原告(反訴被告)：林某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地:遼寧省寬甸滿族自治縣,現(xiàn)住北京市東城區(qū)。
委托訴訟代理人：賀洪忠，北京市大嘉律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)：崔某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地:遼寧省阜新市太平區(qū),現(xiàn)住北京市海淀區(qū)。
委托訴訟代理人：雷玲，北京聞道律師事務(wù)所律師。
第三人:白桂云,女,蒙古族,xxxx年xx月xx日出生,戶籍地:遼寧省阜新市細(xì)河區(qū),現(xiàn)住北京市東城區(qū)。

原告林某某（反訴被告）與被告崔某（反訴原告）、第三人白桂云房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告的委托訴訟代理人賀洪忠，被告的委托訴訟代理人雷玲,第三人白桂云均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告林某某訴稱(chēng)，2013年，被告來(lái)北京謀生，投奔在京的二伯父、二伯母（白桂云），2014年10月，被告崔某在廊坊市安次區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房一套，面積59.37平方米，總價(jià)款358794元，其母親支付了首付款近16萬(wàn)元，后房貸由被告與其母親一起償還。至2016年7-8月份，被告及其母親無(wú)力償還房屋貸款，被告讓二伯母白桂云將房子賣(mài)掉，白桂云為幫侄子脫困，找到正準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)婚房的林某某，在白桂云的撮合下，原、被告雙方于2016年8月23日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由原告購(gòu)買(mǎi)位于廊坊市安次區(qū)德榮帝景的房子，合同簽訂后，原告支付了部分現(xiàn)金，其余經(jīng)被告同意打了欠條，原告交付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用8000余元，自2016年8月起原告每月償還被告房屋貸款至今。2016年8月23日，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，被告將房屋交付給原告，原告將生活物品放在房屋內(nèi)，被告將原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、房屋鑰匙等全部手續(xù)一并移交給了原告。但隨著2016年下半年，北京周邊房?jī)r(jià)暴漲，被告開(kāi)始后悔，妄圖毀約。2017年4月，被告將該房屋的門(mén)鎖換掉，致使原告無(wú)法裝修房屋，原定婚期被迫推遲。第三人白桂云屢次調(diào)停未果。為維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害，特向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判決：1、被告按合同約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原告就其主張?zhí)峤灰韵伦C據(jù)：1、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》一份，證明原、被告之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，該合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。2、《委托書(shū)》一份，證明第三人白桂云于2016年8月22日代表被告辦理房屋買(mǎi)賣(mài)及過(guò)戶手續(xù)，2017年3月份第三人白桂云代理被告收取林某某17萬(wàn)元。3、錄音兩份，第三人白桂云提供，證明被告違反合同約定，拒收房款，撬門(mén)換鎖。4、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，證明被告購(gòu)買(mǎi)的涉案房屋，證明房屋移交時(shí)原始合同被告一并交付給原告。5、《河北省商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》一份，證明目的與證據(jù)4相同。6、首付款收據(jù)，證明原告履行了合同義務(wù)。7、物業(yè)費(fèi)收據(jù)，證明原告替被告支付了物業(yè)費(fèi)。8、銀行手續(xù)，證明原告購(gòu)房后按期支付銀行貸款。9、交房手續(xù)包括移交物品清單、鑰匙、水電卡，第三人白桂云提供，證明白桂云作為被告代理人，辦理了原告購(gòu)房時(shí)的房屋交接手續(xù)，房屋自2016年8月22日已交付給原告。
被告崔某辯稱(chēng)，1、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后原告并未支付被告首付款，僅支付了10期共11000元房屋貸款及物業(yè)費(fèi)，其他款項(xiàng)均未支付。2、原告不具有買(mǎi)房資格，無(wú)法辦理過(guò)戶，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法繼續(xù)履行。3、該房屋目前實(shí)際由被告占有，并未實(shí)際交付。綜上，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
被告就其辯稱(chēng)未提交相關(guān)證據(jù)。
被告就原告提交的證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)如下：對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證明目的有異議，合同無(wú)法履行系因原告因限購(gòu)無(wú)法辦理過(guò)戶，不是被告導(dǎo)致的，而是房屋產(chǎn)權(quán)證至今未取得。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性不認(rèn)可，不是被告本人簽字，委托書(shū)內(nèi)容為空白，僅是委托辦理入住手續(xù)，并無(wú)其他授權(quán)。對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性認(rèn)可，但無(wú)法證明被告違反合同，且房屋現(xiàn)狀是被告實(shí)際占有。對(duì)證據(jù)4、5的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，涉案房屋是被告本人所有，具有完全所有權(quán)，沒(méi)有任何形式的權(quán)屬糾紛，沒(méi)有設(shè)定抵押。