裝修予以評估，結(jié)論為：其中屬于案號為(XXX)滬0112民初XXX號項下的系爭工程裝修殘值為56,871元；現(xiàn)值為90,454元。陶某某為此支付鑒定費4,554元。同時，在該份鑒定意見書中，林某某于2018年12月3日向鑒定部門出具《回復(fù)函》1份，載明：……根據(jù)貴司作出的《工程審價司法鑒定項目鑒定意見書的征求意見稿》，里面的一些大理石樣品、成套燈具、LED燈帶、日光燈、單管、吊鏈吊燈、風扇吊燈、射燈、筒燈等都屬于可移動的物品，貴司在進行評估時將這些可移動的物品放在裝修評估報告里一起進行評估是錯誤的，因為這些可移動可拆卸的物品是隨時都會被搬走的。上海市閔行區(qū)銀都路XX弄XXX號目前處于騰空狀態(tài)，希望貴司能夠再去現(xiàn)場看一下，根據(jù)目前的騰空現(xiàn)狀，再做一個補充的評估意見。
　　另查明，陶某某交付了系爭商鋪自2017年6月1日起至2017年12月31日止的物業(yè)費5,382元。
　　以上事實，由《商鋪鋪位租賃合同》、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、《催交物業(yè)服務(wù)費通知單》、物業(yè)費發(fā)票、整改情況說明、《上海市閔行區(qū)公安消防支隊重大火災(zāi)隱患整改通知書》、短信等證據(jù)以及雙方當事人的當庭陳述予以佐證。
　　本院認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，林某某與陶某某經(jīng)協(xié)商，就系爭商鋪的租賃事宜簽訂了《商鋪鋪位租賃合同》，該合同是當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，對雙方具有約束力。對于陶某某稱的林某某將未經(jīng)消防驗收合格的商鋪出租給陶某某，導(dǎo)致陶某某無法正常經(jīng)營，本院認為，系爭商鋪存在的問題為該商鋪所在的銀都路XXX號市場存在重大火災(zāi)隱患需要進行整改，而根據(jù)上述《商鋪鋪位租賃合同》的內(nèi)容，陶某某承租系爭商鋪時對該商鋪以及所在市場需要進行消防整改系明知，雙方并為此約定了如發(fā)生統(tǒng)一安裝消防設(shè)施的費用承擔。陶某某應(yīng)當預(yù)見消防整改期間對其正常使用和經(jīng)營商鋪可能造成的影響。根據(jù)現(xiàn)已查明的事實，消防整改期間，該市場并未關(guān)閉，陶某某亦未提供充分的證據(jù)證明消防整改對其正常使用和經(jīng)營系爭商鋪是否造成影響、實際損失為多少,故陶某某應(yīng)當按照合同約定向林某某支付租金。陶某某不支付租金，構(gòu)成違約，其應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任，至于違約金的數(shù)額，本院根據(jù)本案的實際情況，確認林某某主張的違約金過高，并予以調(diào)整，本院酌情調(diào)整為5,000元。因陶某某拒付租金，林某某有權(quán)依法解除合同，陶某某對解除合同并無異議，故林某某主張雙方的合同于2018年7月25日解除，并無不當。針對雙方爭議的房屋交還問題，本院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規(guī)定，當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。從林某某提供的短信內(nèi)容可以看出承租方確實在訴訟過程中也積極要求出租方辦理交接、處置房屋，而林某某向鑒定部門出具的回復(fù)函可以證明，至回復(fù)函出具日期2018年12月3日，林某某確認涉案房屋已經(jīng)騰空，林某某在享有合同解除權(quán)并在承租方催促交接房屋后，仍怠于行使權(quán)利，未及時收回房屋，故本院確認涉案房屋在2018年12月3日騰空并交還出租方。對于陶某某違約所欠至房屋交還時止的租金及房屋使用費，其應(yīng)按合同約定標準向林某某支付，鑒于陶某某已支付租金33,900元，該費用應(yīng)在所欠租金中予以扣除，現(xiàn)林某某主張自2017年4月20日起至2017年7月24日租金105,100元，未悖法律規(guī)定，本院予以支持。自合同解除之日起至房屋實際交返之日止的使用費，本院參照合同約定的租金標準予以確定為43,397.26元；雖然雙方在合同中約定租賃期間的物業(yè)管理費由陶某某承擔，但林某某主張的物業(yè)管理費，其尚未墊付，并未實際發(fā)生，故對于該主張，本院在本案中不予支持。陶某某主張返還押金10,000元，本院予以支持。由于合同約定消防整改費用應(yīng)由林某某承擔，林某某對陶某某支付的整改費8,031元，并無異議，故該費用應(yīng)由林某某承擔。因陶某某違約在先，且陶某某也未能提供足夠的證據(jù)證明其曾因為消防整改實際進行了停業(yè)，故陶某某的其余反訴請求均缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十九條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)林某某與被告(反訴原告)陶某某于2017年3月21日簽訂的《商鋪鋪位租賃合同》于2018年7月25日解除；
　　二、被告(反訴原告)陶某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)林某某自2017年4月20日起至2018年7月24日止拖欠的租金人民幣105,100元；
　　三、被告(反訴原告)陶某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)林某某自2018年7月25日起至2018年12月3日止房屋占有使用費人民幣43,397.26元；
　　四、被告(反訴原告)陶某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)林某某違約金人民幣5,000元；
　　五、原告(反訴被告)林某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)陶某某消防整改費8,031元；
　　六、原告(反訴被告)林某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)陶某某押金人民幣10,000元；
　　七、駁回原告(反訴被告)林某某的其他訴訟請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)陶某某的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費人民幣1,821.21元，保全費1,355.60元，二項合計3,176.81元，由原告(反訴被告)林某某負擔人民幣300元，由被告(反訴原告)陶某某負擔人民幣2,876.81元。反訴案件受理費人民幣2,387.13元，由原告(反訴被告)林某某負擔人民幣150元，被告(反訴原告)陶某某負擔人民幣2,237.13元。鑒定費人民幣4,554元，由被告(反訴原告)陶某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：鄧紅霞

書記員：李??珺