對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性不認(rèn)可，收款人是第三人白桂云，并非被告本人，被告并未收到首付款項(xiàng)。對(duì)證據(jù)7真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，原告代被告繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。對(duì)證據(jù)8真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，被告與銀行貸款發(fā)放的憑證，無(wú)法證明原告所述。對(duì)證據(jù)9的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，交房手續(xù)是物業(yè)與被告之間房屋交付的手續(xù)，能證明被告是房屋業(yè)主及實(shí)際使用人，無(wú)法證明被告向原告交付了房屋。
第三人白桂云述稱(chēng)，同意原告意見(jiàn)，簽訂合同在限購(gòu)之前，因此不同意被告的意見(jiàn)。
第三人就原告提交的證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)如下：同意原告的質(zhì)證意見(jiàn)，不同意被告的質(zhì)證意見(jiàn)。首付款是20萬(wàn)元，是給被告母親4萬(wàn)元現(xiàn)金后，才會(huì)出具16萬(wàn)元的本金1萬(wàn)元利息的欠條，2017年3月份前原告要給我現(xiàn)金，我沒(méi)敢收，怕被告反悔不賣(mài)房，給被告留了三個(gè)月考慮是否確定賣(mài)房，但沒(méi)將上述事實(shí)告知原告，過(guò)年后原告再次要求給付首付款我就收了，在收款前再次征求被告意見(jiàn)，2017年3月份被告就因房子漲價(jià)不賣(mài)房了。
反訴原告崔某反訴稱(chēng)，2016年8月23日，反訴原告與反訴被告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，第三人白桂云和賈玉華作為證明人，合同約定房屋總價(jià)40萬(wàn)元，首付款20萬(wàn)元，余款20萬(wàn)元銀行貸款由反訴被告于2016年8月13日開(kāi)始還貸。合同簽訂后，反訴被告遲遲未支付首付款20萬(wàn)元，也未按合同約定承擔(dān)貸款還款義務(wù)，已經(jīng)嚴(yán)重違反合同約定，同時(shí)，反訴原告了解到反訴被告并無(wú)廊坊市商品房購(gòu)房資格，客觀上無(wú)法履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。特提出反訴，請(qǐng)求法院依法判決：1、解除反訴原告與反訴被告簽訂的位于河北省廊坊市××樓××單元××室的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；2、反訴被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
反訴被告林某某辯稱(chēng)，不同意反訴原告的訴訟請(qǐng)求，理由1、反訴原告與反訴被告雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，反訴原告在合同最后親筆書(shū)寫(xiě)承諾我崔某自愿同意賣(mài)位于廊坊市安次區(qū)××樓××單元××室，不受任何人強(qiáng)迫。從合同簽訂之日起，本人已與該房屋沒(méi)有任何關(guān)系，并積極配合買(mǎi)房人辦理過(guò)戶手續(xù)，如有違約，一切按合同執(zhí)行。2、限購(gòu)是地方政策，和法律強(qiáng)制規(guī)定無(wú)關(guān)，不能因房子限購(gòu)否定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。3、反訴被告已經(jīng)能夠按合同履行了義務(wù)，沒(méi)有違約，故合同應(yīng)繼續(xù)履行。
第三人白桂云述稱(chēng)，同意反訴被告的意見(jiàn)。
經(jīng)審理查明，原告（反訴被告）與被告（反訴原告）經(jīng)第三人白桂云介紹，于2016年8月23日簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：被告將坐落于河北省廊坊市××樓××單元××室的房屋出售給原告，建筑面積59.37平方米，實(shí)際成交價(jià)格40萬(wàn)元，原告支付現(xiàn)金20萬(wàn)元，余下銀行貸款20萬(wàn)元由原告從2016年8月13日開(kāi)始按月償還房貸，該合同第二條約定：被告保證對(duì)所出售的房屋具有完全的所有權(quán)，并根據(jù)國(guó)際及本地區(qū)的相關(guān)政策能夠上市自由交易，該項(xiàng)房屋及其附屬設(shè)施上沒(méi)有設(shè)定任何形式的擔(dān)保物權(quán)，沒(méi)有其他任何形式的權(quán)屬糾紛或爭(zhēng)議，能夠按照本合同將該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告并將該房屋實(shí)際交付原告使用，第三條約定：被告違反本合同第二條約定，由被告向原告支付成交價(jià)格的50%作為違約金，另外再賠償給原告造成的全部經(jīng)濟(jì)損失，原告有權(quán)解除合同，要求被告退還所收取的全部購(gòu)房款，第四條約定：不管以后漲價(jià)還是降價(jià)，跟被告沒(méi)有任何關(guān)系，被告在房本下來(lái)辦理過(guò)戶時(shí)來(lái)簽字，不能耽誤原告正常辦理過(guò)戶手續(xù)，如果違約按成交價(jià)格的50%來(lái)補(bǔ)償原告，證明人賈玉華、白桂云。賈玉華系被告之母，第三人白桂云與原告林某某、被告崔某存在親屬關(guān)系。
原告于本合同簽訂前即2016年8月22日，為該房屋辦理入住手續(xù)代被告交納了物業(yè)費(fèi)1211元，契稅3588元，抵押登記費(fèi)80元，維修基金5047元，生活垃圾處置費(fèi)36元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)237元，共10199元，原告取得房屋鑰匙、水卡、電卡等，被告將該房屋交付給原告實(shí)際使用。2017年3月22日，原告將首付款17萬(wàn)元通過(guò)第三人白桂云交付給被告時(shí)，被告明確表示因?yàn)榉课轁q價(jià)，不想出賣(mài)該房屋了，拒絕接收該房款，并更換涉案房屋門(mén)鎖。原告自2016年8月份開(kāi)始通過(guò)向被告扣款賬戶存款的方式,償還該房屋10期銀行貸款，共存入被告還款賬戶10920元。
另查明，廊坊市人民政府于2017年6月2日頒布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)定：無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诋?dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房，包括新建商品住房和二手住房。
庭審中，原告稱(chēng)其不具有在廊坊市購(gòu)買(mǎi)住房的資格，如《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》被解除，被告應(yīng)退還購(gòu)房款4萬(wàn)元，償還房屋貸款10期，共1.3萬(wàn)元，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用8000元，上述款項(xiàng)共6.1萬(wàn)元，并按照現(xiàn)房?jī)r(jià)支付違約金50萬(wàn)元。
上述事實(shí)有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，原告提交的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、委托書(shū)、收據(jù)、電話錄音等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，一、當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有法律上或者事實(shí)上不能履行情形的除外。本案中，原、被告在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后的履行過(guò)程中，廊坊市政府出臺(tái)住房限購(gòu)政策，因原告不具有在廊坊市購(gòu)買(mǎi)住房的資格，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該合同不能繼續(xù)履行，屬事實(shí)上不能履行，依法應(yīng)予以解除，故對(duì)原告要求被告按合同約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
二、當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，現(xiàn)雖因住房限購(gòu)政策依法予以解除，但在該合同履行過(guò)程中，被告以拒收首付款、換門(mén)鎖等方式明確表示因房屋漲價(jià)不再履行合同，致使原告無(wú)法實(shí)際占有使用所購(gòu)房屋，因此被告存在違約行為，依據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第四條約定其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。庭審中，原告稱(chēng)如原、被告的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》被解除，被告應(yīng)退還購(gòu)房款4萬(wàn)元，償還房屋貸款10期，共1.3萬(wàn)元，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用8000元，上述款項(xiàng)共6.1萬(wàn)元，并按照現(xiàn)房?jī)r(jià)支付違約金50萬(wàn)元。經(jīng)查原告代被告交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用共10199元，為償還10期房屋貸款共支付10920元，原告庭審中主張返還8000元，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)；對(duì)原告要求被告返還償還的房屋貸款共1.3萬(wàn)元的主張，因超過(guò)原告實(shí)際支付的數(shù)額，對(duì)超出部分本院不予支持；原告雖未提交充分證據(jù)證實(shí)其實(shí)際損失情況，但根據(jù)本案合同履行情況及廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素，本院認(rèn)為按《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第四條約定即合同成交價(jià)格的50%計(jì)算違約金較為適宜，故原告要求支付50萬(wàn)元違約金數(shù)額過(guò)高，應(yīng)為20萬(wàn)元（合同成交價(jià)40萬(wàn)元×50%）；原告要求被告返還購(gòu)房款4萬(wàn)元，因原告提供的證據(jù)不足以證明其向被告支付過(guò)該款項(xiàng)，故對(duì)該主張本院不予支持。綜上，本院對(duì)原告上述請(qǐng)求，部分予以支持。被告認(rèn)為原告未依約支付購(gòu)房首付款，屬于根本違約，原告向第三人白桂云出具的欠條與本案無(wú)關(guān)。因《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中并未明確約定原告支付首付款的時(shí)間，被告已將涉案房屋交付原告實(shí)際使用，被告亦未提供充分證據(jù)證實(shí)在合同履行過(guò)程中向原告催要首付款，原告系依約履行義務(wù)，故對(duì)被告該主張本院不予采信。對(duì)被告主張?jiān)婧炗啞斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，明知該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，被告不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約和賠償責(zé)任的主張，因無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第二百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告林某某與被告崔某于2016年8月23日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》依法予以解除；
二、被告崔某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告林某某18920元（包括代被告支付的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用共8000元，償還的房屋貸款10920元）并向原告支付違約金200000元；
三、駁回原告林某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2150元，反訴受理費(fèi)500元，以上費(fèi)用合計(jì)2650元，由被告（反訴原告）崔某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員 任增軍

書(shū)記員： 宋曉晨